Girardin ou Robien pour mon profil ?

[dominik]

Bonsoir,
je cherche à savoir quel est le meilleur investissement en vue de constituer des revenus complementaires ou un capital, tout en bénéficiant de la défiscalisation.

Ma situation :

Marié, 2 enfants
revenu annuel : 90.000e
revenu foncier :12.000e net/an
Tmi : 30%

Des CGP m'ont conseillé du Robien recentré, plus efficace que du Girardin selon eux.
selon mes calculs, en Girardin, pour un investissement de 200.000e, j'obtiens une réduction d' impot de 80.000e/5ans soit 16.000e/an.

vu que mon comptable m'annonce env. 18.000e d' impot,

mon calcul, est il bon. J' obtiendrai jamais une réduction pareil avec du Robien ou autres !

Que me conseillez vous?

Merci d'avance.

 

[Banquier]

Bjr,

Une loi robien vous permet de créer un déficit foncier max de 10 700 eur, si on multiplie ce chiffre par votre tmi on obtient 3210 eur de réduction d'impôt par an...

Cdt

 

[christianR]

Bonjour dominik,
Votre calcul n'est pas vraiment bon. Avec la loi Girardin la réduction d'impôt est plafonnée à 2 125 € TTC du m2. Avec un investissement de 200 000 € vous devriez avoir environ 55 m2 soit un plafond de 116 875 € et une réduction d'impot de 9 350 € pendant 5 ans en secteur libre et de 11 687 € en secteur intermédiaire.
Avec la loi Girardin vous ne pouvez pas cumuler déficit foncier obtenu et la réduction d'impôt, mais il faudrait affiner l'étude car le déficit foncier obtenu avec la Girardin peut s'imputer sur les autres revenus fonciers que vous possédez déjà.
Avec la loi Borloo, vous aurez un gain non pas de 3210 € mais de beaucoup plus car vous pouvez défiscaliser tous vos revenus fonciers existants soit (10700 €+12000 €)X30% donc gain fiscal 6810 € auxquels il convient d'ajouter le gain de csg crds de 11% sur les 12000 € soit 1320 € gain total Borloo = 8 130 €
Cela dit, pour obtenir ce montant de déficit foncier, il faudrait investir approximativement 350 000 €...Difficile de traiter tous les paramêtres sur le forum qui dépendent en plus du mode de financement.
Cordialement
Christian

 

[chinois49]

Ben, la meilleure défiscalisation, pour vous.....c'est un troisième enfant
Compte tenu de vos gains, vous savez compter. Il ne faut pas se fixer obligatoirement sur la défiscalisation, mais aussi sur le rendement et le risque des opérations proposés. Bien que vous puissiez "encaisser" de médiocres affaires, il serait dommage d'en faire. Robien, Borloo, faites avant tout une étude perso du marché où seront placés vos biens. Evitez de dépendre des sociétés de commercialisation. Je fait partie d'une profession, riche, mais dont l'ignorance du fonctionnement économique est célèbre. (fort taux d"escroqués" dans ma profession.)

 

[christianR]

Avec 90000, 12000 de foncier et 3 parts, le résultat fiscal est de 15 724 €. Bonne nouvelle, vous avez gagné 2300 € sans ne rien faire. Mais en parlant d'enfants (en plus ou en moins...) quel âge ont les votres ? Vont-ils bientôt sortir du foyer fiscal ? Les mêmes revenus avec 2.5 parts donnent environ 18000 € ce qui correspondrait au calcul de votre comptable, mais ne change rien quant à la tranche marginale d'imposition à 30%

 

[dominik]

Salut,
merci d'abord pour vos éclaircisseements,
mes enfants ont 8 et 4 ans,
avec un troisième enfant, mon résultat fiscal serai de combien ?
le Girardin est il cumulable avec le Boloo ou Robien ?

 

[chinois49]

Je crois, troisième enfant = une part complète. Donc, de 3 parts vous passez à 4.
Mais bon, si on fait des enfants, ce n'est pas seulement pour les impôts
Le lien pour estimer le gain: faîtes le calcul avec 2, puis 3 enfants [lien réservé abonné]
De nez, je dirais....pas loin de 50%!

 

[Anonyme]

Bonjour Dominik

A votre dernière question, oui.
Par contre, on peut bien sur tourner les chiffres dans tous les sens, mais quel est le profil exact de votre foyer (perso/financier/fiscal/patrimonial), vos objectifs (même en dehors de la fiscalité), votre profil à l'investissement, votre effort financier mensuel possible.
Il n'est pas évident de tout dévoiler par écrit, c'est aussi dans le ressenti d'un entretien (en présence du couple) que beaucoup de points ressortent pour commencer à tracer une stratégie.
Les lois sont des mécaniques chiffrées mais doivent être maniées, comme évoqué dans différentes réponses, avec discernement.
D'autres pistes fiscales sont aussi à étudier. couplage supports immobiliers et financiers pour diversifier les rendements et les lisser avec les fluctuations des marchés dans le temps.

Comme je l'ai rappelé dans un message récent, pour 2007, l'immobilier, c'est trop tard, vous n'aurez aucun impact (sauf en courant faire une Girardin... mais faut-il courir pour investir?).
Par contre, pour ce qui est des FIP ou FCPI, vous avez la possibilité de placer jusqu'à 48000 euros en couplant les 2 produits qui vont vous effacer 25% d'impôts du montant immédiatement, soit 12K€ (à signer avant fin décembre). C'est le maximum pour un couple, vous pouvez faire moins.
Ce placement est bloqué 5 ans minimum pour la fiscalité, mais conseillé à 8 ans.
La rentabilité non garantie est estimée entre 7 à 12% pour les opérations faites par le passé avec mes partenaires financiers.
Les plus values réalisées sont nettes d'impôts (hors CSG/RDS comme partout)
Le FIP sur les énergies nouvelles (éoliennes) ont l'avantage d'avoir un rachat garanti par EDF (obligation d'état), ce qui en minimise le risque et en assure la pérennité.

Au vu du nombre de pistes à suivre, chacun pourrait partir dans un sens (sans avoir tort) mais ne serait pas sûr de vous correspondre. C'est là le travail d'un conseiller, écouter, analyser, comprendre, proposer une stratégie globale équilibrée et la faire évoluer en même temps que votre foyer.

 

[tbw]

Bonjour,

2 petites réflexions :

1) acheter de l'immobilier en ce moment pour défiscaliser (borloo, robien) n'est peut être pas optimum dans le timing.surtout qu'une opération immobilière ne s'envisage pas que dans l'optique de la défiscalisation.
J'ai d'ailleurs vu que vous avez déjà un patrimoine immobilier duquel vous tirez des revenus (au moins 300k euros investis dans l'immobilier pour 12k de revenus nets déclarés) autant diversifer.

2) les FIP offrent un avantages immédiats, si vous versez avant le 31 Décembre 2007 de pouvoir réduire votre IR (25% des sommes versées dans un plafond) et votre ISF (si vous en payez).

A+
erwan

 

[dominik]

Diversifier sur un placement (fip-fcpi) qui n'est pas garantie ne me rassure pas, J'avoue que ca peut etre efficace pour reduire mes impots pour 2007.
Pour l'immo , je prévoie pour mes revenus 2008.

 

[tbw]

heu, l'immobilier n'est pas garanti non plus

surtout dans qques années, quel sera l'état du marché ?

Les FIP dans les energies renouvelables sont assez intéressant je trouve pour les 5 ans à venir (voir les opérations fiancières dans ce domaine).

Pour votre aversion au risque, il existe plusieurs mécanismes fianciers de couverture permettant d'annuler la prise de risque et de ne bénéficier que de l'avantage fiscal sur la durée de la détention du bien immobiler, l'un de ces mécanismes est l'achat de contre partie baissières (put) sur un panel ou un indice immobiler.

Concernant l'évolution de ces indices, je vous invite à regarder qques évolutions de cours de constructeurs cotés en bourse ([lien réservé abonné])

A+
erwan

 

[chinois49]

Concernant l'évolution de ces indices, je vous invite à regarder qques évolutions de cours de constructeurs cotés en bourse ([lien réservé abonné])

tiens, mon préféré [lien réservé abonné]

 

[tbw]

huhu trop lol,

voici l'evolution de l'indice immobilier sur 2007 liés au STOX :

[lien réservé abonné]

C'est assez saignant

 

[christianR]

[lien réservé abonné]
Des articles pour et des articles contre il y en a partout et sur tout.
OK Un appartement peut se revendre avec perte mais il se revendra toujours.
Un FIP dans lequel les entreprises qui le composent mettraient la clé sous la porte vaudrait 0. Heureusement toutes ne déposent pas leur bilan mais dans l'absolu c'est possible alors quand on tape sur l'immobilier comme vous le faites, ayez la pudeur de ne pas proposer des valeurs sans aucune garantie comme alternative !!!

 

[tbw]

Mr ChristianR,

un FIP bancaire est un fond de fond, donc a admettre que la totalité des entreprises le composant font faillite, sa valeur vaudra effectivement 0.
Pouvez vous me donner la probabilité de réalisation de se scénario ?
On peut dire de même pour les obligations (même celles notées AAA).

Maintenant mon aversion au risque est telle que l'immobilier ne me parait pas un bon choix au jour d'aujourd'hui mais celà est lié à mon profil de spéculateur/investisseur.
Le point d'entrée sur le marché immobilier n'est pas aujourd'hui optimum.

Je vous pose une question concernant l'immobilier neuf (pour défiscalisation), dites moi ce qui se passe quand le promoteur/constructeur fait faillite ?
Parce que ce scénario risque fort de se produire dans les semaines à venir pour le groupe Celios et bien d'autres.

A vous entendre.

A+
erwan

 

[christianR]

comme pour toute construction en vefa qui se respecte il y a une garantie intrinsèque ou extrinsèque d'achèvement.

 

[tbw]

à condition que cette garantie existe

malheureusement certains peu scrupleux dans la chaine de défiscalisation omettent cette vérification d'assurance d'achèvement.

Je vous parle même pas des délais qui se ralongent ralongent ...

mais bon on séloigne du sujet initial

Comme quoi dans tout investisseent on se doit de calculer la prise de risque et son adéquation au profil de l'investisseur.

Et à l'aube d'une consolidation immobilère, je préfère ne pas conseiller du robien, borloo, ZRR ... car l'avantage fiscal risque fort d'être mangé par la baisse du marché et l'augmentation des coûts de mise aux normes (c'est une anticipation sur de nouvelles lois concernant les emissions polluantes).


Y a peut être une possibilité d'investir dans des SCPI (le prix des SCPI cotées a déjà commencé à baisser ) et de profiter en partie de l'avantage fiscal en profitant de la baisse déjà constatée.

les FPI et FCPI ayant ma préférence surtout ceux axés sur les énergies renouvelables.


A+
erwan

 

[dominik]

48.000e investi en FIP et FCPI donne une réduction fiscale de 12.000e/ pour un couple pour une année,
donc je devrai investir 48.000e chaque année si je veux réduire mes impots ? ( sans garantie du capital !)

 

[ace31]

Avez vous jeter un oeil du côté de la girardin industrielle dite oneshot...vous investissez le montant votre impôt au près d'une société outre mer (guadeloupe martinique réunion)et vous avez le rapport suivant: pour 100 investis vous obtenez un quitus fiscal de 125 soit une belle réduction en fin d'année.
Le risque est limité, le seul risque serait que la société pour laquelle vous investissez soit liquidée avant les 5 ans (durée pendant laquelle elle doit exister pour ne pas risquer de requalification), il faut donc prendre des garanties la dessus.
Cela suppose d'avoir les liquidités pour pouvoir payer son impôt en une seule fois.

 

[Anonyme]

48.000e investi en FIP et FCPI donne une réduction fiscale de 12.000e/ pour un couple pour une année, donc je devrai investir 48.000e chaque année si je veux réduire mes impots ? ( sans garantie du capital !)

Bonjour
Monter une stratégie d'économie d'impôts comme la vôtre ne peut se faire en questions/réponses sur un forum.
Je vous ai évoqué une solution d'urgence pour 2007. En général, les FIP ou FCPI servent de régulateurs en cas de variations d'impôts, et de diversification.
Au vu des résultats des FCPI de mes partenaires, pour un capital non garanti, les résultats sont très au dessus de la moyenne des placements.

Mais pour revenir à vos impôts dans le temps, en résumé :
Deux pistes complémentaires, l'immobilier et le financier
Vu le montant, De Robien ne peut être suffisant en solo
Girardin est une solution
Les monuments historiques en sont une autre mais vous demandent une implication importante.

Les FIP/FCPI sont immédiats et rentables mais restent des compléments de diversification.

Vous évoquez le risque, il existe partout. Lisez les différents forums à ce sujet.
Imaginez simplement qu'Airbus délocalise en Chine, ce qui n'est pas une chimère, que se passe-t-il pour l'immobilier locatif de certains "dortoirs" toulousains ?
Certaines villes se retrouvent avec 5 résidences locatives en même temps...
Les indices de l'immobilier sont opaques à l'heure actuelle.
Certains secteurs ont déjà commencé une décroissance. Qu'en est-il à 10/15 ans? On reste optimiste à long terme, mais cela n'empêche pas les variations locales.
Les FIP ne sont pas des placements boursiers, attention de ne pas confondre. Ils ont l'avantage de leur efficacité immédiate.
Je ne connais pas de FIP qui ait tout perdu. Hors, vous placez 100, vous économisez 25 et espérez 8% par an (sans impôts en sortie), le schéma est simple.
Il vous faut maintenant consulter, prendre le temps, mais dans du concret.