Garantie emprunteur indivision (union libre) et succession

[Major2014]

Bonjour à tous,

J'ai quelques questions.

J'envisage d'acheter avec ma conjointe (union libre) en février 2014 un appartement en indivision 50/50. Elle fait un apport de 50000E et il reste 100000E à financer.
Ma conjointe envisage de payer le prêt intégralement (mensualités de 961E/mois pendant 10) car elle peut le faire et même si il m'arrivait un malheur, elle pourrait payer les mensualités du fait d'un héritage conséquent. Nous sommes en union libre par choix et ne souhaitons pas être mariés ni PaCSé.

Elle veut donc une seule assurance emprunteur à 100% sur sa tête et cela ne poserait pas de problème à la banque apparemment mais voila ma question ...

=> en cas de décès de ma concubine, l'assurance paierait donc 100% du capital restant dû à la banque et l'appartement serait donc payé. J'aurai donc 50% de 150000E soit 75000E et les héritiers de ma conjointe seraient en indivision pour 75000E (elle a 2 enfants d'un premier mariage).

Le fait de ne rien payer pour ce bien indivis est il considéré comme une donation ou pas ?

Ses héritiers pourraient ils me reprocher de ne pas avoir participé au financement de l'appartement et donc de requalifier la quotité de l'indivision ?

Pourrait on me reprocher un enrichissement sans cause ou autre ?


Cela peut paraitre bizarre comme interrogation mais je ne veux pas qu'on me reproche quelque chose si il arrivait un malheur à ma conjointe.
Merci pour vos précisions.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous achetez à 50/50, la banque sollicitée ne financera au maximum que les 50% qui constitueront l'objet du crédit pour lequel elle est sollicitée.

Si votre compagne apporte 50.000€, sur les 150.000€/2 = 75.000€ elle ne financera donc que 25.000€.

Pour les autres 50% qui vous concernent, il vous appartient de trouver le financement correspondant.

Autre possibilités :

=> Votre compagne achète seule et emprunte seule.

=>Vous achetez à 50/50:
+ Votre compagne emprunte 75.000€
+ Elle vous donne 50.000€ (voir notaire = donation)
+ Vous empruntez 25.000€

Cdt

 

[Major2014]

Merci pour votre réponse (tjrs aussi rapide ),

Cependant, dans mon cas, je parle d'un co-emprunt (et donc solidarité) et donc d'un prêt unique pour une valeur de 100000E.
Je ne pense pas que cela poserait problème car la banque, quoiqu'il arrive souhaite être remboursée et ne se pose pas la question de savoir comment sur ces 961E, la répartition est faite (même si c'est bien ma conjointe qui paiera ces 961E mensuels).

La question est, et la je pense que c'est un problème qui se posera, s'agira t'il d'une donation déguisée ?

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Mais la ou je ne voudrais pas que ca pose problème c'est si par exemple on achète un bien en indivision à 50/50 et que l'on participe chacun à hauteur de 50% du prêt avec une assurance à 100% sur les deux tètes, est ce que cela poserait problème car ce serait source d'enrichissement pour l'un ou pour l'autre en cas de décès de l'un ou l'autre ?

Admettons, il reste 100000E à rembourser sur un co-emprunt sur un bien indivis de 200000E détenu à 50/50 avec assurance 100% sur les deux têtes. Si le concubin décède, le prêt sera soldé et le survivant n'aura plus rien à rembourser alors même qu'il aurait été tenu à 50 000E restants si il n'y avait pas d'assurance ... est ce possible ?

 

[moietmoi]

Bonsoir,

Admettons, il reste 100000E à rembourser sur un co-emprunt sur un bien indivis de 200000E détenu à 50/50 avec assurance 100% sur les deux têtes. Si le concubin décède, le prêt sera soldé et le survivant n'aura plus rien à rembourser alors même qu'il aurait été tenu à 50 000E restants si il n'y avait pas d'assurance ... est ce possible

le principe de toute assurance décès(oublions l'immobilier) est de délivrer un capital au bénéficiaire; et à ce que je sache cela n'a jamais été interprèté comme une donation, quelque soit les biens acquis avec le capital;

Donc sur ce point, je ne vois vraiment pas de problème;

mais a contrario j en vois un dans un le montage ou vous envisagez un achat 50/50 et ou tout le remboursement serait fait par l un des deux seulement; tant le fisc que les héritiers, ou même le jour d'une éventuelle séparation, vous allez au devant de problème... si il ya 50/50 dans l acte, il faut financer à 50/50

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous envisageriez donc une acquisition en indivision à 50/50 et un financement de 150.000€ réparti entre un apport de 50.000€ par votre compagne et un crédit en tant qu'emprunteurs solidaires de 100.000€.

Je vous répète qu'il s'agit là d'un plan de financement "bancal" que ni une banque ni un notaire dignes de ce nom n'accepteraient.

En effet dans ce schéma, votre compagne aurait un actif de 150.000€/2 = 75.000€ pour un passif de (50.000€ + (100.000€/2)) = 100.000€

Et parallèlement votre situation patrimoniale présenterait un actif de 75.000€ pour un passif de seulement 50.000€.

Par ailleurs, dans ce schéma envisagé, c'est votre compagne qui assumerait à 100% les charges de remboursement de crédit pourtant obtenu en tant que coemprunteurs solidaires.

Maintenant pour répondre à votre question, en cas de d'assurances décès-invalidité à 100% sur chacun des emprunteurs, le décès de l'un d'entre eux entraîne bien le remboursement du capital restant dû à la banque prêteuse désignée bénéficiaire.

Mais le problème ne se situe pas là où vous le pensez.

D'abord tout dépend des précautions que vous avez ou non prises.

Si rien de spécifique n'a été prévu, au décès, le passif a donc disparu mais l'actif - évalué au jour du décès - que constitue bien immobilier rentre, à hauteur de sa quote-part, dans la succession de l'emprunteur concerné.

Après règlement de la succession vous êtes donc dans une nouvelle indivision et rien ne dit que cette situation restera pérenne car « nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision » dit l'article article 815 du code civil.

Donc, si seulement un de vos nouveaux coindivisaires le souhaite il faudra au minimum racheter sa quote part soit procéder à la vente du bien.

A noter que si les nouveaux coindivisaires acceptent de rester dans cette situation ils pourraient tout à fait prétendre à utiliser eux mêmes le bien conformément à sa destination.

Si par contre vous et votre compagne vous avez fait un testament croisé, la quote part de votre compagne qui vous reviendrait serait taxable à 60%

Enfin il faut aussi envisager le cas toujours possible d'une séparation.

Dans cette hypothèse, votre compagne qui aura payé 100% des mensualités du crédit et qui pourra le prouver aura la possibilité d'obtenir en justice une "récompense" à payer par vous même.

Noter qu'en cas de décès la succession de votre compagne aurait la même possibilité.

Afin de préparer au mieux votre projet, le plus prudent serait donc que vous consultiez un notaire.

Cdt

 

[Anonyme]

Bonjour,

Vous envisageriez donc une acquisition en indivision à 50/50 et un financement de 150.000€ réparti entre un apport de 50.000€ par votre compagne et un crédit en tant qu'emprunteurs solidaires de 100.000€.

Je vous répète qu'il s'agit là d'un plan de financement "bancal" que ni une banque ni un notaire dignes de ce nom n'accepteraient.

En effet dans ce schéma, votre compagne aurait un actif de 150.000€/2 = 75.000€ pour un passif de (50.000€ + (100.000€/2)) = 100.000€
Et parallèlement votre situation patrimoniale présenterait un actif de 75.000€ pour un passif de seulement 50.000€.

Oups..................
suis pas sur de celà......
si nous prenons la situation en cas de liquidation de cette indivision le calcul devrait être le suivant :
valeur du bien 150.000 € - fonds propres de madame = 100.000 € à diviser par deux.
50.000 € pour monsieur et 100.000 € pour Madame.
c'est le même calcul que pour une liquidation de communauté en présence de fonds propres apportés par l'une des parties à l'achat du bien.
il suffit que l'apport des fonds propres soit noté au départ dans l'acte notarié.

par contre pour le reste il est évident qu'en cas de décès ou de séparation s'il est prouvé que Madame rembourse seule le prêt ET que Monsieur ne compense pas celà par le paiement d'autres charges communes au même niveau il y aura un grand risque de demande de récompense.
la solution pour éviter celà étant l'ouverture d'un compte joint supportant le remboursement du prêt immobilier et l'alimentation de ce compte à part égale par les deux emprunteurs.

concernant l'achat par deux concubins, il reste la solution de l'achat croisé 50% en usufruit et 50% en nupropriété.
concernant l'achat d'une résidence principale surtout à ce prix il y a peu de chance que cela soit requalifié en cas de décès et met le concubin survivant à l'abri d'une vente par les héritiersou d'une demande de rachat des parts de l'indivision.
bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Oups..................
suis pas sur de celà......
si nous prenons la situation en cas de liquidation de cette indivision le calcul devrait être le suivant :
valeur du bien 150.000 € - fonds propres de madame = 100.000 € à diviser par deux.
50.000 € pour monsieur et 100.000 € pour Madame.
c'est le même calcul que pour une liquidation de communauté en présence de fonds propres apportés par l'une des parties à l'achat du bien.
il suffit que l'apport des fonds propres soit noté au départ dans l'acte notarié.

Oui, il est indispensable que l'apport soit notifié dans l'acte notarié.

Mais dans ce cas le passif de Mme est de 50.000€ d'apport et de 50% du prêt de 100.000€ soit donc un total passif de 100.000€. Le passif de Mr n'est alors que de 50.000€

Puisque le bien acquis est de 150.000€ l'acquisition n'est plus à 50/50 mais à 2/3 - 1/3.

Cdt