Future RP ... Prêt "in fine" ou prêt "classique" ???

[TOPTOPFIRST17]

- vous avez deja un excedent de pouvoir d'achat : vous etes pret a en sacrifier temporairement une partie afin de faire grandir votre patrimoine.

Bonjour à tous,

Bon, voilà le projet :

J'envisage de changer de RP courant 2015...

La situation immo étant ce qu'elle est aujourd'hui (pas brillante) et ceci malgré des taux très bas, je crains maintenant que demain (2015, 2016, 2017 ...) soit pire, avec des taux qui devrait inévitablement ré-augmenter... et donc faire chuter un peu plus le marché de l'immobilier.

Ceci étant dit,

Ma RP actuelle est payée et me reste un tout petit crédit se terminant en 09/2015.

Q: Est-il judicieux d'envisager pour cette nouvelle RP (que j'ai déjà "sous le coude") :

- un "In Fine" (avec remboursement anticipé sans IRA) ... pour une mensualité "faible" et AV nantie ???

- ou un prêt "traditionnel" (avec remboursement anticipé sans IRA) pour une mensualité inévitablement plus lourde ???

La vente de ma RP actuelle devant me permettre dans un scénario idéal (6, 12 mois,xx?) ce remboursement anticipé.
(scénario idéal assorti d'un vrai gros risque ... !!!)

Je peux financer 40 à 50% de la nouvelle acquisition, frais et travaux inclus, avec de l'épargne dispo ...
les perspectives de rendement des AV pour les quelques années à venir étant loin d’être fameuses (lu ça dans plusieurs fils CB), je me demande également si la soluce optimum (rentable) serait :

- Emprunter la totalité ?
- Emprunter 50% ?
- Avec quel "prêt" ou combinaison de prêt ?

Messieurs les experts, je fais appel à vous et je suis preneur de tous vos avis éclairés. Merci d'avance.

 

[Aristide]

Bonjour,

Q: Est-il judicieux d'envisager pour cette nouvelle RP (que j'ai déjà "sous le coude") :

- un "In Fine" (avec remboursement anticipé sans IRA) ... pour une mensualité "faible" et AV nantie ???

- ou un prêt "traditionnel" (avec remboursement anticipé sans IRA) pour une mensualité inévitablement plus lourde ???

je me demande également si la soluce optimum (rentable) serait :

- Emprunter la totalité ?
- Emprunter 50% ?
- Avec quel "prêt" ou combinaison de prêt ?

Pour une résidence principale où les intérêts payés n'apportent pas de bénéfice fiscal, le in fine ne serait financièrement intéressant que si le taux de votre crédit était inférieur à celui de la rémunération de votre épargne; "C'est pas gagné !!!"

A mon avis le crédit amortissable classique est donc à privilégier.

Mais, pour une optimisation du plan de financement la bonne démarche me semble celle que je préconise depuis toujours à savoir :

1) - Définir l'échéance cible assurance comprises (si prime fixe) = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

2) - Obtenir de votre banque un "montage gigogne optimisé" = plusieurs prêts "emboîtés" + un prêt lisseur.

En fonction de cette échéance cible et de la hiérarchie des taux proposée par votre banque, compte tenu du besoin à financer, la combinaison optimale "Durées/Taux/Montants" est calculée pour obtenir le moindre coût possible.

Cdt

 

[Buffeto]

Q: Est-il judicieux d'envisager pour cette nouvelle RP (que j'ai déjà "sous le coude") :

- un "In Fine" (avec remboursement anticipé sans IRA) ... pour une mensualité "faible" et AV nantie ???

en règle générale ce genre de montage est réservé à l'immobilier locatif .

à lire sur le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[TOPTOPFIRST17]

Bonjour,
le in fine ne serait financièrement intéressant que si le taux de votre crédit était inférieur à celui de la rémunération de votre épargne;

OK pigé.

Mais, pour une optimisation du plan de financement la bonne démarche me semble celle que je préconise depuis toujours

Bon Aristide, déjà merci pour ça, je file sur votre Blog pour m'affranchir un minimum avant de continuer.

 

[ZRR_pigeon]

je ne comprends pas bien votre demarche :
vous voulez acheter une nouvelle RP car les taux sont bas ?
vous voulez acheter une nouvelle RP car l'immobilier va chuter (!!!) ?
vous voulez acheter une nouvelle RP car votre pret touche a sa fin (!!!) ?

ce ne sont pas de bonnes raisons d'acheter. quelle est la source premiere de votre raisonnement de changement de RP ?

 

[moietmoi]

J'envisage de changer de RP courant 2015...

Q: Est-il judicieux d'envisager pour cette nouvelle RP (que j'ai déjà "sous le coude") :

- un "In Fine" (avec remboursement anticipé sans IRA) ... pour une mensualité "faible" et AV nantie ???

- ou un prêt "traditionnel" (avec remboursement anticipé sans IRA) pour une mensualité inévitablement plus lourde ???

La vente de ma RP actuelle devant me permettre dans un scénario idéal (6, 12 mois,xx?) ce remboursement anticipé.
(scénario idéal assorti d'un vrai gros risque ... !!!)

Je peux financer 40 à 50% de la nouvelle acquisition, frais et travaux inclus, avec de l'épargne dispo ...
.

Bonjour, pourquoi pas une combinaison des 2 , en utilisant ce que les banques appellent un prêt rerlais

un crédit principal ( amortissable ou in fine) ( voir ci dessous)
un crédit relais sur la base de 70à 85% la valeur estimée par la banque de votre actuelle RP; le crédit relais étant en fait un infine avec report des intérêts avec échéance à 2 ans; (jamais d'IRA puisque c'est le but du prêt)

le prêt principal en in fine lors de l'achat de la RP en dehors du calcul financier, a 2 possibles avantages:
1 les mensualités sont plus faibles, et réservent donc de la trésorerie pour autre chose
2 une protection familiale forte ( en cas de décès ; l'adi fonctionne, et le contrat d'AV va aux bénéficiaires

et un gros inconvénient; sauf cas particulier, il coute plus cher que l'amortissable

 

[ZRR_pigeon]

(jamais d'IRA puisque c'est le but du prêt)

il faut vraiment m'expliquer pourquoi il n'y a jamais d'IRA sur un pret in fine, je n'ai jamais trouvé de textes dessus, et lorsque j'en ai souscrit un pour une durée de deux ans et que je l'ai finalement remboursé au bout de 18 mois, j'ai du payer des IRA...

 

[moietmoi]

il faut vraiment m'expliquer pourquoi il n'y a jamais d'IRA sur un pret in fine, je n'ai jamais trouvé de textes dessus, et lorsque j'en ai souscrit un pour une durée de deux ans et que je l'ai finalement remboursé au bout de 18 mois, j'ai du payer des IRA...

désolé de la mécompréhension, je parle ici du prêt relais,qui n'a jamais d'IRA vu que la nature même du prêt est d'être remboursé le plus tôt possible avant l'échéance; le prêt relais étant de fait un infine sans mensualité

quant au vrai prêt in fine,il me semble que c'est comme pour les amortissables, négociable, avec un "dossier" plus favorable lorsque l'abondement initial est égal à la somme empruntée

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce sujet a déjà fait l'objet d'un très récent échange avec Buffeto (éventuellement faire recherche)

Non - en pratique et bien que rien dans le code de la consommation ne l'empêcherait - les prêts relais ne sont pas assortis d'indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Oui, les prêts in fine autres que prêts relais - sauf accord contraire entre les parties - sont assortis d'indemnité de remboursement anticipé.

le prêt relais étant de fait un infine sans mensualité

Non, le plus souvent un prêt in fine a une mensualité composée des intérêts dus pour la période plus les primes d'assurances afférentes à cette même période.

Un in fine sans intérêt à payer au mois le mois peut exister, c'est le in fine avec franchise = différé total d'intérêt, mais c'est beaucoup plus rare car ce produit étant plus spécialement adapté pour les opérations locatives, si l'emprunteur/investisseur/bailleur ne paie pas d'intérêt, fiscalement parlant, il ne peut pas les déduire de se revenus locatifs.

Un in fine en franchise total d'intérêts et d'assurances est même possible mais c'est encore plus rare.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

ok, par contre dans le cas d'un pret in fine, on peut déduire les sommes versées sur le contrat d'assurance vie adossé a ce pret ??

il me semblait que non, a la fois je n'avais pas d'adossement pour mon pret in fine, alors je ne m'etais pas posé la question...

 

[Aristide]

???

Déduire quoi de quoi ?

 

[ZRR_pigeon]

Déduire quoi de quoi ?

deduire les sommes versées sur l'assurance vie adossée au pret in fine des revenus fonciers (au meme titre que les interets d'emprunt). Je sais ca parait fumeux mais j'en entends parler ici et là...

 

[Aristide]

Euh...!!!...???

En quoi - en tant qu'épargne constituée - les sommes versées sur une AV seraient-elles des charges déductibles ?

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

En quoi - en tant qu'épargne constituée - les sommes versées sur une AV seraient-elles des charges déductibles ?

dommage, ca pourrait me booster le rendement...

faut avouer que la formulation (notice de la 2044) n'est pas claire :

sont déductibles : les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.

 

[Buffeto]

deduire les sommes versées sur l'assurance vie adossée au pret in fine des revenus fonciers (au meme titre que les interets d'emprunt). Je sais ca parait fumeux mais j'en entends parler ici et là...

là c'est plus que fumeux ...c'est carrément le résultat de la fumette...."rastaman vibration yeah ...positive "

tu devrais arrêter d'écouter tous les ragots qui courent sur internet

 

[Aristide]

faut avouer que la formulation (notice de la 2044) n'est pas claire :

sont déductibles : les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.

"Il n'y a pire sourd que celui qui ne veut pas entendre"; ce dicton pourrait être transposé au raisonnement.

Une prime d'assurance qui est une charge payée; charge qui génère une sortie de trésorerie de la poche de l'assuré vers celle d'un tiers bénéficiaire, est une charge déductible.

Mais - à l'intérieur du même patrimoine - un transfert d'avoir de la poche gauche (compte courant par ex) du détenteur vers sa poche droite (AV par exemple) n'est en rien une charge d'une part; c'est un avoir qui change simplement de support d'autre part.

faut avouer que la formulation (notice de la 2044) n'est pas claire

C'est donc très clair.

Cdt

 

[TOPTOPFIRST17]

je ne comprends pas bien votre demarche :
vous voulez acheter une nouvelle RP car les taux sont bas ?
vous voulez acheter une nouvelle RP car l'immobilier va chuter (!!!) ?
vous voulez acheter une nouvelle RP car votre pret touche a sa fin (!!!) ?

ce ne sont pas de bonnes raisons d'acheter.

Salut ZRR va bene,

C'est clair, ce ne sont pas de bonnes raisons d'acheter, la réponse à tes trois questions est Non 3 fois !!!

quelle est la source premiere de votre raisonnement de changement de RP ?

La première et seule motivation qui m'anime sur ce sujet est l'événement que j'attends avec impatience depuis ces quelques dernières années (troubles pour le moins) , événement qui se rapproche à grands pas ... C'est la ................. ???
.... en 8 lettres, ça commence par un R et finis par un E !!!

 

[ZRR_pigeon]

tu devrais arrêter d'écouter tous les ragots qui courent sur internet

c'est pas internet c'est la notice de la 2044 qui prete a confusion.

extrait notice 2044 :

sont déductibles : les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.

 

[Aristide]

Sur le site des impôts j'ai regardé la notice 2044 mais je ne retrouve pas ce texte ?

Les primes d'assurances sont placées dans la rubrique générale "220 - Frais et charges"; elles sont décrites et détaillées dans la sous rubrique "223".

Les abondements AV n'étant pas des "Frais ou charges" (ce sont des avoirs) n'y sont évidemment pas mentionnés.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

page 12, 4e ligne (dans la section interets d'emprunt)