Futur projet Immo: explications concernant le fonctionnement du PEL

[filgoud]

Salut,

voilà un cas trés concret que je souhaite vous soumettre.

Situation:

Mr et Mme ont chacun un PEL ouvert en 2004 (vient d'avoir 4 ans) avec 10 000€ sur chacun.
Si demain ils décident de se lancer dans un projet immo (construction), concrètement comment cela va se passer avec les 2 PEL?

Ils les ont ouvert avec un versement libre et ensuite Mr verse le minimum annuel (ou un peu plus) et Mme entre 1500 et 3000€ par an.

Quand je dis concrètement, si demain ils vont voir leur banque en faisant part de leur souhait de faire un crédit, en quoi les PEL interviennent et comment?

Ce que je sais:

- PEL ouvert après 2003, ils ne bénéficient de la prime d'État que si ils font un prêt pour de l'habitat. Donc là ce serait le cas.

- Taux sans prime: 2,5%
- Taux avec prime: 3.5%

- En quoi le fait d'avoir 2 PEL avec 10000€ va les aider dans leur projet? Un taux préférentiel sur ces 2 PEL, pour un total donc de 20000€ ou uniquement un droit au pret lié aux intérêts acquis?

J'avoue que c'est fouillis pour moi, je m'y perds un peu?

Pouvez vous m'éclairer merci?

 

[stunt38]

Bonjour,

en fait pour vous c'est très simple

si demain vous voulez acheter et que vous allez à votre banque faire un crédit, celle ci va utiliser les droits à prêts acquis sur les PEL pour monter un prêt complémentaire à 4,20% (taux de prêt avec votre génération de PEL).

quand on voit aujourd'hui qu'on est dans les 5% en prêt immo c'est un bon complément.

vous pouvez aller voir ce lien pour un apercu complet du PEL.

Cdt

 

[filgoud]

Bonjour,

vous dites: "si demain vous voulez acheter et que vous allez à votre banque faire un crédit, celle ci va utiliser les droits à prêts acquis sur les PEL pour monter un prêt complémentaire à 4,20% (taux de prêt avec votre génération de PEL)."

OK mais un pret complémentaire à 4.20% sur quoi: Les 20000€ (2*10000) des PEL? Sur les interets acquis de ces PEL? ou sur le futur projet de crédit (pour 100000€ empruntés par exemple)?

Merci

 

[filgoud]

Bonjour,

vous dites: "si demain vous voulez acheter et que vous allez à votre banque faire un crédit, celle ci va utiliser les droits à prêts acquis sur les PEL pour monter un prêt complémentaire à 4,20% (taux de prêt avec votre génération de PEL)."

OK mais un pret complémentaire à 4.20% sur quoi: Les 20000€ (2*10000) des PEL? Sur les interets acquis de ces PEL? ou sur le futur projet de crédit (pour 100000€ empruntés par exemple)?

Merci

Sur le lien indiqué plus haut, j'avoue avoir du mal avec la phrase suivante:

"....Cela donne un total d'intérêts de remboursement. Ensuite, pour chaque durée entre 2 et 15 ans, on recherche le montant du crédit qui correspond à ce total d'intérêts. Le taux utilisé pour ce calcul est celui de la phase épargne hors prime. Le montant trouvé est plafonné à 92.000 €."

Ensuite le simulateur semble être plus clair.

Par exemple:

Imaginons que dans notre cas, ces 2 personnes est chacune cumulé sur leur PEL respectif 1000€ chacun.
Donc dans l'ensemble, cela fait un droit à prêt de 2000€.
Le simulateur me donne:

Caractéristiques des droits acquis
Génération : PEL à 3,50% (depuis le 01/08/2003)
Droits à prêt acquis : 2 000,00 €
Périodicité échéance : Mensuel
Financement : Classique

Possibilités d'emprunt

Durée Montant emprunt Nombre d'échéances Montant échéance
2 ans 92 000,00 € 24 4 000,06 €
3 ans 92 000,00 € 36 2 721,17 €
4 ans 92 000,00 € 48 2 082,27 €
5 ans 78 008,11 € 60 1 440,91 €
6 ans 64 923,21 € 72 1 019,33 €
7 ans 55 534,75 € 84 762,20 €
8 ans 48 470,84 € 96 593,56 €
9 ans 42 963,74 € 108 476,81 €
10 ans 38 550,25 € 120 392,53 €
11 ans 34 934,35 € 132 329,61 €
12 ans 31 918,02 € 144 281,33 €
13 ans 29 363,77 € 156 243,45 €
14 ans 27 173,16 € 168 213,14 €
15 ans 25 273,86 € 180 188,49 €


Donc si leur projet de construction est estimé à 150000€ et qu'ils partent sur une durée de 20 ans, ils peuvent emprunter sur 15 ans max, 25 273.86€ au taux proportionnel de 4.12%, soit 180 mensualités de 188.49€ grace à leur PEL?

1) Ces 188.49€, c'est que des intérêts ou intérêts/capital? Sachant que ce montant n'est pas lié au cout de la construction mais uniquement aux intérêts acquis sur les PEL, normalement ce ne sont que des intérêts. Vrai ou faux?

2) Une fois le projet de construction lancé, qu'advient il des PEL? Clôturés? Les sommes y figurant servent d'apport?

3) Sur les 124726.14€ qui restent à financer (150000-25 273.86), ils sont empruntés au taux du marché en vigueur si j'ai bien compris.

Ne serait il pas plus intéressant de clôturer ces 2 PEL et de placer les montants sur des fonds euros d'assurance vie dans le cadre d'un nantissement. Ces derniers étant beaucoup plus rémunérateur que des PEL à 2.5% et de plus les personnes ne se démunissent pas car à verser tous les mois ou quelque soit la fréquence, ça me parait mieux.

4) Qu'en pensez vous? Pouvez vous argumentez?

Merci

 

[Fred]

1) c'est une mensualité (donc intérêt + capital)
2) Il faut clôturer le PEL pour en obtenir le prêt
3) Non. En général, vous gagnez beaucoup plus sur la phase crédit que ce que vous perdrez (par rapport à une AV) sur la phase épargne. Faites vos propres simulations.

 

[filgoud]

3) Non. En général, vous gagnez beaucoup plus sur la phase crédit que ce que vous perdrez (par rapport à une AV) sur la phase épargne. Faites vos propres simulations.

Merci pour ces infos, mais j'avoue ne pas trop comprendre cette réponse. Je ne vois pas à quoi vous faites allusion. Désolé si ça vous parez ridicule mais ce qui vous semble clair ne l'ai pas trop pour moi dans le cas présent.

Pouvez vous m'expliquer dans le cas présent la différence par rapport à un contrat d'assurance vie à 4% (valeur basse pour un fond en €) sur un fond en euros?

Merci

 

[Fred]

Ce que jeux dire :
La différence entre un placement à 2,5% et un à 4% sur 4 ans
est beaucoup plus faible que
La différence entre le coût d'un crédit à 4,20% et l'autre à 5,70%.

 

[filgoud]

Ce que jeux dire :
La différence entre un placement à 2,5% et un à 4% sur 4 ans
est beaucoup plus faible que
La différence entre le coût d'un crédit à 4,20% et l'autre à 5,70%.

Pourquoi parlez vous de 4 ans? Les 2 PEL concernés ont déjà 4 ans (depuis peu je crois). Moi je raisonne sur 15 ans minimum pour la future construction prévu en 2008.

D'après vous, n'est il pas plus judicieux de:

- clôturer les 2 PEL au vu du faible intérêt lié (un taux à 4.20% sur 15 ans pour un montant d'emprunt de 25 273.86€) avec la différence à financer sur un prêt au taux du marché
- une fois clôturés, placer l'ensemble des capitaux (20000€) sur un contrat d'assurance vie nanti sur un fond en euros sécurisé et qui rapportera au min chaque année 4%? (En espérant être assez clair dans ma question)

Au niveau simulations, je vous ferai part de mes calculs juste par curiosité.

 

[Fred]

Vous n'aurez une réponse qu'en faisant la simulation.
Garder le PEL un an de plus, génère des nouveaux droits à prêts, et une possibilité d'emprunt à 4,20% d'un montant plus important.