frais hypothèque sur un VEFA: questions!

[ricopc]

Bonjour tout le monde,

J'ai une question à vous poser concernant les frais d'hypothèque. Avec ma compagne, nous sommes un peu perdu la dessus. On aimerait savoir combien cela va nous couter et quand est ce qu'on le paye?

Nous avons réservé un appartement en VEFA, 204 000 euros, avec un prêt de 157 000 euros (dont 37 000 euros de PTZ).

Nous devons signer chez le notaire au plutard le 15 septembre.

Voila...si quelqu'un pouvait nous éclairer! Merci!

 

[Aristide]

J'ai une question à vous poser concernant les frais d'hypothèque. Avec ma compagne, nous sommes un peu perdu la dessus. On aimerait savoir combien cela va nous couter et quand est ce qu'on le paye?

Le fait que vous ayez un PTZ va réduire le montant de ces frais de garantie hypothécaire mais leur montant va dépendre de la catégorie du prêt complémentaire que vous avez en plus de ce PTZ:

=> Si Prêt à l'Accession Sociale (PAS) ou Prêt Conventionné (PC) ce montant devrait être de l'ordre de 1.450€ (Pas de taxe de publicité foncière)

=> S'il s'agit d'un prêt du Secteur Libre (Prêt Classique) ce montant passerait à environ 2.800€ (Taxe de publicité foncière de 0,715% sur le prêt classique).

NB) - Si un privilège de prêteur de deniers avait été inscrit sur la partie payée comptant (très rare) ces frais seraient un peu moins élevés.

Mais votre banque a normalement dû les évaluer tant pour pouvoir bâtir un plan de financement correct que pour satisfaire au bon calcul du Taux Effectif Global (TEG) qui doit être mentionné dans l'offre de prêts.

Vous aurez à payer ces frais au notaire le jour de la signature de l'acte authentique de prêt.

Cordialement,

 

[ricopc]

D'accord!
Je précise que nous sommes passés par un courtier, nous devons le rencontrer mercredi.
Il nous a trouvé un prêt classique (3.60% sur 15 ans + PTZ sur 19 ans), passé en commission et validé.
Il doit nous parler de l'assurance...je lui demanderai pour ces frais d'hypothèque également.

J'ai lu que l'on pouvait aussi prendre:
- caution du prêt logement
- caution SOCAMI

Cela semble interessant !

Qu'en pensez vous? Le courtier va également s'en occuper?

Merci d'avance pour ces réponses!

 

[Aristide]

Il nous a trouvé un prêt classique (3.60% sur 15 ans + PTZ sur 19 ans), passé en commission et validé.

Qu'en pensez vous? Le courtier va également s'en occuper?

Je m'interroge sur le professionnalisme de ce courtier ?

Outre le fait qu'il ne vous ait apparemment pas parlé des frais de garantie pour établir un plan de financement équilibré (Comment calculer le bon montant des financements à solliciter si l'on connaît pas la totalité des dépenses ???),
le prêt conventionné (PC) ou le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) présente des avantages par rapport à un prêt classique
+ Coût garantie réelle immobilière moins élevé,
+ Frais de dossier + parts sociales limités à 500€ (Pas de plafond pour prêt classique)
+ Accès éventuel à l'Aide Personnalisée au Logement (APL); le prêt classique ne donne qu'un éventuel accès à l'Allocation Logement (AL) mais qui est moins élevée que l'APL.

Il doit nous parler de l'assurance...

A touites fins utiles voir:
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

S'il vous propose une assurance déléguée il faut savoir que le taux de prime annoncé est très souvent un taux moyen qui, en cas de remboursement anticipé, ne reflète pas le taux réellement pratiqué.

Une recherche sur le foum vous permettra plus de détails.
Voici cependant deux liens que vous pouvez consulter:

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J'ai lu que l'on pouvait aussi prendre:
- caution du prêt logement
- caution SOCAMI

Cela semble interessant !

Je connais la SOCAMI de nom mais pas son fonctionnement

L'autre société de caution serait plutôt Crédit Logement.
Cette société peut, éventuellement, vous cautionner si elle accepte votre dossier, moyennant
+ Une commission de caution définitivement acquise.
+ Un dépôt de garantie éventuellement restituable en partie à la fin du prêt. Cette restitution dépend des sinistres risques qu'elle aura enregistrés sur votre génération de crédit au moment où il sera totalement remboursé.
En moyenne la restitution est de l'ordre de 70%.

Cordialement,

 

[ricopc]

Merci beaucoup pour toutes ces précisions!

En fait, lorsque j'ai rencontré le courtier, j'ai constitué l'ensemble du dossier avec lui, nous avons parlé mensualité, durée, taux etc... et nous avons parlé des frais de notaire (soit environ 4700 euros car achat dans le neuf VEFA). Ces derniers ont été pris en compte dans le calcul du prêt.

Etant totalement novice dans ce milieu, je suppose que les frais d'hypothèque ne sont pas inclus dans ces frais là! Ils se rajoutent...
A moins que vous m'annonciez le contraire...?!?
Je n'ai pas eu d'explication à ce sujet (et je n'ai pas eu le réflexe de demander).
C'est pourquoi je passe par ce forum pour en savoir d'avantage...
Je précise enfin que, quoi qu'il arrive, avec des frais d'hypothèque ou non, le financement se fera sans problème car nous avions prévu de garder 12 000 euros de coté. Donc ca passera...

Enfin, concernant le Crédit Logement, je trouve que c'est nettement plus avantageux que les frais d'hypothèque.
J'ai fait une simulation sur leur site, en passant par eux nous payerons 2141 euros (et 1656 euros pour les moins de 36 ans, barème initio)...contre 3300 euros pour l'hypothèque. En plus il restitue à la fin à hauteur de 70%.

Pour le PAS, nous dépassons les plafonds de ressources exigés.

Merci d'avance pour votre éclairage!

PS: j'ai trouvé un site où on explique très bien cette histoire de caution-hypothèque. Si ca peut aider certains:
[lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Etant totalement novice dans ce milieu, je suppose que les frais d'hypothèque ne sont pas inclus dans ces frais là! Ils se rajoutent...
A moins que vous m'annonciez le contraire...?!?

Non, il faut effectivement ajouter les frais de garantie quels qu'ils soient.

Mais il faut également prévoir les frais de dossier, les parts sociales éventuelles et la commision du courtier.

Enfin, concernant le Crédit Logement, je trouve que c'est nettement plus avantageux que les frais d'hypothèque.
J'ai fait une simulation sur leur site, en passant par eux nous payerons 2141 euros (et 1656 euros pour les moins de 36 ans, barème initio)...contre 3300 euros pour l'hypothèque. En plus il restitue à la fin à hauteur de 70%.

D'après mon estimation, 3.300€ semblent surévalués, j'ai estimé =/= 2.800€ si prêt classique et =/= 1.450€ si PAS ou PC.

Par ailleurs je vous rappelle que la restitution du fonds de garantie Crédit Logement est de l'ordre de 70% en moyenne
Cela veut dire qu"en fonction des pertes réelles réellement constatées du fait d'emprunteurs défaillants dans votre génération de crédit ce pourcentage put être plus élevé mais aussi moins élevé.

Pour le PAS, nous dépassons les plafonds de ressources exigés.

Oui, mais en l'état actuel des marchés, le Prêt Conventionné donne exactement les mêmes avantages que le PAS et il n'y a pas de conditions de revenus.
(Quand les taux sont élevés, les taux PAS sont inférieurs de 0,60 point par rapport au PC du fait de plafonds réglementaires. Dans cette situation les taux PC sont aussi inférieurs aux taux des prêts classiques)

Cordialement,

 

[ricopc]

Pour les frais de dossier, il n'y en aura pas. Ils sont remplacé par les frais du courtier (c'est un pourcentage du prêt, avec un maximum de 900 euros).

Au niveau du Crédit logement, ca reste malgré tout le plus intéressant! Mais, d'après vous, est ce que le courtier va me laisser le choix (entre hypothèque et Crédit logement)?

Suite a la fin de ses recherches, nous le voyons mercredi, et je dois dire que je suis impatient et curieux de voir comment ca va se passer (signature? assurances? caution-hypothèque? étape(s) suivante(s)?).

C'est la 1ère fois que nous faisons un prêt immo, nous découvrons un peu tout...y compris la passage par un courtier!

 

[ZRR_pigeon]

la restitution du fonds de garantie Crédit Logement est de l'ordre de 70% en moyenne

Attention au malentendu, si on part sur une hypothèse de 70%, vous laissez penser que la garantie Crédit Logement aura coute 30% de l'appel initial (2141 euros).

c'est bien évidemment le discours que le banquier vous assène, mais c'est FAUX.

La restitution se fait au terme du prêt donc, sauf remboursement anticipé total (ce qui est ultra rare), au bout de 15-20 ans. On ne peut pas soustraire des euros d'aujourd'hui avec des euros de dans 20 ans, ca ne fait aucun sens. D'ici la, l'euro aura perdu la moitié de sa valeur et éventuellement plus encore.

si on dit 50% de perte de valeur en 20 ans (correspondant à 2.2% d'inflation chaque année pendant 20 ans, très réaliste), vos 70% de restitution se transforme en 35%, et vous aurez payé au final 65% des 2141 euros...

Attention ...

 

[ricopc]

Merci pour ces précisions!
2141 euros...avec ou sans restitution, ca reste malgré tout en dessous des frais d'hypothèque...donc toujours interessant.

Autre petite question ( un peu a coté du sujet):
mercredi nous allons voir le courtier. On va certainement accepter son offre.
Que va t-il se passer ensuite?
Il va nous constituer un dossier avec une négo, à remettre à la banque prêteuse?
Le courtier va t-il venir avec nous lors du RDV avec la banque? Ou son travail est terminé?

 

[Aristide]

Bonjour,

Au niveau du Crédit logement, ca reste malgré tout le plus intéressant! Mais, d'après vous, est ce que le courtier va me laisser le choix (entre hypothèque et Crédit logement)?

Le courtier fait des propositions mais en tenant compte de ce que la banque retenue accepte.
Si cette banque est d'accord pour prendre la caution de Crédit Logement, le courtier ne peut pas vous imposer l'hypothèque.

Attention au malentendu, si on part sur une hypothèse de 70%, vous laissez penser que la garantie Crédit Logement aura coute 30% de l'appel initial (2141 euros).

La restitution se fait au terme du prêt donc, sauf remboursement anticipé total (ce qui est ultra rare), au bout de 15-20 ans. On ne peut pas soustraire des euros d'aujourd'hui avec des euros de dans 20 ans, ca ne fait aucun sens. D'ici la, l'euro aura perdu la moitié de sa valeur et éventuellement plus encore.

Oui, bien évidemment.
Mais le raisonnement me semblait aller de soi; il est strictement le même pour les échéances payées au mois le mois, l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé, la commission de caution "Initio" de Crédit logement versée en fin de prêt...etc.

J'ajouterais qu'il ne faut pas se baser sur 2.141€ (***) car cette somme comprend à la fois la commission de caution qui n'est pas du tout restitualble et le dépôt de garantie.

Les 70%/75% de restituion éventuelle ne sont donc à appliquer qu'à la seule partie concernant le dépôt de garantie.

(***) Je ne sais pas comment vous avez calculé ces 2.141€ car pour un PTZ de 37.000€ et un complémentaire de 157.000€ je trouve :

En barème classique.....................Barème Initio
=> Pour le PTZ:
+ Commission caution = 185€....................310€
+ Dépôt Garantie........= 496€....................496€
Total PTZ...................= 681€...................806€

=> Pour le complémentaire:
+ Commission caution =...300€..................600€
+ Dépôt Garantie........= 1.456€...............1.456€
Total Complémentaire = 1.756€...............2.056€
Total général........ = 2.437€...............2.862€

L'éventuelle restitution n'est donc à calculer que sur 496€ + 1.456€ = 1.952€

Que va t-il se passer ensuite?

Il va nous constituer un dossier avec une négo, à remettre à la banque prêteuse?

Il va faire parvenir votre dossier à la banque avec qui vous aurez un rendez vous pour l'affiner et le compléter.

Le courtier va t-il venir avec nous lors du RDV avec la banque? Ou son travail est terminé?

Possible mais peu probable.

Cordialement,

 

[ricopc]

Je vois que vous maitrisez vraiment bien le sujet, j'ai vraiment bien fait de vous solliciter sur ce forum
Au niveau de la caution-hypothèque, j'ai bien compris maintenant! Je vous en remercie!

Je profite de votre expertise pour vous poser une autre question:

jusqu'au 31 mai, le PTZ est basé sur les revenus N-2 (donc 2008). Après cette date, on passe sur du N-1.
En 2008, nous avions peu déclaré, nous avons donc droit à 37 000 euros de PTZ. Passer le 31 mai, nous n'aurions plus du tout droit au PTZ (car plafond des revenus dépassés)!
Donc, voici ma question: a quel moment le prêt à taux zéro est pris en compte (et donc validé)? Mercredi avec le courtier? Au RDV avec le banquier? A la date de renvoi de l'offre de prêt par la poste? A un autre moment?

La réponse à cette question est ultra-importante pour nous! Il faut que ça soit ABSOLUMENT avant le 31 mai!
Ca conditionne tout!

 

[ZRR_pigeon]

Donc, voici ma question: a quel moment le prêt à taux zéro est pris en compte (et donc validé)? Mercredi avec le courtier? Au RDV avec le banquier? A la date de renvoi de l'offre de prêt par la poste? A un autre moment?

la date d'EMISSION de l'offre compte, a confirmer quand meme.

 

[ricopc]

La date d'émission de l'offre, c'est lorsque la banque nous envoi l'offre par courrier ? Ou c'est son édition (juste avant son envoi par la banque)?

 

[Aristide]

Donc, voici ma question: a quel moment le prêt à taux zéro est pris en compte (et donc validé)? Mercredi avec le courtier? Au RDV avec le banquier? A la date de renvoi de l'offre de prêt par la poste? A un autre moment?

la date d'EMISSION de l'offre compte, a confirmer quand meme.

Oui, effectivement, c'est la date d'émission de l'offre de prêt par votre banque qui détermine le revenu fiscal de référence à prendre en considération.
+ Offre de prêts datée "banque" jusqu'au 31 mai 2010 => revenu fiscal de référence "A - 2" = 2008
+ Offre de prêts datée "banque" à compter du 1er juin 2010 => revenu fiscal de référence "A - 1" = 2009.

Cdt

 

[ricopc]

D'accord...
L'émission de l'offre de prêt par la banque est faite rapidement après le RDV avec la banque ou pas?
Dans notre cas, il faut absolument que ca soit ok avant le 31 mai!

 

[Aristide]

D'accord...
L'émission de l'offre de prêt par la banque est faite rapidement après le RDV avec la banque ou pas?
Dans notre cas, il faut absolument que ca soit ok avant le 31 mai!

Il n'y a ps de règle, tout dépend de la banque et de son organisation.
Le délai peut varier de quelques jours a plusieurs semaines.
Cdt

 

[ricopc]

Plusieurs semaines, ca ne sera pas possible...
Je leur dirai qu'il faut une emission de prêt avant le 31 mai. ABSOLUMENT.
Pas le choix...que je ca passe en priorité...je ne sais pas...avec l'appui du courtier peut être...je lui en parlerai mercredi et je vais tout faire pour avoir un RDV avec la banque le plus vite possible.

Peut être même passer a la banque dès que l'on sera sortie du cabinet du courtier (sauf s'il doit transmettre des docs à la banque, du coup, petits délais????). Histoire d'avoir un RDV en urgence tout de suite (ca m'étonnerait!) voir le lendemain soir...
Le problème, c'est que le RDV avec la banque devra certainement se faire en présence de ma compagne et de moi-même (enfin, je suppose...non???)...du coup, pour trouver un créneau de dispo, c'est la galère!

 

[Aristide]

Le problème, c'est que le RDV avec la banque devra certainement se faire en présence de ma compagne et de moi-même (enfin, je suppose...non???)...du coup, pour trouver un créneau de dispo, c'est la galère!

Pas forcément ensemble, mais il faudra qu'elle passe pour remplir le questionnaire santé relatif à l'asurance par exemple et signer divers documents.
Cdt

 

[ricopc]

Si la solution d'y aller chacun de son coté est possible, ca serait top!
Car vu la situation avec la prise en compte du PTZ, le temps est compté ! Le plus tot sera le mieux.

De toute façon, on va essayé de demander au courtier de contacter l'agence bancaire devant nous si possible, afin de nous trouver un créneau pour le jour même voir le lendemain.
Au pire, on passera a la banque dès que l'on sera sorti du cabinet du courtier!
Cette semaine, ca va être la course, je le sens... (sans compter le boulot à assurer malgré tout!).