Frais de souscription de SCPI : HT ou TTC ?

[Anonyme]

Bonjour,

Je fais appel à vos éclairages concernant les frais de souscriptions aux SCPI. Ce n’est pas très clair pour moi si on paie les frais HT ou TTC ?

Pour PFO2 par exemple, je crois comprendre qu’on retranche seulement 8,5%, soit les frais exprimés HT.
Valeur d'achat à date: 196€, Valeur de retrait: 179,34 €
Alors que plusieurs sites mentionnent 10,20 % de frais de souscription pour cette SCPI (frais affichés en TTC donc)
Par expl ici: [lien réservé abonné]

Pouvez-vous m’éclairer ?
Merci

 

[Sluwp]

Bonjour,

Je m'étais posé une question similaire il y a quelques années. En effet j'avais remarqué que certaines scpi calculaient le prix de retrait en soustrayant la com de souscription HT, d'autres TTC. Je ne sais pas s'il y a eu une évolution fiscale mais aujourd'hui la majorité des scpi sont exonérées de TVA sur une grande partie de la commission de souscription. Dit autrement les montants TTC réellement payés & HT sont assez proches et donc le mode de calcul du prix de retrait n'a pas beaucoup d'influence.

Bref je pense qu'au final vous payez 100%-prix de retrait/prix de souscription avec parfois quelques dizaines de centimes en plus supportés par l'ensemble des associés. (mais c'est vrai que pour pfo2 il n'est pas mentionné d’exonération, et on a donc l'impression qu'un montant non négligeable est supporté par l'ensemble des associés).

 

[donk]

Pour PFO2 la commission de souscription est de 8,5% HT à laquelle il faut ajouter la TVA.
Ce qui fait une commission de 10,2% TTC

 

[Anonyme]

Pour PFO2 la commission de souscription est de 8,5% HT à laquelle il faut ajouter la TVA.
Ce qui fait une commission de 10,2% TTC

Il me semble justement que non, d'où mon questionnement.

La Valeur d'achat à date étant à 196€, et la valeur de retrait à 179,34 €, ça fait 8,5% de commission.

Pensez vous que la tva sera appliquée sur les 179,34 euros ? (auquel cas la valeur de retrait 'réelle' serait inférieure à ce montant)

 

[donk]

Extrait de la note d'information de PFO2:

2 Retrait des associés

2.3 Prix
Le prix de retrait est égal au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxes en vigueur. À titre d’exemple, sur la base du prix de souscription actuellement appliqué et fixé à 196€, le prix de retrait serait égal à 179,34€ correspondant au prix de souscription de 196€ diminué du montant hors taxes de la commission de souscription de 16,66€.

Il semble bien que ce soit la commission HT qui soit appliquée

 

[donk]

Par contre, sur Primovie c'est la commission TTC qui est appliquée:

Le prix de retrait correspond au prix de souscription du moment diminué de la commission de souscription toutes taxes comprises de 9,15%. Ainsi, l’associé se retirant perçoit, sur la base du premier prix de souscription de 203 euros, une somme de 184,43 euros par part qui se décompose de la façon suivante:
-Prix de souscription : 203 € ;
-Commission de souscription TTC : 18,57 € (9,15 % TTC du prix de souscription) ;
-Valeur de retrait : 184,43 € TTC.

 

[Anonyme]

Par contre, sur Primovie c'est la commission TTC qui est appliquée:

Merci beaucoup pour vos retours.
Cela confirme donc bien le fait que certaines SCPI appliquent la commission TTC, et d'autres la commission HT.

Je pense donc que le plus simple désormais est de comparer pour chaque SCPI le prix d'achat avec le prix de retrait (certains sites SCPI incluent la commission en TTC systématiquement ce qui peut induire en erreur)

 

[Sluwp]

Extrait de la note d'information de PFO2:


Il semble bien que ce soit la commission HT qui soit appliquée

Cette phrase indique juste le mode de calcul du prix de retrait, selon moi ça ne signifie pas nécessairement que l'état s'assoit sur la tva. D'autant plus que pour pfo2 la notice est assez explicite : "La commission de souscription s’élève à (8,5% HT) maximum (TVA en sus au taux en vigueur soit actuellement 10,2% TTC) du prix de souscription des parts, dont le montant est inclus dans la prime d’émission, soit un montant HT de 16,66 euros et un montant TTC de 19,99 euros". A l'inverse les SCPI exonérées de TVA sur cette commission le précisent dans leur notice.

Donc jusqu'à preuve du contraire, la TVA est bien payée sur pfo2, mais vous y échappez d'une certaine manière si vous revendez le lendemain.

 

[Sluwp]

Je pense donc que le plus simple désormais est de comparer pour chaque SCPI le prix d'achat avec le prix de retrait (certains sites SCPI incluent la commission en TTC systématiquement ce qui peut induire en erreur)

Je ne suis pas convaincu que ça soit la bonne approche. A moins de vouloir revendre le lendemain, ce qui me paraît important c'est sur 100€ combien "partent en fumée" et combien vont dans la SCPI et "travailler". Le mode de calcul du prix de retrait n'a pas pas d'impact sur ces 2 paramètres.

Sur le long terme, si 2 SCPI ont un prix de retrait à 90% de leur prix de souscription, la SCPI 1 avec une com de 12% TTC sera moins performante que la SCPI 2 avec 10% TTC, toutes choses égales par ailleurs. Bien sûr nous parlons de différences minimes donc l'impact en pratique est faible..

Il serait interessant d'avoir la confirmation par perial que la tva est bien payée.