Financement ventes immobilières aux enchères (TGI)

[tdurand]

le mieux est d'allez dans la salle le mardi à 13h30 , attention quasi pas de parking possible, les rares fois ou j 'y vais en voiture, une heure et demi pour se garer et on rate les ventes... Au barreau sont inscrits des dizaines d'avocats mais seulement une poignée d'entre eux font les enchères ( il doit y en avoir 8/10 ) ils sont quasi tous toujours là le mardi; l'avantage c'est que ceux là ne font pas payer( en tout cas la majorité) pour porter les enchères car ils y sont de toute façon comme ils ont les marchands de biens comme clients, ils ne viennent pas pour rien; au tgi de meaux ou ailleurs en province, les avocats font payer car il viennent spécialement pour toi;


passe a un autre
soit il ne fait pas les enchères ... soit au contraire c'est peut être un avocat qui est souvent l'avocat poursuivant Maitre ... et qui est très sympa et professionnel, mais comme il est quasi chaque fois poursuivant dans les enchères , il ne peut pas en porter sur ces affaires ..

Personnellement je vais au TGI en Tramway c'est à 6 stations de chez moi
Je suis justement tombé sur un avocat qui fait des enchères au TGI de Bobigny (tarif de 1500€ seulement en cas de victoire). C'est juste que je ne l'ai pas trouvé très amical. Et d'autre part j'avais l'impression de l’embêter lorsque je lui posais des questions concernant la situation de l'adjudicataire propriétaire d'un bien occupé.

Je suis preneur de ton contact si l'avocat(e) ne voit pas d'inconvénient à ce que tu me donnes ses coordonnées par mp.
Merci par avance

 

[moietmoi]

Je suis justement tombé sur un avocat qui fait des enchères au TGI de Bobigny

en me remémorant mon parcours, j'avais rencontré dans leurx bureaux respectifx 3 avocats rencontrés au tgi avant de choisir.

Et d'autre part j'avais l'impression de l’embêter lorsque je lui posais des questions concernant la situation de l'adjudicataire propriétaire d'un bien occupé.

C'est parce que ce n'est pas simple: suivant les cas tu récupères le bien entre 1 mois et 3 ans..ou un peu plus... après des mois de procédures; je pense qu il faut en moyenne compter 1 an; moi je budgetise 1an de charges 2000 euros de procédure et suivant les cas 1000 à 3000 euros en plus pour pouvoir aider la personne à partir.. je sais que certains préfèrent des méthodes fortes non légales que je n'utilise pas, par déontologie et car j'aime bien ma tranquilité; et pour brosser un tableau complètement noir, tu n'es jamais sûr que la personne occupante sans droit ni titre, ne décide de faire flamber l'appart avant de le quitter....Mais pour voir la bonne partie de la chose: un bien je l'ai récupéré au bout d'une semaine et un autre la famille m'avait dit: au 31/12 c'est à dire 3 mois après la vente et j'ai pu venir le 1er janvier de l'année...donc tout c'est bien passé...

Je suis preneur de ton contact si l'avocat(e) ne voit pas d'inconvénient à ce que tu me donnes ses coordonnées par mp

ok dès son retour de mail

 

[tdurand]

Bonjour
Ma vente aux enchères a lieu dans 3 semaines. Je suis désolé d'insister mais est ce que tu as eu un retour de ton "bon avocat" ? Si ce n'est pas le cas peux tu s'il te plait le relancer ?

Pour info je vais essayé de me libérer le mardi prochain pour aller au TGI.. J'attends juste la validation de mon N+1.

Merci par avance

 

[moietmoi]

Bonjour je te mp, cependant je pense que pour ne pas se faire rouler et faire de bonnes acquisitions, il faut être présent au tgi de nombreuses fois;
Ceux qui vont trop vite sont ceux qui se font flouer. achat trop cher, achat de biens occupés irrécupérable; Pour l'un des biens sur lequel j ai enchéri, à 3 semaines de la vente, j'avais déjà acheté une layette pour le bébé de la famille occupant l'appartement et rencontré l'avocat ( pas le mien, mais celui saisissant) et l'huissier;j'avais pu visiter 2 fois , en plus de la visite officielle ...

 

[moietmoi]

l'avocate me dit qu'elle est aux ventes aujourd'hui, donc non joignable, mais demain a son cabinet tu pourras la joindre

 

[moietmoi]

Bonjour, entièrement d'accord avec le post, sauf en ce qui concerne

Avoir un reste à vivre important lorsque vous avez dépassé votre taux d’endettement de 33%

Actuellement, pour un premier achat aux enchères, inutile de tenter si vous êtes au dessus de 33%...

 

[paal]

Actuellement, pour un premier achat aux enchères avec concours d'un crédit bancaire, inutile de tenter si vous êtes au-dessus de 33%...

Certes, car déjà, et dans le résultat d'une vente aux enchères, le prix d'adjudication est parfois dans les critères du marché local, mais également assez souvent s'en écarte assez largement aussi bien à la baisse qu'à la hausse (et c'est tout le problème des adjudications qui résultent de la confrontation des derniers obstinés de l'enchère ....

Et c'est surtout dans ce dernier cas où l'enchérisseur devra se montrer vigilent au regard de la limite supérieure à ne pas dépasser, ce qui se matérialisera par cette limite du 1/3 grand maximum ; autrement, l'enchérisseur risque la folle enchère, et si ce dernier ne dispose pas d'un volant de disponibilités lui permettant de faire face à son adjudication, il court le risque de se retrouver tout nu (et sans bronzage ....)

C'est aussi à cela que servent les tentatives d'enchères, lorsque les prix s'envolent ; il existe aussi un bon signal qui résulte de la participation des marchands de biens à ce type de vente (qu'elle soit judiciaire ou notariale) ....
Lorsque ces derniers n'enchérissent plus (ou qu'ils quittent progressivement la salle), c'est un signal dont il faut tenir compte ; mais ils peuvent aussi être présents pour plusieurs biens ....

 

[moietmoi]

@paal;
Bonjour
ma remarque

Actuellement, pour un premier achat aux enchères, inutile de tenter si vous êtes au dessus de 33%...

indiquait juste que déjà actuellement pour un achat classique la limite des 33% est difficile à passer, alors pour un bien aux enchères, aucune banque, même sur un bon dossier ne suivra sur un premier achat quelqu'un qui est au dessus de 33%.
cdlt

 

[paal]

@paal;
Bonjour
ma remarque
indiquait juste que déjà actuellement pour un achat classique la limite des 33% est difficile à passer, alors pour un bien aux enchères, aucune banque, même sur un bon dossier ne suivra sur un premier achat quelqu'un qui est au dessus de 33%.
cdlt

Nos convictions seraient-elles en contradiction ?
Je n'ai pas ce sentiment, et vous avez raison de souligner que présenter un dossier qui dépasse les 33% d'endettement (sauf situation exceptionnelle, voire très exceptionnelle) va pratiquement conduire à un échec ....

Effectivement les banquiers sont devenus beaucoup plus regardants sur le critère de l'appréciation de la capacité d'endettement, y compris lors d'un achat classique comprenant à la fois clause de sauvegarde dans un compromis, et des frais d'acquisition qui sont moins élevés en matière de fiscalité et de frais associés, que lors d'une vente aux enchères ....

Pour une vente aux enchères, il faut pratiquement compter le double en terme de pourcentage, par rapport au prix d'adjudication ....

Mais comme le titre du sujet traite plus spécifiquement des ventes immobilières aux enchères (judiciaires ou notariales), je n'ai fait que développer cette situation particulière, même en la comparant à des ventes classiques ....

 

[moietmoi]

Nos convictions seraient-elles en contradiction ?

sur ce point, je ne le pense pas;
je vais faire court:
endettement +33% possible sur un bon dossier et une N ième opération aux enchères; autrement aux enchères , inutile de penser à plus de 33%

 

[Uncle Ju]

en Région parisienne, les avocats vu le nombre d'adjudications, ne font pas payer pour être représenté;

Bonjour auriez-vous un bon avocat comme ça à me recommander pour les Hauts-de-Seine ?

 

[moietmoi]

Bonjour auriez-vous un bon avocat comme ça à me recommander pour les Hauts-de-Seine ?

en tout cas, pas moi, j'ai été pas mal de fois au tjn (tgi nanterre) aux enchères, mais je n'ai jamais eu l'intention d'acheter un lot, malgré de nombreuses visites;
ma méthode tant à Bobigny, qu'ailleurs, est d'aller dans la salle des ventes et d'observer les avocats, puis après quelques semaines de demander à 2 d'entre eux, à la fin de la séance, leurs coordonnées , en leur indiquant que je vais prendre contact avec eux pour avoir un rdv préliminaire pour porter enchère; et à l'issue du rdv dans leur bureau en ville, j'ai choisi;

 

[Lililililo]

Bonjour Moiettoi,
Tout d'abord merci beaucoup pour tes informations.
Je me suis inscrite sur ce forum pour pouvoir te poser quelques questions.
Concernant les annonces, est-ce que licitor regroupe vraiment toutes ? J'ai payé un abonnement chez un youtubeur/entrepreneur qui dit qu'ils récoltent toutes les annonces... mais après mes comparaisons je trouve pas que c'est plus efficace que licitor.
Après le covid est-ce qu'on a toujours le droit d'assister aux enchères ? Je suis allé au TGI la semaine dernière afin de consulter un cahier de charges qui m'intéresse mais malheureusement le tribunal ne veut plus qu'on les consulte et nous demande de contacter les avocats.
Merci beaucoup

 

[ALICE75]

Bonjour,
Je veux participer la vente aux enchères sans acheter dans un 1er temps. Dois je avoir un avocat pour pouvoir entrer dans le tribunal? dois je payer quelques frais meme si j' achète pas..
En effet, je veux observer d'abord avant d'acheter l'appartement...?

Merci d'avance pour votre aide.

 

[hargneux]

Si la vente est publique, vous pouvez y assister en tant que spectateur, sous réserve des conditions sanitaires actuelles

 

[ALICE75]

Merci beaucoup pour votre réponse.

 

[moietmoi]

Dois je avoir un avocat pour pouvoir entrer dans le tribunal?

non bien sûr, au contraire, c'est là où on peut prendre contact avec les avocats, pour en "selectionner " un pour l'avenir;