Faire du Pinel avec un logement meublé

[moietmoi]

C'est à Toulouse

il faudrait regarder si Toulouse est candidate à l'encadrement des loyers; le cas échéant le 30 m² se justifie, car si il y a encadrement, tu n'es pas sûr d'avoir le droit de louer à 450 un 19m²..... chose idiote , mais interdite dans certaines communes en région parisienne

 

[Tornado05]

Les frais de notaire sont identiques dans les deux cas, car le prix de vente est le même.

naturellement mais je parlais pour le calcul de la rentabilité, ces frais sont a ajouter à ton calcul de rentabilité ce qui vient le réduire.

Les prix d'achat étant élevés dans tous les cas, il est difficile d'avoir uene bonne rentabilité, à moins d'acheter un logement ancien et de savoir faire soi-même les travaux

Voilà!!!

 

[pilou63]

il faudrait regarder si Toulouse est candidate à l'encadrement des loyers; le cas échéant le 30 m² se justifie, car si il y a encadrement, tu n'es pas sûr d'avoir le droit de louer à 450 un 19m²..... chose idiote , mais interdite dans certaines communes en région parisienne

Toulouse a refusé d'expérimenter l'encadrement des loyers, car les loyers sont estimés pas chers par rapport aux autres grandes villes.
On ne sait jamais, ça sera peut-être mis en place plus tard .

 

[titif0u]

Je pense que vous vous y retrouverez plus en achetant un studio classique dans le privée...
vous n'aurez pas les pbs liés à la dégradation des résidences étudiantes, du turn over (des cages à poules empactés les unes sur les autres sont sans doute moins agréables à vivre pour un jeune qu'un vrai appart).
Ce qui m'interpelle c'est le prix pour Toulouse, vous pouvez san doute trouvez moins chère dans le privée.... et vous louerez à votre guise.

Bien spur s'il y a des petites travaux, vous en aurez la gestion, mais il n'y a rien d'insurmontable à faire venir un artisan pour qlq couts de peinture et autres petits rafraichissements... de tte facon c'est le lot de toute petite surface, il faut de l'entretien assez régulier pour le maintenir en bon état.
Il n'y a pas de rentabilité sans un minimum de travail. Et vous gagnerez à la revente d'avoir un appartement classique.
Je n'évoque même pas les avantages à faire de petits travaux (décôte du prix d'achat, déduction des impots, et en plus on fait travailler des gens.... etc)

 

[pilou63]

Bonjour,
le truc bizarre est que le promoteur indique dans sa brochure qu'il s'agit d'une résidence étudiante (ça s'appelle Campus Saint-Michel), or il n'y a pas de bail commercial, on peut faire du LMNP ou du Pinel, et un commercial m'a dit qu'on pouvait louer à n'importe qui, étudiant ou pas.
ce n'est donc pas vraiment une résidence étudiante. C'est juste une résidence avec de petites surfaces adaptées aux étudiants. Par contre il y a une laverie, un concierge, ....

 

[Damienn]

Bonjour,

J'ai regardé le site du promoteur.
Je vois 1 T1 à vendre au RDC de 20.6m² (et des T3)
Largeur de l'appart : 2.89m²
Une seule fenêtre exposée est
Surface utilisable hors couloir/emplacement kitchenette, SDB : 12.05m²
Le programme est en cours de livraison (ou bientôt, pas sûr). Il reste les invendus.
Je ne connais pas Toulouse, mais je ne trouve pas cela engageant, même si les visuels de la copro sont jolis.


Edit : et un autre T1 au 1er. 32.5m² et 226700€ (avec au plus large 2.34m)

 

[pilou63]

En plus le dernier studio vendu neuf par le promoteur est au rdc, et est donc muni de grilles sur la fenêtre!. Comment des gens peuvent acheter ça, à 7500 euros le m2?

 

[Damienn]

muni de grilles sur la fenêtre!

J'ai vu cela après.
Ca fait cher la cellule.

 

[pilou63]

Après l'exposition est n'est pas si mauvaise que ça. C'est mieux que nord

 

[moietmoi]

donc muni de grilles sur la fenêtre

ça améliore le DPE?

20m2 à vendre dans une résidence étudiante , qui a été livrée en juin 2021

Le studio n'est pas neuf car il a déjà été habité quelques mois.

est ce bien la même résidence? ou alors une autre tranche?

 

[pilou63]

La grille sert à empêcher que les personnes bourrées entrent par la fenêtre !
Il s'agit de la même résidence : celle-ci a été livrée en juin dernier et il encore quelques biens à vendre, très chers.

Et il y a déjà quelqu'un qui revend un studio d'occasion. C'est lui que j'ai repéré

 

[moietmoi]

Et il y a déjà quelqu'un qui revend un studio d'occasion. C'est lui que j'ai repéré

soit il a remarqué un vrai problème dans la résidence, et il vaut mieux s'en tenir éloigné, soit il est le vendeur type où tu peux faire une affaire en lui proposant un prix bien en dessous de ce qu'il en espèredivorce, mutation, licenciement, décès... il est à vendre 129; si tu considères que ce studio correspond à ce que tu veux; tu lui fais une offre canon à 100 ke valable 3 jours; soit il te jette complètement; soit il revient vers toi à 120; et vous vous mettez d'accord à 110; si il te jette, pas grave, il y a d'autres biens ailleurs...
si tu as déjà été voir une banque, et que tu as un vague papier disant que tu pourrais avoir un pseudo accord de financement, tu lui indiques dans ton offre au rabais;

 

[pilou63]

soit il a remarqué un vrai problème dans la résidence, et il vaut mieux s'en tenir éloigné, soit il est le vendeur type où tu peux faire une affaire en lui proposant un prix bien en dessous de ce qu'il en espèredivorce, mutation, licenciement, décès... il est à vendre 129; si tu considères que ce studio correspond à ce que tu veux; tu lui fais une offre canon à 100 ke valable 3 jours; soit il te jette complètement; soit il revient vers toi à 120; et vous vous mettez d'accord à 110; si il te jette, pas grave, il y a d'autres biens ailleurs...
si tu as déjà été voir une banque, et que tu as un vague papier disant que tu pourrais avoir un pseudo accord de financement, tu lui indiques dans ton offre au rabais;

pour moi le seul problème est le prix dissuasif.
Je vais attendre quelques temps, puis si c'est pas vendu d'ici là, j'essayerai de négocier une ristourne.

Sinon j'ai une petite question. Pour rassurer un vendeur et en supposant qu'on ait les fonds pour payer sans crédit, est-ce qu'il est possible de prévoir une clause chez le notaire, selon laquelle on va demander un prêt à la banque pour financer l'achat, et que si la banque refuse on se débrouille pour payer le bien comptant ? Ainsi le vendeur est certain que la vente ne capotera pas.

 

[moietmoi]

pour moi le seul problème est le prix dissuasif.

ce que je t ai indiqué comme méthode, est celle la plus efficace.. avec des délais très courts pour que le vendeur ait un choix qui l'empêche de dormir, et cède.
quel est le prix max que tu es prêt à y mettre?
mais ta méthode est sans doute bonne aussi, si tu le sent mieux comme cela

Pour rassurer un vendeur et en supposant qu'on ait les fonds pour payer sans crédit, est-ce qu'il est possible de prévoir une clause chez le notaire, selon laquelle on va demander un prêt à la banque pour financer l'achat, et que si la banque refuse on se débrouille pour payer le bien comptant ? Ainsi le vendeur est certain que la vente ne capotera pas.

oui!!
c'est pas exactement cela en fait; c'est l'inverse, on écrit que l'on ne va pas faire appel a un crédit; donc le vendeur est rassuré; et rien ne t'empêche de chercher un crédit quand même, mais dans ce cas, si tu ne l'obtiens pas et que tu ne veux plus acheter, tu dois 10% de la valeur du bien; mais si tu achètes avec ou sans refus de crédit, rien ne se passe mal, tout se passe bien;
Moi perso si j'avais les fonds sur une opération comme celle là ; je le formulerais dans l'offre par écrit
et je ferais une offre encore plus agressive: 95 ke avec en gros" sans clause suspensive de crédit" offre valable 3 jours jusqu'au... 17h

 

[pilou63]

La banque peut accorder un crédit immobilier, si dans l'acte notarié il est indiqué qu'on paye sans recours à un crédit ?

 

[moietmoi]

La banque peut accorder un crédit immobilier, si dans l'acte notarié il est indiqué qu'on paye sans recours à un crédit ?

oui, le notaire te fait écrire à la main, que si tu as recours à un crédit, alors tu ne pourra pas exploiter la clause suspensive qui te permet de te démettre si tu n'obtiens pas le crédit; (cette écriture n'est même plus forcément demandée par les notaires) donc oui, aucun souci pour aller demander un crédit avec un compromis ne mentionnant pas l'achat à crédit.
je suis certain, mais comme je comprends que tu préfères avoir l'avis d'autres, je suis sûr qu'ils confirmeront...

 

[jp19]

Le problème, à mes yeux, de financer de l'immo sans crédit, c'est que du coup c'est autant que tu retires de tes placements.

En quelques mots, je prends des chiffres au pif, c'est juste pour expliquer mon point de vue :

- Avec crédit immo :
Tu as 500.000 euros, qui te rapportent 5%, tu gagnes 25.000 euros /an
Tu fais un crédit de 100.000 euros pour l'appart, autofinancé par les loyers
Pendant 20 ans : aucun changement
Au bout des 20 ans : tu as 500.000 euros + l'appart

- Sans crédit immo :
Tu as 400.000 euros qui te rapportent 5%, tu gagnes 20.000 euros /an
Tu as un appart payé cash de 100.000 euros, tu gagnes 5.000 euros /an
Pendant 20 ans, aucun changement
Au bout de 20 ans : tu as 500.000 euros

Et pour faire simple, j'ai imaginé que les 25.000 euros par an sont utilisés (mais ca revient au même si on les capitalise, c'est juste pour rendre mon explication plus lisible).

=> J'ai tort ou j'ai raison ?

 

[pilou63]

Je parlais de puiser dans mes économies, seulement en cas de refus de prêt par la banque.
Oui bien sûr, c'est plus intéressant d'acheter à crédit, pour bénéficier de l'effet de levier, et de ne pas toucher à ses économies.

Dans l'hypothèse "sans crédit immo", au bout de 20 ans, on a 400 000 euros + l'appartement, étant donné qu'on utilise 25 000 euros/an. C'est donc plus intéressant d'acheter à crédit où au bout de 20 ans on aura 500 000 euros + l'appart.

 

[jp19]

Je parlais de puiser dans mes économies, seulement en cas de refus de prêt par la banque.
Oui bien sûr, c'est plus intéressant d'acheter à crédit, pour bénéficier de l'effet de levier, et de ne pas toucher à ses économies.

Dans l'hypothèse "sans crédit immo", au bout de 20 ans, on a 400 000 euros + l'appartement, étant donné qu'on utilise 25 000 euros/an. C'est donc plus intéressant d'acheter à crédit où au bout de 20 ans on aura 500 000 euros + l'appart.

Oups la boulette !! Mais oui, excuse, merci d'avoir rectifié, ma démonstration serait meilleure sans faute de frappe LOL

La revoici, sans erreur cette fois-ci j'espère :

- Avec crédit immo :
Tu as 500.000 euros, qui te rapportent 5%, tu gagnes 25.000 euros /an
Tu fais un crédit de 100.000 euros pour l'appart, autofinancé par les loyers
Pendant 20 ans : aucun changement
Au bout des 20 ans : tu as 500.000 euros + l'appart

- Sans crédit immo :
Tu as 400.000 euros qui te rapportent 5%, tu gagnes 20.000 euros /an
Tu as un appart payé cash de 100.000 euros, tu gagnes 5.000 euros /an
Pendant 20 ans, aucun changement
Au bout de 20 ans : tu as 400.000 euros + l'appart

 

[moietmoi]

Le problème, à mes yeux, de financer de l'immo sans crédit, c'est que du coup c'est autant que tu retires de tes placements.

c'est une question intéressante, mais pour l'instant , je regardais comment verrouiller le vendeur;
si on dispose des fonds et que l'on a déjà été voir en banque et que l'on est presque certain de pouvoir emprunter, alors pour passer en force avec une forte négociation , on peut faire une offre sans condition suspensive de crédit;
quant au fond, sauf exception, comme dirait Buffeto, "un investissement immobilier se fait à crédit"