Étude de cas : vendre ou continuer à louer ?

[TRex]

Pour vous, il sera facile de trouver un fonds euro >2% par an...

Donc au fil des années fonds euros et arbitrage avec des UC, obligations actions etf, or, y'a le choix...

Ok mais le fonds euros a 3% net n’est pas net d’inflation contrairement au rendement de 2% du bien immobilier dont la valorisation devait se maintenir . Si le fonds euros est à 3%net alors le bien immo était à 2% inflation + 3% : 5 % .

 

[Pendragon]

Je ne comprends pas trop le calcul, si la valeur de l'immo augmente plus vite que les loyers ,la rentabilité diminue.

Quant à l'augmentation des loyers, pour ma part je suis limité par l'IRL. (le dernier = 0.87% par an).

 

[moietmoi]

Bonjour, vendu 3 maisons, un appart.
Age > 60 et ,<70 donc placé sur av boosté.

Laquelle as tu trouvé en ce moment?

En revanche, je ne sais pas s’il est possible de transformer ta résidence secondaire (celle qui était loué) en résidence principale en y habitant quelques temps afin d’éviter la plus-value.

Un amendement a été voté, dans cette foire aux amendements , pour définir une période de 5 ans ,pour qualifier de RP ,en dehors d'obligations.

 

[MDacier]

Je ne comprends pas trop le calcul, si la valeur de l'immo augmente plus vite que les loyers ,la rentabilité diminue.

Quant à l'augmentation des loyers, pour ma part je suis limité par l'IRL. (le dernier = 0.87% par an).

Oui.
Faut arrêter de croire (si c'est le cas) que l'augmentation de la valeur d'un bien induit mécaniquement l'augmentation du loyer ...

Ce n'est évidemment pas le cas !!!

 

[moietmoi]

Oui.
Faut arrêter de croire (si c'est le cas) que l'augmentation de la valeur d'un bien induit mécaniquement l'augmentation du loyer ...

Ce n'est évidemment pas le cas !!!

Exact
D'abord ce sont 2 marchés différents.
Par ailleurs la valeur du bien répond à l'offre et la demande.
La valeur du loyer répond à la loi.

 

[Pendragon]

Laquelle as tu trouvé en ce moment?

En novembre tu en trouveras mais assujjeti à un % UC mini. 30 ou 50 %

J'ai aussi de l'abeille Vie (lucya) . Bonus +2% sans UC.
[lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

En novembre tu en trouveras mais assujjeti à un % UC mini. 30 ou 50 %

On va bien être obligé de s'y mettre...

 

[Pendragon]

On va bien être obligé de s'y mettre...

Tu m'avais déjà posé cette question en milieu d'année, où en es tu de ta stratégie ?

Moi j'attends le départ des locataires et à chaque fois je vends.
J'espère juste de pas mourir avant eux

 

[Vavavoom]

Exact
D'abord ce sont 2 marchés différents.
Par ailleurs la valeur du bien répond à l'offre et la demande.
La valeur du loyer répond à la loi.

Euh... là où il n'y a pas encadrement des loyers (la majorité des cas), c'est la loi du marché.
Perso pour faire mon prix (2ème couronne de l'Ouest parisien), je vais sur LeBonCoin et SeLoger, je prends des offres équivalentes ou proches, j'inclus les villes avoisinantes similaires, je retire les extrêmes, et je prends un peu en-dessous du prix médian.
J'ai des biens meublés de bonne qualité, sans défaut majeur.
Moyennant quoi mes loyers augmentent tranquillement à chaque changement de locataire ; jusqu'à présent je n'augmente pas aux dates anniversaires, tant que le locataire paie nickel et ne fiche pas le bazar, bien que j'aie indexé le loyer sur l'IRL dans le bail.
Cela dit les candidats de qualité ne se bousculent pas au portillon, et j'élimine 90% des réponses.
Je pense donc être au prix de marché.

 

[Vavavoom]

Si certains ont vendu récemment ou prévoient une vente prochaine, sur quoi investissez -vous en ce moment ?

Si j'avais 200 kE à placer demain, voici ce que je choisirais en AV, qui n'engage que moi.

Maître mot : diversification.
J'use et abuse de Quantalys pour juger des résultats passés des UC envisagées.
* 20 à 50% fonds euros (boostés si possible, à surveiller) selon que tu souhaites réinvestir à court terme ou pas.
* Fonds obligataires, datés ou pas
* Fonds monétaires
* Private equity
* FCP/ETF actions World, Europe, émergents, diversifiées et/ou spécialisées (IA, défense, finance, santé, métaux rares...)
* SCPI à choisir avec grand soin. Iroko Zen bien sûr, et/ou Immorente, Activimmo, Altixia Cadence XII, Pierval Santé : versement de dividendes et progression régulière par paliers (à fuir entre autres Capimmo ou Altixia Valeur P)
Attention aux frais de sortie, couramment 8% chez Linxea Spirit2 par exemple !
* SCI : ESG Tendance Pierre ou Iroko Next

Après, ce qui est pénible et chronophage, une fois que tu as choisi tes UC, c'est de trouver quelles AV les commercialisent...
Bon courage !

 

[TRex]

Je ne comprends pas trop le calcul, si la valeur de l'immo augmente plus vite que les loyers ,la rentabilité diminue.

Quant à l'augmentation des loyers, pour ma part je suis limité par l'IRL. (le dernier = 0.87% par an).

Pour vous, il sera facile de trouver un fonds euro >2% par an...

Donc au fil des années fonds euros et arbitrage avec des UC, obligations actions etf, or, y'a le choix...

Ce que je voulais dire, c’est que tu ne peux pas dire d’un côté que l’immobilier, dans ce cas précis, ne rapportait que 2 % en le comparant avec un fonds euro qui rapporterait plus de 2 %.

L’immobilier va prendre de la valeur même si tu prélèves la totalité des 2 % de rendement, alors que le capital mis sur le fonds prend zéro valeur car il ne suit pas l’inflation.
Fonds euro à 3,5 % correspond à 2,45 % net.
Bien immo à 2 % net après IR, charges et IF rapporte 2 % de plus (en fonction de l’imposition sur les plus-values), car la valorisation immo suit l’inflation (environ2%) théoriquement.
4 % > 2,45 %
Donc meilleur rendement réel du bien immo dans ce cas versus fonds euro à 3,5 %.

 

[moietmoi]

car la valorisation immo suit l’inflation

Heureusement que sur de longue période,c'est beaucoup plus.et à court terme, ça monte, ça descend...

 

[TRex]

Heureusement que sur de longue période,c'est beaucoup plus.et à court terme, ça monte, ça descend...

OK, je voulais dire à minima… En étant relativement pessimiste, mais si la valorisation du bien surperforme de 2 % l’inflation, cela rend la comparaison avec le rendement net d’un fonds euros encore plus inégale .

 

[Pendragon]

Relire la file depuis le début. La personne qui ne sait pas si elle doit vendre à une rentabilité de 1,9 % par an .

Une piste était de placer le produit de la vente sur une AV qui lui rapporterait la même rentabilité... , avec un revenu assuré, avec moins emmerde et en plus une transmission sans frais de succession.

Ensuite la légende que l'immobilier augmente plus vite que l'inflation, ça dépend de trop de paramètres dont la localisation.

Je répondais à la personne qui demandait un avis sur quoi faire, le mieux est donc que vous lui communiquez directement vos conseils

 

[vince944]

Salut tout le monde !

Merci pour vos retours. @TRex je comprends exactement ce que tu as évoqué. C'est clair qu'il faut prendre la valorisation du bien en compte pour comparer. En tout cas, cela dépend pas mal de la localisation, et aussi le fait que j'anticipais que d'ici quelques années, il y aurait eu des frais non négligeables pour maintenir le bien en très bon état.
En tout cas, j'ai préféré vendre, et désormais l'objectif étant de trouver quelques choix d'investissements, qui je pense, seront plus rentables, tout en y accordant moins de temps

 

[TRex]

Une piste était de placer le produit de la vente sur une AV qui lui rapporterait la même rentabilité...

OK, alors merci de me citer une assurance-vie investie uniquement sur fonds euro qui offre la même rentabilité sur le long terme que ce bien, sans devoir jongler avec des « boosters » ou des conditions temporaires.
J’ai bien lu la discussion, et justement, placer sur une assurance-vie à plus de 2 % rapporte en réalité moins que les 1,9 % nets du bien immobilier, puisque la valorisation du bien n’est pas prise en compte dans ce chiffre.
C’est un point essentiel que je voulais souligner.
Sur le reste, je suis parfaitement d’accord : stress …. Mais on ne peut pas comparer des rendements sans intégrer tous les paramètres.
Ce n’est pas grave, mais vous ne semblez pas vouloir le comprendre, donc je ne vais pas insister.

 

[Pendragon]

Je ne sais pas qui vous êtes, combien d'immeubles vous avez en location quel montant d'assurance vie vous avez, quel âge vous avez, combien d'enfants vous avez.
En gros quel est votre expérience et le montant de votre patrimoine. Donc difficile d'échanger comme avec @moietmoi que je connais ici depuis 20 ans.

Mon but n'est pas de polémiquer avec vous comme sur la file de l'or .

Je répondais à Vince944 qui a pris la solution que je lui conseillais et il a eu raison.

Bonne continuation à vous

 

[Buffeto]

. Donc difficile d'échanger comme avec @moietmoi que je connais ici depuis 20 ans.

menteur ...tu es inscrit depuis 2010 ....et @moietmoi depuis 2012 .
donc au mieux tu le connais ici depuis 13ans

 

[Pendragon]

menteur ...tu es inscrit depuis 2010 ....et @moietmoi depuis 2012 .
donc au mieux tu le connais ici depuis 13ans

Oui c'est vrai, la preuve que je raconte que des bêtises 🤫

Surtout que je suis dans ma chambre d'hôpital encore sous l'effet de l'anesthésie générale ...

 

[moietmoi]

je connais ici depuis 20 ans.

J'ai connu un temps où en politique, on se glosait des amis de 20 ans...

.et @moietmoi depuis 2012 .

J'étais présent, avant ,sous d'autres pseudos dont je ne me souviens pas. J'ai été aidé par Cbanque sur un crédit vers 2005...@Pendragon m'aurait il débusqué par mon style?

encore sous l'effet de l'anesthésie générale

Après le COVID, une anesthésie.?.ménage toi et bonne santé.