[Étude de cas] Donation en nue propriété ou rachat de la soute pour pleine propriété

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour,

Puis-je avoir votre avis sur la situation suivante svp : mon père (69 ans) souhaite nous faire une donation d'un studio estimée à 85K€ à mon frère et moi.

2 options, soit donation en nue-propriété (NP à 51K€ donc), soit je rachète la part de mon frère et bénéficie des loyers dès maintenant (l'appartement est loué). Je n'aurai pas la possibilité d'emprunter la somme pour payer la soulte de 42.5K€ donc pas d'effet de levier, je sors l'argent de ma poche.

J'ai fait une simulation de ce que me rapporterait l'appartement au réel :

Le rendement nette d'impôt me paraît tellement faible que je ne sais pas quoi faire.

Quel choix vous paraît le plus optimisé pour la construction d'un patrimoine?

Est-ce que pour faire baisser la part impôt il serait possible de basculer en LMNP réel au changement de locataire et d'amortir la soulte ou la valeur de l'appartement pendant x années afin de ne pas payer d'impôt? (Je ne connais pas bien ce régime)

Merci pour votre aide

 

[moietmoi]

nous faire une donation d'un studio estimée à 85K€ à mon frère et moi.

2 options, soit donation en nue-propriété (NP à 51K€ donc), soit je rachète la part de mon frère et bénéficie des loyers dès maintenant (l'appartement est loué). J

Bonjour,
Je ne comprends pas les 2 choix.

 

[Kizzo]

Bonjour,
Donation en nue-propriété = votre père est usufruitier = il perçoit les loyers, pas vous
Ça change la donne dans vos calculs

 

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour,
Je ne comprends pas les 2 choix.

Mon père nous laisse le choix, NP ou donation en totalité de l'appartement, mon frère étant à 800km, je rachèterais sa part. Nous avons bien conscience que si la donation est en pleine propriété mon père ne touche plus les loyers.

 

[O_Fortuna_PLS]

Bonjour,
Donation en nue-propriété = votre père est usufruitier = il perçoit les loyers, pas vous
Ça change la donne dans vos calculs

Je n'ai pas calculé la NP, uniquement en PP avec le rachat de la soulte. C'est justement toute ma question, comment choisir en arrivant à calculer l'impact patrimonial dans un cas ou dans l'autre.

J'aurais une rentabilité de 5% nets je me poserai pas de question, avec une rentabilité si faible, est-ce que ne pas sortir 42.5K et profiter de l'abattement de la NP plus tard ne serait pas plus avantageux... C'est tout cela que je ne maîtrise pas.

 

[moietmoi]

Mon père nous laisse le choix, NP ou donation en totalité de l'appartement, mon frère étant à 800km, je rachèterais sa part. Nous avons bien conscience que si la donation est en pleine propriété mon père ne touche plus les loyers.

Merci.
En pp le tableau me semble faux.
Soit on est au micro bic donc les impôts sont a calculer sur 2425( loyer/2)
Soit au réel il y a dans ce cas , l'amortissement du bien.

 

[Kizzo]

Merci.
En pp le tableau me semble faux.
Soit on est au micro bic donc les impôts sont a calculer sur 2425( loyer/2)
Soit au réel il y a dans ce cas , l'amortissement du bien.

C'est loué nu actuellement je pense

 

[O_Fortuna_PLS]

Oui il est loué nu. Je n'aurai donc pas le choix que d'être au réel classique pendant potentiellement quelque années (locataire dans l'appartement depuis 4 ans). Ce que je ne sais pas, c'est quand il s'en va, et que je passe en LMNP, comment sera calculé l'amortissement.

Sur le papier, j'avais tendance à me dire que c'est forcément plus "rentable" d'opter pour la donation en pleine propriété mais en face de tout les inconvénients j'hésite : faible rendement, soulte non finançable par le crédit, perte potentielle d'une partie de l'abattement des 100K€ (25.5K€ d'abattement utilisé en NP contre 42.5K€ en PP), etc.
Et c'est pour cela que j'essaie de voir s'il y a possibilité d'entrevoir des avantages à CT ou MT...

Après je ne suis pas un expert, je n'ai que ma RP avec crédit en cours donc je viens aux conseils

 

[moietmoi]

Ce que je ne sais pas, c'est quand il s'en va, et que je passe en LMNP, comment sera calculé l'amortissement.

Si l'amortissement est encore dans la loi d'ici 4 ans..
On fait évaluer le bien.
On défalque de la valeur totale, la valeur attribuée au terrain , on conserve donc entre 60 et 85% ( suivant les endroits, construction....) et c'est cette valeur qui est prise en compte pour servir de base pour les amortissements.

 

[Kizzo]

Oui il est loué nu. Je n'aurai donc pas le choix que d'être au réel classique pendant potentiellement quelque années (locataire dans l'appartement depuis 4 ans). Ce que je ne sais pas, c'est quand il s'en va, et que je passe en LMNP, comment sera calculé l'amortissement.

Sur le papier, j'avais tendance à me dire que c'est forcément plus "rentable" d'opter pour la donation en pleine propriété mais en face de tout les inconvénients j'hésite : faible rendement, soulte non finançable par le crédit, perte potentielle d'une partie de l'abattement des 100K€ (25.5K€ d'abattement utilisé en NP contre 42.5K€ en PP), etc.
Et c'est pour cela que j'essaie de voir s'il y a possibilité d'entrevoir des avantages à CT ou MT...

Après je ne suis pas un expert, je n'ai que ma RP avec crédit en cours donc je viens aux conseils

Vous mélangez un peu tout quand même dans votre analyse : la fiscalité de la donation selon son ampleur, la fiscalité actuelle et future des loyers, le ratio de trésorerie.... comme si c'était un cadeau empoisonné...
Posez vous bien la question : voulez-vous recevoir une donation ?
La donation ne vous coûte rien, et même après impôts sur les loyers vous aurez plus qu'aujourd'hui.
Et vous n'êtes pas obligé de racheter la part de votre frère, ça peut se faire plus tard.

 

[moietmoi]

Bonjour
Votre père vous donne le choix, mais ton frère a peut être un avis.
Et il faut se méfier, surtout en famille des problèmes à venir.
Tu rachètes la part de ton frère à 42..et lors du décès de ton père le bien vaut 200 000 ...donc la moitié fait 100 000.
Ton frère pourrait ne pas être très content ,qui plus est tu aura eu les loyers ...( Bien sûr la valeur de l'usufruit que tu lui aura acheté représente cela, mais la sensation peut exister..)
...