Estimation d'un bien immobilier et plus value ...

[john2]

Bonjour

Ma mère m'a fait don de sa maison en 2000.
Elle est aujourd'hui décédée et je ne sais trop que faire de cette maison pour le moment, il faut en effet engager des travaux de réaménagement et de moyenne importance et j'attends quelques devis pour prendre une décision.

Mes questions :
Comment pourrais-je faire estimer ce bien assez précisément ? Intervention d'un notaire ? ou plutôt d'un agent immobilier ? autres personnes ?
Dans l'optique d'une vente et d'une plus value, cette maison n'étant pas ma résidence principale, comment pourrais-je estimer la taxation ? (vente avant les 22 ans d'exonération, si c'est bien toujours le cas), je ne trouve pas de barème malgré mes recherches.

Merci pour toutes réponses et avis

 

[bougnat]

Comment pourrais-je faire estimer ce bien assez précisément ? Intervention d'un notaire ? ou plutôt d'un agent immobilier ? autres personnes ?

Faites estimer par au moins 3 agents différents : ce sera 1 indication, mais pas forcement très fiable.

Regardez le marché, les biens qui se vendent rapidement et ceux qui restent de longs mois (car trop chers).

Pour moi il n'y a que 2 choix :
1/vous vendez en l'état sans engager de frais
2/vous retapez tout clé en main

Faire des travaux partiels ou donner un coup de propre va faire monter le prix et "éliminer" les acquéreurs qui veulent tout faire, et ne pas satisfaire ceux qui ne veulent rien faire.

 

[Buffeto]

le mieux c'est de prendre l'avis de plusieurs agences immo ...et d'en faire la moyenne .

concernant la PV . effectivement au bout de 22ans de détention il y a exonération de l'impot mais pas des PS qui , eux , sont exonérés à partir de la 30eme année .

le barème de déductiion pour l'impot est de 6% par année de détention à partir de la 6ème année et 4% la 22ième année de détention .
Au titre des prélèvements sociaux,l'abattement est fixé à :
1.65% par année de détention à partir de la 6ième année
1.60% pour la 22ième année
et 9% à partir de la 23ième année jusqu'à la trentième.

 

[john2]

Un grand merci à vous deux pour ces réponses, je vais tenter de mettre tout cela sur un tableur pour estimer les frais et impôts restants sur cette plus value (estimation de vente).

J'hésite à engager des travaux pour la rendre habitable pour moi même (pour un temps au moins), ou la vendre ...
Mais ce n'est pas facile de prendre une décision de vente avec l'aspect affectif lié à cette maison de famille.
Quand à tout remettre au goût du jour, le montant des travaux dépasse mes possibilités, mais je comprends très bien votre remarque, très juste je pense.

Le montant des prélèvements sociaux de départ est bien à la base de 17,2% ?

 

[Manu215]

le mieux c'est de prendre l'avis de plusieurs agences immo ...et d'en faire la moyenne .

concernant la PV . effectivement au bout de 22ans de détention il y a exonération de l'impot mais pas des PS qui , eux , sont exonérés à partir de la 30eme année .

le barème de déductiion pour l'impot est de 6% par année de détention à partir de la 6ème année et 4% la 22ième année de détention .
Au titre des prélèvements sociaux,l'abattement est fixé à :
1.65% par année de détention à partir de la 6ième année
1.60% pour la 22ième année
et 9% à partir de la 23ième année jusqu'à la trentième.

Et dans le cas où la PV imposable après déduction pour années de détention dépasse 50.000€, il y a une surtaxe.

"Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD (cerfa n°12359*14) contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir."

 

[Buffeto]

Le montant des prélèvements sociaux de départ est bien à la base de 17,2% ?

oui depuis le 1er janvier 2018 ...

 

[bougnat]

Ne peut-on pas déclarer ce bien en locatif et effectuer des travaux qui seront déduit (totalement ? partiellement ?).
Est-ce une piste à étudier ?

(je soulève la question n'ayant pas les connaissances pour apporter les réponses..)

 

[Buffeto]

Ne peut-on pas déclarer ce bien en locatif et effectuer des travaux qui seront déduit (totalement ? partiellement ?).

déduits de quoi? pour pouvoir déduire il faut avoir des revenus locatifs ...

 

[john2]

Je viens de faire quelques calculs et estimation :
Valeur d'acquisition du bien (donation en 2000) 40 000 €
Frais travaux 6 000 € (forfait 15% ... où réel ...)
Frais acquisition 3 000 € (forfait 7,5 % notaire ...)

Valeur de cession du bien 150 000 € (estimation ...)

Année de détention 18

Abattement acquis pour l'impôt sur le revenu 78,00%
Abattement acquis pour les prélèvements sociaux 21,45%

Fiscalité sur le revenu 4 222 €
Prélèvements sociaux 12 297 €

TOTAL : 16 519 €

Si cette maison devenait pour 1 an au moins ma résidence principale je serai exonéré de la totalité de ces 16 519 € ?
Si tel est le cas ce serait presque la moitié de la somme nécessaire pour réhabiliter un étage (appartement) ...
Je pourrais aussi déduire le montant de ces travaux (plutôt que le forfait à 15%), habiter, y rester, ou revendre ensuite ...
à réfléchir ...

 

[Buffeto]

TOTAL : 16 519 €

ca te laisse quand meme une belle PV , d'autant que ce bien reçu en donation ne t'a pas couté un centime au départ ....

 

[john2]

Si je la garde :
1 an de plus ...
Année de détention 19

Abattement acquis pour l'impôt sur le revenu 84,00%
Abattement acquis pour les prélèvements sociaux 23,10%

Fiscalité sur le revenu 3 070 €
Prélèvements sociaux 12 039 €

Impôt total : 15 109 €

2 ans de plus ...
Année de détention 20

Abattement acquis pour l'impôt sur le revenu 90,00%
Abattement acquis pour les prélèvements sociaux 24,75%

Fiscalité sur le revenu 1 919 €
Prélèvements sociaux 11 780 €

Impôt total : 13 699 €

.../... etc

En gros l'économie d’impôts réalisées correspond aux impôts fonciers + assurance du bien annuel ...
ça me laisse donc peut être un peu de temps pour me décider ... (sans trop perdre d'argent du fait de la vacance de ce logement)

 

[Buffeto]

oui clairement mais si tu la vends maintenant tu disposes de l'agent que tu peux investir ou placer ailleurs....

d'autant que personne ne sait comment va évoluer le marché immo dans les années à venir

 

[Manu215]

Si cette maison devenait pour 1 an au moins ma résidence principale je serai exonéré de la totalité de ces 16 519 € ?

Oui tout à fait.
Renseignez-vous auprès du notaire pour être sûr qu'au bout d'un an, le fisc n'y voit pas une "stratégie" pour échapper à l'impôt, vous pourriez ainsi vous faire redresser (mais de mon point de vue, 1 an c'est bien).

Une petite précision : vous ne pouvez déduire les frais d'acquisition que si c'est vous qui les avez payés lors de la donation il y a 18 ans. Si ce sont les donateurs qui les ont payé (comme c'est souvent le cas), vous ne pourrez pas les déduire.

Je suis dans la même situation que vous (ou presque)...

 

[moietmoi]

Dans l'optique d'une vente et d'une plus value, cette maison n'étant pas ma résidence principale, comment pourrais-je estimer la taxation ? (vente avant les 22 ans d'exonération, si c'est bien toujours le cas), je ne trouve pas de barème malgré mes recherches.

Bonjour , êtes vous à l'heure actuelle propriétaire de votre résidence principale? ou bien êtes vous locataire?
et si vous êtes locataire, auriez vous comme projet, après la vente de la maison , de devenir propriétaire?

Dans ce cas, vous pourriez être totalement exonéré d'impot sur la PV ( en respectant certaines conditions)

 

[moietmoi]

Je viens de faire quelques calculs et estimation :
Valeur d'acquisition du bien (donation en 2000) 40 000 €
Frais travaux 6 000 € (forfait 15% ... où réel ...)
Frais acquisition 3 000 € (forfait 7,5 % notaire ...)

Valeur de cession du bien 150 000 € (estimation ...)

Année de détention 18

Abattement acquis pour l'impôt sur le revenu 78,00%
Abattement acquis pour les prélèvements sociaux 21,45%

Fiscalité sur le revenu 4 222 €
Prélèvements sociaux 12 297 €

TOTAL : 16 519 €

.

Bonjour, sur le site des notaires, j'arrive à 17868 euros
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[john2]

Je suis locataire.
Oui je connais la règle de réemploie d'une vente immobilière pour un achat de résidence principale dans les 24 mois permettant cette exonération de plus value.
Mais merci encore pour toutes ces infos !

 

[john2]

Bonjour, sur le site des notaires, j'arrive à 17868 euros
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Effectivement.
J'ai utilisé un formulaire sur excel mais la csg était restée à 15,5% (au lieu de 17,2% depuis le 1er janvier 2018), donc effectivement votre calcul est plus juste ...
Désolé de mon erreur sur ce taux

 

[john2]

Par ailleurs et pour être bien sûr des dates :

Maison en donation partage en 2000 en nue propriétée avec réserve d'usufruit -acte notarié- et la maison m'a été attribuée en totalité, mes parents ont continué à l'habiter jusqu'en 2012, et décès en 2016

C'est donc bien cette année de départ (2000) pour les "Années de détention" et le calcul des plus values en ce qui me concerne ?

 

[moietmoi]

Par ailleurs et pour être bien sûr des dates :

Maison en donation partage en 2000 en nue propriétée avec réserve d'usufruit -acte notarié- et la maison m'a été attribuée en totalité, mes parents ont continué à l'habiter jusqu'en 2012, et décès en 2016

C'est donc bien cette année de départ (2000) pour les "Années de détention" et le calcul des plus values en ce qui me concerne ?

oui c est bien la date de la donation, et pour valeur initiale, la valeur en pleine propriété du bien ( pas le montant de la donation, mais la valeur totale de la maison à la date de la donation)