Est-ce que devenir propriétaire de biens immobiliers qui ne nous ont rien coûté est considéré comme un don ?

[jpv31]

Bonjour.

Ma compagne et moi sommes pacsés.
Nous sommes propriétaires de biens locatifs, à 50-50. C'est mentionné dans les actes d'achat.

Il se trouve que je gagne beaucoup plus qu'elle, et que c'est moi qui rembourse les mensualités du crédit, qui paye le syndic, la taxe foncière, les travaux .... Par ailleurs c'est moi qui empoche les loyers.

Quand le crédit aura été remboursé, ma compagne sera propriétaire d'une moitié de biens immobiliers qui ne lui aura rien coûté.

Je précise qu'elle est co-titulaire du prêt.


Le notaire ne nous a rien dit à ce sujet, mais je me demande si les impôts ne pourraient pas considérer qu'il s'agit d'un don de ma part (de la moitié de chaque bien), et nous demander de régler des droits de donation.

Avez-vous un avis sur la question ?
Merci par avance

 

[C6BIEN]

Hello. Non la propriété est stipulée sur l'acte notarié et enregistrée (ici propriétaire en indivision 50-50)
C'est logique si co-emprunteur car une banque ne prête qu'au(x) propriétaires(s)

En fait le problème devient délicat dans les séparations de couple... à coup d'avocats pour faire valoir (encore à prouver) plus de propriété que ce que l'on a en réalité sur le papier

Les impôts ne cherche rien là-dessus, sauf si montage bizarre (indivi - parent-enfant ou autre ...)

 

[moietmoi]

Bonjour, sur le fond, il faut voir le contrat de pacs, en séparation ou indivision.
Si c'est en indivision, pacs jusqu'en 2007, ou bien depuis 2007 avec contrat d'indivision, quelque soit la contribution de chacun, le bien est réputé financé a 50/50.
En séparation, actuellement, la question se pose.
Mais a quel moment peut on savoir si chacun a participé ? À la fin. Et effectivement lors de la vente ou lors d'un décès le fisc serait en droit de faire valoir qu'il y a eu donation.
Mais je ne crois pas que cela se soit réalisé.

 

[Sans]

Bonjour, sur le fond, il faut voir le contrat de pacs, en séparation ou indivision.
Si c'est en indivision, pacs jusqu'en 2007, ou bien depuis 2007 avec contrat d'indivision, quelque soit la contribution de chacun, le bien est réputé financé a 50/50.
En séparation, actuellement, la question se pose.
Mais a quel moment peut on savoir si chacun a participé ? À la fin. Et effectivement lors de la vente ou lors d'un décès le fisc serait en droit de faire valoir qu'il y a eu donation.
Mais je ne crois pas que cela se soit réalisé.

Et oui.... le fameux delais de prescription qui ne débute pour l'administration fiscale q'à partir où elle connaissance de tous les éléments qu'il y a eu un événement taxable ....

 

[jpv31]

Je vous remercie pour vos réponses.
Notre pacs date de 2014, et n'est pas soumis au régime de l'indivision.

Le notaire nous a bien dit que si on se séparait, on ferait un partage 50-50, quand bien même j'aurais financé ces biens beaucoup plus que ma compagne.

Ceci dit, ma seule inquiétude était vis à vis des impôts.

Sur la durée des prêts, 20 ans, ces biens ne lui auront ni rapporté ni coûté.
En revanche, en faisant un bilan des dépenses (mensualités, syndic, taxes, travaux ...) et des gains (loyers), je serai bénéficiaire sur cette période, sans compter une éventuelle +value immobilière.

Autrement dit, je me serai plus enrichi qu'elle.

 

[niklos]

Pour moi, c'est l'acte notarié qui prime. Ce que semble confirmer le notaire.

 

[moietmoi]

votre inquiétude est fondée sans pour autant tenir aux habitudes de l'administration

 

[Sans]

Pour moi, c'est l'acte notarié qui prime. Ce que semble confirmer le notaire.

Si tout ce que font les notaires ne pouvaient etre retoqué par ladministration fiscale, il n'y aurait pas besoin de controle ni de redressement ....
D'ailleurs, dans tous les actes notariés, les notaires prennent le soin de noter et donc de faire signer aux parties que l'information fiscale leur été donnée.... comme dit ci-dessus le notaire n'a absolument donné d'information sur les consequences fiscales ...
J'ai même en ma possession un acte où le notaire n'a pas mis les bonnes références en matière de fiscalité par rapport au contenu de l'acte, faisant référence à une flat tax pour un acte soumis à l'impôt sur la plus value immobiliere des particuliers , 0 impot payé et les impôts n'ont rien vu !

 

[moietmoi]

Pour moi, c'est l'acte notarié qui prime. Ce que semble confirmer le notaire.

Bien sûr il prime. Pas question de changer les 50/50.
La question c'est : est ce un don ou pas.

 

[C6BIEN]

Je vous remercie pour vos réponses.
Notre pacs date de 2014, et n'est pas soumis au régime de l'indivision.

Le notaire nous a bien dit que si on se séparait, on ferait un partage 50-50, quand bien même j'aurais financé ces biens beaucoup plus que ma compagne.

Ceci dit, ma seule inquiétude était vis à vis des impôts.

Sur la durée des prêts, 20 ans, ces biens ne lui auront ni rapporté ni coûté.
En revanche, en faisant un bilan des dépenses (mensualités, syndic, taxes, travaux ...) et des gains (loyers), je serai bénéficiaire sur cette période, sans compter une éventuelle +value immobilière.

Autrement dit, je me serai plus enrichi qu'elle.

il n'y a pas de problèmes avec les impôts puisque vous êtes en couple (appuyé par un PACS en plus)
cette question est bouclée

Comme précisé avant, ça se gâtera en cas de séparation même avec une indivi à 50, et un bon avocat €€€, un juge peut faire modifier la part réelle de propriété sur la preuve irréfutable de flux financiers disproportionnés entre les personnes... on est dans le civil, pas le fiscal.... ici ce serait vous pour faire valoir votre "investissement" plus fort dans l'opération et récupérer vos billes.

 

[moietmoi]

il n'y a pas de problèmes avec les impôts puisque vous êtes en couple (appuyé par un PACS en plus)
cette question est bouclée

au contraire, la réponse est claire, il s'agira d'une donation, mais l'habitude du fisc n'est pas de le relever

 

[C6BIEN]

au contraire, la réponse est claire, il s'agira d'une donation, mais l'habitude du fisc n'est pas de le relever

n'importe quoi, le fisc ne prête pas attention car dans un couple, il n'y a pas enrichissement de l'un au profit d'un autre ; déjà vu mainte fois en jurisprudence

ce serait différent si c'était un montage que j'ai déjà vu du genre enfant-parent ou grand-parent, histoire de payer le crédit en donation déguisée/requalifiée

 

[moietmoi]

je trouve ce papier bien rédigé( au sujet du risque de donation déguisée-concubinage et pas exclue pour les pacsés en séparation, ) et le mode de correction apportée par le remboursement de la créance en cas de pacs en séparation:
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la page 29 de ce document fait le point sur la donation déguisée entre époux dans l'achat d'un bien immobilier avec paiement non égaux..
[lien réservé abonné]

 

[C6BIEN]

je trouve ce papier bien rédigé( au sujet du risque de donation déguisée-concubinage et pas exclue pour les pacsés en séparation, ) et le mode de correction apportée par le remboursement de la créance en cas de pacs en séparation:
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la page 29 de ce document fait le point sur la donation déguisée entre époux dans l'achat d'un bien immobilier avec paiement non égaux..
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oui dans tous les cas il s'agit de litiges au civil de séparations , et comme dit avec un avocat et du temps (€€€) on peut requalifier la valorisation de l'apport dans l'indivision,

Pour ce qui est du fisc, il ne requalifie pas un 50/50 sur un couple classique comme sur ce post (sauf genre 80 ans 20 ans / pas nécessairement dans la même famille ;o))

 

[Sans]

n'importe quoi, le fisc ne prête pas attention car dans un couple, il n'y a pas enrichissement de l'un au profit d'un autre ; déjà vu mainte fois en jurisprudence

ce serait différent si c'était un montage que j'ai déjà vu du genre enfant-parent ou grand-parent, histoire de payer le crédit en donation déguisée/requalifiée

Et donc pourquoi y a t il un seuil de donation exonérée entre époux ou pacsé de 80 000 € tous les 15 ans ?

 

[C6BIEN]

Et donc pourquoi y a t il un seuil de donation exonérée entre époux ou pacsé de 80 000 € tous les 15 ans ?

La donation entre époux est liée à la valorisation de la partie de patrimoine en propre, qu’en cas décès le conjoint n’est pas héritier en ligne directe ce qui permet de limiter l’impact du partage, sans compter l’usufruit à vie de la RP.

Ici la question est de savoir si le fisc requalifierait l’indivision décidée par les propriétaires sur la base de qui participeraient le plus au remboursement du crédit… non sauf si c’est une manœuvre de corpo entre enfant parent grand parents,
ou âges hors normes 80-20 quand les héritiers s’en mêlent

 

[Sans]

Les notaires, demandent une attestation d'origine des fonds ... fournie par la banque. Si fond issus d'un compte joint, certains notaires recommandent de conserver la traçabilité .... et conseillent vivement un virement d'un compte perso quand l'apport est différent au sein du couple.
Certaines banques, compagnies d'assurance vie dans le cas d'un rachat, demandent un justificatif d'utilisation des fonds qui est l'appel de fond du notaire dans le cas d'un achat immobilier, le nom du titulaire du compte ou du contrat doivent correspondre avec le nom figurant sur l'appel de fond .....

 

[jp19]

De mon point de vue totalement non-expert, et donc désolé par avance si je fais erreur, mais depuis le début il me semble qu'on occulte la fin de la phrase ci-dessous :

c'est moi qui rembourse les mensualités du crédit, qui paye le syndic, la taxe foncière, les travaux .... Par ailleurs c'est moi qui empoche les loyers.

 

[jpv31]

Bonjour.
Merci à tous pour vos réponses qui me rassurent.

I

Les notaires, demandent une attestation d'origine des fonds ... fournie par la banque. Si fond issus d'un compte joint, certains notaires recommandent de conserver la traçabilité .... et conseillent vivement un virement d'un compte perso quand l'apport est différent au sein du couple.
Certaines banques, compagnies d'assurance vie dans le cas d'un rachat, demandent un justificatif d'utilisation des fonds qui est l'appel de fond du notaire dans le cas d'un achat immobilier, le nom du titulaire du compte ou du contrat doivent correspondre avec le nom figurant sur l'appel de fond .....

Les biens immobiliers ont été achetés avec un minimum d'apport, et je ne me souviens pas que le notaire m'ait demandé d'où venait l'argent (travail, succession, ....).

 

[jp19]

Les biens immobiliers ont été achetés avec un minimum d'apport, et je ne me souviens pas que le notaire m'ait demandé d'où venait l'argent (travail, succession, ....).

Forcément, si l'argent vient d'un prêt, la question ne se pose pas, c'est logique