Erreur constaté sur mon tableau d'amortissement

[soni59]

Bonjour a tous

-Je vais commencer par le début en essayant de renégocier mon crédit immobilier a ma banque sans grand succés. Chez moi j'ai regarder en détail mon tableau d'amortissement .

actuellement j'ai 2 prêt immobilier. 1 de 94490 euros -taux d'intéret 3.75%
-300 mois
-TEG 4.15%

1 de 50000 -taux d'intéret 3.15%
-180 mois
-TEG 3.58%

En essayant avec 2 logiciel différent j'arrive a trouver la même chose pour le 50000 euros (montant des intérêts 12803.80 euros).

Mais pour le crédit a 94490 euros ma banque est de 62958.31 euros d'intérêt total.
-est le logiciel est de 51250.77 euros d'intérêt total

Voila je n'arrive pas a comprendre pourquoi il y a une différence de 11707.54.

Pourriez vous m'aider es ce que ma banque m'arnaque . Ce sont deux taux fixe

Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Votre prêt le plus long est sans doute un prêt avec deux paliers d'échéances de telle sorte que votre échéance globale soit lissée.

Si tel est bien le cas, pour une échéance cible donnée, vous amortissez rapidement le prêt court de 50.000€ mais sur le premier palier de l'autre prêt vous amortissez peu ou pas de capital et payez en majorité des intérêts.

Globalement un tel montage s'avère cependant plus intéressant pour l'emprunteur.

Cdt

 

[soni59]

Merci de l'explication c'est vrai en regardant mon tableau d'amortissement je constate que mon remboursement passe de 378 a 746 a la moitié du temps global du prêt

 

[soni59]

Vous pourriez peut être m'aiguiller car c'est flou pour moi.

Juste avant je suis aller renégocier mon prêt

Mon conseiller ma proposer seulement 0.20 en moins que sur le 3.75% Quel serait mon économie .Mais pour cela je dois contracter en plus une assurance vie et prendre un plan d'épargne et changer ma carte visa .C'est bizarre sa démarche .Pensez vous qu'il serait judicieux pour moi de voir d'autre banque pour racheter mon crédit bien sur en comptant les 3% d'indemnité.
Ou de passer par un courtier.

 

[Aristide]

Bonjour,

Mon conseiller ma proposer seulement 0.20 en moins que sur le 3.75% Quel serait mon économie .

Impossible à dire au vu des informations fournies.

L'économie ne dépend pas que du taux du prêt; il faut aussi tenir compte du capital restant dû et de la durée résiduelle d'une part.

D'autre part tout dépend aussi du raisonnement appliqué. Est-ce que vous optez (ou est-ce que votre banque permet ?) pour une mensualité globale ( = échéance cible) égale à la mensualité actuelle avec réduction de la durée.

Ou bien, au contraire, est-ce que vous conservez la durée initiale avec réduction de l'échéance globale ?

La bonne option serait de définir votre échéance globale cible ( = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement); c'est la durée qui deviendrait alors la variable calculée et permettrait une optimisation du financement.

Mais pour cela je dois contracter en plus une assurance vie et prendre un plan d'épargne et changer ma carte visa .C'est bizarre sa démarche .

Non; pas du tout.

Cela s'appelle une démarche "gagnant/gagnant".

En réduisant le taux de votre crédit votre banque réduit les produits financiers qu'elle perçoit et sans doute également sa marge financière (elle a dû elle même emprunter pour vous financer).

C'est en compensation qu'elle vous demande donc d'acheter d'autres produits et services.

Pensez vous qu'il serait judicieux pour moi de voir d'autre banque pour racheter mon crédit bien sur en comptant les 3% d'indemnité.

Cette démarche est toujours conseillée.

Mais, en rachat de crédit, vous aurez bien d'autres frais que l'indemnité de remboursement anticipé "IRA" (qui est de un semestre d'intérêts au taux du prêt sur le capital remboursé avec plafond de 3% sur le capital dû avant remboursement).

+ Frais de mainlevée hypothécaire
+ Nouveau frais de dossier
+ Nouvelle parts sociales (éventuellement si réseau mutualiste)
+ Nouvelle garantie

A toutes fins utiles voir :

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (1ère partie)
[lien réservé abonné]

« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ? (2ème partie)
[lien réservé abonné]

Ou de passer par un courtier.

C'est à vous de voir.
Mais dans ce cas - suivant le courtier - peut-être des honoraires supplémentaires à prévoir.

Cdt

 

[soni59]

Merci d'avoir répondu c'est trop cool

Le conseiller ma proposer 0.20% de moins sur le 3.75% pensez vous qu'il pourrait encore descendre.

mon capital restant dû est de 92418.30 est l'autre 44615.38.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n'en sais strictement rien.

C'et à vous de négocier mais, dans cette démarche "gagnant/gagnant" votre banque ne vous suivra que dans mesure où elle y trouve elle aussi, un intérêt.

Cdt

 

[moietmoi]

Mais pour cela je dois contracter en plus une assurance vie et prendre un plan d'épargne et changer ma carte visa .C'est bizarre sa démarche .

La démache n'est pas bizarre, elle est commerciale;l'employé de banque qui vous propose cela a des objectifs en nombre de cartes "placées" dans la semaine, en nombre de contrat d'AV souscrits dans le mois; ..... vous venez le voir, il vous vend sa marchandise, et comme vous venez le voir avec une demande, il est en position de force;

En réduisant le taux de votre crédit votre banque réduit les produits financiers qu'elle perçoit et sans doute également sa marge financière (elle a dû elle même emprunter pour vous financer).

elle a du elle même emprunter, mais elle se refinance aujourd hui à un taux beaucoup plus bas qu'initialement donc sa marge réelle reste la même ,voire augmente;

C'est en compensation qu'elle vous demande donc d'acheter d'autres produits et services.

c'est pour faire du commerce en vendant de nouveaux produits à un client qu'elle croit captif

 

[soni59]

ok merci c'est pas évident je vais bien régarder. J'ai vu boursorama je voir si sa vaut le coup.

 

[Aristide]

elle a du elle même emprunter, mais elle se refinance aujourd hui à un taux beaucoup plus bas qu'initialement donc sa marge réelle reste la même ,voire augmente;

Peut-être......mais peut-être pas ?

Tout dépend de la structure de ses ressources et du poids de sa collecte interne (dépôts à vue + épargne) dont les coûts (de collecte + gestion + réserves obligatoires) ne dépendent pas du tout (dépôts) ou pas entièrement (PEL par exemple) des taux du marché actuel.

Cdt