Emprunter tant qu’on a la capacité : opportunité à saisir ou faux bon raisonnement ?

[Balsh]

Bonjour à toutes et à tous,

J'ouvre ce fil afin de pouvoir partager une interrogation du moment, sur laquelle il y a évidement déjà beaucoup d'information en ligne mais pour laquelle je serai ravi d'avoir des avis externes.

Le contexte en résumé,

• Je suis pour l'instant expatrié, avec une rémunération importante et des bonnes conditions d'accès au crédit.
• Pour divers raisons, il est possible que je doive revenir en France, avec mon entreprise actuelle ou non.
• Si tel est le cas, je vais passer d'une capacité d'emprunt très important pour une personne dans la jeune trentaine, à une capacité plus classique de cadre en France.
• Profil début de la trentaine, déjà un crédit à moins de 450€/mois pour immobilier en locatif et en gros 200k€ d'investissements financiers. Pas mal de liquidités sur divers livrets également. Pas de dépenses à venir, plus que couvert pour l'instant.

Je me pose donc une question actuellement : Comment utiliser au mieux cet effet de levier avant de le perdre ? Et faut-il l'utiliser tout court d'ailleurs ou simplement laisser passer ?

En gros, éviter de me dire dans X mois ou années que j'aurais du y penser davantage avant.

Il y a plusieurs pistes, mais comme dit je prendrais les avis extérieur avec plaisir:

• Crédit immobilier: Déjà un emprunt pour du locatif, j'ai parfois du mal à me dire que le jeu en vaut vraiment chandelle en France, surtout dans ce contexte. Donc quelques réticences à ajouter un bien immobilier, étant plus confort avec l'immatériel et le finance. Mais pourquoi pas.
• SCPI à crédit: Mise de départ nécessaire et important de trouver les bons produits, mais pourrait avoir les avantages de l'immobilier sans la gestion. Quid de l'impact fiscal ?
• Crédit lombard en bourse:
  • Plus risqué et moins facile d'accès, et surtout quid des taux en ce moment par rapport à la performance des ETFs / titres (dans un contexte ou les marchés financiers sont à leur plus haut). Si les frais généraux liés à l'outil consomment toute la performance cela devient un vrai problème.
  • Donc plutôt dans l'idée de considérer un montant moins important juste pour ajouter du levier à une stratégie déjà en place.
  • Ouvert à l'idée de bloquer une somme sur le long terme et préparer un matelas pour tout appel de marge potentiel.
• Ne rien faire, et laisser passer ce levier actuel pour le préserver pour un projet de RP plus tard (pour un projet familial, pas financier - j'accepte)
• Autre ...

A nouveau, le but est de réfléchir et d'avoir des pistes et remarques si des personnes en ont. Alors n'hésitez pas.

En vous remerciant par avance.

 

[Kizzo]

Bonjour,
Quelle est la situation familiale ? Perspective que la famille grandisse ? Que le conjoint souhaite se sentir plus en sécurité via achat RP ?
C'est à considérer en plus des projets patrimoniaux "personnels"

 

[Balsh]

Bonjour,
Quelle est la situation familiale ? Perspective que la famille grandisse ? Que le conjoint souhaite se sentir plus en sécurité via achat RP ?
C'est à considérer en plus des projets patrimoniaux "personnels"

Projets familiaux potentiels dans les années à venir, sans que ce soit imminent. Déjà une RP du côté de ma conjointe - ou je n'achèterai pas de parts pour éviter frais de notaire etc - et investissements du mien.

Potentiel vente de la RP et rachat d'une autre dans les années à venir, surement à horizon 3 - 5 ans plutôt.

En sachant qu'à date je me dis que l'idéal est surement de ne rien faire, et de continuer d'utiliser mon salaire comme source d'investissement sans crédit. L'effort vient essentiellement de mon salaire, mais ca a le mérite de n'entrainer aucune autre contrainte. Par contre, si je me réveille un matin en sachant comment utiliser cette capacité d'emprunt que j'aurais perdu, ca ne sera plus disponible.

 

[Julien954]

Bonjour,

Merci pour ce fil intéressant.

En étant très concis : pourquoi vouloir emprunter au-dessus de vos futurs moyens ? C'est un risque non négligeable d'être en difficulté financière.

Comme vous, je préfère nettement les placements financiers à l'immobilier. Prendre un prêt sur ses actifs augmente là aussi le risque. Le mieux est d'investir sur des ETF à effet de levier. Vous ne devrez rien à personne.

Le point le plus important pour vous enrichir est de mettre le maximum de côté chaque mois et de placer en bourse (le plus rentable et liquide).

 

[moietmoi]

Lors du futur achat de la RP, il faudra sans doute mobiliser de la trésorerie.
Il faudrait donc conserver la liquidité des placements.

 

[Jaumep]

Pour bénéficier de l’effet de levier je ne vois guère que l’immobilier ( physique ou papier).
Si vous êtes plus à l’aise avec les investissements dématérialisés, les SCPI en direct sont une solution qui, de plus, vous permettront d’éviter le contexte Franco Français du moment avec des produits orientés Europe et diversifiés ( exemple: Iroko Zen). Il y a un fil dédié sur ce forum avec des forumeurs trés au fait.
Si l’idée est plus de vous éviter le remords de ne pas avoir profiter de votre capacité d’emprunt ce serait une démarche assez prudente et peu stressante ( versus immo physique).

 

[Axiles]

Assez en ligne avec @Julien954

Pour compléter, la seule utilité d'investir plus que ce que vous pourrez porter avec votre salaire de demain, c'est si cela vous permet de générer des revenus qui compensent les mensualités (et autres coûts bien sur). Compenser en totalité ça n'existe pas (ou alors pas sans risque important). Et même partiellement, c'est possible aussi mais pas sans risque. Cf. les pertes importantes de valeur de nombreuses SCPI ces dernières années.

Attention aux ETF à levier, le beta slippage peut coûter très cher très vite. Je déconseille.

A votre place, je ferais exactement comme vous : rien, tout en culpabilisant de ne rien faire et en me re-challeangant sans cesse Mais surtout ne rien faire. Ou a la limite un lombard sans date de fin (mais en prenant beaucoup de marge sur la LTV).

 

[nono52]

Bonjour à toutes et à tous,

J'ouvre ce fil afin de pouvoir partager une interrogation du moment, sur laquelle il y a évidement déjà beaucoup d'information en ligne mais pour laquelle je serai ravi d'avoir des avis externes.

Le contexte en résumé,

• Je suis pour l'instant expatrié, avec une rémunération importante et des bonnes conditions d'accès au crédit.
• Pour divers raisons, il est possible que je doive revenir en France, avec mon entreprise actuelle ou non.
• Si tel est le cas, je vais passer d'une capacité d'emprunt très important pour une personne dans la jeune trentaine, à une capacité plus classique de cadre en France.
• Profil début de la trentaine, déjà un crédit à moins de 450€/mois pour immobilier en locatif et en gros 200k€ d'investissements financiers. Pas mal de liquidités sur divers livrets également. Pas de dépenses à venir, plus que couvert pour l'instant.

Je me pose donc une question actuellement : Comment utiliser au mieux cet effet de levier avant de le perdre ? Et faut-il l'utiliser tout court d'ailleurs ou simplement laisser passer ?

En gros, éviter de me dire dans X mois ou années que j'aurais du y penser davantage avant.

Il y a plusieurs pistes, mais comme dit je prendrais les avis extérieur avec plaisir:

• Crédit immobilier: Déjà un emprunt pour du locatif, j'ai parfois du mal à me dire que le jeu en vaut vraiment chandelle en France, surtout dans ce contexte. Donc quelques réticences à ajouter un bien immobilier, étant plus confort avec l'immatériel et le finance. Mais pourquoi pas.
• SCPI à crédit: Mise de départ nécessaire et important de trouver les bons produits, mais pourrait avoir les avantages de l'immobilier sans la gestion. Quid de l'impact fiscal ?
• Crédit lombard en bourse:
  • Plus risqué et moins facile d'accès, et surtout quid des taux en ce moment par rapport à la performance des ETFs / titres (dans un contexte ou les marchés financiers sont à leur plus haut). Si les frais généraux liés à l'outil consomment toute la performance cela devient un vrai problème.
  • Donc plutôt dans l'idée de considérer un montant moins important juste pour ajouter du levier à une stratégie déjà en place.
  • Ouvert à l'idée de bloquer une somme sur le long terme et préparer un matelas pour tout appel de marge potentiel.
• Ne rien faire, et laisser passer ce levier actuel pour le préserver pour un projet de RP plus tard (pour un projet familial, pas financier - j'accepte)
• Autre ...

A nouveau, le but est de réfléchir et d'avoir des pistes et remarques si des personnes en ont. Alors n'hésitez pas.

En vous remerciant par avance.

Bonjour @Balsh

J'ai fait un dizaine de prêts perso, ( 10 à 20 K) taux entre 0.75 et 2.5 pour remplir certains produits d'épargnes, AV et PEA.
Durée d'amortissement entre 12 et 24 mois, cela m'a permis de disposer de fonds à faire travailler immédiatement et aujourd'hui d'en disposer à ma convenance.
Je continue d'ailleurs, bien que les taux ont remonté mais sur de courte durée, aujourd'hui tu peux avoir 1.9 avec 10 K sur 12 mois chez Bourso.

C'est juste mon expérience qui ne peut pas être répliquée à tous !

 

[Balsh]

Bonjour @Balsh

J'ai fait un dizaine de prêts perso, ( 10 à 20 K) taux entre 0.75 et 2.5 pour remplir certains produits d'épargnes, AV et PEA.
Durée d'amortissement entre 12 et 24 mois, cela m'a permis de disposer de fonds à faire travailler immédiatement et aujourd'hui d'en disposer à ma convenance.
Je continue d'ailleurs, bien que les taux ont remonté mais sur de courte durée, aujourd'hui tu peux avoir 1.9 avec 10 K sur 12 mois chez Bourso.

C'est juste mon expérience qui ne peut pas être répliquée à tous !

Une stratégie évidement plus risquée, mais cohérente si on a la bonne capacité à gérer ce risque. Surtout sur une durée de 24 mois j'imagine pour profiter de deux années de performance, là ou 12 mois cela l'avantage entre les frais totaux associés et la performance doit pouvoir se discuter selon le placement.

Ce type d'approche sur 2 - 5 ans sur des titres mi rendement / mi croissance type REALTY INCOME pourrait peut être faire du sens dans mon cas, à voir.

Merci du partage en tous cas !

 

[nono52]

Une stratégie évidement plus risquée, mais cohérente si on a la bonne capacité à gérer ce risque. Surtout sur une durée de 24 mois j'imagine pour profiter de deux années de performance, là ou 12 mois cela l'avantage entre les frais totaux associés et la performance doit pouvoir se discuter selon le placement.

Ce type d'approche sur 2 - 5 ans sur des titres mi rendement / mi croissance type REALTY INCOME pourrait peut être faire du sens dans mon cas, à voir.

Merci du partage en tous cas !

Bonjour @Balsh
Je n'ai plus de contrainte immobilière et je garde en réserve mes LA et LddS (c'est mon fonctionnement depuis toujours) pleins pour palier le risque, je me sers également du remboursement anticipé pour remettre tout à 0 et saisir les opportunités.