emprunter a deux sur des durées différentes

[BERNIE6869]

Un emprunteur peut-il souscrire un prêt immobilier sur 25 ans et le co-emprunteur sur 10 ans ?

 

[zido]

Bonjour,

Je souhaiterais avoir des éclaircissements sur le point suivant :

Un emprunteur peut-il souscrire un prêt immobilier sur 25 ans et le co-emprunteur sur 10 ans ?

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Merci pour vos réponses,
Cordialement,
BERNIE6869

 

[BERNIE6869]

je ne peux pas emprunter sur plus de 10 ans (vu la convention AREAS) , alors que ma conjointe peut emprunter sur 25 ans. On ne peut pas emprunter tous les deux sur 15 ans, car mon dossier médical ne me le permet pas.

Merci pour vos réponses.

Bernie6869

 

[Kenko822]

bonsoir,

Je pense que votre situation mérite que l'on s'y attarde, si vous déjà vous êtes prêt à payer le pris d'une assurance au tarif AERAS c'est déjà que vous tenez à votre projet. Concernant votre question il est techniquement possible de construire votre financement en vous mettant co emprunteur sur une durée plus courte, mais il faut que cette notion soit intégrée dans l'acte de propriété. Vous ne financerez qu'une partie du bien, et donc vous ne devriez être propriétaire qu'au prorata de votre financement.
Votre situation est pour le moins atypique, mais pour le moins, elle n'est pas irréalisable pour autant. Seulement il faudra la vendre aux banques et je dois avouer qu'elles préfèrent les situations basiques aux cas particuliers. Mais sur le fond rien n'empêche à ma connaissance d'accéder à votre demande sous réserve des précautions sus mentionnées.

 

[Aristide]

Bonjour,

La solution proposée par Prolapsus, si elle présente une alternative éventuellement possible ne me semble pas, pour autant, répondre au problème posé.

En fait, si j'ai bien compris, Prolapsus propose deux financements; l'un en dix ans sur une quote part avec deux co-emprunteurs et l'autre sur 25 ans, pour complément, avec un seul emprunteur.

Or la question me semle être : "Est-il possible que, dans un crédit unique, l'un des emprunteurs soit engagé sur 10 ans alors que l'autre le serait sur 25 ans ?"

Il arrive que l'on trouve cette limitation de la durée des engagements pour des cautions.
Mais, personnellement, je n'ai jamais eu ce cas de figure à traiter avec des co-emprunteurs.

Le problème me semble se poser à trois niveaux; au plan juridique, du risque pour la banque et au plan technique.

1) - Au plan juridique
Est-il possible que des co-emprunteurs - normalement solidaires - puissent, dans un même contrat - s'engager l'un sur dix ans et l'autre sur 25 ans.
Je n'ai pas la réponse à cette question et laisse le soin aux juristes de nous apporter leur éclairage.

2) - Au plan des risques
Je ne vois pas comment une banque pourrait faire une analyse de risques correcte dans une telle situation et donc donner son accord à un tel montage.

3) - Au plan technique
Un tel montage n'est très probablement pas prévu dans les procédures "industrialisées" d'étude des crédits, éditions des offres/contrats ce qui, ajouté aux aspects risques ci-dessus me laisse penser que, même s'il est juridiquement possible (?), il sera très difficile de trouver un prêteur qui l'accepte.

Cordialement,

 

[Vanille95]

Comme le fait justement remarquer Aristide, pour un prêt donné, tous les co-emprunteurs sont tenus dans les mêmes termes de montant et de durée… puisque ce prêt a un montant et une seule durée.

Juridiquement, on peut envisager de financer l’acquisition du bien avec 2 prêts de montant et de durée différents (un prêt pour chaque emprunteur). Ce type de montage est même obligatoire quand 2 personnes non mariées entre elles financement un bien avec chacune un prêt épargne logement (puisque la cession des droits à EL est interdite entre conjoints non mariés ; chacun a donc son prêt EL).

En pratique, sur un montage de ce type (2 prêts distincts, un par emprunteur), la banque ne manquera pas de demander que chacun des emprunteurs cautionne l’autre.
Il faut en effet imaginer la situation où l’un des emprunteurs serait défaillant… et pas l’autre. La banque serait très embarrassée pour engager des poursuites judiciaires.

Ces cautionnements croisés sont générateurs de frais

• à la souscription : frais d’acte
• au cours de la vie du prêt : lettres annuelles d’information des cautions facturées par les banques. Le coût d’une telle lettre est connu aujourd’hui mais il variera certainement à la hausse dans le futur (attention : ce coût est rarement pris en compte dans le calcul du TEG en dépit des alertes nombreuses et anciennes des directions juridiques des banques).

Dans les faits, ce type de montage s’inscrit en marge des procédures industrialisées en vigueur dans les banques et il n’est pas certain que la banque ait convenance à accepter un tel dossier (et personne ne peut l’y contraindre).

En ce qui concerne la propriété du bien, qu’il y ait 2 prêts (un chacun) ou un seul (avec 2 co-emprunteurs), la situation est la même :

• Mariés sous le régime légal (= sans contrat) : le bien est réputé appartenir à chacun pour moitié
• Mariés sous le régime de la séparation des biens, pacsés ou vivant maritalement sans contrat : le bien appartient aux 2 acquéreurs dans des proportions qu’ils déterminent eux-mêmes (50/50, 40/60,…) en fonction de leurs apports personnels et de leur participation au remboursement des emprunts respectifs.