Doute sur mon enregistrement INPI, ma situation fiscale est-elle conforme ?

[moietmoi]

par décharge tu entends mandat de gestion ?

Signer que l'expert comptable indique qu'il faut faire le contraire, et que malgré ses conseils tu prends la responsabilité de lui demander d'établir la comptabilité suivant ta demande.

 

[Rewolution]

Ouille, du pointu ici !

Pour les milliers de dossiers vus, y compris validés par les OGA (EI ou indivision, oui, il y en a), je n'ai jamais vu l'application de 50% (ou de la quotité acquise par un co-indivisaire) mise en place pour l'amortissement. C'est tout le bien qui est loué, tout le loyer qui est perçu par l'EI, et toute la valeur du bâti qui est amortie.
Mais il y a de l'humain en compta-fiscalité, donc je ne suis pas surpris de voir différentes doctrines.

Pour les frais d'acquisition en charges, la décision est définitive pour les autres acquisitions. On fait systématiquement la comparaison en charges en en amortissement avec une projection des revenus sur 10 ans. Si on peut consommer les charges d'acquisision, alors zou, en charges. Sinon, en amortissement.
Notez 2 détails importants :
- en amortissant, on perd l'agilité de pouvoir racheter un bien pour s'éloigner à nouveau d'un résultat positif.
- en amortissant, on applique la quote-part terrain et la décomposition en composant, donc une partie des frais (40% à Paris par exemple) est "perdue"

Enfin, pour la réintégration des amortissements aux régimes micro, ce serait débile, obligeant les notaires à recalculer un amortissement qu'ils ne savent pas faire. et l'augmentation desdits frais de notaire n'est pas pour eux mais pour les droits de mutation... Si c'est vraiment ça qui a été voté, c'est idiot. Mais la jurisprudence nous éclairera ce point d'ici quelques mois. En attendant, je n'estime pas qu'il faille réintégrer les amortissements déduits au micro. C'est incalculable et forcément sujet à assignation.

 

[moietmoi]

Pour les milliers de dossiers vus, y compris validés par les OGA (EI ou indivision, oui, il y en a), je n'ai jamais vu l'application de 50% (ou de la quotité acquise par un co-indivisaire) mise en place pour l'amortissement. C'est tout le bien qui est loué, tout le loyer qui est perçu par l'EI, et toute la valeur du bâti qui est amortie.

Les 2 gros expert comptables du marché ( 50 000 LMNP/LMP) le font...

Enfin, pour la réintégration des amortissements aux régimes micro, ce serait débile, obligeant les notaires à recalculer un amortissement qu'ils ne savent pas faire. et l'augmentation desdits frais de notaire n'est pas pour eux mais pour les droits de mutation... Si c'est vraiment ça qui a été voté, c'est idiot. Mais la jurisprudence nous éclairera ce point d'ici quelques mois. En attendant, je n'estime pas qu'il faille réintégrer les amortissements déduits au micro. C'est incalculable et forcément sujet à assignation

Le code des impôts l'indique depuis longtemps pour les LMP pour la plus value en regime micro:

"Conformément aux dispositions de l'article 50-0 du CGI, l'abattement forfaitaire représentatif de frais et charges appliqué dans le régime des micro-entreprises est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. Par conséquent, lors de la cession de l'immeuble, la plus-value relève du court terme à hauteur des amortissements linéaires réputés inclus dans l'assiette forfaitaire. "

Donc sur ce point , on sait faire des usines à gaz.
Pour ma part, je vois un autre obstacle à la réintégration.
La loi indique qu'on réintégre les amortissements dûs à l'article 39c.
Or en micro, on n'applique pas l'article 39 c.

 

[matt97354]

Pour les milliers de dossiers vus, y compris validés par les OGA (EI ou indivision, oui, il y en a), je n'ai jamais vu l'application de 50% (ou de la quotité acquise par un co-indivisaire) mise en place pour l'amortissement. C'est tout le bien qui est loué, tout le loyer qui est perçu par l'EI, et toute la valeur du bâti qui est amortie.
Mais il y a de l'humain en compta-fiscalité, donc je ne suis pas surpris de voir différentes doctrines.

Nous voilà au cœur du problème, j'arrive après consultation de plusieurs experts-comptables à des infos différentes.
Mais merci à vous tous, j'ai appris plein de trucs intéressants !

 

[Max1]

Merci pour ces échanges très intéressants.

Supposons que l'on fasse une EI avec un bien détenu en indivision, qu'en est-il de la déclaration fiscale ?
Faut-il tout mettre dans la colonne de l'entrepreneur ou bien moitié moitié entre les conjoints ?
Ça ne change rien au résultat mais c'est pour respecter les formes (et aussi pour comprendre la logique) que je pose la question.

 

[matt97354]

Merci pour ces échanges très intéressants.

Supposons que l'on fasse une EI avec un bien détenu en indivision, qu'en est-il de la déclaration fiscale ?
Faut-il tout mettre dans la colonne de l'entrepreneur ou bien moitié moitié entre les conjoints ?
Ça ne change rien au résultat mais c'est pour respecter les formes (et aussi pour comprendre la logique) que je pose la question.

Voici une reponse donnée par un expert comptable, commissaire aux comptes:

Dans le cadre du régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est tout à fait possible qu’un seul des époux s'inscrive en tant que loueur en meublé, même si le bien est détenu en indivision et que les époux sont mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (c'est-à-dire sans contrat de mariage spécifique), ou sous le régime de la participation aux acquêts.
Votre question porte donc sur la quote-part du bien pouvant être amortie par l'époux inscrit.
En principe, lorsqu’un bien est détenu en indivision, chaque indivisaire ne peut amortir que sa propre quote-part. Cependant, dans le cas où un seul des époux est inscrit en LMNP, l’administration fiscale admet que l’amortissement porte sur la totalité du bien, dès lors que cet époux est seul déclarant des revenus locatifs.

 

[Max1]

Magnifique réponse

Du coup, vous comprenez comme moi que ça implique obligatoirement de ne pas partager le résultat net de la LMNP entre les époux lorsqu'on le reportera sur la déclaration fiscale (pour le calcul de l'IR) ? Que le partage du résultat n'est pas une option ?

dès lors que cet époux est seul déclarant des revenus locatifs.

 

[matt97354]

Exactement est c'est logique.

L'administration et le couple marié ne sont pas gagnants, l'intégralité des montants sera déclaré, 100% de l'impôt sera payé.
Faire payer/déclarer A à l'époux 1 et B à l'époux 2, ou A+B à l'epoux 1 revient au même...