Doute sur étude de financement de ma banque

[Jo153]

Bonjour à tous,

C'est mon premier message sur ce forum, même si je suis beaucoup vos discussions et vos précieux conseils depuis quelques temps.

Étant novice en termes de crédit immobilier, j'aimerais solliciter vos connaissances.

Je me suis récemment décidé à sauter le pas pour un premier achat immobilier seul.

Après plusieurs recherches, j'ai porté mon mon choix sur un appartement de 3 pièces en Vefa dont le prix est de 202 000e et dont la livraison est annoncée au premier trimestre 2023.

Voici ma situation :

Salaire net avant impôts : 2350e

Apport : 30 000e

Mon premier réflexe à été d'aller voir mon banquier pour voir la faisabilité du projet. Il m'a alors fait la simulation suivante :
- prêt à taux zéro de 54 000e
- prêt immobilier de 126 060 sur 25 ans.

Avec la répartition des mensualités suivantes :
- 1 à 24 mois (durée de construction de l'appartement) : 136e par mois
- 25 a 300 mois : environ 730e.

Sur le coup comme c'était OK je ne me suis pas posé plus de questions que ça. Donc ayant eu le feu vert de ma banque j'ai signé un contrat de réservation pour l'appartement.

Mais après plusieurs recherches, je n'arrive pas à comprendre comment mon banquier arrive à des mensualités fixes de 136e sur 24 mois avant livraison de l'appartement. En effet d'après ce que j'ai cru comprendre, lors d'un achat en Vefa le prêt peut être en différé total (juste l'assurance à payer durant la période de travaux) ou partiel (intérêts intercalaires qui différent et augmentent au fur et à mesure de la levée des fonds des travaux). Les mensualités proposées par mon banquier n'ont l'air de rentrer dans aucun des 2 cas précédents.

Qu'en pensez vous ?

Merci d'avance pour vos retours.

Cordialement,

Jo153

 

[hargneux]

Il nous manque le taux du prêt de 126 060 € sur 25 ans.
La durée du PTZ et son différé.

 

[Jo153]

Le taux du prêt immobilier est à 1,15%.

Le PTZ est sur une durée de 240 mois avec un différé de 60 mois.

 

[Triaslau]

C’est juste une approximation si la somme est débloquée entièrement dès le debut, ce qui ne sera probablement pas le cas mais chaque programme fait ses appels à sa façon donc difficile d’être plus précis sans le detail.

 

[hargneux]

Mais après plusieurs recherches, je n'arrive pas à comprendre comment mon banquier arrive à des mensualités fixes de 136e sur 24 mois avant livraison de l'appartement. En effet d'après ce que j'ai cru comprendre, lors d'un achat en Vefa le prêt peut être en différé total (juste l'assurance à payer durant la période de travaux) ou partiel (intérêts intercalaires qui différent et augmentent au fur et à mesure de la levée des fonds des travaux).

Qu'en pensez vous ?

Merci d'avance pour vos retours.

Cordialement,

Jo153

Effectivement les 2 sont possible.
Dans le cas d'un différé total vous ne réglez que les cotisations d'assurances et les intérêts sont reportés.
Dans le cas d'un différé partiel vous payez les intérêts sur les sommes réellement mise en place au jour le jour.
Dans la mesure où, au moment du montage du prêt il est impossible de connaitre les dates de mise en place, la proposition de la banque indique la situation la plus défavorable pour l'emprunteur, c'est à dire celle ou la mise en place de l'intégralité du prêt se ferait en début de période de différé.
A la louche, sans assurance j'arrive à 123, la présentation de votre banque semble cohérente.