dossier convainquant ?

[Italianodu13]

Oui voila dans ma RP il y a un locatif en plus

 

[Italianodu13]

Bonjour,

pas de problème de compréhension: 44.000 € de salaires + 20.000 € de loyers perçus.

1 seul emprunt à 480 € par mois

avec une nouvelle mensualité programmée à 2300 €

en calcul selon 2 méthodes d'approche:

salaires + 80 % des loyers = 60.000 € de revenus globaux pris en compte.
2300 = 480 = 2780 € mensuel X 12 = 33.360 €
rapporté aux 60.000 € de revenus retenus on arrive à 55.60 % d'endettement

on est trop haut, le maxi dans cette formulation ne doit pas atteindre 50 %
et encore c'est pour des revenus autrement plus importants que 44.000 € de salaire

seconde méthode: 70 % des loyers retiré des charges d'emprunt

20.000 x 70 % = 14.000 €

emprunts prévus = 33.360 €

33.360 - 14.000 = 19.360 €

19.360 / 44000 € de salaires = 44 % endettement

la norme est limitée à 33 %

donc en résumé, le projet ne passe pas.

j'avais bien trouvé une solution avec une banque qui retient 80 % des loyers enlevés des emprunt et une possibilité d'aller jusqu'à 40 % mais je coince sur le reste à vivre qui doit être de 2300 € mensuel pour un couple avec 1 enfant.
la seule solution proposé par mon simulateur ressort avec une durée de 35 ans à 2.45 % afin de descendre la mensualité et ainsi passer pour le restant du. (sur 25 ans on est à 1.85 %)

autant dire que ça coûte un bras par rapport au 25 ans

c'est un produit réservé pour des opérations de remaniement de lignes d'emprunts avec un patrimoine conséquent et qui n'est pas diffusé pour l'instant chez les courtiers mais seulement à titre expérimental depuis quelques mois

PS: avec une assurance en délégation, vu votre âge vous pourriez avoir une mensualité assurance de 96 € maximum à 100 % sur chaque tête.....
revoyez déjà ce point là pour la charge d'emprunt.

bien cordialement

Merci de la reponse

Refaite le calcul avec un type 2 supplementaire louer 800e/mois qui sera dans ma RP EST on obtient 27% je crois

Dites moi

 

[Anonyme]

pour répondre à la demande de elro974

1200 € de salaire c'est un peu léger

avantage: vous avez des biens

donc si la banque prend en compte le revenu locatif que vous pourrez tirer de la maison que vos parents vous donne, on peut estimer qu'elle pourra enlever 70 % du loyer du montant de la mensualité de votre nouvelle maison.

si vous empruntez 110.000 € sur 20 ans vous allez arriver vers 600 € de mensualité.
si vous louez la maison actuelle pour 500 € on retiendra 70 % de 500 € = 350 €

600 € - 350 = 250 € de charge théorique

1200 € - 250 € = 950 € le reste à vivre est correct.

maintenant sur la Réunion je ne sait pas comment les banques aborde les prêts immobiliers et les calculs d'endettement relatif.

sinon ici c'est un dossier que moi je présenterait au crédit agricole....

à la Réunion vous avez de la chance: vous avez le rhum agricole et le crédit agricole...

bien cordialement

 

[Anonyme]

Merci de la reponse

Refaite le calcul avec un type 2 supplementaire louer 800e/mois qui sera dans ma RP EST on obtient 27% je crois

Dites moi

d'abord on dit s'il vous plait ....

 

[Italianodu13]

d'abord on dit s'il vous plait ....

Mdr
Merci a tous de nous eclairer dans notre projet

 

[cedricmr]

Ben non, c'est pas suffisant pour emprunter 525K€ sur 25 ans si on prend :
revenus : 44 000€/an arrondis à 3700€/mois
fonciers : 30 000€/an (20Ke actuels + 10K€ du nouveau T2 à construire avec votre résidence principale), arrondis à 2500€/mois
crédit Immo actuel : 480€/mois
crédit espéré : 2300€/mois (assurance comprise ?)

 

[Italianodu13]

Ben non, c'est pas suffisant pour emprunter 525K€ sur 25 ans si on prend :
revenus : 44 000€/an
fonciers : 30 000€/an (20Ke actuels + 10K€ du nouveau T2 à construire avec votre résidence principale)
crédits actuels : 480€/mois

Nous avons un bon dossier avec tous nos credit fait au credit agricole avec 2 appart de payer et des rentrees regulieres avec une RP avec du locatif supplementaires.
Le restant a vivre est bon c est seulement l endettement qui est au dessus.

Le dossier va etre presenter la semaine prochaine ... on verra

 

[cedricmr]

d'accord.
Mais le taux d'endettement n'est pas bon quand bien même la banque se baserait sur la totalité des revenus fonciers (alors qu'on sait que ce n'est pas le cas).
que le nouveau T2 ne produit pas de revenus immédiats…

 

[paal]

Nous avons un bon dossier avec tous nos crédits faits au Crédit agricole avec 2 appart de payer et des rentrées régulières avec une RP avec du locatif supplémentaires.

Si c'est le Crédit Agricole qui l'affirme en ces termes, il ne devrait y avoir aucun problème, et je ne vois même pas pourquoi, vous êtes venu exposer votre cas ....

Le restant à vivre est bon c'est seulement l'endettement qui est au dessus.
Le dossier va être présenté la semaine prochaine ... on verra ..

Sur les bases que vous nous exposez, cela ne devrait donc poser aucun problème ; sauf que vous allez solliciter un prêt d'un montant assez conséquent et sur une durée longue (25 ans) pour un nouveau bien, lequel vient s'ajouter à d'autres biens financés par des prêts de la même banque, et qui doivent effectivement poser une toute petite question de capacité d'endettement ....

Mais comme dit la chanson : tout va très bien Madame la Marquise, on déplore juste un tout PETIT RIEN, un incident, on pourrait presque dire une bêtise ....

 

[Anonyme]

20.000 € BRUT de foncier existant + 9600 € brut EXPERE sur le nouveau = 29600 € de loyers BRUTS

revenus salaires: 44.000 €

charges d'emprunts 480 € + 2300 € = 2780 € X 12 = 33.360 €

si on retient 70% des loyers brut à déduire des charges d'emprunt pour obtenir la charge théorique résiduelle nous obtenons 20.720 € à déduire des 33.360 € de mensualités = 12.640 €

12640 € par rapport au 44.000 € de salaires = 28.73 %

sur le papier ça passe

mais.....

vous avez oublié les petits calculs et paramètres annexes:
vos impôts: ...........vous payez 4700 € d'impôts............après l'opération et la mise en location vous serez à 8.000 €
et encore en ne retenant que 20.000 € de foncier imposable sur les 29.600 € encaissés.
ensuite la question est de savoir s'il vous reste de l'épargne en réserve, car la plupart des banques vérifient ce point de sécurité pour un investissement locatif.ici en haut de France la crédit agricole réclame une épargne égale au minimum à 6 voire 12 mois de loyers...

et dans votre dossier il est clair que tout repose sur les loyers.
et même si vous êtes sur qu'il n'y aura jamais aucun problème c'est tout de même la banque qui prête.....

Bon après les règles d'approche peuvent varier en fonction des régions et de leur direction dans chaque banque.
il faut souhaiter que votre projet aboutisse.
tenez nous au courant.

bien cordialement

 

[Italianodu13]

20.000 € BRUT de foncier existant + 9600 € brut EXPERE sur le nouveau = 29600 € de loyers BRUTS

revenus salaires: 44.000 €

charges d'emprunts 480 € + 2300 € = 2780 € X 12 = 33.360 €

si on retient 70% des loyers brut à déduire des charges d'emprunt pour obtenir la charge théorique résiduelle nous obtenons 20.720 € à déduire des 33.360 € de mensualités = 12.640 €

12640 € par rapport au 44.000 € de salaires = 28.73 %

sur le papier ça passe

mais.....

vous avez oublié les petits calculs et paramètres annexes:
vos impôts: ...........vous payez 4700 € d'impôts............après l'opération et la mise en location vous serez à 8.000 €
et encore en ne retenant que 20.000 € de foncier imposable sur les 29.600 € encaissés.
ensuite la question est de savoir s'il vous reste de l'épargne en réserve, car la plupart des banques vérifient ce point de sécurité pour un investissement locatif.ici en haut de France la crédit agricole réclame une épargne égale au minimum à 6 voire 12 mois de loyers...

et dans votre dossier il est clair que tout repose sur les loyers.
et même si vous êtes sur qu'il n'y aura jamais aucun problème c'est tout de même la banque qui prête.....

Bon après les règles d'approche peuvent varier en fonction des régions et de leur direction dans chaque banque.
il faut souhaiter que votre projet aboutisse.
tenez nous au courant.

bien cordialement

Merci beaucoup pour vos reponses
Courant du mois d octobre je reviendrai verd vous.
J avais une derniere question , si ma grand mere a une forte somme d argent placer peut elle servir de garant d une maniere ou d une autre dans notre projet ?

 

[paal]

Merci beaucoup pour vos réponses
Courant du mois d octobre je reviendrai verd vous.

Que le verre soit à moitié plein ou à moitié vide, vous serez le bienvenu ...
Surtout si c'est un verre du cépage verdot ...

J avais une dernière question, si ma grand mère a une forte somme d'argent placée peut-elle servir de garant d'une manière ou d'une autre dans notre projet ?

La solution la plus simple serait qu'elle puisse vous appuyer pour constituer (avec reconnaissance de dette) un apport que vous semblez ne pas avoir ; ensuite, ce qui est toujours possible c'est de signaler dans l'acte authentique, la somme apportée dans l'origine des fonds ....

Ensuite toujours, reste à savoir si votre grand-mère aura eu d'autres enfants que vos père (ou mère) et comment se régulariserait cette opération avec une éventuelle fratrie ...

 

[paal]

20.000 € BRUT de revenus fonciers sur l'existant existant + 9600 € brut ESPERE sur le nouveau = 29600 € de loyers BRUTS

revenus salaires: 44.000 €
......
sur le papier ça passe

mais.....
........
et dans votre dossier il est clair que tout repose sur les loyers.

Oui, et elle prête sur de l'existant ; or dans les 29.600 (loyers bruts à 100%) il y a tout de même une estimation de 9.600 de loyers futurs sur un bien en cours de construction et non encore achevé ....

Et même si vous avez la certitude (êtes sur) qu'il n'y aura jamais aucun problème c'est tout de même la banque qui prête ....
il faut souhaiter que votre projet aboutisse.
tenez nous au courant.
bien cordialement

Et il reste à la convaincre la banque, car là, vous accumulez des acquisitions, que vous tentez de justifier par des revenus futurs ... ..

Même lorsque l'on dispose de revenus RÉELS encore plus élevés que les vôtres, certains investisseurs qui ne lissent pas leurs acquisitions se retrouvent également sujet à ce problème de limite d'endettement ...

Alors je sais bien qu'il est actuellement tentant de pousser le champignon sur le levier des taux bas, mais cela présente tout de même une limite que vous êtes en train de tester ....

 

[moietmoi]

Nous payons 4700e d impots par ans pour tous nos revenus.

cela comprend il les PS?

 

[Italianodu13]

cela comprend il les PS?

Les PS ???

 

[Italianodu13]

Oui, et elle prête sur de l'existant ; or dans les 29.600 (loyers bruts à 100%) il y a tout de même une estimation de 9.600 de loyers futurs sur un bien en cours de construction et non encore achevé ....


Et il reste à la convaincre la banque, car là, vous accumulez des acquisitions, que vous tentez de justifier par des revenus futurs ... ..

Même lorsque l'on dispose de revenus RÉELS encore plus élevés que les vôtres, certains investisseurs qui ne lissent pas leurs acquisitions se retrouvent également sujet à ce problème de limite d'endettement ...

Alors je sais bien qu'il est actuellement tentant de pousser le champignon sur le levier des taux bas, mais cela présente tout de même une limite que vous êtes en train de tester ....

Oui je suis d'accord avec vous theoriquement on est sur le fil en terme de revenus fixes mais apres 4 prets au credit agricole ,aucun soucis de remboursement ,3 revenus locatifs qui tombent (dont 2 sans credit) une future acquisition avec des revenus locatifs supplementaires.
Je pense que lors de la consultation du dossier cela peut peser positivement dans la balance.

 

[paal]

Merci beaucoup pour vos réponses
Courant du mois d octobre je reviendrai vers vous.

Je pense que vous disposez du ressenti de chacun, avec les points suivants :
- vous basez toute votre argumentation sur le rendement BRUT de vos revenus, qu'ils soient salariaux ou fonciers, mais il faut raisonner en net de fiscalité (sur les salaires notamment, mais aussi sur le foncier net de charges et d'intérêts)
- dans la prise en compte de vos revenus fonciers, vous les prenez d'une part à 100% (au lieu de 70%), et je n'ai jamais rencontré un banquier qui les retienne à 100%, car le risque locatif existe toujours (même si à ce jours, il n'est pas présent), raison pour laquelle il considère une réfaction (lorsque vous ne retenez pas des revenus d'un bien en cours de construction ....)

Au fait, qu'avez-vous prévu en cas de locataire qui vous fait un défaut de paiement ; le bailleur que je suis aura dès sa seconde location, toujours souscrit un contrat de carence locative, utilisé plusieurs fois au cours du temps ...

Après, c'est à votre banque de décider, et l'avis de votre conseiller n'est qu'un stade préliminaire d'une décision d'octroi de prêt, mais il reste l'étape du service des risques, et c'es à ce stade que pour étudier positivement votre dossier, ils vont probablement vous demander la constitution d'un apport (conséquence de la limitation de l'enveloppe de prêt susceptible de vous être accordée ...)

A vous entendre dans une grosse quinzaine de jours lorsque votre dossier aura progressé dans sa filière d'étude (dans un sens ou dans l'autre), mais avant cela, on tourne en rond !!

 

[moietmoi]

cela comprend il les PS?

Les PS ???

PS;prélèvements sociaux,
Pour une raison que j'ignore, vous avez préféré depuis le début ignorer ma question concernant le revenu foncier fiscalement déclaré
Les PS de 17,2% ne sont pas neutres dans votre calcul du reste à vivre;
et suivant la différence entre le revenu foncier fiscalement déclaré et les loyers perçus, les banques ne réagissent pas toutes pareillement;
Votre construction est dans quelle zone de France A,A bis, B1, C, ?( pas les zones scolaires, mais les zones de "peuplement" et besoin locatif)? même dans le 13, il y a des déserts locatifs qui font que les banques ne sont pas chaudes à anticiper un bon loyer;
Avez vous une étude par une agence qui certifie le loyer faisable pour votre futur locatif?

 

[Italianodu13]

PS;prélèvements sociaux,
Pour une raison que j'ignore, vous avez préféré depuis le début ignorer ma question concernant le revenu foncier fiscalement déclaré
Les PS de 17,2% ne sont pas neutres dans votre calcul du reste à vivre;
et suivant la différence entre le revenu foncier fiscalement déclaré et les loyers perçus, les banques ne réagissent pas toutes pareillement;
Votre construction est dans quelle zone de France A,A bis, B1, C, ?( pas les zones scolaires, mais les zones de "peuplement" et besoin locatif)? même dans le 13, il y a des déserts locatifs qui font que les banques ne sont pas chaudes à anticiper un bon loyer;
Avez vous une étude par une agence qui certifie le loyer faisable pour votre futur locatif?

Bonjour
Notre construction est a peypin ,la demande locative est forte au vu de l emplacement ideal entre aix et marseille (20min de chaque ville)
De plus le t2 aura des options non negligeables ( jacuzzi privatif et acces pool house piscine).

Je pense d apres mes connaissances en locatif sur marseille que nous sommes dans une forte demande a marseille et son pourtour.

 

[paal]

Bonjour
Notre construction est a Peypin ,la demande locative est forte au vu de l emplacement idéal entre Aix et Marseille (20min de chaque ville)
De plus le t2 aura des options non négligeables ( jacuzzi privatif et accès pool house piscine).

Bon, tentons de remettre les choses en place et à leur juste valeur ....

Peypin est certainement un joli village de plus de 5.000 habitants, mais il est davantage situé entre Aix et Aubagne qu'entre Aix et Marseille ...

Alors une forte pression locative dans une localité de 5.000 habitants, j'ai un peu de mal à y croire ; quels sont donc les centres économiques significatifs qui conduiraient à une demande locative sous tension ??

Je pense d après mes connaissances en locatif sur Marseille que nous sommes dans une forte demande a Marseille et son pourtour.

Et dans ce contexte, il est curieux que vous fassiez aussi souvent référence à Marseille, qui n'est pas si près que cela de votre localité ....

J'ai noté votre interrogation à propos des PS (CSG & Co), et je suis surpris qu'en disposant de revenus fonciers depuis un certain temps, vous n'y soyez pas sensibilisé ; au passage, et lorsque je parle de revenus net fiscaux, cela englobe aussi bien l'IR(PP) que les prélèvements sociaux qui sont devenus de fait une forme d'imposition (même si la Cour Européenne de Justice continue à ne pas le considérer ainsi ...)