développeurs fonciers

[Buffeto]

bonjour ,
comme je l'ai expliqué sur ce forum je suis retraité-actif depuis 2ans et sans doute jusqu'à fin 2024.
je possède au centre ville un bloc immobilier composé au res de chaussée de ma partie professionnelle et à l'étage mon appartement , le tous sur une parcelle de près de 1000 M2 de jardin arboré .

depuis un mois je reçois des proposition de ce genre de la part de " développeurs fonciers "( je ne connaissais pas ) : "bla bla bla nous sommes continuellement à la recherche de nouvelles opportunités foncières afin d'y développer de futures opérations "

en fait ils achètent les maisons pour les détruire et construire à la place de petites résidences avec plusieurs apparts

questions avant de les contacter : quelqu'un a t'il déjà traité de cette manière ?
les tarifs proposés sont ils intéressants ou juste au ras des pâquerettes ?

 

[Blaise77]

Bonjour,

Dans notre résidence pavillonaire, on se bat pour éviter qu'un promoteur détruise 3 maisons et y construise des immeubles dégradant ainsi l'harmonie de notre résidence et empirant la saturation des voies de circulations qui pose déja problèmes ...
De certaines sources, ces pavillons sont vendu 20% plus chère que ce qui est proposé sur le marché.

 

[moietmoi]

questions avant de les contacter : quelqu'un a t'il déjà traité de cette manière ?
les tarifs proposés sont ils intéressants ou juste au ras des pâquerettes ?

bien situé, et intéressant pour un promoteur, le prix est de 1,2 à 10 fois le prix réel;
on peut voir de temps à autres sur dvf des maisons valant 150 000 vendues 600 ou 800 000 euros; je connais plusieurs personnes par exemple à Limeil Brevannes dans le 94 qui encerclés par un promoteur ont fait monté les prix à x4; j'ai un ami en ce moment même qui vend un bien à x1,5
Les promesse de vente sont souvent sans clauses suspensives de crédit mais toujours avec clause suspensive de permis de construire; (et il faut que le projet total soit accepté, sinon la rentabilité du promoteur n'y est pas)
et c'est là que souvent ça bloque car entre la promesse et le permis purgé, il peut s'écouler 2 ans légalement mais parfois 5 ou 6 ans...tu es sous promesse et tu attends...

 

[Anonyme]

bien faire attention aux clauses, comme le souligne moietmoi.
les clauses peuvent aller plus loin que ça.
promesse d'un appartement dans la nouvelle résidence par exemple.

je ne suis pas expert de ça, mais on voit souvent des reportages de la sorte à la TV, avec les "+" et les "-".

exemple concret, dans le 94, à chennevieres.
un promoteur n'arrive pas à obtenir la dernière maison du secteur qu'il veut exploiter, le dernier propriétaire ne veut pas vendre, qu'importe le montant.
le promoteur a fait un immeuble en U, encerclant totalement la propriété du récalcitrant.

en discuter avec tes voisins, Buffeto, pour voir s'ils ont été contacter, et à quel prix.

 

[Buffeto]

..tu es sous promesse et tu attends...

si on me le paye 1.5 fois le prix je peux attendre

 

[Philou75]

Ça se fait souvent en plein centre ville ce genre de demandes par les promoteurs. L’appartement qui va m’être livré est situé à l’emplacement où il y a deux ans encore il y avait une maison avec terrain. Et aujourd’hui c’est un petit ensemble immobilier à taille humaine.
Je serai toi je montrerai que je ne suis pas pressé et ferai monter les enchères

 

[Buffeto]

Je serai toi je montrerai que je ne suis pas pressé et ferai monter les enchères

je ne le suis pas puisque je vais encore bosser au moins un an....minimum

 

[PepeR]

Buffeto,
leur job est d etudier la faisabilite constructive de la parcelle.
On prend le PLU d une main, la carte de la parcelle de l autre.
On retranche une partie d espaces verts exiges, un retrait sur alignement ou tout autre dispositif.
On multiplie par le nombre d etages.
On retranche les stationnements, commerces, locaux poubelles...

Et on arrive a un nombre de metres carres de surface de plancher constructibles.
Multiplication par le prix au metre carre neuf actuel, et on retranche le prix d achat du terrain.
Je ne connais pas la parcelle ou meme la ville, mais sur 1000m2 centraux on fait des milliers de m2 de logement.

Tu peux toujours aller voir le service d urbanisme qui doit avoir le temps, vue la baisse du nombre de permis...

 

[seb1980]

Bonjour,
Il faut identifier si ces "développeurs fonciers" sont indépendants ou sont salariés d'un promoteur.
Si indépendant en général ils vont à la peche aux infos (courrier passe partout)
Si salariés d'un promoteur ils ont déjà étudié l'affaire avant de se signaler.

 

[moietmoi]

si on me le paye 1.5 fois le prix je peux attendre

Oui, mais quand ça tombe à l'eau..
Cas concret
Maison de 350 M2 bourg de 6000 habitants. Valeur 300 000 .promesse signée à 650 000. ( petite construction de 3 étages prévu)La commune change le PLU lors d'un PLU intercommunal
Au bout de 2 ans le promoteur a le permis mais seulement pour 2 étages. Sa marge s'effondre.
La vente ne se fait pas.
En attendant les occupants avait fait projets et un crédit relais immo...
Mais tu peux aussi pousser jusqu'au bout et quand tu as tous les projets..tu le fais toi même.. une occupation pour la retraite..
Un peu risquée comme reconversion..

 

[Buffeto]

je ne le suis pas puisque je vais encore bosser au moins un an....minimum

sauf si je trouvais par extraordinaire un jeune qui veuille reprendre l'activité mais ...ne révons pas

 

[Buffeto]

..tu le fais toi même.. une occupation pour la retraite..

à chacun son métier ...j'ai eu une carrière bien remplie donc je vais m'arrêter là

 

[Buffeto]

Bonjour,
Il faut identifier si ces "développeurs fonciers" sont indépendants ou sont salariés d'un promoteur.

ça j'ignore ...le gars signe de son nom ( à la poiiiiiiiinte de l'épée ...souvenirs ) et pas au nom d'une société

 

[Philou75]

je ne le suis pas puisque je vais encore bosser au moins un an....minimum

Justement un an c’est bien pour montrer que tu n’es pas pressé

 

[seb1980]

ça j'ignore ...le gars signe de son nom ( à la poiiiiiiiinte de l'épée ...souvenirs ) et pas au nom d'une société

Dans ce cas il devient apporteur d'affaire pour le promoteur, et cela sera valorisé dans son bilan, et qui sera donc déduit du prix proposé...

 

[wwolf1]

Les developeurs fonciers des grands groupes envoient egalement des couriers 'standards' a la pelle. Il faut travailler avec des gens serieux qui sont capables de monter des projets et de les mener au terme. J'ai vu un peu de tout, des petits jeunes qui debutent, des margoulins, etc... Il faut un peu faire jouer la concurence entre les promoteurs et faire tres attention a la redaction de la promesse de vente, savoir que l'affaire peut prendre des annees avant de se conclure... meme si on n'est pas pressé c'est quand même stressant.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Je reviens sur un point.
Le fisc peut utiliser un mandat signé avec un développeur, futur acquéreur, pour évaluer l'assiette de l'ifi. Même si l'opération ne se fait pas.
Le mandat pour vente est analysé comme un élément pouvant contribuer à définir la valeur vénale à prendre en compte.
Avec possible redressement sur les années précédentes.
Le cas a été vu, il est vrai pour un château de 20 millions d'euros....
Je ne peux que souhaiter pour l'auteur de ce fil de discussion, que la modeste demeure décrite dans ce post, soit un beau château,.

 

[Buffeto]

Je ne peux que souhaiter pour l'auteur de ce fil de discussion, que la modeste demeure décrite dans ce post, soit un beau château,.

si tu veux je t'envoie les photo en MP ...

 

[moietmoi]

Buffeto,
Ne prend pas exemple, lâche l'affaire à 25 millions. On veut notre coup à boire
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[wwolf1]

Impressionnant, les maisons sont absolument énormes par rapport a la surface du terrain.