Demessine ZRR, LMP,LMNP

[sam]

Compte tenu des nouvelles dispositions fiscales pour 2006, merci aux pro dela défisc de confirmer, d'infirmer et/ou de compléter.

LMNP (hors ZRR):
Revenus bruts fonciers maxi: 23000 € /an maxi ou ne représentant pas plus de 50% du total des revenus.
Intérêts d'emprunts déductibles des revenus fonciers.
Toutes charges de fonctionnement (assurances, gestion, taxe foncière... déductibles des revenus fonciers.
Amortissement total de l'immobilier sur 20 ans (1/20ème par an).
Amortissement total du mobilier sur 5 ans (1/5ème par an).
Frais d'acquisition (notaire, hypothèque...): amortissement ou charge ??
Abbatement forfaitaire sur les loyers perçus de 72%.
Report des déficits fonciers pendant 10 ans.
Pas d'imputation possible des déficits fonciers sur les autres revenus.
Pas de plus-value si revente après 15 ans.

LMP (hors ZRR):
idem sauf:
Revenus fonciers supérieurs à 23000€/an ou représentant plus de 50% du total des revenus.
Inscription au RCS


En plus si dispositif ZRR:
Réduction d'impôt de 25% du montant de l'acquisition dont frais de notaire limité à 100000€ pour un couple marié ou pacsé et 50000€ pour un célibataire.
Répartition de cette réduction d'impôt sur 5 ans (1/5ème par an).
Non paiement de la TVA de 19.6%.
Restitution de cette TVA en cas de revente avant 20 ans (1/20ème par année restante avant 20 ans).
Pas de plus-value si revente après 5 ans.

Questions
1) Je ne vois pas l'intérêt de ne pas choisir ZRR compte tenu du cadeau de TVA (sauf si il y a cadeau de la TVA aussi hors ZRR).
2) N'est-on pas presque sûr de faire une moins-value en cas de revente d'un meublé. Existe t-il réellement un marché?

Merci

 

[Babar]

....
lmp= revenus BIC
lmnp = revenus BIC ou micro BIC (mais pas les 2 en même temps)
ZRR = revenus fonciers (déclaration 2044)
La durée d'amortissement (immobilier et mobilier) peut varier d'une opération à l'autre et il semble plus raisonnable (pour l'immobilier) de prévoir un amortissement plus long.

 

[christianR]

ZRR 12500 € OU 25000 € maxi répartis sur 6 ans

 

[Gagarine]

La TVA est également récupérable en LMP/LMNP
Il me semble que le mobilier s'ammortie sur 7 ans.
Il faut effectivement au moins 23ke de recettes annuelles pour passer en LMP mais l'inverse n'est pas vrai (vous pouvez rester en LMNP avec plus de 23ke de recettes).
Un eventuel deficit du resultat est reportable sur vos autres revenus si vous êtes en LMP.
Pas d'imposition sur les plus-value au bout de 5 ans en LMP.
Demessine (ZRR) genere un benefice foncier donc de l'impôt (gommé les 6 premieres années par l'économie d'impôt). LMNP/LMP ont un resultat nul pendant 20/25 ans donc pas d'augmentation de l'IR.

En Demessine, le cadeau fiscal ne fonctionne qu'une fois. Donc difficle, à la revente, de justifier une rentabilité très faible pour un bien qui n'est plus neuf.
En LMNP, l'amortissement du bien est lié au régime BIC et recommence à chaque changement de propriétaire!

Cordialement.

 

[Gagarine]

Il semble, après verif, que le mobilier s'amortie entre 5 et 10 ans

Ajoutons que Demessine doit être loué "nu" au gestionnaire.
La location de meublés peut se faire sans passer par un gestionnaire.

Bref, Demessine et LM portent souvent sur des biens identiques. Mais les fonctionnement sont fondamentalement différents.

En espérant avoir pu vous éclairer (et ne pas avoir dit trop de bétises...)

Cordialement

 

[christianR]

Attention à ne pas faire l'amalgame entre LMNP et récupération de TVA
La TVA de 19.60% est récupérable dans les résidences offrant des services para-hôteliers Elles doivent obligatoirement comporter 3 des 4 services suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
Les loyers sont soumis à la TVA (5,5%).
Il faut donc passer par un gestionnaire pour récupérer la TVA
Christian

 

[Gagarine]

Du coup, si les loyers sont soumis à la TVA, on ne peut plus passer en micro BIC pour profiter de l'abattement, non ?

 

[christianR]

Affirmatif Gagarine

 

[francis]

Concernant Demessine, il faut prendre en compte 2 risques importants :
- la dépréciation du bien (construction de vacances=peu de longévité) Dans 10 ans, le bien ne vaut plus grand chose (et le prêt continue éventuellement)
la revente est illusoire,
- risque de résilliation du bail au bout de 3 ans et d'une proposition inférieure pour la suite (ou pire, pas de proposition!!)
C'est ce qui m'arrive et le nouveau bail propose un loyer réduit de 50% : c'est légal car inhérent aux baux commerciaux, le loueur n'ayant pas renoncé à cette possibilité. Donc, le bilan est très négatif car je me retrouve alors piégé.

 

[Gagarine]

D'où l'intérêt du gestionnaire ! Fuir les rentabilités supérieures au marché. On tourne également vers les 5%. Certain proposent du 6% mais alors... danger !
La revente peut alors être difficile: comment revendre un bien avec une rentabilité de 5% (HT!) pour un appartement ancien sur lequel l'acheteur n'aura pas l'avantage fiscal du Demessine. Il faut, dès le début, envisager la possibilité de conserver le bien dans votre patrimoine en cas de revente difficile. Pour cela, il n'y a pas 36 solutions: transférer le Demessine en LMNP.

Cordialement.

 

[Chris17]

Bonjour,

Intéressé par le LMP, je souhaite acquérir un immeuble avec des apparts loués nus actuellement.
Pour les loués meublés, il faut demander une attestation à la mairie pour louer en meublé (si commune de + de 10000 habitants ce qui est le cas).

Les mairies délvrent-elles en général cette attestation ?
Les locataires en place peuvent-ils être contraint d'accepter des meubles (sans surcoût de loyer pour les locaqtaires en place) ?

Merci si vous avez la réponse

Christophe