Démembrer sa résidence principale

[Buffeto]

J'ai du mal à comprendre ou est le bien fondé du démembrement des biens locatifs car comme je compte en vendre 1 bientôt (fin convention loc avantage dans 4 ans / pas de plus value). Démembre pour 4 ans cela me semble inutile (ou je n'ai pas compris quelque chose).

lors de la vente d'un bien démembré le produit de la vente est partagé entre le NP et l'usufruitier

 

[cmdurand]

lors de la vente d'un bien démembré le produit de la vente est partagé entre le NP et l'usufruitier

oui c'est pour cela que je n'en comprend pas l'intérêt puisque actuellement l'usufruit et la nue propriété est de 50/50 dans 4 ans ce sera encore identique (59 ans) donc je ne vois pas l'intérêt du démembrement.

Il m'aurait fallut démembrer les logements lors des achats en 2010 et 2013

 

[Kizzo]

J'aurais une autre question
Sachant que l'enveloppe de 610000 € (4*152500) en assurance vie est réalisée.
J'ai pu voir que c'était judicieux d'ouvrir 4 contrats (1 contrat par parents par enfant) de capitalisation par exemple de 100000 € chacun et de les démembrer. Nous n'avons pas besoin de cette somme.
On démembrerait 800000 € (RP + contrat CAPI) et possiblement la transmission au décès sans doit sauf plus value pour les contrats de capitalisation. La RP si dans plus de 30 ans pas de plus value.

Seule chose si j'ai besoin d'aider mes enfants il nous resterait plus que le don familial 31865 € chacun par enfants et entendre 15 ans pour la recharge

J'ai du mal à comprendre ou est le bien fondé du démembrement des biens locatifs car comme je compte en vendre 1 bientôt (fin convention loc avantage dans 4 ans / pas de plus value). Démembre pour 4 ans cela me semble inutile (ou je n'ai pas compris quelque chose). Pour le second j'hésite car j'ai le logement depuis 15 ans pourquoi pas le garder en passant au micro foncier dans 4 ans.

Donner aujourd'hui les locatifs (si ça ne remet pas en cause les avantages fiscaux, ce qui reste à valider notamment Loc'Avantage) c'est lancer tout de suite le compteur du renouvellement de l'abattement (pour le cas où la RP n'est pas donnée) et à la revente vous pouvez partager le prix (les enfants récupèrent du cash) + faire le don de 31 865€ qui n'est pas utilisé. Où remployer les fonds dans un investissement démembré.
Il n'y a pas de mauvaise option en soi

 

[Buffeto]

oui c'est pour cela que je n'en comprend pas l'intérêt puisque actuellement l'usufruit et la nue propriété est de 50/50 dans 4 ans ce sera encore identique (59 ans) donc je ne vois pas l'intérêt du démembrement.

ca te permet de transférer 50% de la valeur a tes enfants ...hors succession

 

[cmdurand]

ca te permet de transférer 50% de la valeur a tes enfants ...hors succession

oui je comprends, je pense que l'intérêt est optimisé si l'on garde les logements.
Je comprends qu'en démembrent actuellement débute les 15 ans pour le renouvellement.

Le notaire m'a indiqué d'apporter le titre de propriété de ma RP et le cas échéant la valeurs des autres biens immobiliers. Le RDV permettra de faire le point de la situation.

Je vou remercie tous c'est beaucoup mieux de comprendre mieux toutes les options possible avant le RDV

 

[cmdurand]

Pour ma RP j'ai en fonction des dernières ventes un prix en fourchette basse 350000€ et fourchette haute vers les 425000 €.
Si j'ai bien compris si le bien est transmis au décès :

* pas de droit de succession
* pas de plus value si dans + de 30 ans pour les enfants

Les enfants vendent le logement 800000€ (hypothèse) Ils récupèrent 400000€ chacun sans impôt.

Au premier décès celui qui reste garde l'usufruit. Aucun frais

Ma question: n'est-il pas judicieux de prendre l'estimation fourchette basse ? sachant comme j'ai pu l'indiquer qu'une vente n'est pas du tout à l'ordre du jour.

 

[Kizzo]

Pour ma RP j'ai en fonction des dernières ventes un prix en fourchette basse 350000€ et fourchette haute vers les 425000 €.
Si j'ai bien compris si le bien est transmis au décès :

* pas de droit de succession
* pas de plus value si dans + de 30 ans pour les enfants

Les enfants vendent le logement 800000€ (hypothèse) Ils récupèrent 400000€ chacun sans impôt.

Au premier décès celui qui reste garde l'usufruit. Aucun frais

Ma question: n'est-il pas judicieux de prendre l'estimation fourchette basse ? sachant comme j'ai pu l'indiquer qu'une vente n'est pas du tout à l'ordre du jour.

Fourchette basse = plus-value imposable plus élevée si les enfants revendent avant 30 ans leur part. Ce qui peut arriver à vos décès ou avant, si vous changez de logement
Les DMTG ça sera peut-être un peu à 20%. La plus-value ça sera 36% si ça ne change pas (hors durée de detention)

 

[cmdurand]

Fourchette basse = plus-value imposable plus élevée si les enfants revendent avant 30 ans leur part. Ce qui peut arriver à vos décès ou avant, si vous changez de logement

oui c'est ce que j'avais compris que la durée de détention démarre lors de l'acte de démembrement.
30 ans donne effectivement 85 ans. Prendre la fourchette basse permet de diminuer le démembrement (réserve et cout) mais augmente les frais de plus value le cas échéant si on ne vas pas au de la de 30 ans de plus chacun de nous. A réfléchir Merci

 

[Kizzo]

oui c'est ce que j'avais compris que la durée de détention démarre lors de l'acte de démembrement.
30 ans donne effectivement 85 ans. Prendre la fourchette basse permet de diminuer le démembrement (réserve et cout) mais augmente les frais de plus value le cas échéant si on ne vas pas au de la de 30 ans de plus chacun de nous. A réfléchir Merci

C'est l'inconvénient de l'avenir : c'est jamais très clair ni certain et même la fiscalité pourrait changer

 

[cmdurand]

En revanche démembrer un locatif en plus value peut permettre d'éviter la plus value ?

Je m'explique pour le logement que j'ai acheté en défiscalisation à 200000 € en 2011. Possiblement pourrait être vendu 240000 € (la plus value n'est pas trop importante) mais pour d'autres personnes du forum la plus value pourraient être plus importante.

Démembrer à 240000 € puis vendre ne pourrait pas être assimilé à un abus de l'administration fiscale ? pour éviter la taxe sur les plus value ?

Désolé pour mes questions mais j'aime bien comprendre les choses.

 

[Kizzo]

En revanche démembrer un locatif en plus value peut permettre d'éviter la plus value ?

Je m'explique pour le logement que j'ai acheté en défiscalisation à 200000 € en 2011. Possiblement pourrait être vendu 240000 € (la plus value n'est pas trop importante) mais pour d'autres personnes du forum la plus value pourraient être plus importante.

Démembrer à 240000 € puis vendre ne pourrait pas être assimilé à un abus de l'administration fiscale ? pour éviter la taxe sur les plus value ?

Désolé pour mes questions mais j'aime bien comprendre les choses.

Non, la donation avant cession est parfaitement admise er permet notamment de purger tout ou partie de la plus-value.

 

[freddo89]

Peu importe qui paye, du moment que les charges sont réglées. Je fais cette démarche sur un box, qui va me tomber dessus? Mes enfants parce que je paye à leur place🤔

Le fisc pour donation dissimulée ?

 

[cmdurand]

Bonjour, j'ai une question complémentaire non posée au notaire:

Lors du décès du dernier parent, la RP sans donation n'est pas soumise à la plus value en cas de vente
La RP démembré en cas de décès, reviens sans frais de donation mais du coup la plus value est calculé sur le prix indiqué lors de la donation.

Du coup on évité les droit de donation, mais si décès avant 30 ans les nues propriétaire doivent payer la plus value le cas échéant. C'est bien ça ?

 

[Kizzo]

Lors du décès du dernier parent, la RP sans donation n'est pas soumise à la plus value en cas de vente

Seulement si elle est revendue au prix déclaré à la succession.
Il y a donc un savant calcul à faire entre payer des DMTG et de la plus-value...

La RP démembré en cas de décès, reviens sans frais de donation mais du coup la plus value est calculé sur le prix indiqué lors de la donation

Exact
Et on connaît le coût de la donation aujourd'hui mais pas la fiscalité de la plus-value de demain

Du coup on évité les droit de donation, mais si décès avant 30 ans les nues propriétaire doivent payer la plus value le cas échéant. C'est bien ça ?

Comment ça "on évite les droits de donation" ?
Il faut raisonner global : transmission = utilisation d'un abattement + DMTG le cas échéant. Que ça soit pas donation ou décès.
Il faut penser l'ensemble du patrimoine sinon le calcul est biaisé. J'utilise peut-être un abattement à la donation et à la succession les avoirs bancaires et autres sont taxés à 20% immédiatement

Quant à l'impôt sur la plus-value, oui si revente avant 30 ans... mais regarder de combien on parle en €.

 

[moietmoi]

Lors du décès du dernier parent, la RP sans donation n'est pas soumise à la plus value en cas de vente

La rp ou la partie de la RP est évaluée lors du décès pour sa valeur vénale, et compte dans l'actif du décédé.
Donc si il y a vente dans la foulée au prix estimé, il n'y a pas de plus value.
Si elle est vendue dans les 2 ans avec moins ou plus value, on peut faire une déclaration rectificative de succession . Au bout de 3 ans , il y a calcul de l'éventuelle plus value entre la valeur dans la succession et le prix de vebte.et paiement des droits par les vendeurs
Si la RP est demembrée, le fisc distingue plusieurs cas, tant pour la date d'acquisition que la valeur d'acquisition suivant que le bien a été acquis par succession( usufruit légal, donation, ( usufruit conventionnel) ou vente.

Ici tu supposes une donation de la nue pro par les 2 patents mariés sans contrat.

 

[cmdurand]

Merci oui cela confirme ce que j'avais compris. Oui aujourd'hui le démembrement me coute environ 2% tout compris pour la donation de 400000 € en gardant l'usufruit.
10 fois moins que lors du décès. En prenant une hyp d'un prix stable. Peu probable toutefois même si les prix de l'immobilier monte moins que depuis l'achat (an 2000).
J'ai fixé plutôt une évaluation haute.
En cas de revente (même si ce n'est pas le cas) c'est prévu dans l'acte si nous avions besoin de récupérer l'argent.
Même chose en cas de décès d'un enfant.

Dans ces deux cas la seule chose est d'avoir payé des frais de démembrement pour rien.

En fait les clauses prévoit pas mal de situation.
Merci je vais aller au bout de la démarche.

 

[moietmoi]

En fait les clauses prévoit pas mal de situation.
Merci je vais aller au bout de la démarche

Une clause a mettre dès la donation :
En en cas de vente pendant la période de vie donc pendant le démembrement, il faut prévoir 3 possibilités pour l'utilisation des fonds qui sont trois possibilités légales mais il vaut mieux l'indiquer en toute lettre dans la donation
première possibilité au moment de la vente répartition suivant les clés d'âge entre l'usufruit et la nue-propriété, des fonds.
Deuxième possibilité mise des fonds sur un compte démembré pour emploi futur.
Et troisièmement chose sans doute la plus importante ,réemploi des fonds complets par l'usufruitier dans un nouveau bien. Le nouveau bien portera le même coefficient de démembrement que le premier. S'il y a un apport de fond pour compléter on recalcule au prorata de l'apport les parts de la nue-propriété. Si cette clause est inscrite dès l'origine cela simplifie grandement les choses si tu veux vendre ta RP à un moment donné et en acheter une autre.

 

[Kizzo]

Une clause a mettre dès la donation :
En en cas de vente pendant la période de vie donc pendant le démembrement, il faut prévoir 3 possibilités pour l'utilisation des fonds qui sont trois possibilités légales mais il vaut mieux l'indiquer en toute lettre dans la donation
première possibilité au moment de la vente répartition suivant les clés d'âge entre l'usufruit et la nue-propriété, des fonds.
Deuxième possibilité mise des fonds sur un compte démembré pour emploi futur.
Et troisièmement chose sans doute la plus importante ,réemploi des fonds complets par l'usufruitier dans un nouveau bien. Le nouveau bien portera le même coefficient de démembrement que le premier. S'il y a un apport de fond pour compléter on recalcule au prorata de l'apport les parts de la nue-propriété. Si cette clause est inscrite dès l'origine cela simplifie grandement les choses si tu veux vendre ta RP à un moment donné et en acheter une autre.

Le problème de la clause redigée ainsi est de laisser 3 choix. Donc les enfants pourraient exiger le partage.
La clé est : qui aura le pouvoir de décider ? L'usufruitier ? Le nu-propriétaire ?
Par défaut c'est accord de tous sinon partage il me semble.
Si l'objectif est un remploi démembré quoi qu'il arrive, il ne faut prévoir que cette option.

 

[moietmoi]

Le problème de la clause redigée ainsi est de laisser 3 choix. Donc les enfants pourraient exiger le partage.
La clé est : qui aura le pouvoir de décider ? L'usufruitier ? Le nu-propriétaire ?
Par défaut c'est accord de tous sinon partage il me semble.
Si l'objectif est un remploi démembré quoi qu'il arrive, il ne faut prévoir que cette option.

Ayant récemment conseillé un ami, j'avais creusé la chose
J'ai été un peu léger dans mon écriture précédente.
Il faut lister les 3 propositions et dire que par défaut c'est l'option réemploi qui sera utilisée si rachat d'un bien, sauf accord des parties pour une autre option .

 

[freddo89]

Une clause a mettre dès la donation :
En en cas de vente pendant la période de vie donc pendant le démembrement, il faut prévoir 3 possibilités pour l'utilisation des fonds qui sont trois possibilités légales mais il vaut mieux l'indiquer en toute lettre dans la donation
première possibilité au moment de la vente répartition suivant les clés d'âge entre l'usufruit et la nue-propriété, des fonds.
Deuxième possibilité mise des fonds sur un compte démembré pour emploi futur.
Et troisièmement chose sans doute la plus importante ,réemploi des fonds complets par l'usufruitier dans un nouveau bien. Le nouveau bien portera le même coefficient de démembrement que le premier. S'il y a un apport de fond pour compléter on recalcule au prorata de l'apport les parts de la nue-propriété. Si cette clause est inscrite dès l'origine cela simplifie grandement les choses si tu veux vendre ta RP à un moment donné et en acheter une autre.

Et s'il reste de l'argent après l'achat d'un nouveau bien, la somme restante peut toujours rester démembrée (report des droits et quasi usufruit) ?

Je me suis aussi renseigné là dessus récemment, j'ai lu que oui si l'argent était issu de la vente d'un bien démembré mais j'ai un doute sur la "fraîcheur" de l'information