Demande votre avis sur un bien

[anais]

Bonjour,

on m'a contacté pour l'acquisition d'un bien en LMNP (l'EHPAD "Le Moulin de la Zorn"), et je souhaiterais avoir votre avis sur ce bien :
- rentabilité HT/HT 6%
- loyers plafonnés à 2%, revalorisés tous les ans
- prélèvement sur les loyers d'une provision pour les meubles de 2% entre les années 4 et 7, et de 4% par la suite
- l'art. 606 est à la charge du gestionnaire
- la taxe foncière est pour nous

Par contre, le gestionnaire n'est pas connu, il s'agit de 2 médecins (dont un spécialisé en gériatrie) qui ont déjà une EHPAD en exploitation. Est-ce que la taille du gestionnaire est vraiment un gage de confiance ? Quels peuvent-être les problèmes que celà peut causer ?

Je vous remercie de votre aide, il s'agit de mon premier investissement en LMNP et je ne voudrais pas signer n'importe quoi ! ;-)

Merci bcp

Anaïs

 

[christianR]

Bonjour
Méfiance...Il vaut mieux aller sur des gestionnaires connus qui ont les reins solides surtout en EHPAD où les normes et mises en conformité sont draconniennes. Une rentabilité à 6% est alléchante mais si le gestionnaire ne peut plus payer, vous n'avez aucune garantie.
Préférez une résidence de tourisme d'affaire ou une résidence étudiants en centre ville avec un gestionnaire important. Les rentabilités sont de l'ordre de 4.50 à 5.20%.
Cdlt
Christian

 

[Babar]

En location meublée, comme en tout autre type d’investissement, il y a, il me semble, une chose à vérifier, c’est la cohérence du projet et sa validité économique.
Si vous optez pour une résidence affaires, assurez-vous qu’il y a bien une demande locale, et qu’elle n’est pas déjà saturée par la concurrence d’autres résidences ou d’hôtels ; vérifiez que le lieu d’implantation est pratique pour les besoins de la clientèle : distance du centre ville, proximité des gares, aéroports, taxis,…
Si vous optez pour une résidence étudiante, assurez-vous que le besoin local est réel et renseignez-vous sur la pérennité des écoles et des facultés existantes sur place. Des établissements et leurs élèves ont déjà été délocalisés dans le passé, soit dans l’agglomération, soit dans une autre ville.
Le cas des Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) me paraît différent :
D’une part parce que des gens âgés se trouvent partout et sauf à investir dans un coin perdu du Larzac (et encore !) ou à subir une pandémie, non seulement le flot de la clientèle de ces établissements n’est pas près de se tarir, mais compte tenu des agréments distribués au compte-gouttes et du nombre d’établissements existant, l’offre ne rejoindra la demande que dans plusieurs décennies.
Quant aux surfaces, affirmer qu’un établissement neuf, aux normes ayant reçu un agrément de fonctionnement officiel, après être passé au filtre des diktats de la DDASS et du conseil général qui co-pilotent le projet, pourrait se voir retirer son agrément quelques années plus tard faute de surfaces suffisantes, me paraît discutable pour ne pas dire plus.

Néanmoins, quelque soit votre choix, il vous faudra autant que possible vérifier la validité économique et l’expérience et le savoir-faire des acteurs de l’opération :
Le groupe ou la société proposée est-elle financièrement solide ?
Existe-t-il chez elle une réelle expérience?
Enfin, le loyer qu’on vous propose est-il cohérent économiquement ?
Dans le cas contraire, ou le locataire (l’établissement) renégociera les conditions du bail, ou plus brutalement déposera le bilan (déjà vu). Dans ce dernier cas, la garantie de loyers…