Demande de conseil sur montage financier pour projet d'aquisition de construction

[itachi]

Bonjour à tous,

Je me permets de solliciter votre expertise pour m'aider à bâtir le meilleur plan de financement dans le cadre de mon projet d'acquisition de terrain + construction en zone A.

Nous sommes un couple non mariés (mais bientôt) étant éligible au PTZ (2016) pour 84K€.
Nous souhaiterions également bénéficier du prêt 1% employeur. Quelle est la procédure?

Terrain : ~150 K€
Construction + Frais de construction (viabilisation etc.) : 168K€
Frais de notaire : 12K€

Soit Coût global de l'opération : 330K€.
Apport 80K€.

A partir de ces données, quel serait le meilleur montage?

Je comptais séparer l'acquisition du terrain de la construction afin d'éviter les intérêts intercalaires sur le terrain et l'amortir tout de suite.

EN effet, je paie un loyer de 750€. La mensualité du terrain sur 240 mois représenterait aussi environ 750 soit 1500€

Ensuite je refais un 2ème prêt pour la construction. ET une fois le bien livré, je reste à une mensualité de prêt de 1400 à 1500€ mais je ne paie plus de loyer.

En revanche, vaut il mieux effectuer un financement à 110% sur le terrain et mettre tout l'apport sur la construction?

Le PTZ sera fait dans le cadre de la construction ou acquisition du terrain? Sera t il débloqué tout de suite ou sur appel de fond?
Est il fait sur toute l'opération ou si je le fais sur le terrain qui n'a qu'une vl de 150Ke le montant du ptz sera plus faible...

Merci d'avance,

 

[gunday]

Bonjour,
ne pouvez vous pas faire un emprunt sur le montant global avec mise à disposition des fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux ?
Ca me semble plus simple et vous évitera de rechercher une banque en plein milieu de l'opération.

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous souhaiterions également bénéficier du prêt 1% employeur. Quelle est la procédure?

Voir le service des ressources humaines chez votre employeur

Je comptais séparer l'acquisition du terrain de la construction afin d'éviter les intérêts intercalaires sur le terrain et l'amortir tout de suite.

???
Deux fois des frais de dossier plus deux garanties prises séparément...donc plus chères.

Voir avec votre banque si elle pratique l'amortissement immédiat et si la charge en trésorerie serait supportable pour vous.

Vous pouvez également voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »

[lien réservé abonné]

En revanche, vaut il mieux effectuer un financement à 110% sur le terrain et mettre tout l'apport sur la construction?

En supposant qu'il s'agisse de la même banque (?) aucune importance pour l'analyse du risque.
Mais notez que, hormis les frais de négociation, aucun frais ne peut êtr financé par un PTZ

Le PTZ sera fait dans le cadre de la construction ou acquisition du terrain? Sera t il débloqué tout de suite ou sur appel de fond?
Est il fait sur toute l'opération ou si je le fais sur le terrain qui n'a qu'une vl de 150Ke le montant du ptz sera plus faible...

Impossible d'obtenir un PTZ pour l'acquisition du terrain seul; seulement achat terrain plus construction.

Une exception; si le terrain a été acquis (forcément sans PTZ) depuis moins de 2 ans à la date de l'émission de l'offre de prêt concernant la construction, le prix d'acquisition du terrain peut être inclu dans le calcul du PTZ.


Cdt

 

[ZRR_pigeon]

vous allez être bloqué.

soit vous trouvez une banque qui pratiquent l'amortissement immédiat (CMUT ou CIC souvent), et vous faites une seule offre de prêt.
soit vous allez dans n'importe quelle banque et vous faites deux offres de prêt et le PTZ sera calculé sur la construction seule...

a savoir que les banques qui pratiquent l'amortissement immédiat proposent des taux périodiues plus élevées, du moins jusqu'à ce qu'ils aient une offre en main de la concurrence, ou ils ont tendance a s'aligner.=> consulter au moins 3 banques.

 

[Aristide]

soit vous allez dans n'importe quelle banque et vous faites deux offres de prêt et le PTZ sera calculé sur la construction seule...

Non

Une exception; si le terrain a été acquis (forcément sans PTZ) depuis moins de 2 ans à la date de l'émission de l'offre de prêt concernant la construction, le prix d'acquisition du terrain peut être inclu dans le calcul du PTZ.

Cdt

 

[itachi]

Bonjour,

Je vous remercie pour vos précieuses réponses.

Le projet avance et nous comptons financer le projet comme suit :

Un seul prêt comprenant ce projet à 330K€ mais avec 2 lignes :
1 ligne pour le terrain
1 ligne pour la construction

La ligne du terrain étant mis en amortissement dés le départ tandis que l'apport sera utilisé pour financer les 1er travaux de la construction.

De ce fait, nous aurons le droit à 84K€ de PTZ en plus.

Qu'en pensez vous?

Y a t il un autre moyen pour optimiser le cout du crédit pour un projet acquisition de terrain + construction?

Merci d'avance,

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; un seul projet avec plusieurs crédits c'est possible.

Y a t il un autre moyen pour optimiser le cout du crédit pour un projet acquisition de terrain + construction?

Voir si un montage gigogne à échéances lissées serait possible et si votre banque peut (techniquement) et accepte (politiquement) de le faire. C'est un montage qui, justement, utilise plusieurs lignes de crédits en jouant sur le durées et donc sur les taux.

Pour plus de détails vous pouvez éventuellement voir :

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[itachi]

Bonjour,

Je vous remercie. Avez vous à tout hasard un tableur excel d'optimisation de prêt que je puisse présenter ça au banquier? Le banquier étant un proche mais ses connaissances ne permettent pas je pense de faire des prêt en gigogne.

Pour une acquisition de 335 000 € dont 160K€ pour le terrain et dont 12 800€ de frais de notaire.
J'ai le droit à 25 000 € de prêt 1% employeur
84 000 € de PTZ avec un différé de 5 ans sur une durée de 20 ans
Et un prêt à 1,95 sur 240 Mois.

Assurance : 0,15%

Pouvez vous me donner un exemple de montage en gigogne?

Merci par avance,

 

[Aristide]

Bonjour,

Avez vous à tout hasard un tableur excel d'optimisation de prêt que je puisse présenter ça au banquier? Le banquier étant un proche mais ses connaissances ne permettent pas je pense de faire des prêt en gigogne.

J'ai développé mon propre applicatif qui va au-delà du simple tableur mais, même si j'étais enclin à le mettre à disposition ce serait complètement impossible du fait de son poids.

Pour une acquisition de 335 000 € dont 160K€ pour le terrain et dont 12 800€ de frais de notaire.
J'ai le droit à 25 000 € de prêt 1% employeur
84 000 € de PTZ avec un différé de 5 ans sur une durée de 20 ans
Et un prêt à 1,95 sur 240 Mois.

Assurance : 0,15%

Pouvez vous me donner un exemple de montage en gigogne?

=> Votre plan de financement est incomplet; il manque :

+ Frais de négociation
+ Frais de courtage (éventuels)
+ Frais de dossier
+ Parts sociales (éventuelles si réseau mutualiste)
+ Frais de garantie
+ Apport personnel

=> Si vous avez pris connaissance du billet traitant du sujet via le lien joint ci-dessus vous savez que deux informations sont indispensables à savoir :

1) - Votre échéance cible (assurances comprises si primes fixes) = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

2) - Les paliers de durées avec les taux associés utilisés par votre banque (= la hiérarchie des taux).

=> Concernant les assurances il manque aussi les informations suivantes :

+ L'assiette de calcul des primes est-il le capital initial (= primes fixe) ou bien le capital restant dû (= primes variables) ? Dans cette dernière hypothèse le montage à échéances lissées ne pourrait pas tenir compte desdites primes; ce serait un "faux lissage" et donc moins bien optimisé.

+ Combien de tête(s) assurée(s) ?

+ Si deux têtes quel pourcentage sur chaque tête.

+ Quelles conditions pour l'assurance du prêt employeur ?

=> Par ailleurs quelle est la durée du prêt employeur ?

Cdt

 

[itachi]

Bonjour,

+ Frais de négociation (Agence?) => Inclus dans le prix du terrain de 160K€
+ Frais de courtage (éventuels) => 0
+ Frais de dossier => 0
+ Parts sociales (éventuelles si réseau mutualiste) => 0
+ Frais de garantie => 0 car promesse d'hypothèque
+ Apport personnel => 50K€

=> Si vous avez pris connaissance du billet traitant du sujet via le lien joint ci-dessus vous savez que deux informations sont indispensables à savoir :

1) - Votre échéance cible (assurances comprises si primes fixes) = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement. => 1350€ à 1400 max

2) - Les paliers de durées avec les taux associés utilisés par votre banque (= la hiérarchie des taux).
1.80% sur 240 mois
1.30% sur 180 mois

=> Concernant les assurances il manque aussi les informations suivantes :

+ L'assiette de calcul des primes est-il le capital initial (= primes fixe) ou bien le capital restant dû (= primes variables) ? Dans cette dernière hypothèse le montage à échéances lissées ne pourrait pas tenir compte desdites primes; ce serait un "faux lissage" et donc moins bien optimisé.
=> Hmm taux moyen chez APRIL sur CRD 0.15%

+ Combien de tête(s) assurée(s) ?
2 tête 60/40

+ Quelles conditions pour l'assurance du prêt employeur ?
1% pour 25K€ sur durée au choix (240 mois peut etre vu que le prêt principal est sur 240?)


Cdt

Merci par avance,

 

[Aristide]

2) - Les paliers de durées avec les taux associés utilisés par votre banque (= la hiérarchie des taux).
1.80% sur 240 mois
1.30% sur 180 mois

Trop limité pour une bonne optimisation

Hiérarchie des taux assez coutante :

+ 001 - 024 mois = ?%
+ 025 - 060 mois = ?%
+ 061 - 084 mois = ?%
+ 085 - 120 mois = ?%
+ 121 - 144 mois = ?%
+ 145 - 180 mois = 1,30%
+ 181 - 240 mois = 1,80%
+
NB) - Le différentiel 180/240 de 0,50% m'étonne ?

=> Concernant les assurances il manque aussi les informations suivantes :

+ L'assiette de calcul des primes est-il le capital initial (= primes fixe) ou bien le capital restant dû (= primes variables) ? Dans cette dernière hypothèse le montage à échéances lissées ne pourrait pas tenir compte desdites primes; ce serait un "faux lissage" et donc moins bien optimisé.
=> Hmm taux moyen chez APRIL sur CRD 0.15%

+ Combien de tête(s) assurée(s) ?
2 tête 60/40

D'une part un taux moyen ne veut rien dire; ce n'est pas avec un tel taux que les primes mensuelles peuvent être calculées.

D'autre part il sous entend le capital restant dû comme assiette de calcul des primes.

L'assurance ne pourra donc pas être prise en compte; il s'agira d'un faux lissage donc moins bien optimisé

+ Quelles conditions pour l'assurance du prêt employeur ?
1% pour 25K€ sur durée au choix (240 mois peut etre vu que le prêt principal est sur 240?)

Puisque l'assurance ne sera pas prise en compte pour le prêt bancaire elle ne le sera pas non plus pour le prêt employeur.

Pour sa durée je retiens donc 240 mois ?

Cdt

 

[itachi]

Merci pour votre réponse.

De part ma famille, je suis éligible à des taux avantageux en banque.

Hiérarchie des taux assez coutante :

+ 001 - 024 mois = 0.95%
+ 025 - 060 mois = 0.95%
+ 061 - 084 mois = 0.95%
+ 085 - 120 mois = 1.10%
+ 121 - 144 mois = 1.10%
+ 145 - 180 mois = 1,30%
+ 181 - 240 mois = 1,80%
+
NB) - Le différentiel 180/240 de 0,50% m'étonne ?



D'une part un taux moyen ne veut rien dire; ce n'est pas avec un tel taux que les primes mensuelles peuvent être calculées.

D'autre part il sous entend le capital restant dû comme assiette de calcul des primes.

L'assurance ne pourra donc pas être prise en compte; il s'agira d'un faux lissage donc moins bien optimisé



Puisque l'assurance ne sera pas prise en compte pour le prêt bancaire elle ne le sera pas non plus pour le prêt employeur.

Pour sa durée je retiens donc 240 mois ? oui tout à fait

Cdt[/QUOTE]

 

[Aristide]

Ci-joint fichier avec trois simulations comparatives:

Je rappelle qu'il n'a pas été tenu compte des primes d'assurances puisqu'elles sont variables dans la temps.
Ces lissages ne sont donc pas parfaitement optimisés.

=> Hypothèse N°1 = Ce qu'aurait été votre échéancier avec trois crédits juxtaposés compte tenu des informations fournies.

L'échéance maximale hors assurance aurait été de 1.455,41€

A fin de comparer des choses comparables, les autres hypothèses ont été calculées en retenant cette échéance cible hors assurance.

Ceci signifie que du fait des taux de primes assurances des premières années, l'échéance réelle assurances comprises pourrait dépasser votre échéance maximale souhaitée de 1.500€ ?


=> Hypothèse N°2 = Lissage simple
Vous remarquerez que le prêt long lisseur a été réduit de 240 mois à 198 mois (gain en intérêts mais aussi en assurance non chiffré ici)

=> Hypothèse N°3 = Montage gigogne
Vous remarquerez un prêt "emboîté sur 144 mois au taux de 1,10% (gain en intérêts mais aussi en assurance non chiffré ici).

Également le prêt long lisseur réduit à 187 mois et taux ramené de 1,80% à 1,30% suivant vos indications (gain en intérêts mais aussi en assurance non chiffré ici)

Je renouvelle mon étonnement sur cette différence de 0,50% entre 180 et 240 mois ?)

Cdt

 

[itachi]

Bonjour,

Merci pour ces infos. C'est impressionnant la réduction du cout du crédit.
Oui je vous confirme le barème et la différence de 0,50%. Pourquoi? Je n'en sais pas plus..

En revanche, sur un simulateur classique, j'arrive à cette mensualité :



Montant du Prêt à Taux Zero :
84 000 €
Montant du prêt immobilier principal :
201 000 €
Durée PTZ Prêt principal Mensualité globale
5 ans 0 € 1331.72 € 1331.72 €
15 ans 466.67 € 865.05 € 1331.72 €

La mensualité cible idéale serait de 1350€ H.A

J'ai appelé la banque aujourd'hui qui me dit que dans le cadre du PTZ, l'apport est d'une part obligatoirement investi dans l'acquisition du terrain de même que le 1% et le PTZ.

Soit sur 160 000€ + 12800 € de Frais => 172800€
J'apporte 50K€ + 84K€ de PTZ + 25K€ de P.E à 1%
Soit 13,8K€ de prêt "classique"

Ensuite, il faut dissocier aussi le prêt liée à la construction que je vais débloquer au fur et à mesure des appels de fonds?

Comment puis je présenter ce prêt en gigogne à la banque...

 

[ZRR_pigeon]

Soit sur 160 000€ + 12800 € de Frais => 172800€
J'apporte 50K€ + 84K€ de PTZ + 25K€ de P.E à 1%
Soit 13,8K€ de prêt "classique"

Je ne suis pas specialiste, mais est-ce en phase avec les limitation du PTZ en termes de montant max ?

Limitation du montant du PTZ+
Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts, d'une durée de deux ans et plus, finançant l'opération. Ou autrement dit :

par rapport au montant retenu de l'opération, le PTZ+ ne doit pas représenter plus de la moitié du financement,
plus l'apport personnel est important, plus le montant du PTZ+ sera réduit.

84K > 13.8+25

ou alors c'est considéré sur l'ensemble de l'operation (terrain + immo) ?

 

[itachi]

Bonjour,

Effectivement c'est Terrain + Construction à prendre en compte pour le PTZ

 

[Aristide]

Bonjour,

En revanche, sur un simulateur classique, j'arrive à cette mensualité :

Montant du Prêt à Taux Zero :
84 000 €
Montant du prêt immobilier principal :
201 000 €
Durée PTZ Prêt principal Mensualité globale
5 ans 0 € 1331.72 € 1331.72 €
15 ans 466.67 € 865.05 € 1331.72 €

La mensualité cible idéale serait de 1350€ H.A

Vous abandonnez le prêt employeur à 1% en 240 mois et vous compenser par un prêt classique à 1,80% également sur 240 mois ???
N'est-ce pas surprenant comme démarche ?

En termes financiers je vous laisse constater le résultat dans l'hypothèse N°4 du nouveau fichier joint.

Un montage gigogne est possible avec ce prêt employeur et une mensualité cible hors assurance de 1.350€ (Hypothèse N° 5 fichier joint)

J'ai appelé la banque aujourd'hui qui me dit que dans le cadre du PTZ, l'apport est d'une part obligatoirement investi dans l'acquisition du terrain de même que le 1% et le PTZ.

Aucune réglementation ne l'impose.

Ce serait alors une contrainte contractuelle imposée par votre banque ?

Je rappelle que le projet doit obligatoirement faire l'objet d'un seul plan de financement et d'une seule offre de prêt car le financement d'un terrain seul est réglementairement impossible en PTZ.

Soit sur 160 000€ + 12800 € de Frais => 172800€
J'apporte 50K€ + 84K€ de PTZ + 25K€ de P.E à 1%

Soit 13,8K€ de prêt "classique"

C'est de "la salade" interne au projet (Cf remarque ci-dessus)

Ensuite, il faut dissocier aussi le prêt liée à la construction que je vais débloquer au fur et à mesure des appels de fonds?

Comment puis je présenter ce prêt en gigogne à la banque...

Si hypothèse N°3 retenue, avec le prêt "emboîté de 112.490€ + le prêt employeur de 25.000€ + 35.310€ d'apport personnel vous pouvez payer votre terrain., Avec le choix d'une autre hypothèse ce serait le même principe.

Mais, fonction de votre banque et des possibilités techniques à sa disposition il pourra ou non y avoir un problème par rapport au lissage.

Dans ce cas en effet vous commencerez immédiatement à amortir le prêt court emboîté et le prêt employeur mais rien sur le prêt lisseur puisqu'il n'aura fait l'objet d'aucune mise à disposition de fonds.

Pour démarrer le lissage dès le départ il faudrait y combiner une technique d'amortissement immédiat (que toutes les banque ne pratiquent pas) ce qui impliquerait donc aussi un recours immédiat au prêt long lisseur.

Si non il est probable que le lissage ne démarrera qu'à la dernière mise à disposition de fonds faisant suite à la réception des travaux et peut-être serait-il à revoir ?

Comme vous le savez il est difficile d'avoir "le beurre, l'argent du beurre....et le sourire de la crémière".

Donc à voir avec votre banque.

Cdt

 

[itachi]

Bonjour,

J'ai essayé d'expliquer à ma banque ce que je voulais. Voila le résultat (à peaufiner selon ses dires)

Apport : 50 000 €
Prêt Banque (dont PTZ) : 262 210,10€
Prêt Externe 1% : 25 K€
Montant total : 337 210,10€ (dont frais de dossier de 1 644,10€ mais ils sont à 0. Il les a oublié de les retirer)

PTZ 2016 : 84 000 €
Différé 60 mois : Mensualité => 0
Amortissement 179 mois : 466,67€
Amortissement 1 mois : 466,07€
Durée totale : 240 mois.

Prêt complémentaire de 13 800€ (Terrain + Frais de notaire - PTZ - 1% patronal - Apport)
Amortissement 192 Mois au taux de 1,80% : 82,77€ => Peut être éventuellement raccourcir à 180 pour avoir le taux de 1,30%!
Durée totale : 192 mois

Crédit construction 1er prêt : 59 988,02
Durée 60 mois à 0,95% : 1 024,13
Durée totale 60 mois

Prêt en 3 phases :
Amortissement 1 : 1,30% sur 60 mois : 113,13€
Amortissement 2 : 1,30% sur 132 mois : 674,46€
Amortissement 3 : 1,30% sur 48 mois : 530,75
Durée totale 240 mois
Mensualité totale : 1220€ + prêt 1% soit 1335€


C'est à peaufiner mais j'ai essayé de lui expliquer le plus clairement possible ce que je souhaitais faire... Mais bon