Demande d'avis sur achat immo

[JVince]

Bonjour à tous,

Depuis qqs temps, je cherche à investir dans l'immobilier, investissement de type locatif.

Aujourd'hui j'ai repéré un studio qui m'intéresse et que j'ai pu visiter.

Pour le détail : 23m2, la copropriété est bien entretenue, locataire en place pour un loyer de 340e, charges de copro estimé a 40e/mois, taxe foncière de 500e.
Prix affiché :45ke

A première vue, je trouve que c'est une bonne affaire.
Cependant, j'ai pour optique de rechercher un cash flow positif, même si il est minime.

J'utilise le site rendementlocatif pour mes simu, j'ai beau essayé de changer toutes les données, notamment durée du prêt sur 20 voir 25 ans et hélas.... Sur ce site impossible d' arriver a un CF positif.

Du coup, je suis un peu dépité.

J'aimerai donc avoir un avis sur cet éventuel investissement et surtout sur le calcul du cashflow.
Comment faites vous pour calculer vos cashflow ?
Utiliser vous aussi rendementlocatif ? Ou autre ?

Sachant qu'ici, je ne peux pas changer le montant du loyer et que je suis obligé de rester en location nue jusqu'à fin du bail.
Pour les impots je suis dans la tranche de 30%.

S'agissant de mon premier achat immobilier, j'essaie de me renseigner au mieux et de prendre le plus d'avis possible.

Je vous remercie d'avance.

 

[Elfe54]

Ce n'est peut-être finalement pas une si bonne affaire compte tenu de vos critères (cash flow +).
Avez-vous analysé les prix du marché de la location sur la zone pour savoir si le loyer était sous-évalué ?

 

[JVince]

Ce n'est peut-être finalement pas une si bonne affaire compte tenu de vos critères (cash flow +).
Avez-vous analysé les prix du marché de la location sur la zone pour savoir si le loyer était sous-évalué ?

Je vous remercie pour votre réponse.
Au niveau du prix de la location, cela reste dans la moyenne du marché.
Je pense pouvoir monter a environ 400e si location meublée par la suite

 

[Anonyme]

Bonsoir,
sur 20 ans vous arrivez à 270 € de remboursement d'emprunt
reste les charges annexes
juste une question: êtes vous propriétaire de votre résidence principale ?

d'un autre côté le fait de penser qu'un investissement locatif sera sans effet sur votre budget vous vous trompez

l'impact des revenus fonciers compte tenu de votre TMI sera conséquent sans parler de la CSG/RDS

bien cordialement

 

[JVince]

Bonsoir,
sur 20 ans vous arrivez à 270 € de remboursement d'emprunt
reste les charges annexes
juste une question: êtes vous propriétaire de votre résidence principale ?

d'un autre côté le fait de penser qu'un investissement locatif sera sans effet sur votre budget vous vous trompez

l'impact des revenus fonciers compte tenu de votre TMI sera conséquent sans parler de la CSG/RDS

bien cordialement

Merci pour la réponse.

Pour l'instant je suis toujours locataire(vu que je n'arrête pas de déménager pour le boulot).

D'ailleurs, petite question, comment faites vous pour calculer l'impact exact des revenus fonciers au niveau des impots et surtout en ce qui concerne le côté CSG/RDS?

 

[moietmoi]

Prix affiché :45ke

pourquoi est il vendu? un prix affiché n'est pas un prix de transaction...

 

[JVince]

pourquoi est il vendu? un prix affiché n'est pas un prix de transaction...

En effet, le prix affiché n'est pas le prix d'une transaction.
D'ailleurs je comptais faire une proposition, bien plus basse que le prix demandé, histoire de lancer le processus de négociation.

A première vue, moi je trouve le bien intéressant ( avec mes petits yeux de jeune débutant en immobilier).
Helas, d'un point de vue cash-flow, vu les données je pensais qu'il serait au rendez-vous.... Finalement, il est négatif .

Du coup, j'essaie de voir comment fixer au mieux le prix d'achat éventuel pour obtenir un CF positif.
Ce prix sera alors ma limite en terme d'offre de négociation si on rentre dans ce processus.
Enfin, tout est à voir... D'où ma recherche d'infos sur vos méthodes utilisées pour vos calculs.

D'après l'agence, le proprio a décidé de vendre car il souhaite se lancer dans d'autres projets. Ça reste assez vague donc.

 

[Anonyme]

En face de vos loyers encaissés; vous allez pouvoir déduire les intérêts du prêt, l'assurance emprunteur, l'impôt foncier (sauf ordures ménagères, l'assurance propriétaire non occupant et frais divers
bref il restera un loyer imposable qu va générer le paiement de la CSG:RDS soit environ 400 € par an et environ une augmentation de 2300 € de votre revenu imposable soit 690 € en +

donc en additionnant les frais liés à la propriété: taxe foncière,charges de co-propriété, assurance, CSG/RDS, impôt supplémentaire et bien sur l'emprunt à rembourser vous avez , en gros les charges globales à sortir avec en face les loyers....

en gros votre effort financier sera de 100 € par mois
mais d'un autre côté vous avez un bien immobilier qui s'amorti et si on regarde sur 20 ans on a 24000 € de charge financière pour un bien de 45000 €
bien sur compte non tenu des hausses de taxe foncière, de CSG/RDS et de vacance locative

bien cordialement

 

[dodo1]

Pour le détail : 23m2, la copropriété est bien entretenue, locataire en place pour un loyer de 340e, charges de copro estimé a 40e/mois, taxe foncière de 500e.
Prix affiché :45ke

A première vue, je trouve que c'est une bonne affaire.

le rendement a l'air intéressant par rapport à ce que je vois actuellement.

 

[JVince]

le rendement a l'air intéressant par rapport à ce que je vois actuellement.

En effet, le rendement est intéressant car environ 9% brut.
Je pensais qu'avec un rendement de la sorte, j'aurai pu me retrouver avec un CF positif ou au moins en autofinancement. Apparemment ce n'est pas vraiment le cas.

Du coup, il faut viser des rendements beaucoup plus élevés pour se retrouver en CF positif je suppose ? De l'ordre de combien estimez vous ce rendement brut pour qu'une opération soit au moins autofinancee ?

C'est surtout le côté fiscal qui vient alourdir la balance. J'ai tendance à oublier ce point, faute de méthode concrète pour calculer les différents prélèvements et impots.
En tout vas, merci a ICF62 pour ces différents détails.

 

[paal]

C'est surtout le côté fiscal qui vient alourdir la balance.
J'ai tendance à oublier ce point, faute de méthode concrète pour calculer les différents prélèvements et impôts.
En tout vas, merci a ICF62 pour ces différents détails.

Il est certain que si la fiscalité n'existait pas, beaucoup de choses seraient simplifiées, et nombre d'exilés fiscaux seraient encore en France ....

 

[dodo1]

En effet, le rendement est intéressant car environ 9% brut.
Je pensais qu'avec un rendement de la sorte, j'aurai pu me retrouver avec un CF positif ou au moins en autofinancement. Apparemment ce n'est pas vraiment le cas.

En effet les bien que je vois sont plus aux alentour 4 à 5 % brut.
Je ne sais pas si beaucoup pratique l'autofinancement.

C'est surtout le côté fiscal qui vient alourdir la balance. J'ai tendance à oublier ce point, faute de méthode concrète pour calculer les différents prélèvements et impots.
En tout vas, merci a ICF62 pour ces différents détails.

Tu as le simulateur des impots qui te donnera une estimation fiable.

 

[JVince]

Tu as le simulateur des impots qui te donnera une estimation fiable.

Je te remercie pour l'info.

 

[moietmoi]

Il est certain que si la fiscalité n'existait pas, beaucoup de choses seraient simplifiées, et nombre d'exilés fiscaux seraient encore en France ....

sans armée, justice, police, écoles, routes, ..et sans moi.

 

[dodo1]

Du coup, il faut viser des rendements beaucoup plus élevés pour se retrouver en CF positif je suppose ? De l'ordre de combien estimez vous ce rendement brut pour qu'une opération soit au moins autofinancee ?

tu es sûr que ton cash flow n'est pas positif ?

 

[JVince]

tu es sûr que ton cash flow n'est pas positif ?

Dans mes calculs, non.
A première vue je le pensais aussi....d'où mon questionnement.
Toi tu penses qu'il est positif ?

 

[dodo1]

Dans mes calculs, non.
A première vue je le pensais aussi....d'où mon questionnement.
Toi tu penses qu'il est positif ?

Il dit quoi ton simulateur ?

 

[moietmoi]

le cash flow brut? net? avant ou après impots? avant ou après imprévus? bref le cash flow n'a pas beaucoup d'importance..vu les différentes méthodes de calcul
Je pars su principe qu'il peut y avoir des imprévus, donc il y a nécessité, quelque soit les calculs, d'avoir une épargne de précaution dédiée au bien locatif acheté;
Si tu veux faire un investissement où le capital( la valeur du bien) est peu risqué, ce que tu appelles le cash flow a de fortes chances d'être négatif
Si tu veux faire un investissement, où juste la rentabilité compte, en risquant de perdre sur le capital, alors tu pourra chercher à avoir un cash flow positif
Si tu considères que c'est le premier investissement d'une longue série, alors ce qui compte c'est de démontrer aux banques que ton cash flow est positif , pour permettre un autre futur emprunt, mais dans ce cas, ton premier achat se fait uniquement dans ce but, et tu acceptes le risque de perte à la revente...

 

[dodo1]

le cash flow brut? net? avant ou après impots? avant ou après imprévus? bref le cash flow n'a pas beaucoup d'importance..vu les différentes méthodes de calcul

Je pense qu'il parle de cash flow car le cash flow brut est positif.
Je trouve très intéressante ton analyes de cash flow positif qui n'est destiné qu' à pouvoir faire d'autre investissement.
Cette histoire de cash flow positif est souvent mis en valeur sur de nombreux blog.

 

[Far]

En matière d'investissement locatif, le peu d'opérations avec un cash flow positif que je connaisse, ont été réalisé par des pro du BTP, sur des immeubles avec un volet travaux important, leur expertise et capacité pro leur ont permis de sortir des bien avec une forte rentabilité, en plus du volet défiscalisation.

je rejoins moietmoi sur le fait q'il vous faut impérativement une épargne de précaution dédiée au bien locatif acheté, si vous n'appartenait pas à la catégorie professionnelle citée plus haut. Et le bien visé doit être techniquement irréprochable, les travaux, quand on fait appel à des prestataires ça chiffre vite et ça plombe la rentabilité.

Pour le locatif, qualité technique et localisation du bien sont deux incontournable, si on veut éviter les scénarios catastrophes. C'est un investissement avec un objectif patrimonial, sur du long terme, on cherche l'autofinancement et la plus-value à mi-chemin ou en fin de parcours. Pour le court terme, c'est une activité de marchand de biens qu'il faut viser.

Pour un bien en copro comme votre studios, vérifiez qu'il n'y a pas de travaux votés qui vont forcément augmenter les charges de la copro.