Déficit foncier clé en main

[Alec]

Bonjour à tous,
J’ai utilisé la fonction recherche du forum mais je n’ai rien trouvé à ce sujet.
Je cherche à acheter un appartement ancien pour du locatif.
En parcourant le net, j’ai trouvé des sociétés proposant des programmes immobiliers de Déficit Foncier.
Avez vous des infos cruciales, des conseils et/ou des précautions vis à vis de ces programmes ?
Étant novice en immobilier, j’avoue que « Le clé en main » est attirant pour moi...
Merci.

 

[Buffeto]

j'en parlais déjà en 2012 dans le blog à buffeto [lien réservé abonné].

c'est à peine différent de ce que tu recherches.

 

[Alec]

Ok merci j’avais pas vu, je vais lire ça

 

[moietmoi]

des sociétés proposant des programmes immobiliers de Déficit Foncier

Bonjour , Ces biens s'adressent à des personnes ayant déjà des revenus fonciers nettement positifs, l'idée est d'acheter un bien qui nécessite beaucoup de travaux, pour venir entamer tant les revenus fonciers que le revenu classique, mais avant de rentrer un peu plus dans les détails, il se trouve qu'avec le prélèvement à la source, les personnes ayant déjà des revenus fonciers et faisant une opération de "déficit" en 2019 seront désaventagées car les travaux ne compteront en 2019 que pour la moyenne des travaux faits en 2018 et 2019 ; soit 50% seulement pour quelqu'un qui n'a pas fait de travaux en 2018..
Donc tout dépend d'abord de ton cas, pourrais tu préciser:
as tu déjà des revenus fonciers?
Dans ce cas as tu fais des travaux en 2018?

sinon un bien avec travaux se trouve sur les annonces classiques des sites lbc, sloger,....

 

[Buffeto]

es personnes ayant déjà des revenus fonciers et faisant une opération de "déficit" en 2019 seront désaventagées,....

exact . il s'agit d'une particularité , conséquence du PAS et de l'année blanche …..

mais il est toujours bon de se renseigner pour ...2020

 

[Alec]

Je n’ai pas de revenu foncier. C’est un premier achat;
Oui je cherche et visite via les sites classiques mais je voulais savoir..
Du coup, en1ere opération locative, quelle option conseillez vous ?

 

[Buffeto]

Du coup, en1ere opération locative, quelle option conseillez vous ?

de l'ancien sans travaux style programme fin de défiscs de 9ans

 

[Alec]

Ok; j’ai vu des messages dans lesquels tu parles de ton acquisition de fin de défiscalisation.
Hors cet après-midi j’ai appelé une agence pour un bien dans une résidence dans ma ville d’origine, âgée de 12 ans, vendu 78000, locataire en place, l’agent m’a confié que les propriétaires qui sont de Toulouse (loin de chez moi..) n’ont jamais vu l’appart qu’ils ont acheté neuf 115000 en projet défiscalisation...
Est-il plus intéressant à l’issue du bail en cours de louer en meublé LMNP au régime réel ? (On a bien le droit..?)

 

[Buffeto]

Oui on a le droit. Mais le choix est avant tout fiscal et patrimonial . un meublé a un potentiel plus limité de locataires. Donc tout dépend de la superficie et de la localisation

 

[Alec]

Ok merci
Fiscal oui, mais pourquoi patrimonial ? L’avantage du meublé est de pouvoir déduire beaucoup de frais de gestion équipement etc n’est ce pas ? Mais sur la valeur du bien rien ne change non ?

 

[Buffeto]

Il n'y a pas que la valeur du bien. Un meublé doit contenir tout le nécessaire pour vivre dedans

 

[Alec]

Sur une petite surface (30 à 40m2) bien située dans une ville moyenne et avec une une TMI à 30 l’économie ne vaut pas l’investissement ? (D’une manière générale bien sûr)

 

[Buffeto]

Si bien sur. La fiscalité est rédhibitoire dans la location nue . donc le cas que tu decris est favorable en TMI 30

 

[Alec]

Je viens de lire un article sur PAP qui explique qu’en location nue aussi on peut choisir entre le micro-foncier (abattement 30%) et le régime réel ?!? Ils listent les charges déductibles. Je ne savais pas cela, je croyais que c’était seulement pour le meublé..
Je suis un peu perdu.. l’avantage fiscal du meublé est seulement de déduire, en plus des autres charges, l’amortissement des meubles ?
(Désolé pour ces questions basiques)

 

[moietmoi]

dans une résidence dans ma ville d’origine

un bon point car tu dois connaitre la ville et savoir si le quartier est bon et si la ville a du potentiel;

vendu 78000, locataire en place

un bien avec un locataire est décoté de l'ordre de 15 à 20% sauf exception; car ce bien ne se vend qu'à des investisseurs donc le panel d'acheteurs est restreint; mais il y a des bonnes affaires.. on peut en juger en regardant
quel est le montant du loyer? et quel est le prix de bien équivalent vide?
12 ans c'est en général le moment ou arrivent quelques travaux de copropriété... il faut regarder comment a été entretenu l'immeuble;

Est-il plus intéressant à l’issue du bail en cours

un bail se poursuit jusqu'au départ volontaire du locataire ou bien si l'on veut reprendre le bien pour soi ou pour le vendre.. donc tu ne sais pas quand tu pourras passer en meublé.. mais sur le terrain fiscal cela optimise largement l'affaire;

Du coup, en1ere opération locative, quelle option conseillez vous ?

Ce type de bien si le rapport prix/loyer est bon, et que les critères de la ville et du quartier sont validés..ou alors le même en vide pour pouvoir le louer en meublé... Mais il est vrai que là, cet achat te met le pied à l'étrier, tu commences à toucher le loyer dès le jour de l'achat..
Je note juste que ce type de bien et les propriétaires sont sans doute le bon exemple de l'achat avec une bonne négociation possible: ils sont éxcédés par leur achat, ils veulent en finir et ne plus en entendre parler pour tourner la page;

 

[moietmoi]

Je suis un peu perdu.. l’avantage fiscal du meublé est seulement de déduire, en plus des autres charges, l’amortissement des meubles ?

et de l'immobilier
Très schématiquement tu as le droit d'amortir 70 à 85% de la valeur achat+frais de notaire sur 25/30 ans; et donc de passer la valeur de l'amortissement en charge chaque année ( en réalité l'amortissement est dégressif)

 

[Alec]

et de l'immobilier
Très schématiquement tu as le droit d'amortir 70 à 85% de la valeur achat+frais de notaire sur 25/30 ans; et donc de passer la valeur de l'amortissement en charge chaque année ( en réalité l'amortissement est dégressif)

L’amortissement du bien lui-même.. oui effectivement c’est un point plutôt important
Merci

 

[Alec]

un bien avec un locataire est décoté de l'ordre de 15 à 20% sauf exception; car ce bien ne se vend qu'à des investisseurs donc le panel d'acheteurs est restreint; mais il y a des bonnes affaires.. on peut en juger en regardant
quel est le montant du loyer? et quel est le prix de bien équivalent vide?
12 ans c'est en général le moment ou arrivent quelques travaux de copropriété... il faut regarder comment a été entretenu l'immeuble;



un bail se poursuit jusqu'au départ volontaire du locataire ou bien si l'on veut reprendre le bien pour soi ou pour le vendre.. donc tu ne sais pas quand tu pourras passer en meublé.. mais sur le terrain fiscal cela optimise largement l'affaire;

Ce type de bien si le rapport prix/loyer est bon, et que les critères de la ville et du quartier sont validés..ou alors le même en vide pour pouvoir le louer en meublé... Mais il est vrai que là, cet achat te met le pied à l'étrier, tu commences à toucher le loyer dès le jour de l'achat..
Je note juste que ce type de bien et les propriétaires sont sans doute le bon exemple de l'achat avec une bonne négociation possible: ils sont éxcédés par leur achat, ils veulent en finir et ne plus en entendre parler pour tourner la page;

Je n’ai pas encore l’info pour pour d’éventuels travaux de copropriété.

L’agent Immobilier à été honnête quand je lui ai expliqué que je cherchais pour de l’investissement locatif, il m’a dit que c’est pas super intéressant car il avait estimé le bien à un prix un peu moins élevé mais que les propriétaires sont sous le choc suite à la perte de valeur et ne seront pas réceptifs à une négociation... c’est le point noir surtout comme tu dis qu’avec un locataire ça devrait être l’inverse.

Je me dis aussi effectivement que pour commencer ce sera peut être plus simple pour moi.
J’ai un autre bien en vue à 60000 vendu vide.

 

[Anonyme]

L’agent Immobilier à été honnête quand je lui ai expliqué que je cherchais pour de l’investissement locatif, il m’a dit que c’est pas super intéressant car il avait estimé le bien à un prix un peu moins élevé mais que les propriétaires sont sous le choc suite à la perte de valeur et ne seront pas réceptifs à une négociation... c’est le point noir surtout comme tu dis qu’avec un locataire ça devrait être l’inverse.

Tu m'étonne qu'ils soient sous le choc.
c'est l'exemple typique de personnes qui ont fait une opération de défiscalisation via des vendeurs de defisc qui commercialisent avec une majoration de 20 à 25 % du prix réel (normal ils perçoivent jusqu'à 15 % de commissions sur le prix de vente.
aux clients du sud on vend dans la moitié Nord et au gens du Nord on vend dans le sud.
ils ne connaissent pas la région, ne voient jamais le bien, c'est un système bien rodé ou des pigeons se font plumer tous les ans.....

 

[Alec]

Tu m'étonne qu'ils soient sous le choc.
c'est l'exemple typique de personnes qui ont fait une opération de défiscalisation via des vendeurs de defisc qui commercialisent avec une majoration de 20 à 25 % du prix réel (normal ils perçoivent jusqu'à 15 % de commissions sur le prix de vente.
aux clients du sud on vend dans la moitié Nord et au gens du Nord on vend dans le sud.
ils ne connaissent pas la région, ne voient jamais le bien, c'est un système bien rodé ou des pigeons se font plumer tous les ans.....

Carrément, et dans mon milieu professionnel nombreuses sont les victimes, la plupart payant moins de 2000€ d’IR et signant des biens beaucoup trop cher.