Déduction des intérêts d'emprunt SCPI en nue propriété

[Mr X]

Bonjour,

ma réflexion avançant autour de mon achat de parts de SCPI en NP (si d'ailleurs quelqu'un se trouve motivé pour répondre à mes premiers questionnements, le sujet se trouve ici :

Bonjour,

bon, cette année, c’est décidé, je me lance dans l’achat immobilier ! N’ayant pas le goût d’investir en direct (la gestion locative risquant très vite de m’ennuyer) j’imaginais me tourner vers ... les scpi.

Rapide présentation : proche des 40 ans, sans enfants. Je suis propriétaire de ma RP. Aucun crédit en cours. TMI de 30%, plutôt vers le bas de la tranche.

Vient maintenant la question du financement !

N’ayant pas besoin de revenus complémentaires actuellement, je pensais me tourner vers de la NP avec une période de démembrement entre 10 et 15 ans. Je pensais acheter pour 75000€ de parts. J’ai la capacité financière de payer cash mais je lis régulièrement qu’il vaut mieux faire de l’achat locatif à crédit. Donc, n’ayant à ce jour aucun revenu locatif, je pensai également acheter quelques parts de SCPI cash, en PP, afin d’avoir des revenus sur lesquels je pourrai déduire les intérêts d’emprunts des parts de la NP. Bonne idée ?

Maintenant quelques questions sur le financement du crédit pour la NP. D’après mes quelques recherches, les seules à financer de la NP de SCPI seraient les banques en dur. Mon idée était donc de faire un crédit, pourquoi pas in fine, avec nantissement d’une AV que j’ouvrirai pour l’occasion et qui ne serait dédiée qu'à ça. Les frais et rendements des AV des banques en dur n’étant pas en leur faveur, sauriez-vous s’il est possible de nantir une AV que j’ouvrirai dans une banque en ligne pour nantir le crédit détenu dans une autre banque ? J’ai lu qu’il valait mieux faire un nantissement partiel, histoire de pouvoir garder une certaine autonomie sur l’AV. Pensez-vous que du coup, le taux du crédit soit plus élevé ?

Une question également sur le montant à nantir. Mettons que je souhaite un crédit de 75000€ sur 10 ans avec nantissement d’une AV qui, dans mon exemple, rapporterait 2% par an. Si je l’abonde de 100 €/mois, il faudrait que je place environ 50000€ au départ pour qu’à la fin du crédit j’ai 75000€ et la banque est rassurée ou faut-il directement placer le montant du prêt ?

Imaginons maintenant que j’ai été pessimiste et que l’AV rapporte 4% par an. Selon mes calculs, au bout de 10 ans, l’AV sera alors de 88000€. Que se passe-t-il si je ne suis plus en capacité de payer les échéances à la fin du prêt ? La banque prend les 75000€ (cas d’un crédit in fine) ou le montant restant dû (crédit amortissable) ou elle prend la totalité de l’épargne (soit beaucoup plus que le montant du crédit) ? Que se passe-t-il également si je décède et que l’AV ait été moins rentable que prévue ? Dans le cas d’un crédit in fine, comment se fait le remboursement : dois-je obligatoirement payer avec l’AV ou puis-je payer avec de l’argent pris autre part à la fin du crédit ?

Merci de m’avoir lu et merci également à ceux qui voudront bien me répondre !

me voilà avec un nouveau questionnement sur la déduction des intérêts d'emprunts. Voilà ce que j'ai lu sur le site d'un célèbre courtier en SCPI (Linxea pour ne pas le citer) sur une page dédiée à l'achat en PP : "N’oubliez pas que les frais annexes et les intérêts d’emprunts sont déductibles contrairement à l’acquisition de la résidence principale, ou de la nue-propriété à crédit". Ce qui semble confirmé par le message sur le site et non démenti :

les intérêts d'emprunts nue propriété de SCPI ne sont pas deductibles des revenus fociers sauf bailleur social comme Patrimmo croissance.

Quelqu'un pour contredire ou selon moi l'achat à crédit de parts de SCPI en NP perd beaucoup de son intérêt ?

Merci

 

[D-Jack]

En nue propriété, vous ne recevez pas de revenus de la SCPI desquels vous pourriez déduire les intérêts de l'emprunt destiné à les acquérir.
Par contre vous payez vos parts de SCI moins cher qu'en pleine propriété, la différence étant fonction de la durée de NP choisie 5ans, 10 ans ..). A l'issue de cette période , vos parts retrouvent leur valeur de pleine propriété et vous avez gagné la différence

Quelques détails ici [lien réservé abonné]

 

[Mr X]

Oui, merci, j'ai bien compris le fonctionnement de la NP.
Pour reformuler ma question : les intérêts d'emprunt d'un crédit pris pour l'achat de parts de SCPI en NP peuvent-ils être déduits de revenus fonciers détenus par ailleurs ? Ce que semble contredire le site de Linxea et le message d'abcdef cité dans mon message initial.

 

[D-Jack]

Oui, merci, j'ai bien compris le fonctionnement de la NP.
Pour reformuler ma question : les intérêts d'emprunt d'un crédit pris pour l'achat de parts de SCPI en NP peuvent-ils être déduits de revenus fonciers détenus par ailleurs ? Ce que semble contredire le site de Linxea et le message d'abcdef cité dans mon message initial.

Alors regardez ici [lien réservé abonné]

 

[Mr X]

Merci pour le lien.
Donc si je comprends bien l'article, les intérêts d'emprunt pour de l'achat de SCPI en NP ne sont pas déductibles à moins que l'usufruitier soit un bailleur social. Par contre les intérêts d'emprunt de la NP d'un immeuble sont déductibles si l'usufruitier met en location l'immeuble et qu'il perçoit les revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
Le seul avantage donc de la NP est la décote à l'achat.

 

[D-Jack]

Merci pour le lien.
Donc si je comprends bien l'article, les intérêts d'emprunt pour de l'achat de SCPI en NP ne sont pas déductibles à moins que l'usufruitier soit un bailleur social. Par contre les intérêts d'emprunt de la NP d'un immeuble sont déductibles si l'usufruitier met en location l'immeuble et qu'il perçoit les revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
Le seul avantage donc de la NP est la décote à l'achat.

C'est ce qui est effectivement écrit.

 

[Mr X]

Même si cela change mes plans, je vous remercie pour les réponses

 

[jmi12]

Bonsoir,
Je vous communique le lien vers le BOFIP traitant de la question : BOI-RFPI-BASE-20-80
Le § 160 répond clairement à votre question et confirme ce qui a été dit avant.
Cdt

 

[moietmoi]

tu peux relire ici:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/achat-a-credit-scpi-en-nue-propriete.40521/page-2#post-387069

 

[moietmoi]

Bonsoir jmi12,
au moment même où tu postes, je renvoie vers une discussion où je cite le 160/170....
bonne soirée

 

[jmi12]

Bonsoir jmi12,
au moment même où tu postes, je renvoie vers une discussion où je cite le 160/170....
bonne soirée

Bonsoir moietmoi,
Nos interventions se sont croisées en effet. Pas de problème !

 

[Mr X]

Merci à tous pour vos réponses que je n'avais pas vues sur l'autre discussion