Achat à crédit SCPI en nue propriété

[Tornado05]

Non pas touché par l’IFI pour ma part mais bon même 4% et toutes les démarches à faire (crédit, assurance...) autant rester sur une AV ou PEA à mon avis.

 

[g.b]

Je ne comprends pas ton idée. Peux-tu expliquer davantage?
pas grave Bufetto, l’erreur est humaine surtout en fin d’année si particulière

Faire l'acquisition de NP (sur 5A) de parts de SCPI via une avance prise sur un contrat d'assurance-vie.

Exemple:

• En 2021, je demande une avance de 50K sur un contrat, j'indique la destination de l'avance comme "acquisition de n parts de SCPI Coeur de Régions". Pour être précis, 25 parts, pour un total de 49967.50 EUR. Donc en demandant expressément ce montant ;
• Dans la foulée, je fais l'acquisition de ces 25 parts de SCPI Coeur de Régions en NP pour 5 ans ;
• En 2026, je détiens désormais la pleine propriété des 25 parts de la SCPI Coeur de Régions, et je commence à percevoir des loyers ;
• En 2027, au terme de l'avance (2x 3 ans en général), j'effectue le remboursement du capital + intérêts. L'Assureur me transmet, en principe, un décompte explicitant ledit remboursement du capital + intérêts ;
• En 2028, je déclare mes revenus. De ce fait, je pourrai, sans doute, intégrer la totalité des intérêts en déduction des revenus fonciers perçus à partir de 2027 (tant pis pour les 1 voire 2 trimestres de 2026).

Sachant qu'une avance sur un contrat d'AV se fait généralement à un taux "élevé" de taux de fonds euros + 1 point, sans compromettre la faculté à réaliser des arbitrages, et donc continuer à faire fructifier le contrat, cela peut être une opération rentable si on continue à performer sur le contrat.

Par principe, ledit contrat nanti peut être soit un contrat "sécurisé", pour mon cas beaucoup de fonds euros allocation long terme + SCPI (contrat Spirica, on peut faire une avance jusqu'à 3x 3 ans) ; soit un contrat avec une part importante d'UC pour bénéficier à plein de l'effet de levier, mais c'est plus risqué. Dans les meilleurs des cas, on peut espérer faire x2 sur 6 ans si le contrat fait en moyenne 13%/an.

 

[Tornado05]

complexe le montage, pas pour moi mais merci de l’info

 

[Tornado05]

Faire l'acquisition de NP (sur 5A) de parts de SCPI via une avance prise sur un contrat d'assurance-vie.

Exemple:

• En 2021, je demande une avance de 50K sur un contrat, j'indique la destination de l'avance comme "acquisition de n parts de SCPI Coeur de Régions". Pour être précis, 25 parts, pour un total de 49967.50 EUR. Donc en demandant expressément ce montant ;
• Dans la foulée, je fais l'acquisition de ces 25 parts de SCPI Coeur de Régions en NP pour 5 ans ;
• En 2026, je détiens désormais la pleine propriété des 25 parts de la SCPI Coeur de Régions, et je commence à percevoir des loyers ;
• En 2027, au terme de l'avance (2x 3 ans en général), j'effectue le remboursement du capital + intérêts. L'Assureur me transmet, en principe, un décompte explicitant ledit remboursement du capital + intérêts ;
• En 2028, je déclare mes revenus. De ce fait, je pourrai, sans doute, intégrer la totalité des intérêts en déduction des revenus fonciers perçus à partir de 2027 (tant pis pour les 1 voire 2 trimestres de 2026).

Sachant qu'une avance sur un contrat d'AV se fait généralement à un taux "élevé" de taux de fonds euros + 1 point, sans compromettre la faculté à réaliser des arbitrages, et donc continuer à faire fructifier le contrat, cela peut être une opération rentable si on continue à performer sur le contrat.

Par principe, ledit contrat nanti peut être soit un contrat "sécurisé", pour mon cas beaucoup de fonds euros allocation long terme + SCPI (contrat Spirica, on peut faire une avance jusqu'à 3x 3 ans) ; soit un contrat avec une part importante d'UC pour bénéficier à plein de l'effet de levier, mais c'est plus risqué. Dans les meilleurs des cas, on peut espérer faire x2 sur 6 ans si le contrat fait en moyenne 13%/an.

Pour faire cette opération, faut-il être certain de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt de l’avance sur assurance vie. Si pas possible et bien l’opération n’aura pas été bonne a cause du taux élevé du crédit de l’assurance vie.