Débuter dans l'immobilier, conseils et pièges à éviter ?

[Kaserape]

Bonjour,

Comme le titre de mon sujet l'indique, je souhaite débuter dans l'immobilier. Afin de simplifier les choses, je me présente :

Situation de départ :
25 ans, célibataire, salarié depuis 1 an, je touche un revenu de 2700 euros nets par mois. Je loue mon logement 300 euros et mes charges sont faibles. Ma capacité d'épargne est d'environ 1600 euros par mois auxquels s'ajoutent le treizième mois ainsi que d'éventuelles primes. Je possède aujourd'hui un capital de 15 000 euros. J'habite dans une ville étudiante de 120 000 habitants dans l'Est de la France.

Objectif : acquérir un parc immobilier composé de plusieurs logements pour percevoir des revenus provenant de loyers, et de bénéficier d'un effet de levier pour la reprise de l'entreprise familiale d'ici 5 à 8 ans (200 000 euros) et financer l'achat d'une maison.

Questions :
- vers quel type de bien m'orienter pour effectuer mon premier achat (je pensais à un logement étudiant 35-40 M2 facile à louer et qui s'autofinancerait).
- privilégier le neuf ? le meublé ? l'ancien ? vis à vis des impôts ?

Merci pour votre temps et vos conseils,

Bien cordialement.

 

[Buffeto]

Merci pour vos conseils,

mon 1er conseil sera bref ....

je suis peut être de la vieille école mais il ne me parait toujours pas sensé de mettre la charrue avant les boeufs ....

pourquoi vouloir devenir propriétaire -bailleur en restant soit même locataire ?

en clair , mon avis ( mais ce n'est que mon avis) est qu'il vaut mieux en premier etre propriétaire de sa RP avant de vouloir entamer une carrière d'investisseur dans l'immobilier .

en effet investir à crédit dans l'immobilier ca ne signifie pas , comme tu le penses , tirer des revenus supplémentaires important tant que le crédit n'est pas soldé ( 15 ans ?).

ne crois tu pas que si l'investissement immobilier s'autofinançait , nous serions 60 millions de propriétaires-bailleurs?

 

[Turbo-057]

+1 avec buffetophile.
Quand a l'autofinancement vu les prix du m2 actuellement ... cela devient quasi impossible de nos jours.
Quand tu as cumulé les frais de crédits, les impots divers (foncier, revenus, prel sociaux), l'assurance, ... bref en gros pour ca si tu achete 35 m2 a 100 k€ il te faudrait quasi le louer 700 a 800 euros pour pouvoir être autofinancer....
Ce qui me parait utopique .... hormis Paris ou le loyer serait cohérent ... mais pas le prix d'achat ...

Quand aux revenus important meme après le solde des prets les impots se gavent bien ...

Bref good luck je te conseille également d'acheter deja ta première RP plutot que de verser un loyer a fond perdu ...
Quitte a achter un "petit" appart et le revendre avec PV (exonéré) d'ici 5 ans.

 

[tbw]

Bonjour,

1) devenir propriétaire si c'est possible (pas de mutation à court terme, étude sérieuse sur le gain potentiel par rapport à la location)

2) lorsque le point 1 est fait mettre en place une stratégie d'investissements diversifiés : immobiliers, mobiliers et autres. Pourquoi pas 1/3 dans chaque catégorie ?

3) concernant l'immobilier, choisir une bien que l'on aimerait soi-même habiter et un lieu valorisant. Viser aussi un public avec lequel on aimerait travailler. Par exemple, louer des F2 à des fonctionnaires ou des militaires (y a un risque ) ou faire du meublé.

4) le montage financier dépend de votre stratégie à long terme. Personnellement, je viserais un financement par apport pour équilibrer les entrées et les sorties en trésorerie.

5) la fiscalité c'est la cerise sur le gâteau, je préfère donc manger un bon gâteau sans cerise qu'une excellente cerise avec un gâteau pourri

Tout celà fait peut être cliché mais en ces temps incertain ....

 

[maxichats]

Bonjour,

1) devenir propriétaire si c'est possible (pas de mutation à court terme, étude sérieuse sur le gain potentiel par rapport à la location)

2) lorsque le point 1 est fait mettre en place une stratégie d'investissements diversifiés : immobiliers, mobiliers et autres. Pourquoi pas 1/3 dans chaque catégorie ?

3) concernant l'immobilier, choisir une bien que l'on aimerait soi-même habiter et un lieu valorisant. Viser aussi un public avec lequel on aimerait travailler. Par exemple, louer des F2 à des fonctionnaires ou des militaires (y a un risque ) ou faire du meublé.

4) le montage financier dépend de votre stratégie à long terme. Personnellement, je viserais un financement par apport pour équilibrer les entrées et les sorties en trésorerie.

5) la fiscalité c'est la cerise sur le gâteau, je préfère donc manger un bon gâteau sans cerise qu'une excellente cerise avec un gâteau pourri

Tout celà fait peut être cliché mais en ces temps incertain ....

Je n'aurai pas dit mieux. Le point 3 est vraiment important à mon sens

 

[ZRR_pigeon]

pour moi vous devriez vous poser la question de savoir si en premiere priorité absolue, vous voulez acquerir une RP ou financer la reprise de l'entreprise familiale.

un calcul basique, basé sur votre capacité d'épargne :
1600 x 12 x 8 = 153600 euros. si vous les placez correctement, y'a peut etre moyen d'arriver proche des 200K.

ainsi a ce moment la (dans 8 ans) vous pourrez soit mettre 200K dans votre RP et financer a la banque les 200K de l'entreprise, ou l'inverse (fiscalement plus interessant d'avoir un emprunt pour l'entreprise).
Mais je ne vois pas en quoi le locatif vous permettrait un levier supplementaire, cela supposerait revendre vite (< 8 ans) avec tous les aléas que cela comporte (prix de vente, logement avec un locataire dedans pour 3 ans..)

Si cette technique etait parfaite dans les années 1980-1998, elle me semble aujourd'hui completement contre productive.

bien sur je passe sous silence la fiabilité de mon hypothese sous jacente , c'est a dire que vous maintiendrez pendant 8 ans ce rythme d'epargne, malgré les 8 ans qui s'ecoulent et l'evolution de votre train de vie, du cout de la vie, de votre situation matrimoniale.

 

[yannou79]

Moi je dirai (pour entendre différents sons de cloches), que si on vise un statut de rentier, la RP niveau rentabilité, c'est se tirer une balle dans le pied. Quand on cherche du locatif, on privilégie un emplacement, et un rendement. Quand on cherche sa RP pour se loger, on cherche quelque chose qui nous convient personnellement (peut être atypique ?), quelque chose d'un peu modulable à sa situation (assez grand pour accueillir des enfants) et la rentabilité "loyer possible/prix" n'est absolument pas dans les critères.
Sauf bien sur réussir à acheter un bien à un super prix qu'on pourra éventuellement mettre en location avec un bon rapport locatif si l'envie nous prend de déménager (ou de revendre avec PV dans l'idéal).
Donc, pour moi, si le but est d'acquérir la RP de vos rêves dans 8~10 ans, il ne faut pas se lancer dans de l'immo locatif, cela risque d'être un sérieux frein au niveau de l'endettement.
Si le but c'est la création de revenus alternatifs, se lancer sur un petit immeuble de rapport autofinancé dans l'idéal peut être une bonne idée (en sachant que cela risque de retarder l'acquisition de la RP).
Il faut donc cerner vos priorités et voir ce qui selon vos critères aura le meilleur ratio qualité de vie/rentabilité.

 

[Kaserape]

Bonjour,

merci pour vos réponses et conseils. Après quelques simulations et un RDV avec mon banquier, il semble effectivement que le statut de rentier est un peu précoce et enthousiaste à envisager dans mon cas, ;-).

J'envisage donc d'épargner encore quelques temps pour ensuite investir dans une RP en zone attractive près de mon lieu de travail (zone frontalière france-suisse) plus facile à revendre ou louer le moment venu.

Merci pour votre aide et à bientôt !

 

[ZRR_pigeon]

oui enfin ne te fie pas trop a ce que dis ton banquier, sinon tu ne seras JAMAIS rentier...

 

[Anonyme]

Pour le point 3 : choisir un lieu dans lequel on aimerai vivre : ce n'est pas le critere.

Quand on trade sur une société , on regarde le gain, pas si le personnel est bien payé, que l'usine respecte l'environnement etc... (non, svp, pas de debat sur ce sujet). On veut du rendement.

Pour l'immo c'est pareil.

Evaluer au bon prix les loyers (exple 500e/mois)--> 6000E/AN
Se donner la renta brutte souhaitée (en gros la nette = 50% du brut).

Si 7% --> la maison/ l'appart doit valoir 85000 E maxi !!! A ce prix, moi je ne m'y plais pas forcement... et les locataires pas spécialement mes copains.

Mais viser les "k-soss" n'est pas un trop mauvais choix, une partie d' APL payée direct et faire facilement du Borloo ancien 30%. Si on rajoute à çà un pincée de GRL deductible à 50%, la mayonnaise peut prendre.

Mais bon, pffff, j'oubliais que l'immo c'est fini pour moi maintenant, (juste assez de biens pour remplir les deux pages d'une 2044), soit juste assez de pb de douches, WC bouchés et j'en passe.

Je prefere maintenant me preparer mes petits portefeuilles (meme si il est tard) , bien au chaud , dans mon bureau de ministre... Elle est pas belle la vie ?

 

[ZRR_pigeon]

desole de mon ignorance, pourtant je fais de l'immo locatif mais c'est quoi un k-soss ? un locataire qui ce casse sans payer ?

 

[yannou79]

Ouahh l'autre ptdr, il parle pas jeun's, l'a trop l'sem de rien canner c'est trop énorme (CMB).

Sinon ca veux dire Cas social

 

[Buffeto]

Je prefere maintenant me preparer mes petits portefeuilles (meme si il est tard) , bien au chaud , dans mon bureau de ministre... Elle est pas belle la vie ?

elle est sans doute très belle , mais , si je peux me permettre , ici , il n'y a pas que de gros traders ou investisseurs ...

le post de Kaserape précisait bien: débuter dans l'immobilier , pièges à éviter


d'ailleurs sa conclusion était , elle , pleine de sagesse :

il semble effectivement que le statut de rentier est un peu précoce et enthousiaste à envisager dans mon cas, ;-).

J'envisage donc d'épargner encore quelques temps pour ensuite investir dans une RP

rêver c'est bien mais ne pas oublier de rester les pieds sur terre

 

[Anonyme]

le post de Kaserape précisait bien: débuter dans l'immobilier , pièges à éviter

Ben oui sa question etait :

- vers quel type de bien m'orienter pour effectuer mon premier achat (je pensais à un logement étudiant 35-40 M2 facile à louer et qui s'autofinancerait).
- privilégier le neuf ? le meublé ? l'ancien ? vis à vis des impôts ?

et peu de monde a repondu à SA question.
Beaucoup de "achetes d'abord ta RP"
Quelques " achetes quelque chose dans lequel tu voudrais vivre"

Seul ZZR a écrit quelque chose de censé . ZRR... président !!! Bon faudra juste se former au langage du peuple !!

Pour ma part, j'avais répondu, rdt, type de logement, de locataire et une pincée d'allegements fiscaux.

Mais bon, comme souvent, on juge la forme plutôt que le fond : Et paf un (ou des ) avis negatifs sur mes messages.

Pfff... Je ne suis pas un gros trader ... Je mets juste en place les moyens d'y arriver.

 

[Buffeto]

Beaucoup de "achetes d'abord ta RP"
.

oui et au final qu'est ce qu'il a décidé ?

c'est donc que la solution proposée était celle qui lui convenait le plus , en tous cas bcp plus que le trading à hauts risques ....

Pfff... Je ne suis pas un gros trader ... Je mets juste en place les moyens d'y arriver.

ok tu mets en place les moyens de tes ambitions et c'est respectable .

mais qui à ton avis actuellement peut se permettre de trader en investissant de l'argent qu'il risque de perdre en totalité ?
certainement pas Kersape qui , au contraire, a besoin de thésauriser avec sécurité et persévérance .....

 

[Anonyme]

oui et au final qu'est ce qu'il a décidé ?

c'est donc que la solution proposée était celle qui lui convenait le plus , en tous cas bcp plus que le trading à hauts risques

J'ai jamais ecrit qu'il devait trader. Relisez mon message !!
Comme epithaphe à mon message je me satisfaisais de pouvoir trader APRES avoir investi dans l'immobilier.

mais qui à ton avis actuellement peut se permettre de trader en investissant de l'argent qu'il risque de perdre en totalité ?

Pas moi en tout cas. J'estime etre meme plus responsable que certains qui laissent filer leur PEA à la perte !!

Et je pense toujours que mes conseils quant au choix du locatif/Locataires/deficalisation Borloo etaient pertinents. C'est du vécu pas de la théorie.

Et je repete ne pas lui avoir conseillé de trader.

Ceci terminera ce que je voulai etre des contibutions !!! Qui n'allaient pas le le sens de la pensée du modo !!!

Encore merci à tout ceux/celles qui m'ont aidé, pour la partie bourse surtout. J'ai rencontré (en MP) des vrais professionnels.

 

[ZRR_pigeon]

Ouahh l'autre ptdr, il parle pas jeun's, l'a trop l'sem de rien canner c'est trop énorme (CMB).

non c'etait juste pour garder cette file en haut du panier afin que ce post discourtois soit repéré et sanctionné, et le responsable finalement banni....

non, je rigole, c'est vraiment pas mon genre

 

[Ricou]

Je reviens au sujet et complète:

une fois la RP achetée, une fois le(s) bien(s) acheté(s) (studio, T2, T3...) cf population souhaité
c'est là que ca commence:
1°) gestion en direct ou via agence
agence: prélèvement de 4 à 8 % sur loyer (dépend du nb de biens
==> Donc gestion en direct pour profiter du plus grand rendement

2°)bien connaitre la legislation (baux, état des lieux, quittancemenr, relance et mise en demeure )
2bis°) avoir un peu de trésorie pour les 3 réparations et dépenses si besoin

3°)
choisir son locataire, car il y aura plus de demande (c'est ainsi: désdéquilibre offre demande)

4°)
Pas de sentiments, rester pro et factuel

 

[Kaserape]

Merci pour vos réponses toutes instructives ! Je ne pensais pas que ma question de débutant déclencherait tant de réactions et avis différents !

Merci Ricou pour ton avis clair et précis. Je me rends cependant compte que je peux encore patienter quelques bonnes années avant de jouer à l'apprenti bailleur... Ma capacité d'épargne est certes intéressante du point de vue de mon banquier (1600 euros/mois), mais je me rends compte que les investissements nécessaires à mon projet initial demanderont un levée de fonds annexe de trop grande ampleur...

À la relecture complète du post et après avoir consulté ma famille et mon banquier, je me rends compte que j'aurais plutôt dû intituler ce sujet :
"Débuter dans la vie active, comment faire fructifier au mieux son épargne ?"

J'ai vu des références au trading dans ce sujet, pouvez-vous développer SVP ?

Merci et bonne soirée à vous

 

[ZRR_pigeon]

J'ai vu des références au trading dans ce sujet, pouvez-vous développer SVP ?

dans l'usage de l'epargne, si tant est que l'on puisse définir un "ordre", il pourrait ressembler pour beaucoup d'entre nous a celui-ci :

1/ reserve de tresorerie immediate (< 5-6K€), livret A, LDD
2/ epargne moyen terme (voiture, mobilier consequent), ~25-50K€, AV euros, produits structurés, obligations
3/ epargne long terme ou immobilier, autant que necessaire pour atteindre la RP en temps voulu
4/ AV UC pour croissance patrimoine long terme
5/ trading

donc je n'envisagerai le trading que si les autres points sont deja bien "en route". sinon c'est l'optimisme au mieux, voire de la naiveté, ou pire, de l'utopie.

mais ca n'est que mon avis.