Déblocage appel de fonds VEFA -

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

Article R261-14 code construction et habitation

Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l'achèvement des fondations ;

………

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Cdt

 

[Tornado05]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

Cdt

L’échéancier des appels de fonds est correct, c’est juste que le promoteur envoi les appels de fonds avant de terminer le boulot

 

[Aristide]

Oui mais le code de la construction indiquant clairement :

"Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total 35% du prix à l'achèvement des fondations"

=> Il est évident que vous n'avez pas à répondre favorablement à cet appel de fonds avant que "le boulot" ne soit réellement effectué.

Cdt

 

[moietmoi]

Oui j’ai reçu le courrier du promoteur et l’attestation d’achèvement

Bonjour,
achèvement? est ce bien le terme employé par l'architecte? pas le promoteur mais l'architecte?
achèvement des travaux? d'une phase? laquelle?

L’échéancier des appels de fonds est correct, c’est juste que le promoteur envoi les appels de fonds avant de terminer le boulot

si il y a un crédit,et que c'est une vefa, la banque ne bougera normalement pas sans un triple accord, notaire, architecte et toi. Même si dans l'acte authentique il est écrit que l'accord est donné à la vue du document de l'architecte;

 

[Aristide]

Dans l'absolu, une fois le contrat authentique VEFA signé, le notaire n'a plus à intervenir lors des appels de fonds.

Le contrôle de la réalité de l'avancement des travaux revient aux acquéreurs :

Le contrôle de l’avancement des travaux est impératif

Il est impératif de réaliser des contrôles de l’avancement des travaux lorsque le promoteur effectue un appel de fonds à votre banque. En tant qu’acquéreur, vous êtes légalement responsable du risque financier que représente l’échelonnement du paiement. La Cour de Cassation a récemment tranché le cas d’un couple qui a acheté un logement en VEFA et qui n’avait pas vérifié que les appels de fonds adressés par la banque étaient bien justifiés par l’avancement des travaux. Le couple s’est ainsi aperçu que le chantier prenait beaucoup de retard et qu’il ne pouvait pas percevoir les loyers espérés. Il a donc demandé l’annulation de la vente, ce qui implique la remise des choses en l’état antérieur, chacun rendant à l’autre ce qu’il a reçu.

Le vendeur devait donc rendre aux acquéreurs les fonds qu’il avait reçus en leur nom, mais ce dernier a été placé en faillite, la restitution devenait donc hypothétique. Le couple devait de son côté rendre à la banque les montants qu’elle avait payés, puisque l’annulation de la vente entraînait l’annulation du prêt. Comme ils ne pouvaient pas rembourser, les acquéreurs ont estimé qu’en versant directement l’argent au vendeur, sans contrôler l’avancement des travaux [lien réservé abonné], la banque avait commis une faute. Les juges ont rejeté cet argument et ont considéré que la banque n’a pas à vérifier elle-même la réalité de ce que lui demande le promoteur dans la mesure où ses clients lui ont donné mission de payer celui-ci au vu des attestations d’avancement des travaux.

Les acquéreurs devaient donc vérifier eux-mêmes que les appels de fonds étaient justifiés, et ces derniers se sont retrouvés dans l’obligation de rembourser la banque.

Cass. Civ 1, 26.9.2018, K 17-19.535

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Paiement par appel de fonds : qui est responsable du bon avancement des travaux ?

Attention : c’est à l’acquéreur que revient la responsabilité de vérifier que le vendeur a bien respecté l’avancement des travaux tel qu’il était prévu dans le contrat avant de donner son accord à la banque pour qu’elle verse les fonds appelés.

En cas de retard dans l’avancement, l’acquéreur ne pourra donc pas se retourner contre le vendeur s’il a donné son accord pour le paiement des différents appels de fonds.

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Cdt

 

[moietmoi]

Dans l'absolu, une fois le contrat authentique VEFA signé, le notaire n'a plus à intervenir lors des appels de fonds.

oui,tout à fait, mais à ce que j'en ai vu au fil des ans, chacun optant pour une sécurité accrue, ceinture et bretelles,les spratiques bancaires vont dans le sens de procéder au virement lors de la triple vérification; ce n'est pas systématique.

 

[Tornado05]

Le promoteur vient de m’appeler et il a bien coulé les fondations donc je dois payer. En fait j’ai vu les ferrailles et coffrage installés sur le chantier donc pour moi il restait à couler et en fait non. Les fondations sont par systèmes de pieux et ils ont déversés des centaines de mètre cube de béton donc c’est fait mais pas visibles de l’extérieur du chantier. Autant Pour moi je ne suis pas du métier et le promoteur s’en est rendu compte. Donc j’ai demandé à ma banque d’effectuer le virement!!! Et dans 2 semaines nouvel appel de fond pour la dalle, tant mieux ça avance bien.

 

[moietmoi]

Le promoteur vient de m’appeler et il a bien coulé les fondations donc je dois payer. En fait j’ai vu les ferrailles et coffrage installés sur le chantier donc pour moi il restait à couler et en fait non.

tu peux fonctionner à la confiance; mais dans les règles de l'art c'est un architecte qui certifie l'état d'avancement des travaux; pas le promoteur, au téléphone, qui est juge et partie dans ce cas;

 

[Tornado05]

tu peux fonctionner à la confiance; mais dans les règles de l'art c'est un architecte qui certifie l'état d'avancement des travaux; pas le promoteur, au téléphone, qui est juge et partie dans ce cas;

Ok mais c’est un petit promoteur et on s’est expliqué 10mn au tel et d’ailleurs ça ne le dérangeait pas que je le paye que dans deux semaines pour le prochain appel de fonds. J’ai regardé un peu sur le net pour les constructions d’ensemble immobilier et j’ai bien recoupé avec ce qu’il m’a dit. Il était prêt à me faire entrer sur le chantier pour que je vérifie par moi même. C’est bon pour moi, pas un truand le gars car avant de signer me suis renseigner et ce promoteur fait de belles réalisations et petites réalisations dans le coin et jamais eu de problèmes. J’ai un ami qui le connaît bien et qui m’a dit que je pouvais signer en toute confiance. d’ailleurs lui même a signer avec lui pour un petit programme immobilier dans la commune voisine. On verra pour le prochain appel de fonds car là je verrai bien même de l’extérieur du chantier puisque c’est coulage de la dalle.

 

[moietmoi]

Ok mais c’est un petit promoteur et on s’est expliqué 10mn au tel et d’ailleurs ça ne le dérangeait pas que je le paye que dans deux semaines pour le prochain appel de fonds. J’ai regardé un peu sur le net pour les constructions d’ensemble immobilier et j’ai bien recoupé avec ce qu’il m’a dit. Il était prêt à me faire entrer sur le chantier pour que je vérifie par moi même. C’est bon pour moi, pas un truand le gars car avant de signer me suis renseigner et ce promoteur fait de belles réalisations et petites réalisations dans le coin et jamais eu de problèmes. J’ai un ami qui le connaît bien et qui m’a dit que je pouvais signer en toute confiance. d’ailleurs lui même a signer avec lui pour un petit programme immobilier dans la commune voisine. On verra pour le prochain appel de fonds car là je verrai bien même de l’extérieur du chantier puisque c’est coulage de la dalle.

tout cela c'est très joli, mais on ne vit pas dans un monde de bisounours. je comprends que tu veuilles garder une relation de confiance et "amicale" avec le promoteur;
cependant un promoteur, qui, de lui-même ne présente pas les attestations d'un architecte, pour les appels de fonds ne fait pas sérieux.... peut être que d'autres contributeurs seront plus indulgents que moi.....

 

[Tornado05]

tout cela c'est très joli, mais on ne vit pas dans un monde de bisounours. je comprends que tu veuilles garder une relation de confiance et "amicale" avec le promoteur;
cependant un promoteur, qui, de lui-même ne présente pas les attestations d'un architecte, pour les appels de fonds ne fait pas sérieux.... peut être que d'autres contributeurs seront plus indulgents que moi.....

J’en suis à ma 4ème VEFA et jamais je n’ai eu de d’attestations d’architecte mais juste le courrier du promoteur avec attestation des travaux. Jamais rencontré de problèmes hormis à la remise des clés souvent où les réserves peuvent être nombreuses

 

[Aristide]

cependant un promoteur, qui, de lui-même ne présente pas les attestations d'un architecte, pour les appels de fonds ne fait pas sérieux.... peut être que d'autres contributeurs seront plus indulgents que moi.....

Ci-dessous ce que prévoit le code de la construction et de l'habitation

Décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d'immeubles à construire ou à rénover

Article 2 [lien réservé abonné]

Article R*261-18-1 [lien réservé abonné]code construction et habitation
Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d'œuvre, l'attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Manu215]

J’en suis à ma 4ème VEFA et jamais je n’ai eu de d’attestations d’architecte mais juste le courrier du promoteur avec attestation des travaux. Jamais rencontré de problèmes hormis à la remise des clés souvent où les réserves peuvent être nombreuses

C'est très étonnant.
Je n'ai fait qu'une seule VEFA, et ma banque (SG) a été formelle : pas de virement pour le promoteur sans attestation d'achèvement de l'étape signée par l'architecte.
Ces attestations étaient toujours jointes aux appels de fonds que je transmettais à la banque, que ce soit pour effectuer le virement depuis mon apport perso, ou pour débloquer le prêt.

Et ma banque a été très vigilante, puisqu'elle a refusé le dernier appel de fonds qui en comprenait deux en réalité : achèvement de l'immeuble + remise des clés.
Elle a refusé car l'appel de fonds était la somme de ces 2 étapes, à faire par virement : en l'état, elle ne pouvait pas émettre le chèque de banque pour la remise des clés, le décompte n'étant pas précisé dans l'appel.
Ce n'est pas grave en soi, mais si le solde est versé par virement, cela prive l'acquéreur de la possibilité de consigner le chèque de banque chez le notaire.
Il a fallu que je demande au promoteur de faire 2 appels distincts.

 

[Tornado05]

C'est très étonnant.
Je n'ai fait qu'une seule VEFA, et ma banque (SG) a été formelle : pas de virement pour le promoteur sans attestation d'achèvement de l'étape signée par l'architecte.
Ces attestations étaient toujours jointes aux appels de fonds que je transmettais à la banque, que ce soit pour effectuer le virement depuis mon apport perso, ou pour débloquer le prêt.

Et ma banque a été très vigilante, puisqu'elle a refusé le dernier appel de fonds qui en comprenait deux en réalité : achèvement de l'immeuble + remise des clés.
Elle a refusé car l'appel de fonds était la somme de ces 2 étapes, à faire par virement : en l'état, elle ne pouvait pas émettre le chèque de banque pour la remise des clés, le décompte n'étant pas précisé dans l'appel.
Ce n'est pas grave en soi, mais si le solde est versé par virement, cela prive l'acquéreur de la possibilité de consigner le chèque de banque chez le notaire.
Il a fallu que je demande au promoteur de faire 2 appels distincts.

Il faut impérativement un chèque de banque pour la remise des clés pour les raisons que tu évoques

 

[Mymy citron]

Bonjour,

Possible mais pas forcément.
Si, après abandon de solde, le montant du PTZ reste inférieur ou égal au total des autres prêts complémentaires d'une durée d'au moins 2 ans, ledit PTZ ne sera pas remis en cause.

FKevbak a un PTZ de 102.000€ tant que - après abandon de solde - le complémentaires reste au minimum de 102.000€ il n'y aura pas de problème.

En revanche si - après abandon de solde - ce complémentaire devenait inférieur à 102.000€ le montant du PTZ risquerait d'être recalculé soit directement par la banque, soit sur exigence de la SFGAS qui est mandatée par l’État pour suivre et gérer les prêts réglementés dont le PTZ.

Quant à savoir quelle serait la meilleure option, cela dépend de l'objectif.

Sur un plan strictement financier il n'est peut-être pas inutile de rappeler que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.
Donc si le taux du crédit est supérieur au taux de rémunération de l'épargne et que l'objectif soit d'obtenir le moindre coût du crédit il faudrait donc privilégier le recours à l'épargne.

Mais il peut y avoir d'autres objectifs tels :
+ Le maintien d'une épargne de précaution ou en vue d'autres investissement futurs.
+ Les aspects "prévoyance/sécurité" liés à l'assurance décès-invalidité du crédit mais inexistants si c'est le recours à l'épargne qui est retenu.

Les billets de mon blog, dont liens ci-dessous, pourraient peut-être aider dans la réflexion:

Cdt

Bonjour

Si notre apport est égal à 90 % du montant du bien immobiliers et que nous faisons un emprunt pour les 10 % manquants .

Nous achetons un bien à 100 000 euros , nous avons 90 000 euros d apport , et nous empruntons 10 000 € a la banque décomposée comme suit :

5000 € de PTZ et 5000 € de prêt classique.

L avant dernier appel de fond est de 5 % ce qui correspond au deblocage du PTZ ( en amont nous avons négocier le deblocage du PTZ avant le PC.)

A la livraison le dernière tranche est aussi de 5% est correspond au montant du prêt classique.

Si juste avant la livraison nous avons une prime qui nous permet de régler nous même avec notre apport ce dernier appel de fond.

Peut on a ce moment là demander à la banque un abandon de solde ?

Cela signifierait que nous aurons utilisé que le PTZ finalement.


@Aristide

 

[hargneux]

Attention un financement avec un seul PTZ n'est pas autorisé, un abus de droit pourrait vous être opposé. Il faudrait mieux dans cette hypothèse débloquer le prêt complémentaire et faire un remboursement anticipé quelques mois plus tard.

 

[Mymy citron]

Attention un financement avec un seul PTZ n'est pas autorisé, un abus de droit pourrait vous être opposé. Il faudrait mieux dans cette hypothèse débloquer le prêt complémentaire et faire un remboursement anticipé quelques mois plus tard.

Avez vous un texte de loi qui le précise svp ?

Initialement le ptz est couplé avec un prêt classique, c'est juste qu une nouvelle épargne arrive avant le deblocage du prêt classique que le PTZ est utilisé seul.

A moins que je fasse un abandon de solde avant le deblocage du PTZ

 

[paal]

Avez vous un texte de loi qui le précise svp ?

Il faudrait mettre la main sur la loi qui aura créé le PTZ, mais on constatera qu'il faut aussi une loi (de finances annuelle) pour en modifier les paramètres variables ....

La loi de finances pour 2011 institue à compter du 1er janvier 2011 un nouveau prêt à taux zéro dénommé « prêt à taux zéro + » ou « PTZ + »

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[Aristide]

Bonjour,

Si juste avant la livraison nous avons une prime qui nous permet de régler nous même avec notre apport ce dernier appel de fond.

Peut on a ce moment là demander à la banque un abandon de solde ?

Cela signifierait que nous aurons utilisé que le PTZ finalement.

Ainsi que le rappelle hargneux la réglementation PTZ oblige à ce que le montant du PTZ ne dépasse pas le montant des autres prêts complémentaires d'une durée au moins égale à deux ans concourant au plan de financement.

Avez vous un texte de loi qui le précise svp ?

Initialement le ptz est couplé avec un prêt classique, c'est juste qu une nouvelle épargne arrive avant le deblocage du prêt classique que le PTZ est utilisé seul.

A moins que je fasse un abandon de solde avant le deblocage du PTZ

Article L.31-10-8 du code de la construction et de l'habitation :

Article L31-10-8

Version en vigueur depuis le 01 janvier 2011

Création LOI n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 - art. 90 (V) [lien réservé abonné]

Le montant du prêt est égal à une quotité du coût total de l'opération retenu dans la limite d'un plafond.

Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

[lien réservé abonné].

Vous risquez une déclassification du PTZ soit par la banque directement soit sur exigence de la SFGAS l'organisme mandaté par l'Etat pour le suivi/contrôle des prêts réglementés dont le PTZ sauf à prouver que ce complément d'apport n'a pas été dissimulé lors de l'instruction des crédits. Ceci vaut autant pour un remboursement anticipé que pour un abandon de solde.

Cdt

 

[Mymy citron]

Oui mais initialement il ne le dépasse pas, j'aurais bien emprunté moitié PTZ, moitié prêt classique.

C'est juste qu'au moment du remboursement j'aurai déjà débloqué le ptz et pas le prêt classique.

Pour justifier que cet apport n'a pas été caché au départ c'est clean de ce côté là.

Dans ce cas il vaut mieux faire un abandon de solde avant tout deblocage de fond, même le PTZ pour être tranquille et pas partir dans des procédures x ou y.

Ça j'ai le droit si au cours des 2 ans je me suis constituée un nouvel apport > ou = à la somme prêtée par la banque ?

On a qu'une seule envie c'est se poser et aménager son appartement.