Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Maryaeva]

Bonjour

Et vous ne comptez pas effectuer la déchéance du terme au vu de cette violation ?!

Que pense le mandataire de cette situation ?

Il n’y a pas à concilier …. Juste à appliquer la contrat et la garantie.

Cela fait 30 mois que vous « conciliez » avec un emprunteur de mauvaise foi sans protéger les investisseurs en activant la garantie normalement de 1 rang soit disant 3 fois supérieur à la collecte. De plus, je n’ai eu aucun retour sur la pourquoi du comment la LPB a laissé l’emprunteur après septembre 2025 de ne pas vendre les lots occupés

Votre responsabilité est engagée si vous ne faites rien à part attendre et « concilier »

combiens de gestionnaires lisent et appliquent le contrat et la garantie ??? c'est un scandale

 

[jumo]

La Plée : projet refinancé par raizers en Mai 2026 pour 1M€ (projet Moyï par KC immobilier). Aucune nouvelle depuis Février alors qu'il restait 450k€ à rembourser auprès de la banque + l'emprunt obligataire de 200k€ LPB hors intérêts soit sensiblement 270k€.

Merci pour cette information concernant la plateforme de refinancement.

C'est une information que j'ai pourtant demandée à plusieurs reprises directement à La Première Brique, sans jamais obtenir de réponse.

En relisant mes échanges, je constate que les réponses ont été les suivantes :

• expertise annoncée pour fin mars
• le 4 mai : « la collecte est toujours en cours » avec un remboursement annoncé « fin mai / début juin au plus tard »
• le même jour : impossibilité de communiquer le nom de la plateforme
• le 5 mai : confirmation que la collecte est toujours en cours et remboursement toujours annoncé pour fin mai
• le 18 mai : la collecte est finalement annoncée comme terminée, mais toujours impossible de connaître la plateforme de refinancement
• le 18 mai : promesse de communiquer rapidement des précisions
• le 29 mai : nouveau message indiquant qu'ils attendent encore un retour interne et qu'une communication sera faite « sous peu »
• début juin, aucune communication n'est finalement publiée et je découvre directement sur mon espace investisseur que le projet est passé en prolongation jusqu'en février 2027.

Au final, malgré de nombreuses relances, je n'ai jamais obtenu ni le nom de la plateforme, ni le rapport d'expertise, ni d'éléments permettant de vérifier l'avancement réel du refinancement.

Si le refinancement correspond effectivement au projet Moyï chez Raizers, cela répond enfin à une question que je posais depuis plusieurs semaines et qui était pourtant restée sans réponse...

 

[Thomas de LPB]

Merci à Thomas de LPB de s'exprimer ici. Pour ma part j'ai plusieurs projets qui me posent souci. J'ai demandé à plusieurs reprises des infos : réponse on revient vers vous, une newsletter est en cours mais au final rien depuis des semaines voir des mois... Les voici :

La Plée : projet refinancé par raizers en Mai 2026 pour 1M€ (projet Moyï par KC immobilier). Aucune nouvelle depuis Février alors qu'il restait 450k€ à rembourser auprès de la banque + l'emprunt obligataire de 200k€ LPB hors intérêts soit sensiblement 270k€.

L'Isoir : bien vendu aux enchères 283k€ (acheté 840k€ par le porteur...). Financement de 939k€ par la plateforme, la perte fait mal. Pas de news depuis Février alors que la vente a eu lieu mi-Mars. Est-ce qu'on peut au moins récupérer notre part de capital sur cette vente? Si on doit attendre l’acquisition du projet Le Carné par la commune pour rembourser le projet L'Isoir on risque d'attendre un moment.

Le Harold : dernières news de Mars, vous deviez revenir vers nous fin avril

L'Alcazar : pas de news depuis Septembre annonçant un remboursement du solde début 2026. OK il ne reste plus grand chose à payer mais quand même

Le Gaillard : pas de news du refinancement depuis Avril avec date d'échéance à fin Mai

Les Portes de Targon : seul projet de 2021 non soldé (la belle époque^^) : en recouvrement/procédure judiciaire et apparaît comme en cours respectueux d'échéance modifiées. Je le signale on me dit oui c'est normal alors que pas du tout, cela reste une procédure judiciaire sur laquelle les cautions ont été condamnés en appel et en cours de recouvrement.

Bref c'est dommage, vous avez une belle plateforme mais qui donne aujourd'hui l'impression que seuls les nouveaux projets sont suivis au détriment des + anciens. On sait qu'investir à + de 10% présente des risques et que dans le lot des projets il y aura des pertes et c'est OK mais ça ne coute pas grand chose de publier une newsletter faisant le point.

Bonjour et merci pour votre message !

Pour vous répondre, projet par projet et avec les informations dont je dispose personnellement (sans reboucler précisément avec les chargés d'affaires concernés) :

- Plée : nous savons que l'opératrice a obtenu un refinancement, elle fait trainer et chercher à négocier tout ce qu'elle peut négocier avec le nouveau financeur (un crowdfunder). Nous avons eu des nouvelles indiquant que les derniers documents juridiques étaient en cours d'élaboration.
L'emprunteuse nous a sollicité pour faire annuler les pénalités. Je vous laisse devenir notre attitude face à cela au regard du dossier et de son manque de coopération et de transparence ...
On arrive bientôt au bout !

- Isoir : nous sommes toujours en attente des organes de la procédure suite à la vente (à un prix extrêmement bas je vous l'accorde parfaitement ...). Dans un autre dossier, la vente aux enchères a eu lieu il y a déjà plus de 6 mois et nous n'avons pas encore reçu les fonds malgré les multiples relances de nos avocats.
Ces délais sont dramatiques et ce qui l'est encore plus c'est que nous n'avons pas de réel moyen de pression sur les personnes qui peuvent agir.
Effectivement, nous espérons toujours le débouclage de l'opération Carné dont le prix de vente était bien supérieur au montant financé sur la plateforme et qui pourrait donc permettre de récupérer un reliquat important.
Là aussi, les procédures trainent encore et encore.

- Harold : je vais rédiger une communication aujourd'hui. J'attendais de nouveaux éléments et surtout une visite en personne sur site pour attester de la situation irrégulière de ce projet.
Les nouvelles sont malheureusement pas très bonnes mais nous sommes en train de travailler à des solutions.

- Gaillard : l'avocat des porteurs de projet a déjà été relancé 3 fois pour clarifier une demande d'aménagement d'une partie de la dette dans le cadre de leur projet de refinancement bancaire visant à construire les maisons sur les terrains restants. Nous attendons d'avoir la visibilité suffisante avant de la présenter aux investisseurs. Et là aussi, nous devons faire avec des interlocuteurs très peu réactifs ...

- Portes de Targon : je vous remercie pour la remontée d'information car c'est clairement pas la bonne classification pour ce projet qui est un exemple de contentieux où les emprunteurs et leurs avocats font absolument tout (y compris des petites actions déplorables entre avocats) pour mettre des bâtons dans les roues et nous décourager. Je demande la modification immédiatement pour que votre tableau de bord soit correct.

Pour le coup, je peux vous assurer qu'une énorme partie de notre énergie (et notamment de la mienne) est consacré aux projets en difficulté car nous savons que, sur le long terme, ce sont sur ces derniers que nos actions seront jugés et que la pérennité de la société se ferra.
Pour votre parfaite information, 2 nouveaux recrutements au sein de l'équipe Projets sont en cours pour venir notamment aider au suivi et nous développons un outil interne afin d'être plus efficient sur ce volet.

 

[Thomas de LPB]

Bonjour

Et vous ne comptez pas effectuer la déchéance du terme au vu de cette violation ?!

Que pense le mandataire de cette situation ?

Il n’y a pas à concilier …. Juste à appliquer la contrat et la garantie.

Cela fait 30 mois que vous « conciliez » avec un emprunteur de mauvaise foi sans protéger les investisseurs en activant la garantie normalement de 1 rang soit disant 3 fois supérieur à la collecte. De plus, je n’ai eu aucun retour sur la pourquoi du comment la LPB a laissé l’emprunteur après septembre 2025 de ne pas vendre les lots occupés

Votre responsabilité est engagée si vous ne faites rien à part attendre et « concilier »

Bonjour,

Le mandataire qui est intervenu était dans un cadre d'une procédure de mandat ad hoc visant à une conciliation. Depuis la signature du protocole il est complétement sorti du dossier ...

Très sincèrement cela serait bien plus simple pour mes équipes, et pour moi même qui suit ce dossier depuis des années, de juste mandater notre avocat et mettre la société en liquidation judiciaire.
En termes de temps passé et de coûts cela offrirait un ratio bien plus intéressant pour La Première Brique.
Maintenant, si on parle d'intérêts des investisseurs, je peux vous dire que je suis absolument certain qu'une telle procédure durerait entre 2 et 4 ans et qu'à la fin les sommes recouvrées ne seraient pas du tout les mêmes.

Concernant les lots occupés l'emprunteuse nous disait qu'elle n'arrivait pas à les faire visiter à cause de locataires en place.
Encore une fois, je suis d'accord avec vous, ce n'est pas censé être notre (La Première Brique et les Investisseurs) problème.
Mais il y aussi la réalité. Et la réalité aujourd'hui est qu'un emprunteur au fait des procédures, bien conseillé, peut faire traîner des années et clairement torpiller la valeur des actifs.

Nous avons lancé des dizaines de procédures contre des emprunteurs, engagé des centaines de milliers d'euros de frais d'avocats.
Nous continuerons à agir en ce sens à chaque fois que c'est la solution la plus pertinente et la plus efficiente pour maximiser les recouvrements pour les investisseurs.
Mais pour le projet Santa Maria, la bascule au contentieux pur serait vraiment la voie de la facilité ...

Avec les 2 ventes qui doivent intervenir prochainement nous pourrons déjà passer un cap important dans le recouvrement de ce projet (que nous serons tous très heureux de mettre loin derrière nous quand il sera intégralement remboursé).

 

[adnstep]

C'est tellement mieux quand les investisseurs ont les réponses qu'ils attendent. A défaut de retrouver leur pognon...

 

[Voltrush]

Effectivement merci à @Thomas de LPB pour ses réponses sur ce forum

 

[ostibapa]

C'est tellement mieux quand les investisseurs ont les réponses qu'ils attendent. A défaut de retrouver leur pognon...

C'est mieux mais sans accompagnement d'un bilan financier actualisé - absence incompréhensible pour un placement... financier - je suis bien incapable de prendre une décision éclairée concernant une demande de prorogation et/ou une interrogation sur les pénalités.

 

[Romanof16]

Bonjour,

Le mandataire qui est intervenu était dans un cadre d'une procédure de mandat ad hoc visant à une conciliation. Depuis la signature du protocole il est complétement sorti du dossier ...

Très sincèrement cela serait bien plus simple pour mes équipes, et pour moi même qui suit ce dossier depuis des années, de juste mandater notre avocat et mettre la société en liquidation judiciaire.
En termes de temps passé et de coûts cela offrirait un ratio bien plus intéressant pour La Première Brique.
Maintenant, si on parle d'intérêts des investisseurs, je peux vous dire que je suis absolument certain qu'une telle procédure durerait entre 2 et 4 ans et qu'à la fin les sommes recouvrées ne seraient pas du tout les mêmes.

Concernant les lots occupés l'emprunteuse nous disait qu'elle n'arrivait pas à les faire visiter à cause de locataires en place.
Encore une fois, je suis d'accord avec vous, ce n'est pas censé être notre (La Première Brique et les Investisseurs) problème.
Mais il y aussi la réalité. Et la réalité aujourd'hui est qu'un emprunteur au fait des procédures, bien conseillé, peut faire traîner des années et clairement torpiller la valeur des actifs.

Nous avons lancé des dizaines de procédures contre des emprunteurs, engagé des centaines de milliers d'euros de frais d'avocats.
Nous continuerons à agir en ce sens à chaque fois que c'est la solution la plus pertinente et la plus efficiente pour maximiser les recouvrements pour les investisseurs.
Mais pour le projet Santa Maria, la bascule au contentieux pur serait vraiment la voie de la facilité ...

Avec les 2 ventes qui doivent intervenir prochainement nous pourrons déjà passer un cap important dans le recouvrement de ce projet (que nous serons tous très heureux de mettre loin derrière nous quand il sera intégralement remboursé).

Bonjour,

Merci pour ces éléments.

Ma question ne portait toutefois pas sur la liquidation judiciaire, mais sur la déchéance du terme : un acte contractuel, sans procédure collective, sans coût significatif, et parfaitement compatible avec les ventes amiables en cours. Elle rend simplement la créance exigible, fait courir les intérêts de retard et renforce la position des prêteurs de 1er rang face au créancier de 2nd rang.

Je reformule donc trois questions précises :

1) Pourquoi la déchéance du terme n'est-elle pas prononcée, alors que les violations contractuelles sont établies (sûreté de 2nd rang constituée sans autorisation, protocole non respecté) ?

2) Pouvez-vous confirmer, état hypothécaire à l'appui, que l'inscription de 1er rang au profit des prêteurs est bien publiée, avec sa date d'inscription ?

3) Vous engagez-vous à ce qu'aucune somme issue des ventes ne soit versée au créancier de 2nd rang tant que le 1er rang n'est pas intégralement désintéressé, conformément à l'ordre des inscriptions ?

Par ailleurs, si le mandataire ad hoc est sorti du dossier depuis le protocole, qui supervise aujourd'hui l'emprunteuse et le respect de ses engagements ?

Je note qu’une fois encore, l’activation de la garantie est présentée comme contraire à l’intérêt des investisseurs.
Question de fond : si l’hypothèque de 1er rang, présentée à la souscription comme couvrant 3 fois la collecte, ne s’active ni après 30 mois de retard, ni après violation du protocole, ni après découverte d’une sûreté de 2nd rang constituée sans autorisation — dans quel scénario s’active-t-elle ?
Une garantie qu’on refuse systématiquement d’exécuter, quelles que soient les violations constatées, pose la question de sa valeur réelle telle que présentée aux investisseurs au moment de la collecte.

Dans l'attente de vos réponses sur ces points précis.

Cordialement et Merci d’avance

 

[Maryaeva]

Bonjour,

Merci pour ces éléments.

Ma question ne portait toutefois pas sur la liquidation judiciaire, mais sur la déchéance du terme : un acte contractuel, sans procédure collective, sans coût significatif, et parfaitement compatible avec les ventes amiables en cours. Elle rend simplement la créance exigible, fait courir les intérêts de retard et renforce la position des prêteurs de 1er rang face au créancier de 2nd rang.

Je reformule donc trois questions précises :

1) Pourquoi la déchéance du terme n'est-elle pas prononcée, alors que les violations contractuelles sont établies (sûreté de 2nd rang constituée sans autorisation, protocole non respecté) ?

2) Pouvez-vous confirmer, état hypothécaire à l'appui, que l'inscription de 1er rang au profit des prêteurs est bien publiée, avec sa date d'inscription ?

3) Vous engagez-vous à ce qu'aucune somme issue des ventes ne soit versée au créancier de 2nd rang tant que le 1er rang n'est pas intégralement désintéressé, conformément à l'ordre des inscriptions ?

Par ailleurs, si le mandataire ad hoc est sorti du dossier depuis le protocole, qui supervise aujourd'hui l'emprunteuse et le respect de ses engagements ?

Je note qu’une fois encore, l’activation de la garantie est présentée comme contraire à l’intérêt des investisseurs.
Question de fond : si l’hypothèque de 1er rang, présentée à la souscription comme couvrant 3 fois la collecte, ne s’active ni après 30 mois de retard, ni après violation du protocole, ni après découverte d’une sûreté de 2nd rang constituée sans autorisation — dans quel scénario s’active-t-elle ?
Une garantie qu’on refuse systématiquement d’exécuter, quelles que soient les violations constatées, pose la question de sa valeur réelle telle que présentée aux investisseurs au moment de la collecte.

Dans l'attente de vos réponses sur ces points précis.

Cordialement et Merci d’avance

Une garantie qu’on refuse systématiquement d’exécuter, quelles que soient les violations constatées, pose la question de sa valeur réelle telle que présentée aux investisseurs au moment de la collecte.

Surtout on pourrait dire que la plateforme a trompé les investisseurs car une sûreté de premier rang - surtout si elle est hypothécaire - ne PEUT pas être révoquée sans l'accord des bénéficiaires -

 

[NicoNoclaste]

C'est mieux mais sans bilan financier actualisé - absence incompréhensible pour un placement... financier - je suis bien incapable de prendre une décision éclairée concernant une demande de prorogation et/ou une interrogation sur les pénalités.

@Thomas de LPB
Je ne puis qu'appuyer très lourdement sur ce qu'écrit @ostibapa : lorsqu'un opérateur demande à LPB de lancer une consultation auprès de la masse de ses prêteurs, ceux-ci doivent être en possession de tous les éléments CHIFFRES - y compris et notamment financiers - pour juger si la situation du projet a évolué, et de façon suffisamment favorable, pour leur laisser espérer qu'un accord de leur part pourra laisser espérer une issue favorable, ou si au contraire, les carottes leur paraissent suffisamment carbonisées pour leur faire préférer la mise en œuvre des sûretés.
De façon systématique, les éléments tels que:

• la grille de commercialisation à jour (lots vendus (avec leur prix réalisé), lots sous compromis (avec leur prix convenu, avec/sans conditions suspensives, lots en vente (avec leur prix révisé));
• le bilan prévisionnel mis à jour:
  • des éléments de CA susmentionnés,
  • des charges opérationnelles réalisées et à venir,
  • des charges d'intérêts supplémentaires,
  • ...
• les comptes les plus récents des entreprises opératrices et garantes;
• et des renseignements du même ordre sur les autres chantiers de l'opérateur,

nous permettront de jauger sa capacité à faire face à ses difficultés, et à prendre notre décision en conséquence, et en conscience.

Il est inquiétant pour moi d'avoir pu constater à de très nombreuses reprises que ce type d'information, pourtant de bon sens, que je demandais à LPB, n'avait même pas été demandé à l'emprunteur préalablement à la consultation des investisseurs, et n'arrivait jamais avant la fin de la consultation, et le pus souvent, n'arrivait jamais tout court... Si, comme vous le prétendez, votre souci est de défendre l'intérêt des prêteurs, vous ne leur facilitez pas la tâche en ne leur donnant pas les outils qui leur permettraient d'analyser froidement la situation actuelle de leurs projets. Une demande de prorogation ne doit pas être argumentée que par de la littérature, mais aussi et surtout par des chiffres, et des chiffres pertinents.

 

[Charles356]

Une garantie qu’on refuse systématiquement d’exécuter, quelles que soient les violations constatées, pose la question de sa valeur réelle telle que présentée aux investisseurs au moment de la collecte.

Surtout on pourrait dire que la plateforme a trompé les investisseurs car une sûreté de premier rang - surtout si elle est hypothécaire - ne PEUT pas être révoquée sans l'accord des bénéficiaires -

Je ne vois pas d'où vous vient l'idée que l'hypothèque de 1er rang aurait été révoquée.

Le porteur de projet a apparement consenti une hypothèque de 2nd rang sans l'aval de LPB et en violation du contrat d'investissement. Ça ne change toutefois pas grand chose puisque l'hypothèque est derrière celle de LPB qui sera remboursé en priorité.

 

[Romanof16]

Je ne vois pas d'où vous vient l'idée que l'hypothèque de 1er rang aurait été révoquée.

Le porteur de projet a apparement consenti une hypothèque de 2nd rang sans l'aval de LPB et en violation du contrat d'investissement. Ça ne change toutefois pas grand chose puisque l'hypothèque est derrière celle de LPB qui sera remboursé en priorité.

Oui a condition que l’hypothèque ait été bien prise en compte , on a vu le précédent avec DMVIP.

De plus, pourquoi « concilier avec le second créancier » ? Sauf erreur, le second créancier peut avoir un pouvoir de nuisance et empêcher la vente. La LPB doit être ferme et j’espère pour elle et nous que les flux ne seront pas redirigés vers ce second créancier tant que nous ne sommes pas totalement désintéressés d’où mes questions.

Enfin, la déchéance du terme me semble un minimum dans ce cas.

 

[Charles356]

Oui a condition que l’hypothèque ait été bien prise en compte , on a vu le précédent avec DMVIP.

De plus, pourquoi « concilier avec le second créancier » ? Sauf erreur, le second créancier peut avoir un pouvoir de nuisance et empêcher la vente. La LPB doit être ferme et j’espère pour elle et nous que les flux ne seront pas redirigés vers ce second créancier tant que nous ne sommes pas totalement désintéressés d’où mes questions.

Enfin, la déchéance du terme me semble un minimum dans ce cas.

A quoi va servir concrètement la déchéance du terme dans ce cas précis? La seule chose que ça ferait serait de permettre de forcer l'ouverture d'une procédure collective ce qui dégraderait probablement le calendrier et les perspectives de recouvrement.

Il y a des projets qui sont clairement irrémédiablement compromis et dans ce cas autant ne pas perdre de temps et aller à la liquidation dès que possible mais ça ne me paraît pas être le cas de celui-ci.

 

[Romanof16]

A quoi va servir concrètement la déchéance du terme dans ce cas précis? La seule chose que ça ferait serait de permettre de forcer l'ouverture d'une procédure collective ce qui dégraderait probablement le calendrier et les perspectives de recouvrement.

Il y a des projets qui sont clairement irrémédiablement compromis et dans ce cas autant ne pas perdre de temps et aller à la liquidation dès que possible mais ça ne me paraît pas être le cas de celui-ci.

J'entends l'argument, et je le partage en partie : tant que l'emprunteuse coopère effectivement (mensualités payées, compromis signés), précipiter les choses pourrait dégrader le calendrier et le recouvrement. Nous sommes d'accord sur le fait que ce projet ne semble pas irrémédiablement compromis.

Deux précisions toutefois :

1) La déchéance du terme ne « force » aucune procédure collective. Elle rend la créance exigible — l'usage qu'on en fait ensuite reste un choix du créancier. Le vrai risque est ailleurs : une emprunteuse acculée pourrait se placer elle-même en sauvegarde, et là effectivement tout gèlerait. C'est un argument de prudence valable — mais différent.

2) Le vrai enjeu n'est donc pas déchéance immédiate oui/non, mais la préservation des droits des prêteurs. Des violations reconnues par la plateforme elle-même comme « en parfaite violation du contrat », jamais notifiées formellement à l'emprunteuse, exposent à un risque de renonciation tacite.

Ce que je demande à La Première Brique est donc simple et sans aucun impact sur les ventes en cours : notifier formellement les manquements constatés (sûreté de 2nd rang non autorisée, protocole non respecté) avec réserve expresse du droit de prononcer la déchéance du terme, adossée au calendrier annoncé (réitérations des 30 juillet et 30 août).

C'est gratuit, cela ne déstabilise rien, et cela garde tous les leviers disponibles si les compromis n'aboutissent pas.

LPB : pouvez-vous confirmer qu'une telle notification a été ou sera adressée, et confirmer par ailleurs l'inscription du 1er rang, état hypothécaire à l'appui ?

Cordialement