Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Bonjour,

Contrairement à ce que vous prétendez, il y a bien un suivi concret du dossier et du protocole.

Il s'agit d'une annonce immobilière qui est automatiquement remise en ligne régulièrement.
Ce lot (numéro 6) est déjà sous promesse de vente (nous avons le document).
L'emprunteur nous a indiqué que l'acquéreur avait levé sa condition suspensive de financement.
Nous attendons maintenant la demande de mainlevée du notaire.

Bien évidemment, je me tiens à la disposition de l'AMF pour détailler toutes les démarches de suivi (passées / actuelles) de ce dossier.

Pour rappel, à date, sur ce projet de 676.000 € :
- 276 752,83 € de capital remboursé
- 161 661,17 € d'intérêts versés

Nous continuerons à suivre ce dossier jusqu'au complet remboursement malgré le fait que nous devons concilier avec un emprunteur "compliqué" et des problématiques additionnelles sur ce projet qui ont été portées à notre connaissance il y a peu et qui, encore une fois, compliquent à la fois le suivi de ce dossier que nous serons tous ravis de refermer définitivement.

Merci pour ces précisions.


Vous indiquez que vous devez « concilier avec un emprunteur compliqué ». Cette formulation étant assez générale, pourriez-vous préciser ce que vous entendez par là ?


S'agit-il de difficultés de communication, de retards dans la transmission des documents, d'un désaccord sur la mise en œuvre du protocole ou d'autres éléments susceptibles d'affecter le calendrier de remboursement ?


Par ailleurs, vous indiquez que la condition suspensive de financement serait levée et que vous attendez désormais la demande de mainlevée du notaire. Disposez-vous d'une échéance prévisionnelle pour la signature de l'acte authentique et le remboursement correspondant ?

 

[Romanof16]

Bonjour,

Contrairement à ce que vous prétendez, il y a bien un suivi concret du dossier et du protocole.

Il s'agit d'une annonce immobilière qui est automatiquement remise en ligne régulièrement.
Ce lot (numéro 6) est déjà sous promesse de vente (nous avons le document).
L'emprunteur nous a indiqué que l'acquéreur avait levé sa condition suspensive de financement.
Nous attendons maintenant la demande de mainlevée du notaire.

Bien évidemment, je me tiens à la disposition de l'AMF pour détailler toutes les démarches de suivi (passées / actuelles) de ce dossier.

Pour rappel, à date, sur ce projet de 676.000 € :
- 276 752,83 € de capital remboursé
- 161 661,17 € d'intérêts versés

Nous continuerons à suivre ce dossier jusqu'au complet remboursement malgré le fait que nous devons concilier avec un emprunteur "compliqué" et des problématiques additionnelles sur ce projet qui ont été portées à notre connaissance il y a peu et qui, encore une fois, compliquent à la fois le suivi de ce dossier que nous serons tous ravis de refermer définitivement.

Bonjour

Merci pour ce retour

Un exemple concret du manque de suivi. Le Protocole prévoyait une mise en vente de TOUT les lots y compris ceux en location pour Septembre 2025.

Pourriez vous m’expliquer pourquoi, l’opérateur s’est permis lors de votre communication en Avril/Mai 2026 de ne pas mettre certains lots en vente car le « locataire est compliqué « à joindre ?

Et surtout pourquoi la LPB n’a pas fait respecter le protocole en conséquence ?

Pour la suite, les lots sont mises en vente depuis 2024. Sans aucune pression de faire baisser le prix et en activant jamais la garantie, cela peut durer des années ……

 

[Salamalek]

Sur un projet, dans le cadre du plan de continuité suite à la défaillance de [Koregraf], nous avons voté pour un nouveau représentant de la masse obligataire qui est un cabinet d'avocat spécialisé en recouvrement.

C'est autre chose que les plateformes et ça dépote avec des bulletins mensuels ou bimensuels pleins de bonnes nouvelles du genre :

"Cette ordonnance condamne les dirigeants, [...] à constituer des cautions personnelles notariées à hauteur de 5400 ke majorés d'intérêts capitalisés de 14%"
"Une astreinte de 2 k€ par jour de retard est mise à la charge de [...]
"la saisie-conservatoire sur la créance [...] a fonctionné, une créance à hauteur de 800 ke a été saisie"
"l'huissier a identifié une dizaine de comptes bancaires de [...]. Les saisies ont été réalisées le 17 juillet."
"l’huissier a également identifié six voitures [...] pouvant être saisies. "
"Nous avons également obtenu l'intégralité de la demande de prise en charge des frais de justice à hauteur de 12 ke"

 

[Romanof16]

Sur un projet, dans le cadre du plan de continuité suite à la défaillance de [Koregraf], nous avons voté pour un nouveau représentant de la masse obligataire qui est un cabinet d'avocat spécialisé en recouvrement.

C'est autre chose que les plateformes et ça dépote avec des bulletins mensuels ou bimensuels pleins de bonnes nouvelles du genre :

"Cette ordonnance condamne les dirigeants, [...] à constituer des cautions personnelles notariées à hauteur de 5400 ke majorés d'intérêts capitalisés de 14%"
"Une astreinte de 2 k€ par jour de retard est mise à la charge de [...]
"la saisie-conservatoire sur la créance [...] a fonctionné, une créance à hauteur de 800 ke a été saisie"
"l'huissier a identifié une dizaine de comptes bancaires de [...]. Les saisies ont été réalisées le 17 juillet."
"l’huissier a également identifié six voitures [...] pouvant être saisies. "
"Nous avons également obtenu l'intégralité de la demande de prise en charge des frais de justice à hauteur de 12 ke"

Bien sûr que c’est autre chose, c’est comme cela qu’on aurait redonné confiance aux investisseurs…. Les plateformes ont choisi la passivité et les prolongations à vie. Elles en paieront le prix à long terme avec de moins en moins d’investisseurs.

 

[CrowdInvest]

LPB - Indicateurs de performances

C’est une plaisanterie ?

[lien réservé abonné]

Retard de plus de 6 mois : 0 en 2024-2025? On est a 30 mois de retard sur l’échéance Max pour Santa Maria…. À oui LPB a eu la bonne idée de les classer dans « en cours respectueux d’échéances modifiées « 😂

Le crowdfunding c’est le Gorafi.

Quelque part c'est plus rassurant de savoir certains projets en "En cours respectueux d'échéances modifié" que en retards de plus de 6 mois. Au moins cela veut dire qu'il y a eu un avenant au contrat.
Mais effectivement, si je me réfère à ces données ce sont environ 12% de projets avec échéances modifiées qui ne sont plus comptabilisés comme défaut
[lien réservé abonné]

 

[InvestisseurInquiet]

27 millions pas 16.

27 000 000 * 5% = 1 350 000
Même dans le cas où l'emprunteur aurait fini par obtenir des "primes de volume", ça reste un excellent emprunteur.
Pour Homunity, s'entend.

 

[InvestisseurInquiet]

Sur un projet, dans le cadre du plan de continuité suite à la défaillance de [Koregraf], nous avons voté pour un nouveau représentant de la masse obligataire qui est un cabinet d'avocat spécialisé en recouvrement.

C'est autre chose que les plateformes et ça dépote avec des bulletins mensuels ou bimensuels pleins de bonnes nouvelles du genre :

"Cette ordonnance condamne les dirigeants, [...] à constituer des cautions personnelles notariées à hauteur de 5400 ke majorés d'intérêts capitalisés de 14%"
"Une astreinte de 2 k€ par jour de retard est mise à la charge de [...]
"la saisie-conservatoire sur la créance [...] a fonctionné, une créance à hauteur de 800 ke a été saisie"
"l'huissier a identifié une dizaine de comptes bancaires de [...]. Les saisies ont été réalisées le 17 juillet."
"l’huissier a également identifié six voitures [...] pouvant être saisies. "
"Nous avons également obtenu l'intégralité de la demande de prise en charge des frais de justice à hauteur de 12 ke"

Comment ce cabinet d'avocats est-il payé ?

 

[InvestisseurInquiet]

Sur un projet, dans le cadre du plan de continuité suite à la défaillance de [Koregraf], nous avons voté pour un nouveau représentant de la masse obligataire qui est un cabinet d'avocat spécialisé en recouvrement.

C'est autre chose que les plateformes et ça dépote avec des bulletins mensuels ou bimensuels pleins de bonnes nouvelles du genre :

"Cette ordonnance condamne les dirigeants, [...] à constituer des cautions personnelles notariées à hauteur de 5400 ke majorés d'intérêts capitalisés de 14%"
"Une astreinte de 2 k€ par jour de retard est mise à la charge de [...]
"la saisie-conservatoire sur la créance [...] a fonctionné, une créance à hauteur de 800 ke a été saisie"
"l'huissier a identifié une dizaine de comptes bancaires de [...]. Les saisies ont été réalisées le 17 juillet."
"l’huissier a également identifié six voitures [...] pouvant être saisies. "
"Nous avons également obtenu l'intégralité de la demande de prise en charge des frais de justice à hauteur de 12 ke"

L'absence de toute saisie conservatoire par les plateformes dont j'ai pu voir le fonctionnement de près est absolument scandaleuse.
Maintenant, soyons honnête, si une plateforme était arrivée devant les investisseurs en disant : j'ai besoin de 50k€ pour lancer une procédure de manière professionnelle, pas grand monde aurait remis au pot.
Là, c'était gratuit, on en a eu pour le prix, c'est-à-dire au départ, des non-actions destinées à ne pas fâcher le véritable client de la plateforme (l'emprunteur) et ensuite des non-actions destinées à ne pas générer de coûts pour la plateforme. Le tout sans aucun risque, puisque avant que les investisseurs se structurent pour engager la responsabilité de la plateforme, les poules auront des dents.

 

[Bob5Clar]

Il y'a eu chez Wiseed.
Evidemment modéré par Wiseed donc sans intérêt.

rapidement arrété car cela laissait trop de traces !!!

 

[Bob5Clar]

savez-vous s'il y a des boucles telegram ou discord sur Raizers et/ou Anaxago, qu'on avance

Pourriez vous donner les acces svp

 

[Nickfurry77]

Nouveau vote LPB le Noble​

Aujourd'hui
Nous revenons vers vous concernant la commercialisation du projet Le Noble (04) et l'opérateur vous sollicite pour un vote de prolongation.
Pour rappel, l'échéance initiale de remboursement est fixée au 31 juillet 2026.
La propriété est toujours en vente. Malgré quelques visites cet été, aucune offre ferme n'a été concrétisée, les retours de terrain pointant surtout la prudence actuelle des investisseurs face au contexte économique.

Nous tenons à souligner la mobilisation du porteur de projet, qui a démontré sa bonne volonté :
• une première baisse de prix dès septembre 2025, de 1 790 000 € à 1 490 000 € ;
• la reprise en main du dossier via un réseau de mandataires, avec refonte des annonces, diffusion nationale ;
• un nouveau book de présentation, consultable ici

Pour laisser à cette nouvelle stratégie le temps de porter ses fruits, le porteur vous sollicite pour :

1. une prorogation de 12 mois de l'échéance de remboursement (soit une nouvelle échéance au 31 juillet 2027) ;
2. une clause de baisse automatique du prix à l'issue d'un délai de 3 mois, en l'absence de vente ;
3. l'application de pénalités de retard de 5 %, venant rémunérer les investisseurs au titre de ce délai.

Clôture des votes le 26/07/2026 à minuit.
Nous restons à votre disposition.

Nous vous rappelons que ces propositions sont à l'initiative de l'opérateur, La Première Brique ne fait que vous les transmettre.

Cordialement,

L'équipe La Première Brique

 

[Romanof16]

Nouveau vote LPB le Noble​

Aujourd'hui
Nous revenons vers vous concernant la commercialisation du projet Le Noble (04) et l'opérateur vous sollicite pour un vote de prolongation.
Pour rappel, l'échéance initiale de remboursement est fixée au 31 juillet 2026.
La propriété est toujours en vente. Malgré quelques visites cet été, aucune offre ferme n'a été concrétisée, les retours de terrain pointant surtout la prudence actuelle des investisseurs face au contexte économique.

Nous tenons à souligner la mobilisation du porteur de projet, qui a démontré sa bonne volonté :
• une première baisse de prix dès septembre 2025, de 1 790 000 € à 1 490 000 € ;
• la reprise en main du dossier via un réseau de mandataires, avec refonte des annonces, diffusion nationale ;
• un nouveau book de présentation, consultable ici

Pour laisser à cette nouvelle stratégie le temps de porter ses fruits, le porteur vous sollicite pour :

1. une prorogation de 12 mois de l'échéance de remboursement (soit une nouvelle échéance au 31 juillet 2027) ;
2. une clause de baisse automatique du prix à l'issue d'un délai de 3 mois, en l'absence de vente ;
3. l'application de pénalités de retard de 5 %, venant rémunérer les investisseurs au titre de ce délai.

Clôture des votes le 26/07/2026 à minuit.
Nous restons à votre disposition.

Nous vous rappelons que ces propositions sont à l'initiative de l'opérateur, La Première Brique ne fait que vous les transmettre.

Cordialement,

L'équipe La Première Brique

Comme d’habitude, aucune anticipation…. Comme pour tout les projets LPB attend tranquillement que le porteur de projet « sollicite » une prolongation et Hop on est dans les statistiques « en cours respectueux des échéances modifiés » et Hop pas de retard.

Génial…. J’attends la meme chose du projet le Ranch qui arrive à son échéance Max en Septembre. la LPB va aussi attendre tranquillement la sollicitation d’une prolongation.

Est ce légale de demander à vie des prolongations pour éviter d’activer les garanties et engendrer des coûts pour la plateforme ? Se réfugier derrière le vote de la masse est un peu fragile surtout si les prolongations dépassent 3 fois le délai contractuel.

 

[Benos]

Nouveau vote LPB le Noble​

Aujourd'hui
Nous revenons vers vous concernant la commercialisation du projet Le Noble (04) et l'opérateur vous sollicite pour un vote de prolongation.
Pour rappel, l'échéance initiale de remboursement est fixée au 31 juillet 2026.
La propriété est toujours en vente. Malgré quelques visites cet été, aucune offre ferme n'a été concrétisée, les retours de terrain pointant surtout la prudence actuelle des investisseurs face au contexte économique.

Nous tenons à souligner la mobilisation du porteur de projet, qui a démontré sa bonne volonté :
• une première baisse de prix dès septembre 2025, de 1 790 000 € à 1 490 000 € ;
• la reprise en main du dossier via un réseau de mandataires, avec refonte des annonces, diffusion nationale ;
• un nouveau book de présentation, consultable ici

Pour laisser à cette nouvelle stratégie le temps de porter ses fruits, le porteur vous sollicite pour :

1. une prorogation de 12 mois de l'échéance de remboursement (soit une nouvelle échéance au 31 juillet 2027) ;
2. une clause de baisse automatique du prix à l'issue d'un délai de 3 mois, en l'absence de vente ;
3. l'application de pénalités de retard de 5 %, venant rémunérer les investisseurs au titre de ce délai.

Clôture des votes le 26/07/2026 à minuit.
Nous restons à votre disposition.

Nous vous rappelons que ces propositions sont à l'initiative de l'opérateur, La Première Brique ne fait que vous les transmettre.

Cordialement,

L'équipe La Première Brique

C'est les soldes ! 1 790 000 € > 1 490 000 €

Comme pour beaucoup de projets, LPB et le porteur de projet, se sont vu " trop beaux "
Et on ne peut pas dire que le marché s'est retourné à cause du COVID ou du prix des matériaux qui s'est envolé car le démarrage du projet date de Juillet 2024

" Nous tenons à souligner la mobilisation du porteur de projet, qui a démontré sa bonne volonté ".
Dixit : Nous nous sommes plantés sur l'estimation du prix de revente mais vous comprenez le porteur du projet fait un effort car le prix est revu à la baisse

Idem pour le projet " La Mousse "
Prix de vente estimé sur la plaquette de présentation : 1 050 000 €
Dernier prix connu pour concrétiser une vente rapide : 650 000 €
Dernière offre d'achat reçue : 615 000 €

Whaouu !!! des vrais pros de l'immobilier

 

[adnstep]

Bien sûr que c’est autre chose, c’est comme cela qu’on aurait redonné confiance aux investisseurs…. Les plateformes ont choisi la passivité et les prolongations à vie. Elles en paieront le prix à long terme avec de moins en moins d’investisseurs.

Elles se recyclent dans les produits structurés... Encore plein de clients à enrichir...

 

[Thomas de LPB]

C'est les soldes ! 1 790 000 € > 1 490 000 €

Comme pour beaucoup de projets, LPB et le porteur de projet, se sont vu " trop beaux "
Et on ne peut pas dire que le marché s'est retourné à cause du COVID ou du prix des matériaux qui s'est envolé car le démarrage du projet date de Juillet 2024

" Nous tenons à souligner la mobilisation du porteur de projet, qui a démontré sa bonne volonté ".
Dixit : Nous nous sommes plantés sur l'estimation du prix de revente mais vous comprenez le porteur du projet fait un effort car le prix est revu à la baisse

Idem pour le projet " La Mousse "
Prix de vente estimé sur la plaquette de présentation : 1 050 000 €
Dernier prix connu pour concrétiser une vente rapide : 650 000 €
Dernière offre d'achat reçue : 615 000 €

Whaouu !!! des vrais pros de l'immobilier

Bonjour,

Sur ce dossier nous disposons d'une expertise réalisée par BPCE, structure qui fait partie des sociétés d'expertise les plus renommées de France, datée du 26/03/2024 qui valorisait le bien à 1.900.000 €.
Vous comprendrez que l'on évite de jouer les apprentis sorciers sur ce genre de sujets.

Cela démontre bien qu'en immobilier il faut différencier la valeur et le prix et nous ne cherchons pas à mettre sur le dos du COVID ou de la guerre en Ukraine le fait qu'un château situé à proximité de Digne-les-Bains, dans le département des Alpes-de-Haute-Provence, ne trouve pas preneur.

En attendant nous continuons à suivre la commercialisation.
A nous assurer que le porteur de projet multiplie bien les pistes de commercialisation et applique des baisses de prix régulières pour éviter de se retrouver avec un projet qui s'enlise et devient à risque.

Bien à vous

 

[Thomas de LPB]

Merci pour ces précisions.


Vous indiquez que vous devez « concilier avec un emprunteur compliqué ». Cette formulation étant assez générale, pourriez-vous préciser ce que vous entendez par là ?


S'agit-il de difficultés de communication, de retards dans la transmission des documents, d'un désaccord sur la mise en œuvre du protocole ou d'autres éléments susceptibles d'affecter le calendrier de remboursement ?


Par ailleurs, vous indiquez que la condition suspensive de financement serait levée et que vous attendez désormais la demande de mainlevée du notaire. Disposez-vous d'une échéance prévisionnelle pour la signature de l'acte authentique et le remboursement correspondant ?

Bonjour,

Il s'agit de difficultés de communication (nécessité de multiplier les relances et de recouper toutes les informations), situation malheureusement observée régulièrement sur des dossiers.
Dernièrement nous avons découvert que le bien avait été donné en garantie (second rang), sans aucune information ou autorisation préalable.
Nous devons donc maintenant, en plus, concilier avec un créancier de second rang qui essaye de prendre sur les flux des ventes.
Concernant les ventes, nous attendons une première vente dans les semaines à venir et une seconde d'ici fin août.

Bien à vous,

 

[Stefou25]

Nouveau vote LPB le Noble​

Aujourd'hui
Nous revenons vers vous concernant la commercialisation du projet Le Noble (04) et l'opérateur vous sollicite pour un vote de prolongation.
Pour rappel, l'échéance initiale de remboursement est fixée au 31 juillet 2026.
La propriété est toujours en vente. Malgré quelques visites cet été, aucune offre ferme n'a été concrétisée, les retours de terrain pointant surtout la prudence actuelle des investisseurs face au contexte économique.

Nous tenons à souligner la mobilisation du porteur de projet, qui a démontré sa bonne volonté :
• une première baisse de prix dès septembre 2025, de 1 790 000 € à 1 490 000 € ;
• la reprise en main du dossier via un réseau de mandataires, avec refonte des annonces, diffusion nationale ;
• un nouveau book de présentation, consultable ici

Pour laisser à cette nouvelle stratégie le temps de porter ses fruits, le porteur vous sollicite pour :

1. une prorogation de 12 mois de l'échéance de remboursement (soit une nouvelle échéance au 31 juillet 2027) ;
2. une clause de baisse automatique du prix à l'issue d'un délai de 3 mois, en l'absence de vente ;
3. l'application de pénalités de retard de 5 %, venant rémunérer les investisseurs au titre de ce délai.

Clôture des votes le 26/07/2026 à minuit.
Nous restons à votre disposition.

Nous vous rappelons que ces propositions sont à l'initiative de l'opérateur, La Première Brique ne fait que vous les transmettre.

Cordialement,

L'équipe La Première Brique

J'ai voté contre, le mandataire en charge de la vente est l'ancien propriétaire du bien. Celui-ci a été saisi et vendu aux enchères. C'est sa compagne qui a racheté le bien aux enchères via financement LPB.
Perso je pense qu'il faut une autre agence immo en charge de la vente car il y a trop d'implication émotionnelle

 

[Stefou25]

Merci à Thomas de LPB de s'exprimer ici. Pour ma part j'ai plusieurs projets qui me posent souci. J'ai demandé à plusieurs reprises des infos : réponse on revient vers vous, une newsletter est en cours mais au final rien depuis des semaines voir des mois... Les voici :

La Plée : projet refinancé par raizers en Mai 2026 pour 1M€ (projet Moyï par KC immobilier). Aucune nouvelle depuis Février alors qu'il restait 450k€ à rembourser auprès de la banque + l'emprunt obligataire de 200k€ LPB hors intérêts soit sensiblement 270k€.

L'Isoir : bien vendu aux enchères 283k€ (acheté 840k€ par le porteur...). Financement de 939k€ par la plateforme, la perte fait mal. Pas de news depuis Février alors que la vente a eu lieu mi-Mars. Est-ce qu'on peut au moins récupérer notre part de capital sur cette vente? Si on doit attendre l’acquisition du projet Le Carné par la commune pour rembourser le projet L'Isoir on risque d'attendre un moment.

Le Harold : dernières news de Mars, vous deviez revenir vers nous fin avril

L'Alcazar : pas de news depuis Septembre annonçant un remboursement du solde début 2026. OK il ne reste plus grand chose à payer mais quand même

Le Gaillard : pas de news du refinancement depuis Avril avec date d'échéance à fin Mai

Les Portes de Targon : seul projet de 2021 non soldé (la belle époque^^) : en recouvrement/procédure judiciaire et apparaît comme en cours respectueux d'échéance modifiées. Je le signale on me dit oui c'est normal alors que pas du tout, cela reste une procédure judiciaire sur laquelle les cautions ont été condamnés en appel et en cours de recouvrement.

Bref c'est dommage, vous avez une belle plateforme mais qui donne aujourd'hui l'impression que seuls les nouveaux projets sont suivis au détriment des + anciens. On sait qu'investir à + de 10% présente des risques et que dans le lot des projets il y aura des pertes et c'est OK mais ça ne coute pas grand chose de publier une newsletter faisant le point.

 

[Maryaeva]

@Thomas de LPB - effectivement, LPB est la seule plateforme qui vient échanger ici - mais cela n'emprêche que les dossiers sont mal instruits car j'ai noté que bcp connaissent des prb et que LPB n'est ABSOLUMENT proactif

 

[Romanof16]

Bonjour,

Il s'agit de difficultés de communication (nécessité de multiplier les relances et de recouper toutes les informations), situation malheureusement observée régulièrement sur des dossiers.
Dernièrement nous avons découvert que le bien avait été donné en garantie (second rang), sans aucune information ou autorisation préalable.
Nous devons donc maintenant, en plus, concilier avec un créancier de second rang qui essaye de prendre sur les flux des ventes.
Concernant les ventes, nous attendons une première vente dans les semaines à venir et une seconde d'ici fin août.

Bien à vous,

Bonjour

Et vous ne comptez pas effectuer la déchéance du terme au vu de cette violation ?!

Que pense le mandataire de cette situation ?

Il n’y a pas à concilier …. Juste à appliquer la contrat et la garantie.

Cela fait 30 mois que vous « conciliez » avec un emprunteur de mauvaise foi sans protéger les investisseurs en activant la garantie normalement de 1 rang soit disant 3 fois supérieur à la collecte. De plus, je n’ai eu aucun retour sur la pourquoi du comment la LPB a laissé l’emprunteur après septembre 2025 de ne pas vendre les lots occupés

Votre responsabilité est engagée si vous ne faites rien à part attendre et « concilier »