Crédits immo, apports et petits taux : quelle stratégie adopter ?

[binoui]

Bonjour à tous,

Bon et bien voilà, nous y sommes. Après plusieurs mois de recherches, mon amie et moi avons enfin trouvé LA maison de nos rêves (ou presque) ! Comme c'est notre premier achat, on a pris notre temps.

Avant d'enclencher les études de financement et d'aller sonder nos banques respectives, je souhaiterais avoir vos avis éclairés pour connaître la meilleure stratégie à adopter.

Je m'explique : le coût de l'opération reviendrait à 180 000 € (dont 13 500 € de frais d'acte notarial). Nous disposons à ce jour d'environ 110 000 € d'épargne, répartis comme suit :

Moi :
Livret A : 10 000 €
LDD : 5 000 €
LEP : 8 000 €
PEL (ouvert il y a 2 ans) : 16 000 €
CEL (ouvert il y a 1 an) : 14 000 €

Madame :
Livret A : 10 000 €
LEP : 8 000 €
PEL (ouvert il y a 14 ans) : 25 000 €
CEL (ouvert il y a 3 ans) : 14 000 €


Avec ça, nous souhaitions verser 60 000 € d'apport (en tapant dans le PEL de madame et en gardant celui de monsieur) et partir sur un crédit de 20 ans. Ce qui nous permettrait de :
1. de se garder un petit paquet d'épargne (50 000 €),
2. de profiter des taux faibles du moment,
3. d'avoir de petites mensualités (autour de 650€ ou 25% de taux d'endettement - nos revenus mensuels étant de 2 700 €) et d'envisager l'avenir avec sérénité. D'autant plus que bébé #1 arrivera dans les prochains mois.

Puis, un ami banquier m'a conseillé que, vu notre situation, il serait aussi intéressant d'envisager un crédit sur 15 ans afin de réduire le coût de celui-ci. Tout en augmentant notre apport (70/80 000 €).

Alors : crédit sur 15 ans ou sur 20 ans ? Et avec quel volume d'apport ?
Qu'en pensez-vous ?

Vos avis pourraient m'être très utiles...

 

[bibiboss]

Bonsoir,

Sur 20 ans, un emprunt de 120 000 € à un taux de 2,20% + 0,3% d'assurance = 650 € par mois, cout du crédit = 35 000 € dont 7000 € d'assurance.

Sur 15 ans, un emprunt de 105 000 € à un taux de 1,95% + 0,3% d'assurance = 700 € par mois; cout du crédit = 21 000 € dont 5000 € d'assurance.

Pour les 2 exemples, j'ai pris des taux bons sans être les meilleurs, quelque chose de réalisable donc.

Au final, vous gagner 5 ans de mensualités, ce qui n'est pas négligeable, et surtout au final ça sera 14 000 € d'interets/assurance en moins à payer.

Donc pour conclure, si vous pouvez vous permettre de réduire la durée, il n'y a pas à hésiter, aller y, vous serez largement gagnant.

Edit: En fait on peux aussi dire que vous augmenter l'apport de 15 000 € (enfin dans mon exemple en tout cas) et vous gagner 14 000 € d'interets, en quelque sorte vous doublez la mise

 

[Cresus93]

Je vous conseille aussi de réduire la durée du crédit à 15 (voire 12 !) ans en augmentant l'apport.
Il n'est pas utile de conserver 50 000 euros d'épargne. 10 à 20 000 suffisent pour un coup dur, un changement de voiture...
Par ailleurs concernant votre épargne restante vous devriez en placer une partie en AV.

 

[binoui]

Merci pour vos réponses. J'ai suivi vos conseils et effectivement, c'est bien plus intéressant de partir sur 15 ans avec un apport un plus important.
Dans une de nos banques trad', on nous propose un taux lissé à 1,85% hors assurances, ce qui représentera un cout de credit d'environ 15600€ . Je pense qu'on va s'orienter vers eux.
Encore merci !

 

[drixc]

Bonjour,

J'ai -presque- vendu mon appartement (compromis signé le 23/7), dans la foulé ma compagne et moi sommes tombé sous le charme d'un appartement...

Avant d'aller sonder 3 ou 4 banques, je souhaiterai avoir vos avis concernant notre situation:

Le coût total de l'opération : environ 182 000€.

Voici notre financement :

Madame [27 ans] : 41 000€ CASH

Moi [27 ans] : 66 000€ CASH + crédit de 75 000€

Restant d'épargne au cas ou : 14000€ à nous deux (la voiture est neuve )

Concernant le crédit, il ne sera que sur ma tête car je suis seul en contrat CDI, 1200€ sur 13 mois hors primes.
Madame est en CDD et gagne 1700€/mois mais la banque ne veut visiblement pas en entendre parler car il y a de temps en temps des périodes de chômage...

1ère question :

Pensez-vous que ma demande de crédit de 75000€ peut passer auprès d'une banque, et ce, sur combien d'années et avec quelle mensualité ? (sachant qu'avec ce même CDI, il y a 5 ans, la Caisse d'Epargne m'avait prêter 74000€ pour l'achat de mon premier appartement)

2ème question :

Est-ce que les frais de notaires sont au prorata de l'investissement de chacun ?

Merci d'avance pour vos réponses.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

1ère question :

Pensez-vous que ma demande de crédit de 75000€ peut passer auprès d'une banque, et ce, sur combien d'années et avec quelle mensualité ? (sachant qu'avec ce même CDI, il y a 5 ans, la Caisse d'Epargne m'avait prêter 74000€ pour l'achat de mon premier appartement)

D'abord il faudrait savoir si votre estimation comprend bien tous les frais annexes:

=> Frais liés à l'achat du bien qui vous concernent tous les deux
+ Frais de négociation
+ Frais d'acte d'acquisition notarié ( = communément appelés indûment "frais de notaire" )

=> Frais liés au crédit pour vous seul
+ Frais de courtage éventuels
+ Frais de dossier
+ Parts sociales (éventuelles si réseau mutualiste)
+ Frais de garanties.

Le total à financer étant alors bien établi, compte tenu de l'apport personnel prédéfini, le montant réel à emprunter sera alors connu par différence.

Ensuite, en tenant compte des autres charges qui vous incombent (voiture par exemple) il ne faut pas que votre taux d'endettement dépasse 1/3 de vos revenus.

C'est alors que le couple "durée/taux" (le taux progresse en même temps que la durée) pourra être évalué pour vérifier si le plan de financement est équilibré et acceptable.

En l'état actuel des informations fournies il n'est donc pas possible de répondre précisément à votre question.

Mais - en particulier si la banque demande une garantie réelle immobilière (GRI = privilège prêteur de deniers/hypothèque) il semble probable qu'elle demandera la caution hypothécaire de votre compagne (une GRI ne peut pas être inscrite sur une fraction d'immeuble) et peut-être même sa caution personnelle solidaire et hypothécaire ?

2ème question :Est-ce que les frais de notaires sont au prorata de l'investissement de chacun ?

Les frais d'acte d'acquisition notarié sont calculés sur le montant de ladite acquisition.

Votre montage financier étant plus complexe que la normale il y aura peut-être un léger surcoût (plus de pages - plus de temps de rédaction).

Cdt

 

[drixc]

D'abord il faudrait savoir si votre estimation comprend bien tous les frais annexes:

=> Frais liés à l'achat du bien qui vous concernent tous les deux
+ Frais de négociation
+ Frais d'acte d'acquisition notarié ( = communément appelés indûment "frais de notaire" )

182 000 défini de la manière suivante :

156 000 + 13 000 + 13 000 (appartement/agence/notaire)

Attention, je n'ai encore rien négocié

=> Frais liés au crédit pour vous seul
+ Frais de courtage éventuels
+ Frais de dossier
+ Parts sociales (éventuelles si réseau mutualiste)
+ Frais de garanties.

Le cas échéant, payé sur les 14 000€ restant de côté.
-Frais de courtage : 500€
-Frais de dossier : 0€
-Frais de garanties : 1200€

(estimation bien sûr)

Ensuite, en tenant compte des autres charges qui vous incombent (voiture par exemple) il ne faut pas que votre taux d'endettement dépasse 1/3 de vos revenus.

Aucun crédit en cours

Mais - en particulier si la banque demande une garantie réelle immobilière (GRI = privilège prêteur de deniers/hypothèque) il semble probable qu'elle demandera la caution hypothécaire de votre compagne (une GRI ne peut pas être inscrite sur une fraction d'immeuble) et peut-être même sa caution personnelle solidaire et hypothécaire ?

J'avoue que je n'ai pas très bien compris ce paragraphe, lorsque j'avais acheter mon premier appartement, le banque avait optée pour la caution immobilière, pourquoi pas dans ce cas ?

Cdt

 

[Aristide]

Concernant le crédit, il ne sera que sur ma tête car je suis seul en contrat CDI, 1200€ sur 13 mois hors primes.
1ère question :

Pensez-vous que ma demande de crédit de 75000€ peut passer auprès d'une banque, et ce, sur combien d'années et avec quelle mensualité ?

Puisque vous n'avez pas d'autres charges l'on calcule votre capacité théorique de remboursement ainsi :

+ (1200€ x 13 / 12) = 1.300€ x (1/3) = 433€

Mai il est prudent de ne pas se placer directement au plafond du taux d'endettement plafond de 33% en usage dans les banques pour se garder une marge de sécurité.
L'on prendra donc l'hypothèse de 30% soit 1.300€ x 30% = 390€.

Cette somme est la mensualité théorique possible assurance comprise.
L'on prendra l'hypothèse d'un taux de prime ADI de 0,30% sur capital initial.

Sur ces bases pour 75.000€ empruntés la prime ADI serait de 75.000€ x 0,30% /12 = 18,75€

La mensualité hors ADI possible serait donc de 390€ - 18,75€ = 371,25€ arrondi à 372€

Ce qui, à un taux de prêt supposé de 3%, obligerait à emprunter sur une durée minimale de 280 mois pour rester dans les normes usuelles.

J'avoue que je n'ai pas très bien compris ce paragraphe, lorsque j'avais acheter mon premier appartement, le banque avait optée pour la caution immobilière, pourquoi pas dans ce cas ?

J'avais bien précisé :

"en particulier si la banque demande une garantie réelle immobilière"

Or vous parlez de "caution immobilière"; je suppose que vous voulez dire caution de société de caution mutuelle.

Si votre banque l'accepte , une telle caution pourrait toujours être sollicitée.

Mais il faut préciser que, compte tenu de votre acquisition en indivision et du montage prévu pour son financement il est possible/probable que - si toutefois elle accepte de vous garantir - la société de caution mutuelle demandera également l'engagement de votre compagne en tant que caution car, en cas de défaillance, elle sera en droit de se retourner contre vous. Et comme le bien appartient à vous deux il lui faut bien l'accord des deux pour - le cas échéant - inscrire une hypothèque conservatoire sur le logement concerné.

Cdt

 

[drixc]

Bonjour Aristide,

je vous remercie pour votre analyse plutôt complète

Cdt