Credit relais/acquisition avec lissage ou sans lissage

[fefe6969]

bonjour,

J'ai découvert ce forum et les réponses de certains membres semblent montrer une grande connaissance en matière de crédit immobilier.
Nous souhaiterions par conséquent faire appel à ses connaissances pour nous éclairer un peu dans le cadre de notre projet immobilier.

Nous sommes un couple de cadres fonctionnaires avec un revenu mensuel de 5660€. Nous avons 3 enfants (5, 11 et 14 ans) et nous sommes propriétaires de notre appartement en résidence principale. Nous avons signé un mandat de vente pour cet appartement à 530000€.
nous avons tout récemment signer un contrat de réservation pour une maison en VEFA, dont la livraison est prévue en janvier 2022, pour un prix de 449000€ (dont 22000€ de frais d'agence).

Nous avons sollicité un courtier qui envisage une solution avec la Société Générale avec un prêt relais/ acquisition de 530000€ x 80%. il a inclus 3060€ de remboursement anticipé de notre crédit 2500€ de frais de courtage et 1000€ de frais de dossier de la banque. il trouve un montant de prêt relais à 362000€ environ. je ne comprends pas vraiment comment il a trouvé ce montant sachant que le capital restant du est de 306000€ mais bon admettons. le taux du prêt relais est à 1%.
en parallèle, il partirait sur un prêt de 25 ans à 1,35% et des taux d'assurance de 0,25% et 0,27% avec 50% par tête. La SG ferait un lissage de notre LOA pour notre voiture donc la mensualité représente 502€ et dont la durée restante est de 3 ans et 2 mois. avec ce montage on serait sur une mensualité de 1700€ environ.

Un autre courtier nous propose une solution avec la Caisse d'Epargne pour un prêt relais/acquisition identique 530000€ x 80% etc
le taux du prêt relai est ici de 2%, soit le double de celui de la SG.
en parallèle, il proposerait un prêt sur 25 ans à 1,25% et 0,20% d'assurance à 100% par tête. ce crédit qu'ils appellent Grandioz a la particularité d'avoir une mensualité progressive qui augment de 1% par an. Je n'ai pas encore le détail exact mais ça partirait aux alentours de 1200€ pour finir à 1400€. La LOA n'est pas lissée dans ce cas la, elle suit son cours de son côté.
de plus elle a prévu une ligne de réinjection de 80000€ que l'on devra donner une fois la vente de notre appartement si j'ai bien compris.

donc en gros selon vous que pensez vous de ces 2 solutions? quels sont les avantages et inconvénients de chacune ou en tout cas les points à avoir en tête et éventuellement clarifier? quelles sont les conséquences éventuelles de cette mensualité progressive? j'ai cru voir qu'on perdait en modularité pour l'avenir mais peut être que ça joue sur l'amortissment

dans l'attente d'avoir vos retours en espérant que la présentation est assez claire
merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

D'emblée je vous informe que j'ai du mal a y voir clair dans ces propositions; peut-être que baboune sera plus inspiré ???

J'ai un à priori contre la seconde proposition de mensualités progressives de 1%; cela laisse supposer que pour ne pas subir un régression du reste à vivre il faut que vos revenus progressent au même rythme.

Et puis.........les enfants vont grandir.............donc le charges également.

=> Mais faute de pouvoir aligner des chiffres réels; ce ne reste qu'un à priori.

3060€ de remboursement anticipé de notre crédit

???
L'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est réglementairement plafonnée à 6 mois d'intérêts.
Ceci suppose donc que le taux de votre prêt est de 2% ?
=> 306.000€ x 2% / 2 =3.060€ ?

2500€ de frais de courtage et 1000€ de frais de dossier de la banque. il trouve un montant de prêt relais à 362000€ environ. je ne comprends pas vraiment comment il a trouvé ce montant sachant que le capital restant du est de 306000€ mais bon admettons. le taux du prêt relais est à 1%.

????
Et où sont les frais d'acte notariés ???
Et où sont les frais de garanties ???
=> Il travaille "au doigt mouillé" votre courtier ???

en parallèle, il partirait sur un prêt de 25 ans à 1,35% et des taux d'assurance de 0,25% et 0,27% avec 50% par tête.

Calcul basé sur
+ Capital initial ?
+ Capital restant dû "technique in" ?
+ Capital restant dû "technique out" ?

La SG ferait un lissage de notre LOA pour notre voiture donc la mensualité représente 502€ et dont la durée restante est de 3 ans et 2 mois. avec ce montage on serait sur une mensualité de 1700€ environ.

Quel est le montant du prêt amortissable ?
Quel est le montant de l'apport personnel ?

Un autre courtier nous propose une solution avec la Caisse d'Epargne pour un prêt relais/acquisition identique 530000€ x 80% etc
le taux du prêt relai est ici de 2%, soit le double de celui de la SG.
en parallèle, il proposerait un prêt sur 25 ans à 1,25% et 0,20% d'assurance à 100% par tête. ce crédit qu'ils appellent Grandioz a la particularité d'avoir une mensualité progressive qui augment de 1% par an. Je n'ai pas encore le détail exact mais ça partirait aux alentours de 1200€ pour finir à 1400€. La LOA n'est pas lissée dans ce cas la, elle suit son cours de son côté.
de plus elle a prévu une ligne de réinjection de 80000€ que l'on devra donner une fois la vente de notre appartement si j'ai bien compris.

donc en gros selon vous que pensez vous de ces 2 solutions? quels sont les avantages et inconvénients de chacune ou en tout cas les points à avoir en tête et éventuellement clarifier? quelles sont les conséquences éventuelles de cette mensualité progressive? j'ai cru voir qu'on perdait en modularité pour l'avenir mais peut être que ça joue sur l'amortissment

Pour cette seconde offre les mêmes questions se posent que pour le première.

Désolé mais, pour ce qui me concerne, beaucoup trop de précisions/informations manquantes pouy y voir clai.

Il faudrait commencer par bâtir les deux plans de financement complets à savoir
+ Coût acquisition frais de négociation compris
+ Frais acte notariés
+ Frais de garantie
+ Frais de dossier
+ Parts sociales éventuelles
+ Capital dû sur ancien prêt
+ Indemnité de remboursement anticipé (IRA)
=> Sous total besoins = emplois = dépenses

- Apport personnel
=> Solde à financer

=> Prêt relais = 306.000€ x 80% = 244.800€
=> Prêt amortissable = Solde à financer - 244.800€

Cdt

 

[fefe6969]

merci pour cette 1ère réponse et c'est sur que ce genre de montage ne se font pas partout et ne sont pas les plus fréquents. d'ou l'utilité d'avoir l'avis des connaisseurs car des petites choses peuvent forcément nous échapper !!

pour ce qui est de la mensualité progressive pas d'inquiétude au niveau des revenus car étant fonctionnaire tous les 2, nos salaires suivent une grille indiciaire avec avancement d'échelon tous les 2 ou 3 ans. par ex mon prochain échelon est en janvier 2022 et représentera une augmentation de 200€ par mois environ. le prochain échelon pour mon épouse est en mars 2022 et représentera 150€ environ.
pour les frais qui augmentent pour les enfants au fur et à mesure qu'ils grandissent tu as raison même si pour le moment on est déja bien garnis puisqu'ils font du hockey sur glace et en sport études en plus mais ça c'est une autre histoire ;-)

semaine prochaine on devrait avoir un retour des 2 banques et je pourrais alors vous soumettre les 2 propositions plus détaillées

pour l'indemnité de remboursement anticipé de notre prêt actuel le taux était bien de 2%.

sinon pour le 1er courtier avec le prêt relais à 362000€ oui oui il a bien tout prévu c'est moi qui ne les avait pas indiqué ! avec la SG nous n'aurons pas de frais de garantie, cette dernière étant assurée gratuitement par MF Précaution, réservée aux fonctionnaires. il a prévu 9000€ de frais de notaire sachant que le prix d'acquisition de 449000€ se décompose en 22000€ de frais d'agence et 427000€ de prix d'achat.

pour l'assurance je ne sais pas comment elle est calculée, je vais leur poser la question, merci de cette info
par contre c'est quoi la technique in et la technique out?
quels sont les avantages et inconvénients de ces différents mode de calcul?

voila les infos supplémentaires que je peux te donner pour le moment

 

[Aristide]

pour l'assurance je ne sais pas comment elle est calculée, je vais leur poser la question, merci de cette info
par contre c'est quoi la technique in et la technique out?

Dans cette pratique il y a un calcul d'échéance hors assurance d'un côté et, parallèlement un calcul des primes d'assurances en appliquant - au mois le mois - le taux de prime au capital restant dû.

Dès lors les échéance "assurance comprises, sont dégressives.

Dans la "technique in" le taux des assurance est ajouté au taux du prêt pour calculer une échéance constante assurances comprises.

A taux de prime identique l'amortissement est moins rapide et donc tant les intérêts payés que les assurances payées sont plus élevés.

Mais, justement, les taux de primes ne sont jamais identiques; les assureurs les adaptent de telle sorte que le produits perçus soient quasi équivalents

quels sont les avantages et inconvénients de ces différents mode de calcul?

=> Ainsi, en ordre de grandeur,
+ Le total des primes payées à 0,40% sur la base du capital initial
+ Le total des primes payées à 0,50% sur la base du capital restant dû "technique in"
+ Le total des primes payées à 0,60% sur la base du capital restant dû "technique out"

=> Sera, grosso modo le même.
=> C'est le mix "Taux de prime + technique utilisée" qui détermine le volume des primes à payer
Ainsi, par exemple, un taux de prime de 0,50% sur capital initial reviendra à plus cher que les autres.

(En fait il existe une vingtaine de techniques possibles - Pour plus de détails vois billet ad hoc de mon blog)

Cdt

 

[fefe6969]

merci pour ces quelques éclaircissements sur les assurances et leur mode de calcul
ça semble pas évident de pouvoir calculer ou comparer précisément les choses, du moins au moment des propositions des banques car c'est pas détaillé j'imagine

il me semble avoir entendu que pour le taux à 0,20 par tête de la Caisse d'Epargne c'était sur le capital initial
si pour la SG, c'est 0,25 et 0,27 et aussi sur le capital initial la la comparaison est simple
ce qui vient un peu compliquer les choses c'est qu'avec la Caisse d'Epargne la mensualité est progressive et il n'y a pas de lissage alors que pour la SG les mensualités sont fixes mais il y a le lissage de la LOA pendant 3 ans
ce ne sont pas forcément 2 dossiers faciles à comparer

autre différence c'est qu'à la Caisse d'Epargne on devra prendre des parts sociales mais je ne sais pas ce que ça représente. quel est le principe, le cout ou l'intérêt éventuel de ces parts sociales?

pour la ligne de réintégration, apparement on signe une attestation sur l'honneur nous indiquant qu'on injectera x€ après la vente de notre appartement, connaissez vous ce principe? le courtier me dit que c'est comme une forme de prêt relai

 

[Aristide]

merci pour ces quelques éclaircissements sur les assurances et leur mode de calcul
ça semble pas évident de pouvoir calculer ou comparer précisément les choses, du moins au moment des propositions des banques car c'est pas détaillé j'imagine

Non ce n'est pas toujours bien expliqué; il faut demander le plus de détails possibles

il me semble avoir entendu que pour le taux à 0,20 par tête de la Caisse d'Epargne c'était sur le capital initial

Dépend des CE; certaines pratiquent la technique de calcul "CRD in".

ce qui vient un peu compliquer les choses c'est qu'avec la Caisse d'Epargne la mensualité est progressive et il n'y a pas de lissage alors que pour la SG les mensualités sont fixes mais il y a le lissage de la LOA pendant 3 ans
ce ne sont pas forcément 2 dossiers faciles à comparer

Le seul vrai moyen de bien comparer serait "Le coût du Crédit Corrigé" (tous prêts confondus) et/ou "La valeur du patrimoine total acquis au terme de la durée le plus longue". (Pour plus de détails voir billet concerné de mon blog).

Mais c'est cette foutaise de TAEG qui est le critère obligatoire; donc aucune banque ne les calcule.

autre différence c'est qu'à la Caisse d'Epargne on devra prendre des parts sociales mais je ne sais pas ce que ça représente. quel est le principe, le cout ou l'intérêt éventuel de ces parts sociales?

Dans les banques coopératives/mutualistes c'est l'équivalent des actions dans les sociétés anonymes à la grosse différence près qu'elles ne sont pas cotées en bourse.

Il peut y avoir plusieurs types de parts sociales qui engagent cependant plus ou moins leurs détenteurs; leurs intérêts sont fixés chaque année en assemblée générale dans un cadre juridique les plafonnant.

Les modalités de leur remboursement sont fixés dans les statuts de la banque émettrice

pour la ligne de réintégration, apparement on signe une attestation sur l'honneur nous indiquant qu'on injectera x€ après la vente de notre appartement, connaissez vous ce principe? le courtier me dit que c'est comme une forme de prêt relai

Dans une VEFA il y a des appels de fonds échelonnés dans le temps en fonction de l'avancement des travaux/

Le plus souvent les banques exigent, en premier, l'utilisation de l'apport personnel prévu; mais ce n'est pas forcément le cas de toutes les banques.
Ensuite la logique veut que ce soit les ressources les moins chères qui soit utilisées progressivement.

Pour la "réinjection" vous dites

de plus elle a prévu une ligne de réinjection de 80000€ que l'on devra donner une fois la vente de notre appartement si j'ai bien compris.

=> Ce qui me laisse penser qu'il s'agit de la partie "crédit relais" du montage "Crédit achat/revente" que vous devrez rembourser dès la vente du logement concerné.

Cdt

 

[fefe6969]

je veux bien le lien de votre blog qui semble regorger de fiches bien pratiques ;-)

non pour la ligne de réinjection si j'ai bien compris c'est en plus du remboursement du prêt relais
en fait quand on va vendre notre appartement on va solder le prêt relais plus les intérêts du relai qui auront été différés
ensuite il y a une autre ligne de crédit de 60000€ en l'occurence que l'on "devra" solder par anticipation sans frais également après avoir vendu notre appartement. ça permettra au final de diminuer la mensualité globale et d'utiliser une partie du reste de la vente vu qu'ils ont pris 80% pour le relais

 

[Aristide]

je veux bien le lien de votre blog qui semble regorger de fiches bien pratiques ;-)

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie

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Quatrième partie

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non pour la ligne de réinjection si j'ai bien compris c'est en plus du remboursement du prêt relais
en fait quand on va vendre notre appartement on va solder le prêt relais plus les intérêts du relai qui auront été différés
ensuite il y a une autre ligne de crédit de 60000€ en l'occurence que l'on "devra" solder par anticipation sans frais également après avoir vendu notre appartement. ça permettra au final de diminuer la mensualité globale et d'utiliser une partie du reste de la vente vu qu'ils ont pris 80% pour le relais

Mouais !!!

C'est une pratique que je n'aime pas.

Je préfère raisonner à l'envers et d'abord définir avec le client/emprunteur/acquéreur son échéance cible assurances comprises.

Après encaissement du produit de la vente, partant de cette contrainte posée à priori, l'on calcule à la fois la durée résiduelle optimale et le montant adéquat à rembourser optimisant ainsi le coût du crédit (intérêts + primes d'assurances à payer)

Cdt

 

[fefe6969]

merci pour le lien !!

pour la ligne de réinjection je n'ai pas vraiment eu le choix, le courtier l'a proposé et la banque a validé. il doit y avoir une raison mais je ne saurais dire laquelle. peut être pour le taux d'endettement vu qu'on a une LOA de 500€ à payer.
c'est un peu comme le principe de la mensualité progressive même si 1% par an c'est pas si significatif que ça
sur notre dossier ça représenterait 2600€ de cout de crédit au total

hâte d'avoir les propositions détaillées tout de même
la pratique d'échanger avec la banque, faire valider tous les paramètres (endettement, assurance, caution etc) pourquoi pas mais c'aurait été mieux qu'on reçoive en même temps le projet soumis
enfin bon on fait pas toujours comme on veut évidemment

je n'ai pas abordé la question des contreparties telle que la domiciliation des revenus, l'assurance MRH, le fait de prendre des parts sociales, la mise en place d'épargne etc