Crédit In Finé et Nantissement insuffisant

[VERO93]

Avec mon époux nous avons acheté, le 30/01/2003, 2 appartements T1 bis de 36.60 m² chacun en futur état d’achèvement. La livraison s’est déroulée comme prévu.
Le courtier indépendant qui nous a proposé ce projet, conçu notamment pour augmenter nos revenus une fois arrivés à la retraite, nous a présenté l’intérêt d’un crédit in finé pour une défiscalisation optimale sur 15 ans.

Nous avons donc signé un prêt bancaire In Finé à taux fixe (TEG de 4.64%/an) de 158 000€ le 26/06/2003, sur 15 ans aux conditions suivantes*:
Intérêts du prêt*:.............................................106 369,17€...........taux 4.5 % /an
Frais de dossier.....................................................760.00€.............taux 0,036%/an
Coût de la convention, des garanties et d'estimation...1760,00€........... taux 0,104%/an
Coût total (assurance décès uniquement).............108 889,17€

180 mensualités, dont la 1ère d'un montant de 558,27€ le 31/05/2004, de la 2ème à la 179ème, d'un montant de 591,30€ et la dernière (180ème) d'un montant de 158 271,30€, le 30/04/2018.

Les garanties du prêt incluent le nantissement d'un contrat d'assurance vie (et délégation de l'assurance en plus) avec un versement initial de 15 600€ (en 3 versements : 7800€ le 28/02/2003, 4800€ le 27/03/2003 et 3000€ le 25/06/2003) et ensuite le versement de primes mensuelles de 550€ pendant 15 ans depuis le 15/10/2003.

Souscription du contrat d'AV selon les conditions suivantes:
Répartition 80% Fonds Euro Horizon et 20% Unités de compte (Carmignac Patrimoine, Agressor).
En fait, la répartition des investissements est faite depuis mars 2004 uniquement sur le Fonds Euro Horizon (soit 522,50€/mois investis).

Situation de notre épargne au 31/12/2008 : 54 621,74€.

Support..Agressor ...........Carmignac Patrimoine........Fonds Euro Horizon
valeur....662,00 €.................4 186,91 €...................-....................
Date......31/12/08................31/12/08.......................31/12/2008
Nbre de parts..4,4261............0,7748.........................-.....................
Epargne acquise 2 930,08 €....3 244,02 €.....................48 447,64 €.........

Depuis 6 ans, la banque nous demande en mai 2009 pour la 1ère fois l'état de notre épargne (au 31/12/2008).Au vu du rendement insuffisant de l'AV, («*le montant capitalisé à l'échéance du crédit ne suffira pas au remboursement du prêt*», base de calcul de la rémunération du placement 3% incidence fiscale incluse), elle nous propose :
1)Soit de verser 54 630€ sur notre contrat ou sur un produit à ouvrir dans leurs livres de comptes,
2)Soit d'alimenter notre contrat AV à hauteur de 720€ (verser 170€/mois en plus, donc investir161,50€).

Il n'est pas question pour nous de verser 1/3 de la somme empruntée.
Et il reste presque 9 ans pour rétablir l'appoint de la somme à rembourser le 30/04/2018 (158 271,30€) : versements à faire jusqu'au 31/03/2018 maximum si je tiens compte du délai de mise à disposition de l'argent d'une AV (10-20 jours).
Le courtier gestionnaire du contrat qui ne s'inquiète pas de la situation (1 seul contact téléphonique depuis la souscription du contrat AV) nous renvoie sur le courtier qui nous l'a fait signer, mais il n'est pas joignable non plus.

Alors je m'adresse à vous qui pourrez peut-être me donner des conseils pour finaliser au mieux mon emprunt.
Est-ce la solution de verser les 170€, sur mon contrat actuel ou un autre?
Si je verse les 170 € de plus chaque mois, suis-je obligée de les placer sur le contrat actuel? Sinon sur quel autre produit type assurance vie? et quel versement initial faire et quelles mensualités pour aboutir au différentiel de 54630€ d'ici le 31/03/2018?
Et sinon quelle autre solution?
Merci de votre aide!

 

[VERO93]

Je poursuis ma réflexion pour trouver une solution.
J'ai un entretien téléphonique avec le chargé de clientèle du CMM demain.

J'envisage de voir avec lui si je peux transformer mon crédit In finé en amortissable, à taux fixe. C'est envisageable? Il a évoqué auparavant un crédit à taux variable mais vu le pb des crédits non capés, ça ne m'intéresse pas.Trop de risque.

Est-ce possible de racheter au bout de 8 ans l'AV Sélection R Horizon actuelle qui ne rapporte pas assez (les 5% de versement plombent mon épargne)? et placer l'épargne sur un autre Fond (80% euro et 20% UC) mais avec une sécurisation des plus values (dans ce cas quel est le mode de calcul de celle-ci? pour évaluer son montant mensuel/annuel???).

Merci à celui ou celle qui me donnera un début de réponse.
Véronique

 

[Elaphus]

Depuis 6 ans, la banque nous demande en mai 2009 pour la 1ère fois l'état de notre épargne (au 31/12/2008).

Normal : crise boursière + crise immo + crise particulière des ‘Robien’(j’imagine que c’est ça, et s’ils ont été achetés via un package amjorant le prix de 35% au moins, pire encore), ils ont toutes raisons de s’inquiéter pour vous, donc pour eux.

Le courtier indépendant qui nous a proposé ce projet

Oui mais ce n’est pas lui qui prête ! Donc qui vous a conseillée ? Il risque d’y avoir une action contre lui à faire si le montage est criticable (en dehors des pertes).
Montant de vos pertes ?
Placements via la banque prêteuse ou une filiale ou… ?

Le courtier gestionnaire du contrat qui ne s'inquiète pas de la situation (1 seul contact téléphonique depuis la souscription du contrat AV) nous renvoie sur le courtier qui nous l'a fait signer, mais il n'est pas joignable non plus.

La banque a bien accepté le montage, à défaut de le faire elle-même (astucieux, ça !)?

Est-ce possible de racheter au bout de 8 ans l'AV Sélection R Horizon actuelle

Lisez votre contrat…
Voyez aussi Cour d’appel de Colmar, 12 mai 2005 : cherchez l’arrêt entier pour les couvertures.
mais aussi pour l’offre, ceci :

« En premier lieu ils soutiennent que les contrats litigieux ne comportent pas l’indication de la nature du contrat et des modalités du prêt, son caractère de crédit in fine ( …).
S'il est constant que l'adoption du mécanisme du contrat de crédit in fine relève de la liberté contractuelle, encore faut-il que ses modalités de remboursement soient explicitées à l'emprunteur et clairement exprimées dans l'acte.(…)
Par ailleurs aucune disposition particulière des contrats ne précise avec évidence le remboursement du capital in fine, ni le remboursement à chaque mois à la banque d'une échéance comprenant les seuls intérêts (…).
Dans ces conditions, et sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens soutenus par les époux Y..., il est établi que les offres de prêt litigieux ne répondaient pas aux conditions de l'article L 312-8-2° du Code de la Consommation si bien qu'est encourue la sanction de la déchéance du droit aux intérêts prévus par l'article L 312-33 dernier alinéa dudit code. »

Il y aurait là de quoi pousser la banque à être conciliante.

 

[VERO93]

Bonjour,
Merci Elaphus de me donner quelques pistes.
Je ne pense pas avoir de pertes puisque les 2 appartements situés à Gaillac (81) sont loués quasi en continu depuis leur livraison en avril 2004. J'ai souscrit en plus une garantie vacance locative. Peut-être y at-il d'autres éléments à prendre en compte pour que je te réponde avec exactitude.
Pour le moment l'un est libre depuis le 11/04/09 et l'agence recherche un nouveau locataire.

C'est le courtier indépendant qui a trouvé la banque qui a elle-même signé avec la FEDERATION CONTINENTALE Le placement/nantissement.
Nous avons donc signé en confiance: la banque était sensée s'engager sur quelque chose de fiable et vérifié.

Ca m'a l'air compliqué : le courtier qui "gère" l'AV est salarié à priori de la société S-------s F-----e située à Paris. Il a donc dû verser une commission à son partenaire courtier indépendant qui lui a rapporté le contrat.
Ce sont des alliances commerciales : je te rapporte ça, tu me paies ça.

A la signature du crédit, je n'ai eu aucun tableau concernant la simulation des placements sur l'AV.
Puis je considérer dans ce cas que la banque a manqué à une de ses obligations? et qu'"aucune disposition particulière des contrats ne précise avec évidence le remboursement du capital in fine*"?

J'ai regardé sur Légifrance et je ne trouve pas l'arrêt du 12 mai 2005 dont tu parles: peux tu me donner le n° de dossier? pour recommencer ma recherche.

A bientôt,
Véronique

 

[VERO93]

Je n'ai pas de pertes à ce jour : le total des sommes versées est de 50250€ au 31/12/08 et l'épargne acquise de 54 621€.
les termes du contrat d'AV ne donnent pas d'incation sur une quelconque pénalité en cas de rachat immédiatement après 8 ans de souscription. Il n'est pas précisé si le courrier doit être recommandé avec AR.

Je pense avoir trouvé l'arrêt de la Cour de Colmar du 12/05/2005 :"Numéro d'inscription au répertoire général : 1 B 01/03522 Décision déférée à la Cour : 12 Juin 2001".
A bientôt,
Véronique

 

[hargneux]

Il y a de fortes chances que le contrat d'épargne soit nantit au profit de la banque, donc pas de sortie possible sans leur accord.

Pour ce qui est de passer en amortissable, c'est possible. En variable, pourquoi pas à condition que ce soit un vrai avec des bornes +/-1 par exemple.

 

[VERO93]

Merci hargneux,
Oui le contrat d'épargne est nanti au profit de la banque. J'en tiendrais compte lors de ma discussion avec le banquier demain au téléphone.
Si je préfère un taux fixe, à quel taux est-il intéressant de dire oui? Et est-ce que la banque tiendra compte des intérêts versés depuis le début du crédit actuel (26/06/03)?
Je rappelle que j'ai également une délégation pour l'assurance décès, incapacité.. chez Appril. Devrais-je la renégocier aussi si je passe à taux fixe (% en fonction du capital restant dû)?

Merci, à bientôt;
Véronique.

 

[VERO93]

Il y a de fortes chances que le contrat d'épargne soit nantit au profit de la banque, donc pas de sortie possible sans leur accord.

Pour ce qui est de passer en amortissable, c'est possible. En variable, pourquoi pas à condition que ce soit un vrai avec des bornes +/-1 par exemple.

Bonjour,

J'avance dans les négociations avec la banque mais je coince pour choisir la suite.
Le CMM me propose un taux fixe de 4.50% sur 10 ans.
Je n'aurais pas les pénalités de remboursement anticipé mais il y le coût de l'avenant au contrat (inconnu) et la réinscription hypothécaire (inconnu. Et ils ne proposent pas le crédit logement, à priori plus avantageux).

Montant à rembourser 157680€.
Pénalités, 6 mois d'intérêts (591.30 x 6) : 3547.80€.

Nouvelles mensualités CMM: 1375.07€ hors assurance (je garde la délégation, APRIL ou autre: voir les tarifs. Mon mari a une surprime de 60% aujourd'hui).

Proposition BNP Paribas :3.75% sur 10 ans.
Frais dossier : 500€.
Garantie, crédit logement : 1550 €environ.

Nous prévoyons d'utiliser notre trésorerie et emprunter "uniquement" 132680€. est-ce un bon choix?

Quelques infos sur notre fiscalité et des questions:
Revenu imposable 2007: 51 267€.
Après déductions, imposition nette : 1714€.
Taux d'imposition : 3.34%.
Déficits fonciers à reporter en 2009: 14689€.
Nombre de parts :4.(3 enfants de 6, 15 et 18)

Pour 2008:
Revenu imposable 2008, avant déductions : 68 393€.
Revenus de capitaux mobiliers : 862€.
Intérêts d"emprunt :7095.60€.
Assurance du prêt : 605.44€.
Total des recettes: 7807.31€.
Total des frais et charges : 14991.32€.
Amortissement 8%. (pour rappel, 2 appartements de 79000€ chacun, frais de courtier inclus)

Initialement, contrat in finé de 15 ans de juin 2003 à avril 2018.
Aujourd'hui, discussion en cours pour : contrat à taux fixe sur 10 ans, à priori dès fin juillet 2009 (en remplacement de l'échéance du 31/07/09), jusque juillet 2019.
Montant emprunté :132680€ (utilisation de notre trésorerie pour rembourser les pénalités de remboursement anticipées, les frais de dossier, la garantie/crédit logement: soit 30 000€ environ)
Est-ce que ce nouveau prêt sera bien pris en compte pour la déduction des intérêts d'emprunt?
Le prêt initial sera-t-il considéré comme un prêt relais?

Quelle sera l'incidence sur notre tranche d'imposition? Quelle augmentation (montant et pourcentage)? Comment la calculer?
Quel est le plus intéressant pour nous? Procéder comme décrit ci-dessus, ou nous conseilles-tu de faire autrement? ex : intégrer l'ensemble -ou une partie- des frais dans le nouveau /prêt?

Nous avons aussi RDV en agence à Paris gare de Lyon, avec un conseiller de Meilleurtaux.com vendredi prochain.

Je précise qu'un des 2 logements est libre depuis le 11/04/09 (j'espère que l'assurance vacance de locataire va prendre le relais après la franchise de 3-4 mois).

Merci de ton aide

Véronique

 

[VERO93]

[lien réservé abonné]

En tapant la clef de recherche "emprunt" sur ce site des impôts, j'ai obtenu l'information suivante:

XIII. INTÉRÊTS DES EMPRUNTS

(CGI, art. 31-I-1°-d ; BO 5 D-2-07 fiche 10)


1. Intérêts d'emprunts admis en déduction.

222-25

a. Principes.

Les propriétaires peuvent déduire du revenu brut les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la conservation, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location, ainsi que pour l'achat d'un terrain à bâtir sur lequel doit être édifié un bâtiment destiné à être donné en location. La déduction n'est pas limitée. Elle est égale au montant des sommes payées au cours de l'année d'imposition et dont le propriétaire peut justifier.

En sus des intérêts versés au cours de l'année d'imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d'emprunt, tels que les frais de constitution de dossier, les frais d'inscriptions hypothécaires (dont les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti), les frais de mainlevée, les agios ou commissions de banque, les primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt.

Les intérêts des emprunts substitutifs sont également déductibles dans la mesure où ils remplissent simultanément les conditions suivantes :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial ;

- les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial.

En tout état de cause, les intérêts ouvrant droit à déduction restent limités à ceux afférents au capital de l'emprunt initial restant dû, dans la limite de l'échéancier initial.

Remarque :

Depuis le 1er janvier 1993, la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunt est, en toute hypothèse, exclu du bénéfice de l'imputation sur le revenu global (cf. n° 245).

"INTÉRÊTS D'EMPRUNTS" dans "le guide des impôts sur le revenu":
Les frais d'emprunt liés à la souscription du nouveau contrat ne sont pas déductibles à l'exception des primes d'assurance garantissant le remboursement du nouvel emprunt.

Donc, si j'ai bien compris, je ne pourrais pas déduire, dans mon nouveau prêt à taux fixe, les frais de dossier (500) et le crédit logement (1550 env.)?

Merci.
Véronique