CREDIT IMMOBILIER

[rodrigue]

Bonjour a tous,

Je commencerais par vous remercier du temps pris pour me lire ainsi que de la réponse apportée à ma situation.

Je suis dans une démarche d'acquisition d'un bien immobilier pour réaliser un investissement en LMNP.


Dans le cadre de mes fonctions, je peux bénéficier un avantage de taux uniquement en résidence principale.

Dans quel cadre la banque peut elle exiger une modification des conditions du prêt si elle venait à être informée de la vraie destination du bien.

Je sais que l'on peut transformer sa RP en LMNP sans problème tant que les déclarations au fisc sont faites dans les délais impartis.

Mais c'est la banque qui me fait gêne dans ce projet. En effet, je pense avoir un delta de taux de l'ordre de -0,3% donc significatif sur 25 ans.

Avez vous déjà eu ce type de cas et qu'en
pensez vous ?

Merci pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Les offres/contrats de prêt des banques prévoient une clause de déchéance du terme dans différents cas de figure et, notamment, en cas de changement de destination/usage du bien financé;

Ceci est encore plu vrai lorsqu'elles pratiquent des taux différentiés en fonction desdits destinations/usages.

Ce n'est cependant pas impossible si la banque l'accepte avec signature d'un avenant ou, au minimum, courrier de confirmation.

Cdt

 

[rodrigue]

Bonjour Aristide,

Merci beaucoup pour votre retour.

Effectivement, le risque de déchéance est significatif dans ma démarche.

Charge à moi, de négocier les conditions lorsque la banque aura l'information ou de procéder à un rachat de crédit avec tous les désavantages que cela peut avoir.

Merci et excellente journée

 

[Kizzo]

Bonjour Aristide,

Merci beaucoup pour votre retour.

Effectivement, le risque de déchéance est significatif dans ma démarche.

Charge à moi, de négocier les conditions lorsque la banque aura l'information ou de procéder à un rachat de crédit avec tous les désavantages que cela peut avoir.

Merci et excellente journée

Bonjour,

Il faudra intégrer dans votre calcul/décision que la différence de taux modifie aussi le seuil de l'imposition des revenus locatifs, vous allez potentiellement cumuler davantage de déficit.

 

[Axiles]

A priori pas de problème sérieux à faire ça. Vous avez juste "changé d'avis". attention donc à la comm / ne pas laisser de documents montrant que vous aviez ça en tête dès le départ. Mais peu de chances que la banque vous embête.

Bien garder en tête, mais c'est probablement déjà le cas 1. que la fiscalité du LMNP a été dégradée 2. que la location meublée saisonnière peut être soumise à DPE désormais. Ca tue très largement l'intérêt du LMNP...

 

[Aristide]

Hum !!!

A priori pas de problème sérieux à faire ça. Vous avez juste "changé d'avis". attention donc à la comm / ne pas laisser de documents montrant que vous aviez ça en tête dès le départ. Mais peu de chances que la banque vous embête.

Il m'est arrivé de le faire.

A toutes fins utiles

Cdt

 

[Axiles]

Hum !!!

Il m'est arrivé de le faire.

A toutes fins utiles

Cdt

L'un n'empêche pas l'autre.

1. Il y a déjà la possibilité ou non pour la banque de faire quelque chose : la banque a-t-elle le moindre recours à partir du moment où le bien a été acheté comme RP et devient du locatif ? En l'absence du contrat de prêt du posteur, je vous trouve très affirmatif. Et très vague sur les conditions dans lequel il vous serait arrivé de le faire. Ce qui compte c'est le contrat, et aucun des contrats que j'ai vus n'interdit, une fois l'achat fait, de déménager dans un autre bien et de mettre à louer. Rien de tel chez SG, LCL ou BoursoBank. Et chez les deux dernières, aucune conséquence pratique pour moi à avoir mis en location ce qui était initialement sensé être un bien pour mon usage personnel. Certaines offres de prêt sont possiblement plus restrictives, en particulier sur l'obligation d'informer.

2. Il y a le fait que la banque s'en rende compte. En faisant les choses dans l'ordre, sans indiquer en amont que c'est possiblement pour du locatif, en lisant bien le contrat là-dessus, etc., ce n'est pas compliqué de faire en sorte que la banque ne tilte pas. En commençant par ne pas redemander pas un prêt dans la même banque un mois plus tard...

3. Il y a l'intérêt (ou non) pour eux d'aller au conflit. Si vous payez vos mensualités et respectez généralement les obligations de domiciliation, etc., la banque aura d'autre priorité que vous chercher là-dessus.

A partir du moment où l'emprunteur indique qu'il veut en faire sa RP, et fait les choses "intelligemment", le scénario d'une demande de remboursement par la banque me semble très nettement minoritaire, voire proche du zero. En tout cas, le sujet revient plusieurs fois par an sur ce forum, et jamais avec quelqu'un confronté à une demande de remboursement par la banque. Je comprends votre attention extrême au plus petit des détails, mais savoir être de bon conseil c'est aussi donner une probabilité à un risque.

 

[Kizzo]

L'un n'empêche pas l'autre.

1. Il y a déjà la possibilité ou non pour la banque de faire quelque chose : la banque a-t-elle le moindre recours à partir du moment où le bien a été acheté comme RP et devient du locatif ? En l'absence du contrat de prêt du posteur, je vous trouve très affirmatif. Et très vague sur les conditions dans lequel il vous serait arrivé de le faire. Ce qui compte c'est le contrat, et aucun des contrats que j'ai vus n'interdit, une fois l'achat fait, de déménager dans un autre bien et de mettre à louer. Rien de tel chez SG, LCL ou BoursoBank. Et chez les deux dernières, aucune conséquence pratique pour moi à avoir mis en location ce qui était initialement sensé être un bien pour mon usage personnel. Certaines offres de prêt sont possiblement plus restrictives, en particulier sur l'obligation d'informer.

2. Il y a le fait que la banque s'en rende compte. En faisant les choses dans l'ordre, sans indiquer en amont que c'est possiblement pour du locatif, en lisant bien le contrat là-dessus, etc., ce n'est pas compliqué de faire en sorte que la banque ne tilte pas. En commençant par ne pas redemander pas un prêt dans la même banque un mois plus tard...

3. Il y a l'intérêt (ou non) pour eux d'aller au conflit. Si vous payez vos mensualités et respectez généralement les obligations de domiciliation, etc., la banque aura d'autre priorité que vous chercher là-dessus.

A partir du moment où l'emprunteur indique qu'il veut en faire sa RP, et fait les choses "intelligemment", le scénario d'une demande de remboursement par la banque me semble très nettement minoritaire, voire proche du zero. En tout cas, le sujet revient plusieurs fois par an, et jamais avec quelqu'un confronté à une demande de remboursement par la banque. Je comprends votre attention extrême au plus petit des détails, mais savoir être de bon conseil c'est aussi donner une probabilité à un risque.

Et comme dit l'adage, les conseilleurs ne sont pas les payeurs !
Faire les choses intelligemment, pour reprendre l'expression, c'est se lancer dans un projet quand on a la solidité financière pour, sans avoir recours notamment à la manœuvre dolosive sanctionnée dans le Code Civil (entre autres)
Intelligemment c'est pas synonyme de Frauduleusement

 

[Axiles]

Et comme dit l'adage, les conseilleurs ne sont pas les payeurs !

Dans les deux sens oui.

Faire les choses intelligemment, pour reprendre l'expression, c'est se lancer dans un projet quand on a la solidité financière pour, sans avoir recours notamment à la manœuvre dolosive sanctionnée dans le Code Civil (entre autres)
Intelligemment c'est pas synonyme de Frauduleusement

C'est une chose de dire que c'est possible ou avec un risque faible, c'en est une autre de dire que c'est conseillé / encouragé. Mon point concerne le premier.

C'est au posteur de prendre sa décision comme un adulte, avec les faits, pas à nous de maquiller les faits en le prenant pour un enfant à qui on raconte qu'il va se faire dévorer par le loup s'il n'écoute pas ses parents.

 

[Kizzo]

C'est une chose de dire que c'est possible ou avec un risque faible, c'en est une autre de dire que c'est conseillé / encouragé. Mon point concerne le premier.

C'est au posteur de prendre sa décision comme un adulte, avec les faits, pas à nous de maquiller les faits en le prenant pour un enfant à qui on raconte qu'il va se faire dévorer par le loup s'il n'écoute pas ses parents.

C'est vrai que dire qu'il y a la voie légale avec ses limites et l'autoroute du paradis avec quasiment jamais de radars mais que peut-être sait-on jamais parfois mais bon quand même l'autoroute du paradis quoi...
C'est pas du tout encourager les déviances... limite je pourrais comprendre que vous luttez même activement contre ces comportements

 

[Aristide]

Je confirme que les clauses suspensives, résolutoires et de déchéance du terme des offres/contrats de prêts permettent, éventuellement, aux banques prêteuses de revenir sur leur engagement ou d'exiger le remboursement avant terme si l'emprunteur ne respecte pas lesdits contrats y compris celui concernant la destination/usage.

Je répète que ce n'est cependant pas impossible à envisager mais en toute transparence donc en le négociant avec sa banque; négociation pouvant signifier contreparties.

Par principe, pour un client/emprunteur qui tente insidieusement de tricher, pas de clémence !

Cdt