Crédit Immobilier Taux d'ensemble Lissage Prêts

[Samoss69]

Bonjour,

Je souhaite contracter un prêt immobilier afin d'effectuer un achat, cependant j'ai reçu deux propositions différentes avec un montage financier similaire afin de diminuer le taux et le coût total du crédit ainsi que d'avoir des mensualités constantes ; Il s'agit d'un prêt long avec pallier qui sera lissé et deux autres prêts courts qui s'adapteront au prêt lissé.

J'ai donc dans mon cas le choix entre deux propositions et je souhaite savoir quelle est la proposition la plus intéressante, pouvez-vous m'aider à connaitre le taux d'ensemble ainsi que le coût total des deux propositions ?

Proposition numéro 1:
Ligne de prêt 1 : 77000 à 1.55% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 2 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 3 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 4 : 490.93 sur 5ans
Ligne de prêt 2 : 49449 à 1.10% sur 180 mois
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)

Proposition numéro 2:
Ligne de prêt 1 : 97478,46 à 1.46% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 361,14 sur 5 ans
--> Amortissement 2 : 77,15 sur 10 ans
--> Amortissement 3 : 369,98 sur 5ans
--> Amortissement 4 : 653,98 sur 5ans
Ligne de prêt 2 : 30000 à 1.00% sur 180 mois
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)

Merci d'avance.

Cordialement,

Sami.

 

[Aristide]

Bonjour,

Suite votre MP:

Proposition numéro 1:
Ligne de prêt 1 : 77000 à 1.55% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 2 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 3 : 490.93 sur 5ans
--> Amortissement 4 : 490.93 sur 5ans

Je vous ai bien précisé qu'il fallait le détail des paliers d'échéances et leurs montants hors assurance.

Vos indications ne"collent" pas.
Avec ces données l'échéance constante HORS ASSURANCE est de 309,76€ ????
J'ai l'impression que vous confondez "échéances et "amortissements"

Ligne de prêt 2 : 49449 à 1.10% sur 180 mois
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)

Quelles échéances hors assurance
Quelle échéance lissée hors assurance globale (Quels paliers d'échéances si faux lissage) ?

Proposition numéro 2:
Ligne de prêt 1 : 97478,46 à 1.46% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 361,14 sur 5 ans
--> Amortissement 2 : 77,15 sur 10 ans
--> Amortissement 3 : 369,98 sur 5ans
--> Amortissement 4 : 653,98 sur 5ans

Ce sont les échéances constantes HORS ASSURANCE qui sont nécessaires

Ces indications ne peuvent pas correspondre aux échéances hors assurances car au bout de 300 mois il reste un capital non amorti (donc dû) de 33.347,07€ ???

A noter par ailleurs qu'avec ces données les amortissements seraient négatifs pendant tout le deuxième palier ce qui n'est pas impossible mais peu courant et éventuellement contestable.

En l'attente de vos précisions.

Cdt

 

[MRGT34]

Salut,

je pense que les deux lissages sont faux et que le second est toutefois plus proche de la réalité.

Le premier est faux car on ne peut pas rembourser une échéance de 490 € alors qu'entre le mois 61 et le mois 180, il faut rembourser 298.13 € + 300 € = 598,13 €.

Le second n'est pas non plus parfait car l'échéance totale constante devrait être égale à 683,15 €, supérieure à la dernière échéance indiquée pour 653,98 €. Les autres échéances sur le prêt sur lequel le lissage est fait sont donc erronées (sur la base des informations indiquées).

 

[MRGT34]

Pour le premier sujet, la "bonne" échéance totale durant 20 ans est égale à 681,50 € ( de sorte qu'on évite le report d'intérêt durant 5 ans), et les 5 dernières années, on acquitte 681,84 €.
Bien entendu, il s'agit d'échéance hors assurance.

 

[Samoss69]

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Oui désolé j'ai fait une erreur de manipulation.

Voici les bonnes valeurs :

Proposition numéro 1:
Ligne de prêt 1 : 77000 à 1.55% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 361,14 sur 5 ans (0 à 60 mois) à 1.55%
--> Amortissement 2 : 77,15 sur 10 ans (60 à 180 mois) à 1.55%
--> Amortissement 3 : 369,98 sur 5ans (180 à 240 mois) à 1.55%
--> Amortissement 4 : 653,98 sur 5ans (240 à 300 mois) à 1.55%
Ligne de prêt 2 : 49449 à 1.10% sur 180 mois
--> Amortissement : 275,53 sur 180 mois à 1,10%
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)
--> Différé Total : 0 sur 60 mois
--> Amortissement : 300 sur 180 mois à 0%

Proposition numéro 2:
Ligne de prêt 1 : 97478,46 à 1.46% sur 300 mois (prêt lissé)
--> Amortissement 1 : 490,93 sur 5 ans (0 à 60 mois) à 1,46%
--> Amortissement 2 : 197,74 sur 10 ans (60 à 180 mois) à 1,46%
--> Amortissement 3 : 386,07 sur 5ans (180 à 240 mois) à 1,46%
--> Amortissement 4 : 691,78 sur 5ans (240 à 300 mois) à 1,46%
Ligne de prêt 2 : 30000 à 1.00% sur 180 mois
--> Amortissement : 175,45 sur 180 mois à 1,00%
Ligne de prêt 3 : 54000 à 0.00% sur 240 mois (PTZ 5 ans de différé)
--> Différé Total : 0 sur 60 mois
--> Amortissement : 300 sur 180 mois à 0%

Toutes les échéances sont hors assurances.

Je pense que c'est mieux. Ce sont en tout cas les données présentes sur mes finacement.

Merci pour votre aide.

Sami.

 

[MRGT34]

Il y a encore des erreurs, les échéances sur les prêts non lissées sont fausses.

 

[Samoss69]

Pourtant ce sont bien les montants écrits sur plans de financement.

 

[MRGT34]

Je veux bien, mais pour le prêt de 49 449 à 1,10 %, l'échéance = 298,13 € et pour le prêt de 30.000, l'échéance = 179,55 €.

S'ils se trompent à ce point, et si vous êtes sûr des données communiquées, faut signer, c'est très intéressant !

RQ = l'échéancier du prêt n° 1 permet de rembourser un prêt de 73.371,57 €, pas 77.000 € ...
et celui du prêt n° 2 rembourse un crédit de 96.719,32 €, pas 97.478,46 €.

 

[Samoss69]

Oui ce sont de très bonnes opportunités. C'est pour cela que je voulais connaitre la différence entre les deux et choisir le plus avantageux.

Concernant le prêt n°1, je me suis basé sur une précédente simulation que j'ai ramené aux taux actuels (qui ont baissé) il a donc sûrement une erreur de ma part, cependant pour le prêt numéro 2 ce sont les chiffres exactes de la banque.

 

[MRGT34]

Je suis désolé, ma calculatrice ne se trompe pas, c'est son principal défaut

Pour le prêt n° 1, si vous ne connaissez pas les règles du lissage, vous ne pouvez faire que des erreurs excusables.

 

[MRGT34]

Dernière remarque : les deux plans de financement ne sont pas les mêmes, est ce normal ?

Dans le premier, l'emprunt total = 180.449 € et mon lissage à 681,50 € dénonce un taux "moyen" égal à 1,018 % ; dans le second, l'emprunt total = 181.478,46 € et mon lissage à 683,15 € => taux "moyen" = 0,99 %.

 

[Samoss69]

Dernière remarque : les deux plans de financement ne sont pas les mêmes, est ce normal ?

Dans le premier, l'emprunt total = 180.449 € et mon lissage à 681,50 € dénonce un taux "moyen" égal à 1,018 % ; dans le second, l'emprunt total = 181.478,46 € et mon lissage à 683,15 € => taux "moyen" = 0,99 %.

Oui, en fait la différence vient du fait que la banque numéro 1 propose des frais de garantie à 1149€ et des frais de dossier à 300€, tandis que la banque numéro 2, propose quant à elle des frais de garantie à 2177€ et des frais de dossier à 300€.

Que pensez-vous ? Je pense partir sur le prêt numéro 1.

Merci pour votre aide

 

[Aristide]

Confirmation que les données que vous fournissez sont inexactes; aucun des deux prêts lisseurs évoqués ne sont totalement soldés à leur terme contractuel de 300 mois.

Par ailleurs vous tentez de comparer un "chou à une carotte" puisque les montants en cause sont différents.

Ainsi que je vous l'ai dit dans ma première réponse MP la première des choses à faire c'est de bâtir les plans de financement les plus proches possibles de la réalité avec les divers frais propres à chaque banque.

Le coût de l'investissement physique est indépendant de la banque et sera donc identique mais du fait de ces frais qui ne le seront pas le total à financer sera différent d'une banque à l'autre.

Partant de là, pour une bonne comparaison il faut ensuite raisonner
+ A apport personnel identique
+ A échéance identique

=> Étant précisé
+ Que l'échéance cible "identique" s'entend assurances comprises ce qui signifie que si les primes d'assurances diffèrent d'une banque à l'autre, les échéances hors assurance ne seront plus identiques.

Hors ce sont ces dernières qui permettent de calculer le taux d'ensemble que vous souhaitez............mais qui n'est pas du tout pertinent pour décider du meilleur choix.

Quelle pertinence de choisir le plan de financement dont le taux d'ensemble est le plus faible si, compte tenu des frais divers et/ou des primes d'assurance c'est en définitive l'autre plan de financement qui serait le plus intéressant ?

J'ajoute que dans ce type de montage, raisonnant à apport personnel identique et échéance cible assurances comprises identiques ce sont les durées qui deviennent des variables calculées.......avec les taux adaptés auxdites durées (plus les durées sont courtes, plus les taux sont faibles)

Ce qui m'amène à une dernière remarque; compte tenu des "montants ronds" et "durées rondes" ni l'un ni l'autre des plans de financement ne sont optimisés.

Dans ma première réponse en MP je vous ai joint des liens où tout ceci est expliqué en détail.

Cdt

 

[MRGT34]

Oui, en fait la différence vient du fait que la banque numéro 1 propose des frais de garantie à 1149€ et des frais de dossier à 300€, tandis que la banque numéro 2, propose quant à elle des frais de garantie à 2177€ et des frais de dossier à 300€.

Que pensez-vous ? Je pense partir sur le prêt numéro 1.

Merci pour votre aide

Avant de vous engager, assurez vous bien de l’exactitude des échéanciers, je doute fort que vos banques se trompent.

 

[Samoss69]

Confirmation que les données que vous fournissez sont inexactes; aucun des deux prêts lisseurs évoqués ne sont totalement soldés à leur terme contractuel de 300 mois.

Par ailleurs vous tentez de comparer un "chou à une carotte" puisque les montants en cause sont différents.

Ainsi que je vous l'ai dit dans ma première réponse MP la première des choses à faire c'est de bâtir les plans de financement les plus proches possibles de la réalité avec les divers frais propres à chaque banque.

Le coût de l'investissement physique est indépendant de la banque et sera donc identique mais du fait de ces frais qui ne le seront pas le total à financer sera différent d'une banque à l'autre.

Partant de là, pour une bonne comparaison il faut ensuite raisonner
+ A apport personnel identique
+ A échéance identique

=> Étant précisé
+ Que l'échéance cible "identique" s'entend assurances comprises ce qui signifie que si les primes d'assurances diffèrent d'une banque à l'autre, les échéances hors assurance ne seront plus identiques.

Hors ce sont ces dernières qui permettent de calculer le taux d'ensemble que vous souhaitez............mais qui n'est pas du tout pertinent pour décider du meilleur choix.

Quelle pertinence de choisir le plan de financement dont le taux d'ensemble est le plus faible si, compte tenu des frais divers et/ou des primes d'assurance c'est en définitive l'autre plan de financement qui serait le plus intéressant ?

J'ajoute que dans ce type de montage, raisonnant à apport personnel identique et échéance cible assurances comprises identiques ce sont les durées qui deviennent des variables calculées.......avec les taux adaptés auxdites durées (plus les durées sont courtes, plus les taux sont faibles)

Ce qui m'amène à une dernière remarque; compte tenu des "montants ronds" et "durées rondes" ni l'un ni l'autre des plans de financement ne sont optimisés.

Dans ma première réponse en MP je vous ai joint des liens où tout ceci est expliqué en détail.

Cdt

Oui j’ai commencé à lire vos articles.

Vous dites qu’ils ne sont pas optimisés mais nous clients, de notre côté, nous n’avons pas la possibilité (connaissance?) de pouvoir optimiser un financement. Je suis d’ailleurs passé par un courtier et même plusieurs et il en ressort que les montants ne sont jamais identiques à l’euro près car chacun impose des coûts (frais de garantie, de dossier, de courtage ...) différents. Cela dit ce sont les montages les plus intéressants.
Pour chosir, je me base sur le total des emprunts + le coût du crédit(intérêts) et je regarde sur lequel je dépense le moins (les durées des différents crédits sont les mêmes). J’ai effectivement compris que le taux d’ensemble n’est pas très représentatif, tout comme le coût du crédit car les montants sont différents.
Le choix le plus intéressant semble le 1er.
Vous pouvez confirmer ?

Pour l’assurance, je vais sûrement passer par une délégation d’assurance, je ne prends donc pas en compte les assurances des deux banques.

Merci à tous les deux de m’aider à y voir plus clair.
C’est un vrai casse tête

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous dites qu’ils ne sont pas optimisés mais nous clients, de notre côté, nous n’avons pas la possibilité (connaissance?) de pouvoir optimiser un financement.

Si vous aviez fourni tous les renseignements nécessaires et bons il est probable qu'une aide plus précise aurait pu vous être apportée ?

Ci-joint un exemple récemment traité:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/credit-lisse-plusieurs-offres-laquelle-choisir-a-laide.32459/#post-285386

Je suis d’ailleurs passé par un courtier et même plusieurs et il en ressort que les montants ne sont jamais identiques à l’euro près car chacun impose des coûts (frais de garantie, de dossier, de courtage ...) différents.

Concerant les frais de garantie et de courtage il n'y a rien d'anormal à ce qu'ils soient différents d'une banque à l'autre.
Là où cela se complique c'est que - à apport personnel égal - plus lesdits frais sont importants plus le total des crédits à prévoir est important et, donc, plus les frais de garantie augmentent…..et ainsi de suite.

D'autre part les banques ont leur propres logiciels d'estimations avec leurs critères propres.

Et même les provisions - toujours surévaluées - calculées par les notaires varient d'une étude à l'autre.

Pour chosir, je me base sur le total des emprunts + le coût du crédit(intérêts) et je regarde sur lequel je dépense le moins (les durées des différents crédits sont les mêmes). J’ai effectivement compris que le taux d’ensemble n’est pas très représentatif, tout comme le coût du crédit car les montants sont différents.

Ainsi que je vous l'ai indiqué, dans n'importe quel cas de figure, c'est le "coût du crédit corrigé" et/ou "La valeur du patrimoine total acquis" qui oriente de façon pertinente vers le meilleur choix d'un offre de prêt.

Le choix le plus intéressant semble le 1er.
Vous pouvez confirmer ?

Ben……..non; sans une vraie analyse je ne peux rien dire.

Cdt

 

[MRGT34]

A deux reprises, vous voulez qu'on vous dise que la solution n°1 est la meilleure, et on vous répond qu'elle semble inexacte, pourquoi insistez vous tant ?
Pour ma part, je note que 1,55 % > 1,46 % et que 1,10 % > 1,00 %, et donc 2 serait préférable à 1 ... Mais nous sommes dans un univers où on ne peut pas construire de relation d'ordre, donc comment savoir ce qui est préférable à quoi.

Je répète de mon côté que les informations soumises sont fausses, erronées ou incohérentes, donc je m'abstiens de dire quoi que ce soit. Quand bien même seraient - elles exactes que je n'ai rien non plus à dire, je ne connais pas vos objectifs/contraintes/préférences pour l'aventure, style de vie, goût pour la mode

Je rappelle que l'échéance totale constante dans le cas 1 = 681,55 € et dans le cas 2 = 682,86 € en fonction des éléments communiqués, je ne peux pas en dire plus.

Bon courage !

 

[Samoss69]

A deux reprises, vous voulez qu'on vous dise que la solution n°1 est la meilleure, et on vous répond qu'elle semble inexacte, pourquoi insistez vous tant ?
Pour ma part, je note que 1,55 % > 1,46 % et que 1,10 % > 1,00 %, et donc 2 serait préférable à 1 ... Mais nous sommes dans un univers où on ne peut pas construire de relation d'ordre, donc comment savoir ce qui est préférable à quoi.

Vous mettez en doute les montage que je vous apporte. Je ne vais pas m'amuser à inventer des choses.
Voulez-vous les captures des financements ?

Si vous aviez fourni tous les renseignements nécessaires et bons il est probable qu'une aide plus précise aurait pu vous être apportée ?

Je vous ai fournis toutes les informations dont je dispose je ne comprends pas.
J'ai plus d'informations que dans le poste que vous avez traité.

Ainsi que je vous l'ai indiqué, dans n'importe quel cas de figure, c'est le "coût du crédit corrigé" et/ou "La valeur du patrimoine total acquis" qui oriente de façon pertinente vers le meilleur choix d'un offre de prêt.

Concernant le coût du crédit corrigé , quel taux dois-je appliquer ? 0.75% comme dans l'autre poste ?

 

[Samoss69]

En début d’après-midi je vous fournirai les deux plans de financement en PDF.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous ai fournis toutes les informations dont je dispose je ne comprends pas.
J'ai plus d'informations que dans le poste que vous avez traité.

Ainsi que je vous l'ai dit il faudrait le détail de chaque plan de financement tant côté "Dépenses/Besoins/Emplois" que du côté "Ressources/Recettes".

=> Côté "Dépenses/Besoins/Emplois" il s'agit :
+ Du coût de l'investissement physique
+ Du coût des travaux éventuels
+ Des frais de négociation
+ Des frais frais d'acte d'acquisition (= encore appelés à tort "frais de notaire")
+ Des frais de courtage
+ Des frais de dossier
+ Des parts sociales éventuelles
+ Des frais de garanties

=> Côté "Ressources/Recettes" il s'agit:
+ De l'apport personnel
+ Des prêts qui complètent chaque plan de financement.

Pour ce qui concerne chaque prêt proposé:
+ Montants
+ Durée
+ Taux
+ Échéances hors assurance et/ou paliers d'échéances. (NB - ne pas confondre "échéance" et "amortissement")

+ Plus montant de l'échéance globale lissée hors assurance.
+ Et dans l'optique d'une optimisation, montant de votre échéance cible = celle que vous voulez/pouvez payer eu égard à votre capacité de remboursement et acceptable par les banques sollicitées.

NB) - Puisque vous voulez prendre une assurance déléguée, un lissage "assurances comprises" n'est pas possible.

Mai en ignorant complètement les primes concernées la comparaison ne sera pas parfaite si les durées calculées issues de l'optimisation sont différentes (plus la durée est longue, plus il y a de primes à payer).

Concernant le coût du crédit corrigé , quel taux dois-je appliquer ? 0.75% comme dans l'autre poste ?

Le taux de 0,75% correspond au taux du livret "A" pris par défaut.

Dans l'idéal c'est le taux moyen de rémunération de l'épargne où vous puisez votre apport personnel qui serait à considérer.

Mais comme les comparaisons sont "relatives" le résultat orientera toujours vers la même offre la moins coûteuse en coût du crédit corrigé et la plus bénéfique en terme de valeur du patrimoine total acquis au terme du prêt le plus long;

Cdt