crédit immobilier prét taux zéro je suis perdu !!!!!!!!!HELP!!!!!!!

[nobru333]

bonjour



pouvez vous m'aider a comprendre.

Mardi je dois signer un pret immobilier.
montant du pret 86000€dont 11000 euro de taux zero
taux du pret 4.80% taux fixe sur 25 ans au crédit mutuel négocier par un courtier. assurance 23 euro par mois

ma question on me propose deux solutions:

un différé partiel de 327 euro les douze premier mois puis 496€ les 288 mois restant

un différé totale avec une mensualité a 513 euro par mois pendant 300 mois

les deux solution sont avec un lissage assurance incluse.

ma question :lequel est il le mieux.
y a t'il une différence si on fais un prét avec un taux a 0% lissé ou différé sur 4 ans entre la 18 et 22 années.
j'avais prevu un plan de financement avec le courtier mais apparament la banquiére veut faire le pret a sa sauce .
je ne sais plus ou j'en suis je suis complétement perdu j'ai rendez vous mardi aprés midi pour finaliser le pret.

merci de votre réponse .:

 

[mabb]

Voyons... je crois qu'il manque des précisions sur ton post.
Cependant quelques commentaires :
- le PTZ est un prêt à taux zero => donc plus on le tire longtemps et plus on le rembourse tard mieux c'est car cette argent te coûte 0 euros. Alors que l'argent emprunté à un taux X te coûte chaque année que tu le fais trainer...
- l'inconvénient c'est le lissage = a force de lisser, on tire le prêt banque et cela fait augmenter la mensualité, d'où l'intérêt des paliers plutôt ! ( est ce ta notion de différé ?)
Quand tu parles de "différé" et du montant de tes mensualités : c'est un peu flou! Mais bon... il faut calculer! ...

Mais ce que l'on calcule c'est le TEG = combien te coute l'argent :
1) différé partiel de 327 euro les douze premier mois puis 496€ les 288 mois restant = 3924 e + 142 948e = 146772e => TEG global ( avec assurance ) : env. 4,73 %

2) un différé totale avec une mensualité a 513 euro par mois pendant 300 mois = 153 900e => TEG global ( avec assurance) : env 5.21%

A titre de comparatif :
Si tu empruntes 86 000e tout à 4,80% ( donc sans PTZ) avec 23e d'ass sur 25 ans, tu as un TEG de 5,26% donc tu es gagnant à prendre la solution avec le différé partiel ( sol1)

 

[nobru333]

merci de ta reponse .

la solution a 496 euro et la formule comprenant 11000€ de taux 0% avec assurance de 23 euro par mois le tous lisser sur 288 mois avec 327 euro les douze premiers mois

la solution a 513€ et la formule en différé totale avec pret a taux 0% avec assurance incluse et pret a taux zero de 11000€ en différé totale

ma question est ce plus rentable de lisser le pret a taux zero pour avoir un mensualité fixe durant tous le pret ou de le différé sur 4 ans

si je prend un différé partiel est ce que je paye des frais intercalaire pour les deblocage des fonds

 

[mabb]

alala ! zut j'ai pas été très claire...

* Les frais intercalaires ne s'appliquent qu'à une construction avec des déblocages de fond échelonnés ( achat de terrain puis construction ). Est ce ton cas? Je crois que tu as fait une confusion ?
Ce n'est pas parce que l'on a des prêts à palier ou lissé que les frais intercalaires apparaissent.
De plus la banque serait obligé de te le mentionné dans ton montage.

* C'est donc la solution 1 qui est la bonne soit :
"la solution a 496 euro est la formule comprenant 11000€ de taux 0% avec assurance de 23 euro par mois, le tout lissé sur 288 mois. avec 327 euro les douze premiers mois"
=> Car l'argent sur le global te coûte moins cher !
327*12mois + 496*288 mois = 924 e + 142 948e = 146772e => TEG de 4,73% assurance comprise !

On ne lisse pas tout seul un PTZ.
On lisse en fonction des autres prêts pour que tout regroupé on arrive à une mensualité gobale fixe sur un certain délai ( par palier) ou sur l'ensemble du montage ( lissage complet)
Mais cette manipulation coute plus ou moins cher mais on est assuré d'avoir une mensualité plus ou moins fixe . ( suivant l'importance du lissage)

On lisse un montage financier donc! Un ensemble de prêt : ici ton prêt banque et ton prêt PTZ - donc ensemble.
Et en lissant on tire sur le prêt banque => ton montage financier coute plus cher s'il y a trop de lissage

===> il faut lisser par palier et non globalement dans ton cas => la solution 1 est lissé par palier ! = bonne solution

Pourquoi sol2 n'est pas bien : Avec un différé total du PTZ de la sol2, ( le PTZ dure au max 22 ans non ? ) tu es perdant car ton prêt banque dure plus longtemps que 22 ans => 25 ans.
C'est pour cela que la sol2 n'est pas intéressante malgré son apparence trompeuse de mensualité fixe.
[ il faut dire, le mécanisme du différé du PTZ a été pensé et optimisé quand les prêts banque étaient en général de 20 ans au max ]

A ta question sur le PTZ et du différé/lissé ou du différé sur 4 ans ( entre 18 et 22) , il ne faut pas faire la réflexion sur un seul prêt mais sur l'ensemble => il faut essayer de combiner des sol° pour voir et calculer le montant des mensualités total!
Et comme je le dis, le différé sur les 4 dernières années est embêtant car ton prêt banque est plus long ( 25 ans !) C'est pour cela que ce n'est pas bien : tu n'as pas fini ton prêt banque que tu dois rembourser ton PTZ ... alors ton prêt banque court entre 18 et 22 ans sans être assez remboursé ( pour garder la mensualité fixe) .
Donc ne prends pas le différé sur les 4 dernières années si ton prêt banque n'est pas encore fini ( pour ta part, c'est 25 ans ! )