credit immo pour maison

[Smertrios]

Voila une réponse complète. Vous devriez comparer avec une autre banque pour voir les garanties qu'elle demande.

 

[loup]

Merci pour votre réponse C 'est ce que je pense faire pas ouvrire d'assurance vie et voir pour une autre banque le conseiller attend la reponse du directeur pour accepter le pret . Croyez vous qu 'une autre banque accepterais de me preter les 61000 euro environ qu il me manque pour l achat? sachant que je suis a temp partiel et qu il y a 1600 euro de revenu par mois avec ma conjointe

 

[ZRR_pigeon]

Je partirais sur une longue durée afin de mettre plus d' epargne de coté pour faire un remboursement anticipé il ma proposer un forfait pour le remboursement anticipé

C'est un non-sens. emprunter sur plus longtemps pour créer de la capacité d'épargne et rembourser en anticipé ne marche pas.
Il faut emprunter directement sur la bonne durée avec une petite marge pour ne pas viser trop serré mais pas trop pour ne pas payer des tonnes d'interets dans le vide...

Entre un pret sur 20 et 25 ans, ce n'est pas seulement la répartition des mensualités qui change, c'est le cout total qui augmente sévèrement....

 

[loup]

Donc vous me conseiller de mettre 35000 euro hors pret a taux zero 4950 euro en apport sur une durée de 20 ans au lieu de 30 ans
Et de me pas souscrire une assurance vie nanti pour ce fimancement soit 61000 euro de pret principal.Pouvez vous me dire si une autre banque accepterais cette demande?car pour lui le reste a vivre est pas assez important

 

[philB]

Si vous devez clotûrer le "compte M" (que je ne connais pas), il est sans doute préférable d'utiliser les 25 k€ que vous en tirerez comme apport personnel (et emprunter 25 k€ de moins), plutôt que les placer sur une Ass-Vie pour les ré-emprunter à votre banque... Il est clair que votre banque gagnerait un peu avec ce montage compliqué (elle toucherait plus d'intérêts sur le prêt, plus de frais sur l'Ass-Vie, etc.). Mais vous ne seriez gagnant que si le rendement de l'Ass-Vie net d'impôts (y compris 12.3% de cotisation sociale que tout le monde paie, même en étant non imposable) est supérieur au coût supplémentaire de votre crédit tous frais inclus, ce qui ne sera possible qu'en prenant des risques sur l'Ass-Vie, ce que vous devez à mon avis éviter dans votre situation financière.

Si j'ai bien compris, la banque propose à Loup de placer les 25 k€, actuellement dans une autre banque, sur une de ses AV, plutôt que de lui proposer de s'en servir comme apport initial permettant de réduire le montant de l'emprunt ???
ça m'étonnerait que ce soit dans l'intérêt de Loup... Et je me demande même si c'est légal pour une banque de proposer un montage financier a priori défavorable au client (quid de l'obligation de conseil ?). J'ai un vague souvenir d'un montage semblable dont on avait parlé à la radio et dont un couple avait été la victime : une banque avait proposé de ne pas utiliser l'apport initial du couple, pour augmenter le montant du crédit. La banque avait été condamnée en justice.
PhilB

PS Loup: avez-vous démarché d'autres banques ?

 

[loup]

Bonjour
Non les 25000euro sont dans cette banque sur un compte bloque 8 ans combiné a un PEL.Il me dit de fermé le bloquer est d'ouvrir une assurance vie pour mettre les 25000 nanti pendant la durée du pret avec un frais de versement reduire sur l assurance vie a moins de 2% Je m est pas été voir d autre banque parce que si deja avec ma banque ou mes revenu sont domicilier chez ca pose probleme alors une autre banque accepteras pas mon dossier?

 

[ZRR_pigeon]

ouais c'est tres limite cette approche, en plus je parie que la banque se graissera en frais d'entrée sur la somme qui rentre sur son AV....
Ce qui est sur c'est que c'est tres defavorable au client. Ensuite, est-ce que cela est proposé car sinon niveau endettement ca ne passe pas ?

Pour moi, il faut utiliser l'apport initial, et regarder quelles durées de pret passent niveau endettemment.

 

[philB]

Bonjour,

Bonjour
Non les 25000euro sont dans cette banque sur un compte bloque 8 ans combiné a un PEL.

Qu'est-ce que c'est un compte bloqué 8 ans combiné à un PEL ?

Il me dit de fermé le bloquer est d'ouvrir une assurance vie pour mettre les 25000 nanti pendant la durée du pret avec un frais de versement reduire sur l assurance vie a moins de 2%

OK, donc il vous propose de ne pas utiliser les 25 k€ comme apport initial, mais de les mettre sur une AV (donc frais de versements, de gestion...) ? De plus, soit dit en passant, 2% de frais de versement, c'est loin d'être intéressant pour vous, surtout pour un versement de 25 k€.

Je m est pas été voir d autre banque parce que si deja avec ma banque ou mes revenu sont domicilier chez ca pose probleme alors une autre banque accepteras pas mon dossier?

Je ne suis pas sûr que la domiciliation de vos revenus soit un problème. Vous pouvez demander à votre employeur de verser votre salaire sur un compte dans la banque de votre choix. Notez que dans ce cas vous n'êtes pas obligé de fermer tous les comptes de votre banque actuelle. Vous pouvez être client de plusieurs banques en même temps, comme ça vous pouvez prendre le meilleur de chacune
D'après ce que vous dites, j'ai le sentiment que le montage financier proposé par l'interlocuteur (je n'ose l'appeler le conseiller !) de votre banque n'est pas intéressant pour vous (c'est juste mon opinion, les conseilleurs ne sont pas les payeurs ...).
Cordialement
PhilB

 

[loup]

le taux dendettement serais de 30 % environ il ma dit Mensualite 449 euro sur 25 ou 30 ans les frais d assurance vie serait de moin de 2 % sur le versement pendant 3 mois sur un fond en euro pour un taux de 3 a 3.5% net par an
Je vous remet mais critere revenue de reference 12000euro apres abbatement foyer fiscal 2.5 part revenu CDI en partiel signer CDI de 4 mois periode d 'essais fini 780 environ Avec une AAH 820 euro environ possibilité APL apport presonnel 40000 euro environ pour 61000 euro de pret principal Selon vous une autre banque proposerais mieux? Est-ce que mon dossier et un dossier tellement risqué?

 

[ZRR_pigeon]

je suis désolé mais je n'arrive pas a comprendre ce que vous écrivez...
pourquoi 3 mois sur un fond en euro (il se passe quoi apres) ?
moins de 2% sur versements c'est combien ? 1.9% ? 0.5% ? 0% ? il faut etre precis...

 

[philB]

Avez-vous comparé votre situation actuelle de locataire -avec APL- et une situation de propriétaire à crédit ? Si vous achetez, vous ne bénéficierez plus de l'APL, avez-vous tenu compte de cette perte de ressource ?

Selon vous une autre banque proposerais mieux?

pour le savoir, il faut aller demander. ça ne coûte rien qu'un peu de temps et d'énergie de démarcher les autres banques.

Est-ce que mon dossier et un dossier tellement risqué?

Je ne me risquerai pas à évaluer un risque. Mais le montage proposé par votre banque ne me semble pas intéressant pour vous.

 

[loup]

oui c est pas tres clair
En faite les 25000 sont nanti pour la duré du pret en garantis en plus de l hypotheque les frais versement sont a 1.5% reduit jusqu'en avril apres il change mais je sait pas a combien

 

[loup]

Par rapport au APL cela revient preque au meme car j 'ai actuellement 200 euro de charge hors loyer juste l eau , poubelle ,espace vert qui est compris dans les charges tout est electrique chauffage eau chaude A l achat tout est electrique aussi sauf que je me pense pas avoir 200 euro d 'eau par mois.donc pour moi le calcul est solide 50 euro voir 80 euro d APL en moins mais 200 euro de charge moins meme sans apl on peut rembourser le pret la banque ne prend pas en compte APL pour le pret
de toute facon il sait tres bien que je pret sera rembourser rapidement vu que j aurais moins a payer. est que j epargne plus de 400 euro par mois

 

[philB]

Par rapport au APL cela revient preque au meme car j 'ai actuellement 200 euro de charge hors loyer juste l eau , poubelle ,espace vert qui est compris dans les charges tout est electrique chauffage eau chaude A l achat tout est electrique aussi sauf que je me pense pas avoir 200 euro d 'eau par mois.donc pour moi le calcul est solide 50 euro voir 80 euro d APL en moins mais 200 euro de charge moins

je n'ai pas bien compris ce que vous incluez dans les charges. Mais vous avez écrit que le DPE du logement qui vous intéresse est G, ce qui est plutôt mauvais. Un tout électrique avec un DPE G, ça peut revenir cher...
Si vous épargnez 400 € par mois, n'avez-vous pas intérêt à rester locataire pour gonfler votre apport initial ???

 

[loup]

Je suis actuellement dans un logement ou le DEP est de F donc acheter pour un DEP G ne doit pas changer beaucoup. Non car par la suite je veux investir dans des achat locatif la maison est pas chere est bien situé en centre ville avec commerce est ecole proche du travail. Dans mes charge il y a que l eau froide vue que l eau chaude c est un ballon est la il on installer des compteur individuel donc plus interet a reste pour 200 euro de charge juste pour avoir l espace vert la femme de ménage pour la cage d 'escalier sa fait cher

 

[GoodbyLenine]

En tout cas, ce qui me semble certain c'est que :
- apporter les 25 k€ en apport personnel (au lieu de les mettre en AVie, et d'emprunter 25 k€de plus) est MIEUX pour vous.
- emprunter 61 k€ sur 15 ans (pas 25 ou 30 ans !) à 4% conduit à une mensualité de 449€ + assurance (environ 20€ sur 1 tête).
- ce n'est pas votre intérêt de faire un emprunt sur 25 ou 30 ans si vous pouvez rembourser sur 15 ans !

Si vous allez voir votre banquier, en lui indiquant que vous avez décidé, et que vous êtes convaincu qu'il vaut mieux que les 25 k€ soient une partie de votre apport, et qu'ainsi vous avez besoin de 25k€ d'emprunt en moins, il devrait comprendre vite que sa tentative de vous faire souscrire une AVie (peu utile comme placement pour un tel montage) a échouée... Si le banquier était disposé à vous prêter avec ce montage, je ne vois pas pourquoi il refuserait si les 25 k€ sont utilisés comme apport.

Allez vite faire un tour dans une autre banque avant (avec les documents de votre contrat M, revenus, promesse d'achat, etc.), pour vous convaincre encore plus, et vérifier la solidité de votre dossier (vous n'avez rien à y perdre, sauf un peu de temps, et sans doute pas mal à y gagner en ayant un autre avis d'un banquier...).

Et avant d'investir dans du locatif (ce qui n'est pas nécessairement un bon choix, mais c'est une autre discussion), il faudrait reconstituer au moins une petite épargne de précausion, genre 6 mois de dépenses au moins.... Connaitre deux banquier sera alors de toute façon un avantage.

 

[loup]

Merci je ne prend pas toute mon epargne je me laisse 5000 euro de marge sans compté les revenu qui rentre tout les mois le compromis sera signer la semaine prochaine.Merci j attend la reponse du directeur aujourd hui normalement puis j irais voir les autres banques merci pour l info de la durée 15ans a 4% fait 449 euro + assurance alors si j ai bien compris?si c est ca je suis la bonne poire le compte bloqué est un mois... de la BP

 

[GoodbyLenine]

Pour simuler un crédit "normal" (échéances fixes), c'est facile sur https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/emprunt.php?typcredit=CLASSIC&typtaux=P

(61 k€ sur 15 ans y donne 451.21€/mois, j'avais obtenu 449€ avec un autre outil)

 

[loup]

merci il en profite j attend la reponse de se soir puis je lui enverrais un mail pour lui dire. il a du me bombardé en frais dossier hypotheque assurance je ne sais pas quoi d'autre truc je vais surment cloturer le bloqué puis aller voir les autres. en reste a vivre il content 600 part tete et 200 part enfant soit 1400 pour moi il ferais un effort pour le dossier vu l 'apport c est le reste a vivre qui le bloque

 

[philB]

Merci je ne prend pas toute mon epargne je me laisse 5000 euro de marge sans compté les revenu qui rentre tout les mois

Un crédit pour rembourser votre résidence principale + un crédit pour l'immobilier locatif, ça fait beaucoup pour débuter, non ? et 5000 €, ça ne fait pas une marge énorme. Je vous suggère d'être très, très prudent avant de vous lancer dans l'immobilier locatif...

le compromis sera signer la semaine prochaine.

Si votre banquier sait celà, il a tout intérêt à faire trainer les choses et ne vous donner de réponse que la veille de la signature de votre compromis.

Merci j attend la reponse du directeur aujourd hui normalement puis j irais voir les autres banques

Non, n'attendez pas une minute pour démarcher d'autres banques, car sinon vous allez devoir signer le crédit dans l'urgence, sans avoir le temps de réfléchir, ce qui est une des pire choses à faire.