Credit et SCI...

[tutu75]

Bonjour,

Je me demande si je peux trouver une Banque permettant de réaliser le montage suivant :

Création SCI avec apport par crédit sur ma tête et ma conjointe de l'ordre de 25 000 Euros.

La SCI prendrait un crédit pour un montant de l'ordre de 70000 Euros pour achat de 70 000 + 25 000 Euros de parts de SCPI (en adaptant la durée/le montant pour que les loyers couvrent les remboursements avec un taux de couverture de 80% des loyers = le remboursement).

Avec un tel montage nous faisons très peux d'effort de remboursement et c'est la SCI qui fait tout le boulot. Arrivé à notre retraite ca nous fera un complément de l'ordre de 500 €/mois. En plus durant la période de remboursement les gains de la SCI seront très faibles et seront couvert par notre crédit pour l'apport.

Il y a plusieurs difficultés :
Est-ce que je peux trouver une Banque pour faire le montage complet ?
Est-ce que ce montage est vraiment intéressant ?

Vos avis ?

 

[Banquier]

Bonjour,

Quel est le but de créer une SCI ?
Vous pourriez tout aussi bien souscrire des parts de SCPI en direct... la banque vous suivra si vous disposez de ressources suffisantes ( elle va intégrer les revenus de la SCPI), bref cela revient a investir dans l immo locatif mais avec un ticket d'entrée plus modeste et une diversification des risques...
J'ajouterais une dernière remarque : croyez vous créer un effet de levier suffisant entre le coût du crédit et la rentabilité de votre investissement dans un marché immobilier "délicat" ?

cdt

 

[tutu75]

Plusieurs raison à cela :
1. Je suis en concubinage avec des enfants. Le montage en SCI permettrait de croiser la jouissance et nue propriété.
2. D'après ce que je sais, les banques calculent le montant empruntable de la SCI en prenant 80% du rendement locatif, montant qui doit couvrir les remboursements.

Ca permet à la fois de ne pas amputer notre taux d'endettement (car je compte acheter ma RP d'ici quelques années) et de réaliser un placement long terme avec un effet de levier et un effort mensuel très faible.

Néanmoins, il est vrai que les rendements des SCPIs pourraient fortement baisser. Mais à mon avis deux facteurs peuvent entrainer une telle baisse :
- une bulle dans l'immo prof comme on l'a connu il y a quelques années (heureusement que l'on n'est pas dans le même état que l'immo d'habitation qui est bien dans une bulle explosive)
- une baisse de l'activité et de la croissance économique du pays.

La hausse des taux est un avantage pour les SCPIs à capital fixe et fermées car les investisseurs immo ne peuvent plus faire de nouveaux programmes du fait de la difficulté du retour sur investissement. Il y aura donc un avantage non négligeable pour ceux qui ont déjà des biens immo prof.

Mais il est vrai que les rendements des SCPIs de rendement sont directement liées à l'activité du pays (ou de la région d'implantation). S'il n'y a pas de croissance, il sera difficile d'augmenter le montant le bail.

Ce début 2008 devait nous donner le son de cloche des années à venir ....

Mais je me trompe peut-être sur le fait que les marchés immo prof et locatif d'habitation sont bien décorrélés !

 

[Gagarine]

La création d'une SCI n'impacte en rien votre taux d'endettement ! Pas plus à la hausse qu'à la baisse.

 

[Banquier]

vous ne pourrez pas incorporer vos enfants dans une sci qui s'endette ( surtout pour une raison d'effet de levier escompté) s'ils sont mineurs... je rejoins gagarine, je ne vois aucune raison pour créer une SCI dans votre cas. Même l'argument d'une plus grande souplesse que dans une indivision ne tient pas puisque vous voulez acheter des parts de SCPI...

 

[tutu75]

Je ne comprends pas desole. Dans ce type de montage c'est la SCI qui s'endette et pas moi. Donc mon taux d'endettement reste le même avant et après opération, alors que si je fais une opération en directe mon taux d'endettement montera.

Je me trompe ?

 

[Gagarine]

Vous êtes forcement caution de la SCI. Donc si vous n'avez pas de crédit en votre nom propore, il y a tout de même une trace d'un endettement. La SCI ne protege pas vos biens propres.Si elle coule, vous coulez. Sans quoi, tout le monde ferai une SCI pour acheter sa RP et il n'y aurai plus le pb des 33% d'endettement ! En bref, créer une SCI offre des avantages, mais pas celui de réduire l'endettement.

Cordialement.

 

[tutu75]

Cette interprétation me semble limite car en suivant la même logique les emprunts engagés par une SCPI sont aussi à rajouter à mon taux d'endettement car les associés d'une SCPI sont tout autant responsable.

De la même façon les associés d'une PME/PMI seraient dans la même situation ...

 

[Gagarine]

Avez vous déjà créer une société ? Je peux vous assurez que si votre société a besoin de financement pour démarrer, la banque vous demandera de vous porter caution du prêt. Donc si elle coule avant le remboursement du prêt...
En revanche, si votre SCI est autofinancée par les loyers, vous n'aurez pas besoin de réaliser d'effort d'épargne. Donc vous n'augmentez pas votre taux d'endettement. Seulement se serai également le cas si vous investissiez en nom propre ! Donc aucun intérêt à créer une SCI pour diminuer votre tux d'endettement. Ce qui compte pour la banque lorsque vous faites de l'invest locatif, c'est l'effort d'épargne généré. Que vous l'injectiez dans la SCI ou que le mettiez sur votre compte courant ne change ABSOLUMENT rien !

Cordialement.