Création SCI pour achat SCPI

[larsul]

Bonjour,

j'ai 50 ans, je vis en concubinage, j'ai 2 enfants à charge, propriétaire de ma maison et TMI à 30%
Suite à un héritage, nous disposons de 200k€ de cash. Je me pose la question de créer avec ma compagne une SCI pour qu'elle achete des parts de SCPI. L'objectif est de faire fructifier cet argent disponible (~5% bruts / an) et de transmettre ce capital à terme à nos 2 enfants.
L'idée est
- que nous, les parents, nous apportions ces 200k€ à la SCI
- que la SCI achètent de parts de SCPI
- que les associés touchent des dividendes tous les ans
- qu'à un moment donné, on démembre la SCI pour donner la nue-propriété aux enfants

J'ai compris en me renseignant que les associés ne seront pas imposés sur les dividendes perçus tant que leur compte courant d'associé sera positif vis à vis d la SCI. Est ce exact?

Questions subsidiaires
- pour donner la nue propriété de la SCI à mes enfants, ces derniers doivent ils être associés?
- quelles sont les précautions à prendre au moment du démembrement et du don de la nue propriété pour éviter tout litige fiscal?

voilà en résumé ma situation, je suis preneur de tout conseil, en particulier si ce schéma est une fausse bonne idée

Merci par avance

 

[moietmoi]

J'ai compris en me renseignant que les associés ne seront pas imposés sur les dividendes perçus tant que leur compte courant d'associé sera positif vis à vis d la SCI. Est ce exact?

Bonjour
C'est faux.
Que cela soit en sci ir ou is
Dans un cas les revenus sont simplement, même non distribués ,imposés en revenu foncier dans les mains de l'associé ( tmi plus 17,2%.
Dans le cas d'une sci is, le bénéfice est imposé en société.
La trésorerie peut servir a rembourser les comptes courants sans impôts bien sûrs

 

[larsul]

Bonjour, et merci pour votre retour.
Effectivement, les bénéfices de la SCI seront imposés (en IS dans le cas présent).

Mais finalement, on se rejoint quand vous écrivez que "La trésorerie peut servir a rembourser les comptes courants sans impôts" non?
A moins qu'appeler "dividende" le remboursement des comptes courant des associés par la trésorerie ne soit pas le bon terme?

 

[Kizzo]

Ne pas oublier que si vous donnez la SCI mais pas les comptes-courants d'associé, et qu'ils ne sont pas intégralement remboursés de votre vivant, ils rentrent dans la succession.

Si c'est pour faire une SCI IS avec 200K dedans, avec les frais de comptabilité je ne suis pas du tout sûr que vous serez franchement gagnant. Et quelles emm...es pour les enfants à l'arrivée : obligés d'être d'accord pour chaque distribution, pour vendre etc...
Peut-être que donner les SCPI directement en nue-propriété peut avoir plus de sens... échapper à l'impôt c'est une chose, échapper aux emm....s c'est pas mal non plus

 

[Buffeto]

les Shadocks disaient : " pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? "

là franchement je ne vois pas d'intérêt à faire une SCI ...
il y en aurait un a donner la NP des parts si celles ci ne valaient rien dans le cas d'un achat avec un crédit , ça aurait du sens mais là avec un apport en cash et un achat en cash autant le faire en nom propre puis donner la NP à vos enfants...

ceci n'est que mon avis et vous avez le droit de ne pas être d'accord .....

 

[Buffeto]

Dans le cas d'une sci is, le bénéfice est imposé en société.

De plus les dividendes sont eux aussi imposés

 

[moietmoi]

Le schéma classique :
Constitution d'une sci is avec parents enfants. Les parents 98% dans le cas de 2 enfants.
Capital de l'ordre de 10 000 euros.
Pacte d'associés et convention de comptes courants.
Apport en compte courant et donation de la nue propriété des parts de la sci aux enfants.
Achat de SCPI.
Attention les SCPI ne sont pas amortissables dans la sci .donc les revenus seront largement soumis à l'ISF.
De ce fait on peut conclure dans la Convention d'apport en compte courant que le prêt sera rémunéré. ( Il y a des limites)
Ainsi les intérêts d'emprunt seront déductibles des bénéfices de la société et le placement des 200 000 euros sera rémunéré.
La trésorerie de la sci venant des loyers - marché est utilisé pour rembourser les comptes courant suivent la convention. Il faut chaque année faire une déclaration d'affection du résultat, sinon les autres associés pourraient dire à terme: il y a eu du bénéfice, la sci a payé bun impôt, mais nous n'avons rien touché, donc la sci nous doit de l'argent.
Lors du décès de l'un des associés parents , l'usufruit des parts rejoint la nue pro dans les mains de l'associé.

 

[Kizzo]

Le schéma classique :
Constitution vd'une sci is avec parents enfants. Les parents 98% dans le cas de 2 enfants.
Capital de l'ordre de 10 000 euros.
Pacte d'associés et pacte de compte courant.
Apport en compte courant et donation de la nue propriété des parts de la sci aux enfants.
Achat de SCPI.
Attention les SCPI ne sont pas amortissables dans la sci .donc les revenus seront largement soumis à l'ISF.
De ce fait on peut conclure dans la Convention d'apport en compte courant que le prêt sera rémunéré. ( Il y a des limites)
Ainsi les intérêts d'emprunt seront déductibles des bénéfices de la société et le placement des 200 000 euros sera rémunéré.
La trésorerie de la sci venant des loyers - marché est utilisé pour rembourser les comptes courant suivent la convention. Il faut chaque année faire une déclaration d'affection du résultat, sinon les autres associés pourraient dire à terme: il y a eu du bénéfice, la sci a payé bun impôt, mais nous n'avons rien touché, donc la sci nous doit de l'argent.
Lors du décès de l'un des associés parents , l'usufruit des parts rejoint la nue pro dans les mains de l'associé.

Je me permets de compléter :
Le CCA non remboursé rentre dans la succession.. et 200K avec des SCPI, et une fiscalité IS à 15% sur le résultat, ça ne se rembourse pas comme ça...
Et les héritiers pourront demander le remboursement du CCA sans délai, ce qui générerait probablement la vente des SCPI, pour solder un CCA sur lequel possiblement des droits auront été payés...

Les intérêts seront soumis à impôt donc flat-tax, même s'ils ne sont pas distribués, à voir si c'est pertinent ou pas.

Pour moi c'est beaucoup de complications pour rien, acheter des titres et faire une DP en nue-propriété est sans doute bien moins compliqué, garantit une autonomie des enfants à terme, pas de frais de comptabilité... et donation par les 2 parents et avec possiblement des abattements résiduels... je ne comprends pas pourquoi il faudrait se compliquer la vie

 

[Buffeto]

je ne comprends pas pourquoi il faudrait se compliquer la vie

c'est exactement ce que disaient les shadocks .....

 

[larsul]

Le schéma classique :
Constitution d'une sci is avec parents enfants. Les parents 98% dans le cas de 2 enfants.
Capital de l'ordre de 10 000 euros.
Pacte d'associés et convention de comptes courants.
Apport en compte courant et donation de la nue propriété des parts de la sci aux enfants.
Achat de SCPI.
Attention les SCPI ne sont pas amortissables dans la sci .donc les revenus seront largement soumis à l'ISF.
De ce fait on peut conclure dans la Convention d'apport en compte courant que le prêt sera rémunéré. ( Il y a des limites)
Ainsi les intérêts d'emprunt seront déductibles des bénéfices de la société et le placement des 200 000 euros sera rémunéré.
La trésorerie de la sci venant des loyers - marché est utilisé pour rembourser les comptes courant suivent la convention. Il faut chaque année faire une déclaration d'affection du résultat, sinon les autres associés pourraient dire à terme: il y a eu du bénéfice, la sci a payé bun impôt, mais nous n'avons rien touché, donc la sci nous doit de l'argent.
Lors du décès de l'un des associés parents , l'usufruit des parts rejoint la nue pro dans les mains de l'associé.

Je me suis peut-être mal expliqué mais ça ressemble fort à ce que je voulais faire (à part l'aspect rémunéré du prêt).

 

[larsul]

c'est exactement ce que disaient les shadocks .....

ben ça me permet de toucher les dividendes des SCPI via le transfert régulier de la trésorerie en remboursement de mon apport sans imposition tant que mon compte courant d'associé est positif quand même (en gros pendant 20 ans). Donc avec ce schéma, imposition des dividendes de SCPI à 15% à l'IS, pas d'impôt de mon côté vs flax tax à 30% sur les dividendes si j'achetais en direct.
Après j'ai peut-être raté un truc, mais quelle autre mécanisme permettrait de limiter l'imposition des dividendes de SCPI à ce niveau là (à part peut-être l'Ass vie mais avec un choix de SCPI très limité et des frais de gestion)?

 

[moietmoi]

Le CCA non remboursé rentre dans la succession

Cela est toujours avancé comme argument.
Ceci ne m'en paraît pas un.
L'argent du décédé, où qu'il soit encapsulé, rentrera dans l'actif successoral.
Si le reliquat n'était pas dans le compte courant, il serait ailleurs. Et imposable aux droits.

200K avec des SCPI, et une fiscalité IS à 15% sur le résultat, ça ne se rembourse pas comme ça...

200 à 4,5= 9000 euros moins frais de compta, frais d'ag, crl, .. et divers 1000 euros .
Reste bénéfice 8000 a imposer 15%,
Reste 7400 .
Au bout de 27 ans les cca sont remboursés donc en ayant en net chaque année un rendement de 3,7%.
En supposant un tmi de 30% et des ps de 17,2%

Les 9000 de loyers donneraient du 2,3% en direct.

Et les héritiers pourront demander le remboursement du CCA sans délai, ce qui générerait probablement la vente des SCPI, pour solder un CCA

On est donc en cours de route, on se référe à la convention de compte courant qui exclu cette possibilité.

Pour moi c'est beaucoup de complications pour rien, acheter des titres et faire une DP en nue-propriété est sans doute bien moins compliqué, garantit une autonomie des enfants à terme, pas de frais de comptabilité...

L'imposition reste celle ci dessus donc du rendement à 2,7%

Qui achète 200000 pour du rendement à 2,7?

 

[Kizzo]

8000 à 15% font 1200€ d'IS donc il ne reste pas 7400 mais 6800€
On passe alors à 29 ans de durée de remboursement si le CCA n'est pas rémunéré.
Donc avec en plus des intérêts...
Et rien ne dit que la fiscalité IS ne changera pas.

Je maintiens qu'il faut considérer que le CCA reste un actif successoral quand on fait l'opération sous forme sociétaire avec apport en CCA dans un but de transmission à moindre coût

Enfin, quand bien même une SCI IS sortirait un rendement meilleur, faut-il enfermer ses enfants là-dedans ? Quid si l'un veut vendre et l'autre pas ? Quid si l'un veut distribuer et l'autre pas ? Tout n'est pas que fiscalité et rendement je pense...

Si c'est pour absolument faire de la SCPI avec ma meilleure fisca et la meilleure transmission, @Buffeto peut nous trouver de superbes contrats d'assurance-vie pour y loger de belles SCPI

 

[Buffeto]

il est toujours dommage de monter une opération en fonction de la fiscalité d'aujourd'hui .....qui ne sera peut etre pas celle de demain...
qui peut dire que l'imposition 15% de la SCI IS ne va pas augmenter ?
parce que quand tu te lances dans une opération de ce genre difficile de faire marcher arrière , meme si la fiscalité change

 

[Buffeto]

@Buffeto peut nous trouver de superbes contrats d'assurance-vie pour y loger de belles SCPI 😁

oui bien sur mais les meilleurs ne sont pas sur le net .....

 

[moietmoi]

8000 à 15% font 1200€ d'IS donc il ne reste pas 7400 mais 6800€

Le parti pris est de mauvais conseil.. j'ai fait un arrondi audacieux.

Je maintiens qu'il faut considérer que le CCA reste un actif successoral quand on fait l'opération sous forme sociétaire avec apport en CCA dans un but de transmission à moindre coût

Bien sûr ,d'ailleurs comme toute somme détenue par l'individu.
Pourquoi faire cette distinction ? Tous les livres, cours, bouquins , séminaires en parlent.
Mais pourquoi ?
Hurle t on à tué tête à chacun: attention ce que tu as sur ton compte bancaire courant sera dans ta succession ? Lui rabâche t on que si il a prêté de l'argent a un copain se sera dans sa succession.
C'est de l'argent qui appartient à l'associé et qui est momentanément prêté à la sci.
Pas de quoi écrire un roman...

Enfin, quand bien même une SCI IS sortirait un rendement meilleur, faut-il enfermer ses enfants là-dedans ? Quid si l'un veut vendre et l'autre pas ? Quid si l'un veut distribuer et l'autre pas ? Tout n'est pas que fiscalité et rendement je pense...

Tout à fait d'accord.
Mais cela est vrai de beaucoup de solutions.
Ne rien faire" Ola, Ils m'ont laissé un paquet de droits à payer."

La sci is dans ce cadre optimise le rendement présent et offre une solution de transmission.
Est la bonne solution ?
Non
C'est une solution

qui peut dire que l'imposition 15% de la SCI IS ne va pas augmenter ?

L'avenir..

 

[Buffeto]

L'avenir..

oui et quand tu fais une SCI IS c'est justement pour un horizon lointain ....donc il vaudrait mieux que ça ne soit pas uniquement pour un objectif fiscal

 

[Kizzo]

Ne rien faire" Ola, Ils m'ont laissé un paquet de droits à payer."

D'où ma solution de donner directement les parts de SCPI si ça passe par des SCPI
Et, avis très personnel, si l'objectif c'est d'aller chercher du 5% brut et transmettre dans de bonnes conditions, avec de l'ASV on y arrive très bien sur des montants de cet ordre.

C'est de l'argent qui appartient à l'associé et qui est momentanément prêté à la sci.
Pas de quoi écrire un roman...

De la même manière qu'on rabâche que l'ASV n'est pas bloquée, que quand tu achetes un bien via une SCI le proprietaire c'est pas toi c'est la SCI, que quand tu es marié sous le regime légal les revenus de tes biens propres sont des revenus communs...
Si tu savais le nombre de personnes que je rencontre qui ont des SCI, des CCA, et sont incapables de comprendre que si le CCA est au passif au bilan il est forcément à l'actif ailleurs (voire qui ne comprennent pas un bilan tout simplement)... donc ce n'est peut-être pas aussi évident pour tout le monde.

 

[larsul]

Merci pour vos retours.
Pas de consensus, mais ça n'est pas étonnant. En tout, ça me donne matière à réflexion pour envisager d'autres pistes. Je comprends qu'une alternative pourrait être l'AV, mais j'avoue craindre un peu l'empilement de frais et la selection limitée de SCPI avec ce type de support. Si vous avez en tête des assurances vie compétitives (ex: reversement de 100% des dividendes) et frais limités, je suis preneur

 

[Kizzo]

Merci pour vos retours.
Pas de consensus, mais ça n'est pas étonnant. En tout, ça me donne matière à réflexion pour envisager d'autres pistes. Je comprends qu'une alternative pourrait être l'AV, mais j'avoue craindre un peu l'empilement de frais et la selection limitée de SCPI avec ce type de support. Si vous avez en tête des assurances vie compétitives (ex: reversement de 100% des dividendes) et frais limités, je suis preneur

Je conseille de regarder le rendement net après fiscalité des rachats. Car parfois il peut y avoir facialement plus de frais mais si après il y a beaucoup moins de fiscalité, vous serez gagnant. Et c'est tout ce qui compte