Coût d'une agence gestionnaire de bien

[ZRR_pigeon]

moi je m'etais fixé 3 semaines de recherche de locataire, et j'aurais passé le bébé en cas d'échec. au final je fais ça a chaque changement de locataire et je trouve toujours quelqu'un. du coup je ne suis pas (encore?) passé par l'agence.

 

[Turbo-057]

faut compter une moyenne de 10% brut de rendement en moins via une agence de gestion.

Compliqué d'en sortir.
Lors des changements de locataire il se bouge pas bcp , ou alors a peine quand le 1er locataire est parti dans le soucis de simplification pour les visites afin d'avoir le bien 100% dispo pour cela ...
Bref pour moi inutile si tu arrives a t'en passer.
Je doute qu'il fasse mieux que toi ...

 

[Juloup]

Lors des changements de locataire il se bouge pas bcp , ou alors a peine quand le 1er locataire est parti dans le soucis de simplification pour les visites afin d'avoir le bien 100% dispo pour cela ...

Ça, c'est dans une mauvaise agence. Une bonne agence va anticiper du délai moyen de relocation, de manière à n'avoir qu'un délai de vacance minime entre les deux locataires, et au pire le nouveau bail sera signé lors de la sortie du précédent.

 

[ZRR_pigeon]

une mauvaise agence ou une agence surbookée, qui fait plus d'argent en laissant pourrir les logements vides 2 mois puis en appliquant un gros stress sur le proprietaires en lui disant que s'il veut louer, il faut baisser le loyer de 10% (c'est la crise mon bon monsieur). ils s'assurent ainsi une facilité de relocation pour 10 ans (car l'IRL c'est <1% par an...), leur permettant de gérer encore plus de biens...

je vois cela partout autour de moi...

 

[Turbo-057]

Ça, c'est dans une mauvaise agence. Une bonne agence va anticiper du délai moyen de relocation, de manière à n'avoir qu'un délai de vacance minime entre les deux locataires, et au pire le nouveau bail sera signé lors de la sortie du précédent.

Certes ca c'est la logique qu'il faudrait adopter mais je pense que malheureusement c'est loin très loin d'être la majorité
On est bien plus proche de ce que décris ZRR en tout cas sur mes expériences perso avec des agences (3 différentes) j'ai vite laché l'affaire de la gestion par un tiers.

Je m'occupe maintenant moi même de la chose et j'ai un bon rythme de croisière et très peu de période vide.

 

[spheris]

Ça me semblerait plus intelligent de faire l'inverse. C'est sur la recherche d'un locataire et la signature du bail que l'agence prend le plus de commission, alors que si vous avez le temps de faire les visites (et si votre bien est de qualité et au bon prix, vous n'en ferez pas beaucoup si vous filtrez bien les dossiers en amont) c'est en fait le plus simple.
Ce qui est potentiellement chronophage c'est la gestion au quotidien des problèmes du locataire, qui normalement n'existent pas dans un logement neuf.
Donc à votre place je commencerais pas une gestion en direct, vous verrez bien le temps que ça vous prend, et si vous trouvez que ça vous en prend trop vous pourrez toujours passer le bébé. Si vous le faites dans l'autre sens, vous ne saurez jamais...

Il n'y a pas qu'une question d'intelligence. Comme je l'ai dis plus haut : c'est maintenant que nous n'avons pas trop le temps pour monter en compétence et apprendre à gérer cela...

 

[spheris]

Certes ca c'est la logique qu'il faudrait adopter mais je pense que malheureusement c'est loin très loin d'être la majorité
On est bien plus proche de ce que décris ZRR en tout cas sur mes expériences perso avec des agences (3 différentes) j'ai vite laché l'affaire de la gestion par un tiers.

Je m'occupe maintenant moi même de la chose et j'ai un bon rythme de croisière et très peu de période vide.

Moi, c'est un peu :
tout ce qui est rédaction de bail
gestion du PINEL (plafond de ressources)
assurance locative
la livraison de notre bien qui est un peu indéfinie et repoussé de jours en jours
le manque de temps en ce moment
qui me fait un peu peur...

Parce que ouvrir une porte et faire Stéphane Plaza pour faire visiter un appartement, je pense que c'est dans mes cordes...

 

[ZRR_pigeon]

tout ce qui est rédaction de bail

modele tout pret sur le site de l'ANIL ou si vous etes stressé chez un notaire

gestion du PINEL (plafond de ressources)

leur avis d'imposition, une addition, une comparaison

assurance locative

une souscription bateau chez n'importe quel assureur

la livraison de notre bien qui est un peu indéfinie et repoussé de jours en jours

y'a que vous qui peut gérer cela...prendre bien son temps et faire une vraie réception contradictoire et bien noter les reserves.

le manque de temps en ce moment

bienvenue au club !!

Parce que ouvrir une porte et faire Stéphane Plaza pour faire visiter un appartement, je pense que c'est dans mes cordes...

la deuxieme fois, ca se résumera quasiment qu'à ça...

 

[spheris]

modele tout pret sur le site de l'ANIL ou si vous etes stressé chez un notaire

Mouais, j'ai trouvé des modèles. Chaque concepteur y va de sa petite phrase à rajouter...

leur avis d'imposition, une addition, une comparaison

Juste comme ça : les gens à qui il va falloir demander quelle est leur situation familiale, quels sont leurs revenus... pour leur faire comprendre qu'il faut pas qu'ils gagnent trop car ça passe pas...
Pour avoir leur avis d'imposition, faut déjà les avoir vu : tu enverrais ton avis d'imposition à un mec qui tu auras jamais vu toi ?
Donc, faut faut convenir d'un RDV... Le nombre de gens qui vont pas comprendre et qui vont me sortir : "Moi, je gagne 3 fois le montant du loyer, Monsieur !".
"Oui, c'est bien Monsieur mais vous gagner trop pour que vous puissiez prendre cet appartement..."
Là, je pense que je vais me prendre 2 balles, tu vois...
Ensuite, les gens qui vont me faire : "J'ai pas l'original à vous montrer..." "Oui, oui, je suis femme de ménage et je gagne 3400 euros net par mois..." Bref, perte de temps je crois.

Ensuite, il y a l'aspect impôts. Moi, je vais faire clair. Si le truc de l'agence envoyé une fois par an ne rentre pas dans les cases, je débarque dans son agence avec un 2044 à remplir.

"une souscription bateau chez n'importe quel assureur"

Oui, mais là, 2 choses :
a - j'ai pas trouvé du 2,50 % avec les mêmes garanties... C'est plutôt du 3 ou 4% et encore avec des carences ou limitations par ci, par là...
b - constitution du dossier du locataire, envoi à l'assurance, quelques jours pour savoir si c'est OK pour eux, bla bla bla....
Ici, l'agence se débrouille.

"y'a que vous qui peut gérer cela...prendre bien son temps et faire une vraie réception contradictoire et bien noter les reserves."

On va bien faire la réception, pas de souci. C'est surtout la jonction avec le locataire qui nous pose souci... "Ah ben oui, on vous avez dit disponible mi-juin mais finalement ça sera fin-juin ou fin-juillet..." Là, encore, c'est plus notre souci de faire patienter les futurs locataires ou de refaire tout le processus car un candidat n'aura pas eu la patience d'attendre...

Pour ma part, je pense qu'il y aura beaucoup de réserve. Quand je vois qu'on doit être livré dans 3 semaines et qu'ils sont juste en train d'attaquer les cloisons, je pense qu'ils vont laisser des trucs en ce disant "ça ne sera que des réserves qu'on pourra faire par la suite". Là, ça ne concernera que l'agence, le locataire et le promoteur, point barre...

"bienvenue au club !!"

Je dois avouer que j'ai parfois plus de temps dans ma vie... Mais là, c'est mort.

"la deuxieme fois, ca se résumera quasiment qu'à ça...

Oui et on aura plus de temps à ce moment là...

 

[ZRR_pigeon]

Ensuite, il y a l'aspect impôts. Moi, je vais faire clair. Si le truc de l'agence envoyé une fois par an ne rentre pas dans les cases, je débarque dans son agence avec un 2044 à remplir.

aucune agence ne vous fera votre 2044. Elle va vous faire une "proposition de 2044". la nuance est ténue.
vous serez responsable de l'accepter ou de la refuser; si vous l'acceptez, vous devrez répondre de son exactitude devant les impots.

si vous la refusez, vous devrez en faire une seule. au mieux vous devrez passer du temps dans l'agence pour la faire correctement avec eux....

si j'etais vous je mettrais dans l'annonce "loue en loi Pinel". je le vois partout avec du scellier social.

 

[Juloup]

Ensuite, les gens qui vont me faire : "J'ai pas l'original à vous montrer..."

L'original de l'avis d'imposition n'a plus d'intérêt depuis qu'on peut le vérifier en ligne. Il n'y a plus qu'à vérifier l'original des pièces d'identité pour être 100% sûr d'avoir à faire au candidat qui dispose bien des revenus indiqués.

D'autant que la notion d'original ne veut plus dire grand chose maintenant qu'on peut opter pour des avis 100% électroniques.

Si le truc de l'agence envoyé une fois par an ne rentre pas dans les cases, je débarque dans son agence avec un 2044 à remplir

Ça rentrera toujours dans les cases. Ce n'est pas pour autant que ça sera juste, ni exhaustif. Vous pouvez très bien avoir engagé des frais déductibles sans passer par l'agence, comme par exemple une assurance PNO.

 

[ZRR_pigeon]

il faut qu'il le signe pour qu'il soit opposable en cas de litiges ulterieurs (avis maquillés, etc...).

 

[Juloup]

Encore une fois, avec la vérification en ligne, on ne peut plus maquiller un avis d'imposition.

 

[ZRR_pigeon]

on ne peut pas aller en ligne verifier l'avis du candidat. lui l'imprime de son espace fiscal, puis nous le remet avec ses fiches de paye pour etablir le dossier candidat. sa signature prouve que c'est le sien et non un que le bailleur a maquillé pour tricher l'assurance.

 

[Juloup]

on ne peut pas aller en ligne verifier l'avis du candidat.

Bien sûr que si, c'est tout l'intérêt du système. On n'est plus au siècle dernier...

 

[ZRR_pigeon]

Bien sûr que si, c'est tout l'intérêt du système. On n'est plus au siècle dernier...

le candidat se deplace dans l'appart a louer
vous l'accueillez.
vous vous asseyez a la table et il sort ses fiches de paye
vous lui demandez son avis d'imposition ...

et là vous voulez qu'il se connecte de chez vous sur son espace personnel fiscal pour vous le télécharger en live, sur un PC qui n'est pas le sien, avec des codes qu'il a surement a la maison ??

 

[Anonyme]

et là vous voulez qu'il se connecte de chez vous sur son espace personnel fiscal pour vous le télécharger en live, sur un PC qui n'est pas le sien, avec des codes qu'il a surement a la maison ??

Non, il vous donne son numéro fiscal et sa référence d'avis, et vous utilisez le site fait pour faire les vérifications:
[lien réservé abonné]

 

[ZRR_pigeon]

je connaissais pas ce site. j'ai des doutes que les candidats veuille laisser leur numéro fiscal et leur numéro d'avis.
même si sans mot de passe (la date de naissance du père ?) on ne peut se connecter a leur place.

 

[Juloup]

j'ai des doutes que les candidats veuille laisser leur numéro fiscal et leur numéro d'avis.

Mais vous savez un peu de quoi vous parlez, ou vous inventez au fur et à mesure ?
Ces numéros figurent sur l'avis, donc le candidat qui vous le fournit vous les "laisse" forcément...

 

[ZRR_pigeon]

au temps pour moi ! ça fait longtemps que j'ai pas changé de locataire (>3 ans) et ça apparaît dessus effectivement.