Coût d'une agence gestionnaire de bien

[spheris]

Bonjour à tous,

J'ai donc effectué un investissement PINEL qui va être bientôt livré.
Il se pose maintenant la question de "Comment le louer ?"

Je ne vous cache pas qu'on comptait le faire par nous même mais nous sommes "appelé" par les sirènes des agences qui nous promettent une gestion exemplaire et efficace de notre bien.

Après un léger tri, j'ai trouvé une petite agence spécialisée dans la gestion de bien et qui ne fait que du locatif.

On me propose un mandat de 12 mois, renouvelable par tacite reconduction.
Prix : 6.72% TTC du quittancement et 2,50% TTC pour l'assurance locative.
Pour l'entrée du locataire : prix au m2 * surface du bien selon les décrets, avec -50% pour le premier locataire entrant.

Qu'est-ce que vous en pensez ?

Ils insistent tous sur le fait qu'on "enlève tous leurs frais des impôts"...
Euh, ça veux dire que cette gestion est "gratuite".
Quelqu'un peut-il m'en dire plus ?

EDIT : Petite question supplémentaire
On me conseille d'ouvrir un compte dédié pour la gestion de cet investissement.
Un compte simple :
- avec un petit matelas de trésorerie dessus
- prélèvement du crédit associé à l'investissement
- arrivée du solde de l'agence de gestion (loyers - frais, etc)
Vous en pensez quoi ?

 

[Cresus93]

"Ils insistent tous sur le fait qu'on "enlève tous leurs frais des impôts"...
Euh, ça veux dire que cette gestion est "gratuite".
Quelqu'un peut-il m'en dire plus ?"

Aïe... ça veut simplement dire que les frais sont déductibles du revenu foncier.
Exemple (simpliste) :
revenu de 10000 euros... à 30 % d'imposition, ça donne 3000 euros d'IR supplémentaire.
avec 1000 euros de charges le revenu imposable passe à 9000, soit 2700 d'IR.
économie de 300 euros "grâce" aux charges déductibles.

Les charges sont déductibles du revenu imposable, pas de l'impôt.

ça n'est clairement pas "le fisc" qui paye les charges comme on le lit parfois.

 

[ZRR_pigeon]

Pour l'entrée du locataire : prix au m2 * surface du bien selon les décrets, avec -50% pour le premier locataire entrant.

je ne comprends pas. combien du m2 ou combien par placement de locataire.
quelle contrainte de choix du locataire (certaines agences demandent le triple du loyer d'autre 2.5 fois, d'autres 3.5 fois...) ?

carence locative ou non (loyer de remplacement si absence de locataire entre deux baux de location) ?
frais d'etat des lieux (on croit que c'est inclu...mais non!) ?

combien de biens gèrent-ils ? combien de personnel ont-ils ? ca te donnera une idée de leur bande passante, et donc de leur dynamisme a TE trouver un locataire.
quel loyer propose-t-il ? ils ont interet a proposer bas, comme cela ca leur fait moins de boulot...

un compte a part ? bof...de toute facon le loyer est paye en debut de mois mais l'agence ne te le transfere qu'en fin de mois, tu devras l'alimenter par l'exterieur de toutes facons. ca peut t'aider, si tu es TRES mal organisé, au moment de faire tes impots foncier (tous les mouvements sont regroupés au même endroit.)

 

[spheris]

Ouais, c'est bien ce qui me semblait. J'ai pourtant bien entendu plusieurs fois que la gestion ne me couterait rien au final..."

En gros, j'avais donc bien compris... les frais d'agence vont simplement venir participer à la création mon déficit foncier la première année puis "creuser" mon revenu foncier les années suivantes...

Imaginons que je sois imposé à 30% justement, peut-on dire en simplifiant que, cette agence par exemple, me coûtera 70% (100%-30%) de son prix annoncé ? ie : 9.22% * 70% = 6.45 % ?

 

[Cresus93]

oui...........

 

[Buffeto]

On me propose un mandat de 12 mois, renouvelable par tacite reconduction.
Prix : 6.72% TTC du quittancement et 2,50% TTC pour l'assurance locative.

c'est dans la fourchette de prix classique ....mais tout est négociable .

Ils insistent tous sur le fait qu'on "enlève tous leurs frais des impôts"...
Euh, ça veux dire que cette gestion est "gratuite".
Quelqu'un peut-il m'en dire plus ?

ce sont des frais que tu peux déduire de tes revenus fonciers....

ce qui ne signifie pas que c'est gratuit...ca signifie juste que ca va faire diminuer ton foncier imposable

EDIT : Petite question supplémentaire
On me conseille d'ouvrir un compte dédié pour la gestion de cet investissement.
Un compte simple :
- avec un petit matelas de trésorerie dessus
- prélèvement du crédit associé à l'investissement
- arrivée du solde de l'agence de gestion (loyers - frais, etc)
Vous en pensez quoi ?

pourquoi pas ? c'est plus simple pour la comptabilité

 

[ZRR_pigeon]

Imaginons que je sois imposé à 30% justement, peut-on dire en simplifiant que, cette agence par exemple, me coûtera 70% (100%-30%) de son prix annoncé ? ie : 9.22% * 70% = 6.45 % ?

oui enfin... ne simplifiez pas trop quand même...n'oubliez pas que nous sommes en France, et que donc un impot peut en cacher un autre.

donc c'est pas 30% mais 30% + 15.5% de prelevements sociaux.

donc 9.22% *(100%-30%-15.5%) = 9.22*54.5%= 5.0249 %

 

[spheris]

je ne comprends pas. combien du m2 ou combien par placement de locataire.
quelle contrainte de choix du locataire (certaines agences demandent le triple du loyer d'autre 2.5 fois, d'autres 3.5 fois...) ?

En fait, c'est 3 euros du m2 pour état des lieux + 10euros du m2 pour autres frais... C'est le plafond mis en place par la loi ALUR. Dans mon cas, ça donne environ 700 euros. Pour le premier locataire qui sera mis en place, elle fait un geste de moitié prix sur ces frais là, côté propriétaire...
Choix du locataire : une cohérence avec le bien (pas une famille de 8 dans un T3), max 38% d'endettement sinon ça passera pas avec l'assurance locative et en dessous des plafonds de revenus exigé par PINEL.

carence locative ou non (loyer de remplacement si absence de locataire entre deux baux de location) ?
frais d'etat des lieux (on croit que c'est inclu...mais non!) ?

Non, uniquement loyers impayés, frais contentieux, détériorations immo pour ce prix...
état des lieux évoqué plus haut...

combien de biens gèrent-ils ? combien de personnel ont-ils ? ca te donnera une idée de leur bande passante, et donc de leur dynamisme a TE trouver un locataire.
quel loyer propose-t-il ? ils ont interet a proposer bas, comme cela ca leur fait moins de boulot...

Nombre de biens ? je sais pas
Personnel : pas beaucoup. C'est une agence familiale. Ça se voit et se ressent. Elle met en avant le choix du locataire. Elle préfère passer plus de temps là-dessus et que ça roule sans encombre qu'une sélection au rabais et une intervention de sa part tous les mois...
Loyer : On voulait maximum autorisé par la loi PINEL. Pour elle, aucun souci. Même avec ce plafond, on est en dessous du marché.

un compte a part ? bof...de toute facon le loyer est paye en debut de mois mais l'agence ne te le transfere qu'en fin de mois, tu devras l'alimenter par l'exterieur de toutes facons. ca peut t'aider, si tu es TRES mal organisé, au moment de faire tes impots foncier (tous les mouvements sont regroupés au même endroit.)

Cette agence établie un état de tous cela (loyer, frais agence, frais syndic, provisions, avances, etc) chaque année pour aider au remplissage de la feuille d'impôts et du 2044 foncier. C'est inclus dans les frais déjà évoqués.
Le compte à part : je trouvais ça intéressant pour faire rapidement les balances et voir rapidement combien cet investissements nous grignote en effort d'épargne... On a bien estimé tout cela en faisant l'achat mais j'aimerais bien suivre ça sans me prendre le choux...

 

[ZRR_pigeon]

Le compte à part : je trouvais ça intéressant pour faire rapidement les balances et voir rapidement combien cet investissements nous grignote en effort d'épargne... On a bien estimé tout cela en faisant l'achat mais j'aimerais bien suivre ça sans me prendre le choux...

ca sera mécaniquement faux, du fait du décalage de l'impot par rapport aux recettes, surtout en cas de changement de changement de locataire (avec 3 mois vide par exemple). gros trou de tresorerie (3 loyers de moins), grosse charge (mise en place locataire)...et gros avantage fiscal l'année d'après...

ca ne me semble pas une bonne façon d'analyser.

cote recherche locataire elle ne peut quasiment rien demandé comme documents aux candidats locataires, donc elle a beau y passer du temps, elle ne saura pas si le gars passe sa vie a prendre des credit conso ou joue toutes les nuits au poker en ligne....car aucun moyen d'acceder a des relevés de compte.

en tous cas le pourcentage est dans la fourchette...j'ai payé un moment 8%, maintenant c'est plutot 9% et des bananes.
faut surtout voir le loyer réel du marché, car eux si ca reste vide, ca leur coute rien..et ils vont te demander si tu veux louer de descendre le loyer, tres dur de remonter ensuite.

envoie un ami dans l'agence se poser en candidat locataire pour demander les prix en €/m2 selon leurs dires, pour voir si ca colle avec leurs dires aux proprios...

 

[spheris]

ca sera mécaniquement faux, du fait du décalage de l'impot par rapport aux recettes, surtout en cas de changement de changement de locataire (avec 3 mois vide par exemple). gros trou de tresorerie (3 loyers de moins), grosse charge (mise en place locataire)...et gros avantage fiscal l'année d'après...

ca ne me semble pas une bonne façon d'analyser.

Ouais effectivement, faut plus qu'un compte pour voir cela. Je suis bon pour un bon gros fichier Excel pour faire tout ça quoi...

cote recherche locataire elle ne peut quasiment rien demandé comme documents aux candidats locataires, donc elle a beau y passer du temps, elle ne saura pas si le gars passe sa vie a prendre des credit conso ou joue toutes les nuits au poker en ligne....car aucun moyen d'acceder a des relevés de compte.

Euh, elle m'a pas dit qu'elle allait passer 3 mois dessus
Et d'ailleurs, ça l'embête bien de ne plus (il parait que ça se faisait avant) avoir accès aux relevés de compte.
Ensuite, visiblement, elle a quelques entrées de part son ancien métier... Après...

en tous cas le pourcentage est dans la fourchette...j'ai payé un moment 8%, maintenant c'est plutot 9% et des bananes.

8% ou 9% avec une assurance loyers ? Donc c'est dans les clous quoi. Sachant que l'assurance est sans limite de durée, sans franchise, sans carence, sans plafond de loyer...

faut surtout voir le loyer réel du marché, car eux si ca reste vide, ca leur coute rien..et ils vont te demander si tu veux louer de descendre le loyer, tres dur de remonter ensuite.

De ce côté là, on est pas trop inquiet : avant d'acheter, j'avais demander à 3 collègues qui loue dans le coin en leur demandant leur avis. Les 3 trouvaient ça en dessous du marché... Merci le plafond PINEL

envoie un ami dans l'agence se poser en candidat locataire pour demander les prix en €/m2 selon leurs dires, pour voir si ca colle avec leurs dires aux proprios...

Tu penses qu'elle ferait des frais moindre ce que ce l'état l'autorise de faire ??? Sachant que là, par rapport à un mois de loyer (ce qu'on voyait souvent avant la loi allure !), même si elle va au max de la loi, elle va déjà s'asseoir sur 300 euros...

 

[Juloup]

Prix : 6.72% TTC du quittancement et 2,50% TTC pour l'assurance locative.

C'est correct pour un petit bailleur, avec du volume on peut arriver significativement plus bas.
Pour le reste on n'est jamais mieux servi que par soi-même, à condition d'en avoir le temps. Avec un seul bien, sauf si vous avez déjà un emploi tu temps très tendu, je le garderais en gestion directe, surtout s'il est neuf.

Quant au compte séparé, c'est conseillé si on gère le bien en direct, ne serais-ce que pour avoir facilement la vision des cash-flows du bien. Si on le met en gestion je n'en vois pas l'intérêt, puisqu'on aura cette vision par les compte-rendus de gestion, ça immobilise de la tréso pour rien.

 

[ZRR_pigeon]

à condition d'en avoir le temps. Avec un seul bien, sauf si vous avez déjà un emploi tu temps très tendu, je le garderais en gestion directe, surtout s'il est neuf.

et s'il est proche....

 

[ZRR_pigeon]

Je suis bon pour un bon gros fichier Excel pour faire tout ça quoi...

Bienvenue au club !

Et d'ailleurs, ça l'embête bien de ne plus (il parait que ça se faisait avant) avoir accès aux relevés de compte.
Ensuite, visiblement, elle a quelques entrées de part son ancien métier... Après...

oula, ca sent l'intox..ca devait etre il y a bien longtemps..avant la loi de 1989 ?
j'aime bien le "j'ai des entrées"...

bref, considérez que comme tout bailleur, vous louez quasiment les yeux fermés...

 

[lopali]

Bonjour,

uniquement loyers impayés, frais contentieux, détériorations immo pour ce prix...

8% ou 9% avec une assurance loyers ? Donc c'est dans les clous quoi. Sachant que l'assurance est sans limite de durée, sans franchise, sans carence, sans plafond de loyer...

Une telle assurance existe ?

Cdlt.

 

[spheris]

C'est correct pour un petit bailleur, avec du volume on peut arriver significativement plus bas.
Pour le reste on n'est jamais mieux servi que par soi-même, à condition d'en avoir le temps. Avec un seul bien, sauf si vous avez déjà un emploi tu temps très tendu, je le garderais en gestion directe, surtout s'il est neuf.

Ok pour votre avis sur le tarif.
Pour la gestion directe, on est effectivement pas mal pris ces prochains mois. En plus, c'est notre première fois. Il sera toujours temps de suspendre le mandat si on se sent plus capables dans 2/3 ans ou lors de notre prochain investissement.

Quant au compte séparé, c'est conseillé si on gère le bien en direct, ne serais-ce que pour avoir facilement la vision des cash-flows du bien. Si on le met en gestion je n'en vois pas l'intérêt, puisqu'on aura cette vision par les compte-rendus de gestion, ça immobilise de la tréso pour rien.

Je pense qu'on va rester en compte non séparé

 

[spheris]

Bienvenue au club !



oula, ca sent l'intox..ca devait etre il y a bien longtemps..avant la loi de 1989 ?
j'aime bien le "j'ai des entrées"...

bref, considérez que comme tout bailleur, vous louez quasiment les yeux fermés...

Notre appartement est effectivement proche...
Quelqu'un a déjà des pistes pour ce genre de tableau ?

Les yeux fermés : oui mais pour 12 mois...

 

[spheris]

Bonjour,

Une telle assurance existe ?

Cdlt.

Bonsoir,

Euh, moi je cite un extrait des conditions générales :
Indemnisation jusqu'à récupération du bien
- Sans franchise
- Ni plafond de loyer
- Ni délai de carence

D'après ce que je comprends, c'est un contrat chez COVEA RISKS...

 

[ZRR_pigeon]

Notre appartement est effectivement proche...
Quelqu'un a déjà des pistes pour ce genre de tableau ?

Les yeux fermés : oui mais pour 12 mois...

12 mois ? c'est du meublé ?

sinon, oui clairement gérez par vous memes....

je passe plus de temps a essayer de comprendre a quoi correspondent les chiffres de la 2044 que m'envoie l'agence, qu'a générer mes propres chiffres pour l'appart que je gere en direct...

 

[spheris]

12 mois ? c'est du meublé ?

sinon, oui clairement gérez par vous memes....

Non, c'est la durée minimum du mandat.
On peut laisser cette agence mettre le premier locataire, voir comment ça tourne pendant 2/3 ans et lorsqu'on aura plus de temps et qu'on aura vu un peu comment ça marche/tourne, on pourra alors reprendre la main en gestion directe.

 

[Juloup]

Ça me semblerait plus intelligent de faire l'inverse. C'est sur la recherche d'un locataire et la signature du bail que l'agence prend le plus de commission, alors que si vous avez le temps de faire les visites (et si votre bien est de qualité et au bon prix, vous n'en ferez pas beaucoup si vous filtrez bien les dossiers en amont) c'est en fait le plus simple.
Ce qui est potentiellement chronophage c'est la gestion au quotidien des problèmes du locataire, qui normalement n'existent pas dans un logement neuf.
Donc à votre place je commencerais pas une gestion en direct, vous verrez bien le temps que ça vous prend, et si vous trouvez que ça vous en prend trop vous pourrez toujours passer le bébé. Si vous le faites dans l'autre sens, vous ne saurez jamais...