Cout des travaux de finition dans pret

[steph16]

Bonjour!!

Alors voila mon problème, j’espère que l'un de vous pourra m'orienter car je ne comprends pas la logique des banquiers..
On vient d'acheter une maison neuve sur plan(pas encore construite) pour un coût de 220k€(+travaux de finition=parquet+peinture).
On apporte 20k€ et empruntons 200k€.
Nous comptons finaliser la maison nous même(poser le parquet+peindre les murs..).
Dans le contrat signer avec le promoteur, il est précisé que ces coûts de finitions s’élèvent à environ 10k€..(qui nous coûterons en réalité beaucoup moins vu qu'on les fait nous même).
La banque nous dit qu'il faut absolument inclure le coût de ces travaux dans le coût du projet(et que donc il faut augmenter le prêt de 10k€)
Est ce normal??Je ne comprends pas pourquoi la banque veut nous forcer à inclure ce montant dans le plan de financement alors qu'on a pas besoin d'emprunter cette somme..


Merci d'avance pour vos réponses..

Stéphanie

 

[Anonyme]

On apporte 20k€ et empruntons 200k€.
Nous comptons finaliser la maison nous même(poser le parquet+peindre les murs..).
Dans le contrat signer avec le promoteur, il est précisé que ces coûts de finitions s’élèvent à environ 10k€..(qui nous coûterons en réalité beaucoup moins vu qu'on les fait nous même).
La banque nous dit qu'il faut absolument inclure le coût de ces travaux dans le coût du projet(et que donc il faut augmenter le prêt de 10k€)

Puisque ces travaux sont estimés à 10k€ et que vous les faites vous-mêmes, le coût total du projet est de 230k€, vous apportez 30k€ et vous empruntez 200k€.

 

[Aristide]

On vient d'acheter une maison neuve sur plan(pas encore construite) pour un coût de 220k€(+travaux de finition=parquet+peinture).


Nous comptons finaliser la maison nous même(poser le parquet+peindre les murs..).

Dans le contrat signer avec le promoteur, il est précisé que ces coûts de finitions s’élèvent à environ 10k€...

(qui nous coûterons en réalité beaucoup moins vu qu'on les fait nous même).

Si le total du projet est estimé à 220k€ avec la partie travaux à 10k€ cela signifie que le contrat de construction porte sur 210k€

Votre banque vous demandera des justificatifs de l'emploi des fonds (appels de fonds + factures)

Si vos travaux de finitions s'élèvent à réalité à 5k€ - au lieu de 10k€ - puisque vous les réalisez vous même, le coût réel de votre opération sera alors de 210k€ + 5k€ = 215k€.

Comme vous avez 20k€ d'apport le montant du crédit à solliciter sera alors de 195k€.

NB) - Dans les travaux réalisés par vous mêmes, seuls les matériaux peuvent être financés à l'exclusion du temps que vous y passez.

Souvent les banques demandent l'emploi en priorité de l'apport personnel (cela permet de vérifier son existence réelle).

Et, dans l'hypothèse ci-dessus, la dernière mise à disposition des fonds n'interviendra que lorsque le total des appels de fonds et factures fournis à la banque totalisera au moins 215k€.

Cdt

 

[steph16]

Si le total du projet est estimé à 220k€ avec la partie travaux à 10k€ cela signifie que le contrat de construction porte sur 210k€

Votre banque vous demandera des justificatifs de l'emploi des fonds (appels de fonds + factures)

Si vos travaux de finitions s'élèvent à réalité à 5k€ - au lieu de 10k€ - puisque vous les réalisez vous même, le coût réel de votre opération sera alors de 210k€ + 5k€ = 215k€.

Comme vous avez 20k€ d'apport le montant du crédit à solliciter sera alors de 195k€.

NB) - Dans les travaux réalisés par vous mêmes, seuls les matériaux peuvent être financés à l'exclusion du temps que vous y passez.

Souvent les banques demandent l'emploi en priorité de l'apport personnel (cela permet de vérifier son existence réelle).

Et, dans l'hypothèse ci-dessus, la dernière mise à disposition des fonds n'interviendra que lorsque le total des appels de fonds et factures fournis à la banque totalisera au moins 215k€.

Cdt

Merci pour ces réponses!!!
En fait le contrat est bien de 200k€.Les 10k€ de travaux de finitions sont précisés à titre d'information dans le contrat(ce qui permet au constructeur de se protéger et de bien préciser que ces travaux sont à notre charge)
Vous avez raison, la banque va d'abord demander l'apport perso(200k€).On est donc obligé de prendre un crédit de 210k€ et non 200k€ pour intégrer le coût des travaux de finition même si on les fait nous même.C'est la ou je suis un peu perdue et trouve pas ça logique.J'ai l'impression qu'on me force a emprunter une somme dont j'ai pas besoin(car j'aurai cet argent en tant voulu..).
Tant bien même je voudrais pas peindre les murs et vivre dans une maison sans parquet,je peux pas..la banque m'oblige a emprunter(ou apporter plus tout de suite) de quoi faire les finitions....

Merci bcp!

 

[Aristide]

En fait le contrat est bien de 200k€.Les 10k€ de travaux de finitions sont précisés à titre d'information dans le contrat(ce qui permet au constructeur de se protéger et de bien préciser que ces travaux sont à notre charge)

C'est surtout parce que la loi sur le contrat de construction de maison individuelle "CCMI" (***) l'oblige à faire ainsi.

Dès lors si, éventuellement, vous changiez d'avis et renonciez à effectuer vous mêmes ces travaux, ce constructeur serait obligé à les réaliser à un coût que ne pourrait être supérieur à cette estimation.

(***) Loi N° 90-1129 du 19 décembre 1990 (JO du 22/12/1990). Cette loi prévoit deux types de CCMI; avec fournitures de plans et sans fournitures de plans. Le CCMI est celui qui vous protège le mieux.

On est donc obligé de prendre un crédit de 210k€ et non 200k€ pour intégrer le coût des travaux de finition même si on les fait nous même.C'est la ou je suis un peu perdue et trouve pas ça logique.J'ai l'impression qu'on me force a emprunter une somme dont j'ai pas besoin(car j'aurai cet argent en tant voulu..).

Mais non; pas du tout.

Vous avez donc un coût réel de l'opération qui est de 200k€ (CCMI) + 5k€ de finitions par exemple si vous faites vous même (au lieu de 10k€ estimés par la constructeur) soit un total de dépenses réelles de 205k€.

Si votre apport est de 20k€ vous n'avez que 185k€ à emprunter.

Mais d'une part il vous faut bien évaluer le coût des matériaux pour ne pas vous retrouver avec une insuffisance de ressources.

D'autre par si vous changiez d'avis et que - contrairement à ce qui est prévu (ce sont des choses qui arrivent !!!) - demandiez à votre constructeur de faire les finitions, dans mon exemple il vous maquerait 5k€ que vous devriez trouver soit en augmentant d'autant votre apport personnel soit un sollicitant un complément de crédit.

Cdt

 

[steph16]

C'est surtout parce que la loi sur le contrat de construction de maison individuelle "CCMI" (***) l'oblige à faire ainsi.

Dès lors si, éventuellement, vous changiez d'avis et renonciez à effectuer vous mêmes ces travaux, ce constructeur serait obligé à les réaliser à un coût que ne pourrait être supérieur à cette estimation.

(***) Loi N° 90-1129 du 19 décembre 1990 (JO du 22/12/1990). Cette loi prévoit deux types de CCMI; avec fournitures de plans et sans fournitures de plans. Le CCMI est celui qui vous protège le mieux.


Mais non; pas du tout.

Vous avez donc un coût réel de l'opération qui est de 200k€ (CCMI) + 5k€ de finitions par exemple si vous faites vous même (au lieu de 10k€ estimés par la constructeur) soit un total de dépenses réelles de 205k€.

Si votre apport est de 20k€ vous n'avez que 185k€ à emprunter.

Mais d'une part il vous faut bien évaluer le coût des matériaux pour ne pas vous retrouver avec une insuffisance de ressources.

D'autre par si vous changiez d'avis et que - contrairement à ce qui est prévu (ce sont des choses qui arrivent !!!) - demandiez à votre constructeur de faire les finitions, dans mon exemple il vous maquerait 5k€ que vous devriez trouver soit en augmentant d'autant votre apport personnel soit un sollicitant un complément de crédit.

Cdt

Le problème est que les travaux de finitions ont un coût estimé par le constructeur de 10k€ et la banque se fie à ce chiffre et non au mien(plus proche des 2k€)je suis donc obligé de prévoir 10k€ et comme je peux pas les ajouter à mon apport initial de 20k€(je les aurais mais pas de suite..),je suis obligé de les intégrer au montant du prêt,donc 210k€..

 

[Aristide]

J’ai du mal à vous suivre car les éléments « emplois/ressources » de votre projet varient d’un post à l’autre.

A départ vous annonciez une dépense de 220k€ dont des travaux de 10k€ ce qui donnait un CCMI de 210k€.
Votre apport étant alors de 20k€ cela menait à un besoin de crédit de 220k€ – 20k€ = 200k€.

Maintenant vous annoncez un CCMI de 200k€ avec des travaux « constructeur » de 10k€ à ajouter soit un projet total estimé à 210k€.
Mais outre les 20k€ d’apport personnel annoncés (et mobilisables dès de départ suivant votre offre/contrat ce qui suppose qu’ils soient déjà disponibles) vous dites que cet apport sera complété ultérieurement de 2k€ pour financer lesdits travaux de finitions.

Sur ces dernières bases le réel coût global serait donc de 200k€ + 2k€ = 202k€.
L’apport devant alors de 20k€ + 2k€ = 22k€ le besoin à financer par le crédit ressortirait à 202k€ - 22k€ = 180k€ ?

Si votre banque est intransigeante et se montre incompréhensive en exigeant que le crédit porte sur (200k€ + 10k€) – 20k€ d’apport déjà constitué = 190k€ (et non pas 210k€ comme vous l’écrivez) une parade serait éventuellement possible.

=> Sur les dernières bases ci-dessus chiffrées :

Vous avez donc un apport immédiat de 20k€ et un complément d'apport sera possible ultérieurement à hauteur de 2k€ correspondant au coût des finitions (attention à ne pas sous-estimer l'évaluation).

je peux pas les ajouter à mon apport initial de 20k€(je les aurais mais pas de suite..)

Contraint et forcé par votre banque vous sollicitez donc un crédit de 190k€ alors que seulement 180k€ seraient nécessaires.

Dès le départ - puisque prévu dans l'offre/contrat de prêt - vous devrez mobiliser vos 20k€ d'apport personnel et faire appel au crédit pour éventuel complément à l'appel de fonds.

Ensuite d'autres mises à dispositions partielles de fonds permettront de financer les appels de fonds ultérieurs. Le dernier appel de fonds constructeur étant effectué il restera un reliquat de crédit de 10k€ non utilisé censé financer les finitions.

Pendant ce temps vous constituez votre complément d'apport personnel de 2k€.

En fin de chantier vous réalisez vos finitions en utilisant ce complément d'apport personnel; donc sans faire appel aux 10 k€ disponibles sur le crédit bancaire..

A ce stade vous serez donc en possession des factures réelles correspondant au coût de vos finitions.

Il vous suffira donc de les adresser à la banque (avec votre déclaration d'achèvement des travaux) en lui demandant "un abandon de solde » c'est-à-dire que les 10k€ sollicités en trop au départ ne seraient jamais mis à disposition.

Attention :
Beaucoup de banques acceptent cette technique de « l’abandon de solde » mais pas toutes.

Les autres obligent à la mise à disposition des fonds - ce qui ne serait pas normal dans votre cas puisque vous ne disposerez que de 2k€ de factures justificatives alors que ce sont 10k€ qui seraient nécessaires - et demandent de faire un remboursement anticipé partiel à due concurrence du trop perçu.

Par ailleurs il faut aussi savoir que c’est une « manœuvre » pour faire payer une indemnité de remboursement anticipé (IRA) aux emprunteurs ce qui n’est pas possible dans « l’abandon de solde ».

Cdt

 

[Anonyme]

J’ai du mal à vous suivre car les éléments « emplois/ressources » de votre projet varient d’un post à l’autre.

A départ vous annonciez une dépense de 220k€ dont des travaux de 10k€ ce qui donnait un CCMI de 210k€.

Moi j'avais compris 220k€ + travaux, autrement dit, que les petits travaux n'étaient pas inclus dans le budget annoncé

On vient d'acheter une maison neuve sur plan(pas encore construite) pour un coût de 220k€(+travaux de finition=parquet+peinture).

 

[Aristide]

On vient d'acheter une maison neuve sur plan(pas encore construite) pour un coût de 220k€(+travaux de finition=parquet+peinture).

On apporte 20k€ et empruntons 200k€.

En fait le contrat est bien de 200k€.
Les 10k€ de travaux de finitions sont précisés à titre d'information dans le contrat(ce qui permet au constructeur de se protéger et de bien préciser que ces travaux sont à notre charge)

????

Ce ne me semble pas clair ?

Cdt

 

[Anonyme]

????

Ce ne me semble pas clair ?

Cdt

Là on est d'accord