Courtier VS banque - Frais intercalaires

[SM2009]

Bonjour,

Je suis devant un gros souci et j'aurais voulu l'avis d'expert ou de personne qui aurait été dans le même cas.

J'ai acheté un appartement en VEFA et pour éviter de payer des frais intercalaires, j'ai demandé à mon courtier de me trouver une banque où je pourrais payer directement. (j'habite chez mes parents donc possibilité de payer en avance). Le courtier m'a trouvé une banque et on effectue toutes les démarches auprès de cette nouvelle banque. Je recois mon offre de prêt que je signe, avec des montants avec un montant fixe (période où le bien est en construction) et ensuite un montant égale à la somme restante de mon crédit.

Crédit sur 20 ans composé de 18 mois à 500 € (pour commencer à rembourser sans avoir les clés, c'est la banque qui a défini le montant) et ensuite 800 € sur 18 ans et 6 mois.

Je devais commencer en AOut 2009 mais tjrs rien, (sept aussi) et à la place je recois un courrier où je dois payer des frais intercalaires suite au déblocage de fond. je prend un rendez vous avec la banque pour régler ce problème et au finale, elle me dit que c'est le courtier qui s'est trompé ou mal compris (alors que ce n'est pas le cas car j'avais insisté sur ce point).

Comment peux t'on faire alors que le crédit est lancé, le notaire est signé etc ???? je pense que la banque est de mauvaise fois et essaye de faire machine arrière ! (c'est pas la première fois que le pôle immobilier se trompe et remet la faute à un autre.)

Merci d'avance pour votre aide.

 

[kio]

Dans ton offre de prêt, qu'est-il écrit dans le détail concernant la 1ere phase de remboursement (çàd pendant la construction) ?
Ta banque ne peut pas changer les termes quand çà lui chante même si c'est "la courtier qui c'est trompé..." ce dont je doute, le courtier ne fait que monter un dossier pour toi au près d'une banque, c'est quand même la banque qui l'accepte au final.


En tout cas, je vois que c'est bien galère d'obtenir un crédit avec un remboursement immédiat (pour du VEFA). Je suis exactement comme toi (chez mes parents) et je rame pour qu'une banque l'accepte afin que j'évite ces frais IC. Et comme toi, mon courtier me dit que ya pas de souci, mais au final, elles ont toutes une réticence à la faire! Je vais porter une extrême attention à ce que ce soit écrit noir sur blanc afin d'éviter qu'on me pigeonne comme on essaie de le faire avec toi.
Tu es à quelle banque ?

 

[hargneux]

Il faut reprendre votre contrat pour avoir la réponse.

Par contre un courtier qui dit n'importe quoi pour faire signer une offre dans un établissement plutôt qu'un autre, les colonnes de cbanque en sont pleins.

Les banques qui permettent d'amotir le capital avant que l'intégralité ne soit débloquée sont très rares. (3 ou 4, guerre plus).

 

[kio]

Est-ce que son notaire est compétent pour vérifier la validité d'une offre de prêt ? enfin quand je dis "validité", je veux dire: que les termes utilisés sont en accord avec ce que le client a demandé ? et inattaquable ?
Ceci afin d'être sur de signer un document qui correspond bien à ce que l'on souhaite et éviter que le banquier puisse revenir dessus ensuite.
Car c'est un peu comme avec les avocats, ils utilisent des termes pas toujours compréhensible du client lambda et une fois signé, tu l'as dans l'os :S

 

[juin]

Je ne comprends pas vraiment de quoi est composée la mensualité de 500 euros pendant la période de construction. Même si une banque peut dans certains cas faire démarrer l'amortissement du capital dès le départ, les intérêts sont toujours payés en fonction des sommes utilisées, il est donc difficile d'avoir des mensualités égales pendant la période de construction.
la règle généralement pratiquées consiste à facturer les intérêts sur les montants débloqués donc cette somme est variable, s'y ajoute la cotisation d'assurance qui est fixe. selon les banques il peut aussi y avoir une commission d'engagement qui est calculée sur la partie non débloquée du prêt, donc cette somme est variable. Enfin pour les banques qui le pratiquent il y a l'amortissement qui est également dégressif, l'amortissement constant étant quasi inexistant en prêt immo.
Donc en résumé il est très difficile d'avoir des mensualités constantes pendant la période de construction
Quant aux conseils des courtiers c'est un débat déjà largement abordé

 

[SM2009]

Merci pour vos réponses.


Pour une fois je ne jette pas du tout la pierre sur le courtier car on a fait plusieurs banques qui ont refusé de faire ce montage donc du coup on est passé à une autre. Pour vous répondre, la banque Kio est SG qui ont répondu favorable (enfin ce que je pensai). Tu a raison juin les 500 sont un montant fixe qui a été mis dans le tableau d'amortissement pour donner une estimation (au max) de ces interets intercalaires (que je ne voulais pas biensûr).

Pendant la période de construction j'ai un différé d'amortessement qui ne touche pas au montant de mon prêt à la banque. (ca c'est les frais intercalaires bien dissimulé)et ensuite j'ai du coup mon crédit sur 18 ans et non plus sur 20 ans car ils ont pris la période de construction avec. Là je comprend pas un truc:

Imaginons que je prends un crédit avec intéret intercalaire (la totale), je paye mes frais pendant les diffèrents déblocages et ensuite dès que je récupère les clés des l'appartement, mon crédit de 20 ans commence normalement ? je me trompe ou pas ????? (car si je me trompe pas j'ai ni ce scénario et ni le scénario où tu payes pas de frais intercalaire)

Ce qui me chagrine dans cette histoire c'est que les négociations sont faites avec le pôle immobilier (bcp plus qualifié en théorie)ensuite le dossier est envoyé en agence pour recevoir le client et pour expliquer la marche à suivre. et au final on retrouve des deltas. Ma conseillère m'avait certifié que je ne payerai pas des frais intercalaires et que tout était prévu. Soyez bien vigilant sur ce qui est dit !

 

[kio]

Je ne suis pas tout (mais je suis pas expert alors çà explique peut-être...) mais pourrais-tu citer ce qui est écrit dans ton offre concernant le début du remboursement.

S'il est écrit comme tu sembles l'avoir dit qu'il y a "un différé d'amortissement pendant le phase de construction", tu es marron :S
Cela dit, il y a ce tableau d'amortissement avec ces 500€ pendant 18 mois... (même si moi aussi çà me semble bizarre de mettre 500€ car au mieux tu amortirais dès le début au prorata des sommes débloquées donc pas une valeur fixe) mais a-t-il une valeur ce tableau ? c'est peut-être juste à titre indicatif.

 

[juin]

a priori votre dossier a été instruit sur 20 ans période d'anticipation de 2 ans maximum incluse donc avec une période d'amortissement sur 18 ans.
mais dans le fonds quel est votre souhait? je ne comprends toujours pas. Peut être voulez vous un prêt avec amortissement dès le depart mais en même temps vous dites que vous souhaitez limiter les intérêts intercalaires à 500 euros????? je suis perplexe
En ce qui concerne le Notaire il constatera simplement que la condition suspensive d'obtention du prêt soit levée, donc regardez ce qui a été porté dans cette rubrique sur votre contrat de réservation

 

[kio]

Oki juin.
Je me suis mal exprimé alors, en fait comment vérifier (ou à qui demander) avant de signer une offre que les clauses sont définies comme on le souhaite ?
Car SM2009, ce qu'il veut (si je comprend bien car je suis dans le même cas que lui) c'est amortir immédiatement les sommes débloquées à mesure des appels de fonds et ne pas payer des frais IC inutilement pendant la construction.

 

[Aristide]

Je ne suis pas tout (mais je suis pas expert alors çà explique peut-être...) mais pourrais-tu citer ce qui est écrit dans ton offre concernant le début du remboursement.

S'il est écrit comme tu sembles l'avoir dit qu'il y a "un différé d'amortissement pendant le phase de construction", tu es marron :S
Cela dit, il y a ce tableau d'amortissement avec ces 500€ pendant 18 mois... (même si moi aussi çà me semble bizarre de mettre 500€ car au mieux tu amortirais dès le début au prorata des sommes débloquées donc pas une valeur fixe) mais a-t-il une valeur ce tableau ? c'est peut-être juste à titre indicatif.

Bonjour,
Si c'est tout à fait possible de déterminer une échéance fixe (comprenant ou non l'assurance).

Dans ce cas la banque prélève d'abord les intérêts et l'assurance.
S'il reste un solde positif il permet d'amortir du capital.

Il arrive que ce solde soit aussi négatif.
Dès lors nous sommes "en amortissemnt négatif" c'est àdire que votre capital restant dû augmente au lieu de diminuer => à éviter absolument.
Cordialement,

 

[hargneux]

La SG ne fait pas partie des banques qui font l'amortissement immédiat, vous avez donc bien des intérêts intercalaires pendant la durée de la construction.
Par contre, sur les offres, il n'est pas possible de déterminer les dates auxquelles vous devrez payer les appels de fonds et par conséquent les montants que vous devrez.
Il y figure donc, en simulation, le montant des intérêts si le prêt est totalement débloqué, cas de figure le plus pénalisant (pour votre trésorerie).

Suivant les montants débloqués, vous paierez au 7 (ou au 5 si PC- PAS) le montant des intérêts suivant le calcul : (montant débloqué) x taux du prêt mensuel x nb de jour (jour du décaissement inclus, jour de l'échéance exclu) / 12*360*nb de jours du mois de passage (30 ou 31), les arrondis se faisant sur 5 chiffres après la virgule.

A ce chiffre vous ajouter le montant de l'assurance.

En ce qui concerne le Notaire, non, en principe il ne vérifie pas que l'offre est conforme a vos souhaits.
Il semble que votre dossier soit sur 18 ans + 2 ans (que vous pourrez raccourcir si la construction va plus vite.

Si vous ne souhaitez rien payer, il faut demander une franchise totale (les interêts seront réincorporer au capital au départ de votre amortissement).
C'est peut être sur ce point qu'il y a différence entre votre conseillère et le pole service, si l'un parle de franchise partielle (pole service) et l'autre de franchise totale (conseillère).

 

[SM2009]

La SG ne fait pas partie des banques qui font l'amortissement immédiat, vous avez donc bien des intérêts intercalaires pendant la durée de la construction.
Par contre, sur les offres, il n'est pas possible de déterminer les dates auxquelles vous devrez payer les appels de fonds et par conséquent les montants que vous devrez.
Il y figure donc, en simulation, le montant des intérêts si le prêt est totalement débloqué, cas de figure le plus pénalisant (pour votre trésorerie).

Suivant les montants débloqués, vous paierez au 7 (ou au 5 si PC- PAS) le montant des intérêts suivant le calcul : (montant débloqué) x taux du prêt mensuel x nb de jour (jour du décaissement inclus, jour de l'échéance exclu) / 12*360*nb de jours du mois de passage (30 ou 31), les arrondis se faisant sur 5 chiffres après la virgule.

A ce chiffre vous ajouter le montant de l'assurance.

En ce qui concerne le Notaire, non, en principe il ne vérifie pas que l'offre est conforme a vos souhaits.
Il semble que votre dossier soit sur 18 ans + 2 ans (que vous pourrez raccourcir si la construction va plus vite.

Si vous ne souhaitez rien payer, il faut demander une franchise totale (les interêts seront réincorporer au capital au départ de votre amortissement).
C'est peut être sur ce point qu'il y a différence entre votre conseillère et le pole service, si l'un parle de franchise partielle (pole service) et l'autre de franchise totale (conseillère).

Tu as tout compris hargneux, c'est exactement ça. Mais ma conseillère s'est privée de me dire que je vais me faire escroquer sur cette affaire. y'a til des recours , des choses à faire, modifier l'offre ou il est malheureusement trop tard ?????

 

[kio]

J'ai peur que oui, tu as signé une offre qui n'indique pas que tu es en amortissement immédiat :S Peut-être insister fortement auprès de ta conseillère que tu as été mal renseigné entre ce qu'on a dit oralement et ce qu'ils ont inscrits sur le papier.



Questions aux experts : la LCL vient de me rappeler pour me dire que si je veux absolument amortir immédiatement, il va être obligé de saucissonner mon prêt en X lignes correspondant aux X appels de fonds mais çà va augmenter le montant de la garantie forcément :S (mais avec une période de validité des "lignes" allant jusqu'à 36mois donc pas de souci concernant les "délais" apparemment)
- Est-ce grave d'avoir 8/9 lignes de prêt au lieu de 3 ?
Il peut (ou veux) pas faire autrement, il me dit que il peut pas amortir immédiatement même au prorata des sommes débloquées uniquement, il faut absolument que le montant soit entièrement débloqués pour le faire.
- Est-ce vrai à la LCL ?
- Est-ce que c'est cette technique qu'on appel faire de l'amortissement immédiat au prorata de sommes débloquées en fait ?

Je désespère de trouver une banque qui accepte que je rembourse mon crédit sans attendre... c'est quand même hallucinant qu'en période de crise, personne n'achète et ceux qui veulent, on leur casse les c**** pour le faire!

 

[Gagarine]

Il me semble que les banques évitent se genre de montage car en cas d'annulation de la vente (constructeur en faillite, hors délai, décès...) ca devient très compliqué pour que tout le monde récupère ses billes.
En revanche il y a rarement de difficultés pour le report total mais cela vous coute plus cher au final et ce n'est intéressant que si vous payez actuellement un loyer.

 

[juin]

oui c'est quasiment introuvable. une parade simple : le montant qui serait destiné à l'amortissement peut être épargné et lors du dernier déblocage de fonds, en général à la remise des clés, il faut demander à la banque de ne débloquer que le complément de cette épargne et de procéder à une diminution du capital du prêt égale à ce montant. Il y aura édition d'un nouveau tableau d'amortissement sur le nouveau capital

 

[hargneux]

@SM2009 - Si les délais de signature le permettent, vous pouvez demander à refaire des offres jusqu'à ce que vous ayez en main ce que vous souhaitez. Refaire des offres ne posent pas de problème majeurs tant que la signature notaire n'est pas faite.

@kio - Ce système est faisable, mais comporte un risuqe, bien visé chaque tranche, parceque si l'appel de fonds est plus bas ou plus haut que ce qui est prévu, ca met tout par terre.
Je vous passe en MP, les 3 banques qui font l'amortissement comme vous le souhaitez, liste par forcement exhautive et à vérifier auprès d'elles.

 

[SM2009]

@SM2009 - Si les délais de signature le permettent, vous pouvez demander à refaire des offres jusqu'à ce que vous ayez en main ce que vous souhaitez. Refaire des offres ne posent pas de problème majeurs tant que la signature notaire n'est pas faite.

@kio - Ce système est faisable, mais comporte un risuqe, bien visé chaque tranche, parceque si l'appel de fonds est plus bas ou plus haut que ce qui est prévu, ca met tout par terre.
Je vous passe en MP, les 3 banques qui font l'amortissement comme vous le souhaitez, liste par forcement exhautive et à vérifier auprès d'elles.

Le notaire c'est déjà fait, et j'ai déjà débloqué 1/3 du la somme de l'acquisition, donc c'est la cata !!!! A voir la solution de juin qui est pas mal.

Je suis preneur de savoir les banques pour mon info personnel hargneux.
Bon courage kio, franchement c'est pas gagné et qd il y a des gens qui peuvent acheter on leur met des batons dans les roues !!! Parfois je me demande pourquoi l'état à sauver ses banques. (je sais que ce n'est pas constructif ce que je dis mais ca fait tellement plaisir!)

Bon résultat des courses : Je paye encore et encore !!!!!

 

[kio]

Je viens d'avoir une discussion de 36min avec mon responsable du programme chez Nexity.
Je voulais lui proposer de revoir l'échéancier d'appels de fond afin de grouper certain appel entre eux pour en réduire le nombre.
Résultat (je dis çà pour ceux que çà pourrait intéresser d'acheter en VEFA) : impossible chez Nexity de payer plutôt certains appels car la loi interdit de payer plus que ce qui est réellement "construit", et évidement impossible de payer plus tard car dans ce cas c'est Nexity qui doit faire l'avance des €€

@hargneux - par contre, je devrais pas avoir d'appel de fond différent de ce qui est prévu (chez nexity), ya que l'avancement donc la date d'appel qui variera mais çà, c'est pas grave.
Mais même si le montant changeait, et bien la banque débloquerait un bout d'une des autres "lignes" ? et on paiera un peu de frais IC mais çà durerait très peu de temps et le montant sera très faible donc c'est pas "trop grave" j'ai envie de dire.
C'est pour l'instant la solution la + acceptable que j'ai sous la main, si je veux éviter de payer ces fameux frais intercalaires...

@juin - au départ, la LCL m'a dit pareil, "bein vous économisez ce que vous vouliez rembourser pendant 18 mois et vous ferez un RA sans frais lors de la première mensualité, ce qui diminuera le montant global emprunté et le cout de l'assurance sera recalculé sur le montant restant". Oui, mais pendant 18 mois, on paie quand même toujours des frais IC.
C'est ce qui arrive à SM2009 et c'est vraiment pas cool.




Pfiou c'est pas facile l'achat en VEFA ! :S Ça coute plus cher (même si les FN sont réduits), faut attendre 18-24 mois, les banques sont ***** concernant le remboursement.

 

[SM2009]

c'est clair que c'est pas très cool !!! J'espère pour toi kio que tu réussiras à obtenir ce fameux crédit car à voir les forums, je pense que c'est un mythe, une sorte de légende ou un bruit lol. Faudrait peut être créer le concept :" t'es chez papa et maman et tu veux être propriétaire, Evite les frais intercalaires de ta banque" Bon ca rigole!!!

j'ai fait une prévision, il vont me prendre en 1an et demi (environ) 3000€ de frais intercalaires, on dit quoi on dit merci la SG. (estimation biensûr)

Acheter dans l'ancien, je l'aurai mis dans les frais de notaire! et oui on se rassure comme on peux !

Je vous tiens au courant si il y a du nouveaux, ca pourrait t'aider kio !

 

[hargneux]

Pour les VEFA, il faut mieux "chasser les queux de programme", il leur reste toujours des invendus qu'on peut avoir lorsqu'ils en sont à 75 / 80 % de la construction.