Courtier VS banque - Frais intercalaires

[orticia]

J'ai aussi acheté en VEFA. Je suis passé par la BNP et pas d'interêt intercalaires.
Je peux donner plus d'infos si besoin...

 

[kenko82]

Certaines banques, proposent d'amortir le capital comme prévu au tableau d'amortissement de la simulation, c'est à dire comme si tout le prêt était débloqué dès le départ, seule la part des intérêt de l'échéance est constituée d'intérêt complémentaire.

En résumé on amorti dans une échéance 100% du capital prévu, et les intérêts supplémentaire au prorata des montants débloqués. Cette technique limite l'impact des intérêts intercalaire, mais il faut avoir les moyens de supporter des échéances de ce montant en plus du loyer, ce qui est souvent le cas quand on fait construire.

 

[kio]

Pour les VEFA, il faut mieux "chasser les queux de programme", il leur reste toujours des invendus qu'on peut avoir lorsqu'ils en sont à 75 / 80 % de la construction.

J'ai fait l'inverse j'ai signé le jour du lancement, j'ai eu le FN offert, une alarme intégrale de l'appart (1300€) offerte et un prix promo de lancement inférieur au prix classique. 130k au lieu de 136/138k (prix vérifié, c'est pas juste la pub "promo" que je cite). Et tu peux choisir l'étage, l'orientation, parceque ce qui reste c'est rarement le dernier étage plein sud

@orticia - merci pour l'info

@kenko82 - en gros, si on devait avoir une échéance normal à la livraison de 500€ (composé par ex. de 200 capital / 300 intérêt au début), pendant les 18 mois de construction, on aurait ces 500€ + un montant progressif à mesure du déblocage correspond aux frais IC. Il faut pouvoir le faire, car si on a prévu une mensualité de 500€ équivalent à 33% d'endettement, on peut difficilement payer plus que çà :S même en vivant chez papa/maman. Et çà règle pas le souci que on les paie encore ces frais inutiles.

 

[Aristide]

Certaines banques, proposent d'amortir le capital comme prévu au tableau d'amortissement de la simulation, c'est à dire comme si tout le prêt était débloqué dès le départ, seule la part des intérêt de l'échéance est constituée d'intérêt complémentaire.

En résumé on amorti dans une échéance 100% du capital prévu, et les intérêts supplémentaire au prorata des montants débloqués. Cette technique limite l'impact des intérêts intercalaire, mais il faut avoir les moyens de supporter des échéances de ce montant en plus du loyer, ce qui est souvent le cas quand on fait construire.

Il y a trois techniques possibles suivant les Etablissements qui permettent de le faire

1) - Autant de lignes de prêts que de déblocages
Chaque lignes s'amortit en autonome sur la durée qui coure de la mise en place à l'échéance finale.
Ainsi si on a un crédit sur 240 mois avec un déblocage tous les 3 mois
=> La première s'amortit sur 240 mois
=> La seconde sur 237 mois
=> Etc.
Quand on arrive à la dernière tranche, on ajoute le solde de chaque ligne au denier déblocage et on amortit le prêt unique ainsi constituée sur la durée restant à courir

2) - Même système que ci-dessus mais au lieu de consolider au dernier déblocage on adopte la même façon de faire à chaque mise à disposition de fonds => en permanence il n'y a qu'un seul prêt en cours

NB) - Dans ces deux cas les échéances de remboursement finales diffèrent du tableau d'amortissement initial.

3) - Système ci-dessus exposé par kenko82
Cdt

 

[kio]

intéressante (comme dab) tes explications Aristide.
Dans le cas 1) et 2) il y a quand même X garanties à prendre (et à payer) pour chaque "ligne" lors de l'édition de l'offre ? même si au dernier déblocage, le prêt devient "unique" si je puis dire.

 

[Aristide]

intéressante (comme dab) tes explications Aristide.
Dans le cas 1) et 2) il y a quand même X garanties à prendre (et à payer) pour chaque "ligne" lors de l'édition de l'offre ? même si au dernier déblocage, le prêt devient "unique" si je puis dire.

Non, pas du tout.
C'est un prêt unique qui est instruit au départ.
Ensuite ce sont des techniques de mise à disposition des fonds et de gestion.
In fine, il ne reste qu'un seul prêt à amortir et la garantie a été prise au départ sur le prêt initialement instruit.
Cdt

 

[orticia]

De mon côté voici qui confirme que je ne paierais pas d'interets intercalaires en passant par la BNP:

Extrait de l'offre:

"Le montant de l'échéance sera moins élevé tant que le crédit ne sera pas totalement versé. Il sera alors proportionnel au total des versements du crédit éffectués. Vous recevrez un avis d'échéance vous indiquant la somme éxacte à payer."

"Vos échéances ont été calculées en supposant un versement total du crédit en une fois, à la date d'arrêté de compte et en partant du principe que tous vos réglements seront éffectués à la bonne date date selon les conditions fixées initialement. Conformément au tableau prévisionnel joint en annexe, leur montant doit vous permettre de rembourser en totalité le solde débiteur de votre compte, sur la durée prévue de 20 ans. La non-réalisation d'une de ces hypothèses entrainera un réajustement du dernier règlement ou une variation, en plus ou en moins, du nombre des règlements."

 

[kio]

@Aristide - oki, alors c'est pas l'une de ces techniques que me propose LCL Habitat (enfin le gars avec qui je traite).
Il me dit qu'il va découper le prêt en X lignes correspondant à chaque appel de fonds mais que çà m'augmentera beaucoup le cout de garantie (garantir 100k en 1 ligne, çà coute moins cher 5 lignes de 20k).
Bref, çà fait une 4ème technique çà.

 

[anticipateur]

Pour SM2009, le tableau d'amortissement (partie intégrante de l'offre de pret) doit mentionner un ammortissement à o sur les 2 premières années et 500 dans la colonne intérets. Lorsque vous avez signé il n'y avait pas arnaque.
Pour kio : J'ai acheté en VEFA. en demandant deux prêts à échéances lissés 10 et 15 ans, j'évite une partie des intérêts intercalaires. En effet lorque que le premier pret ( le court) est entierement débloqué il passe en amortissement. Avec l'apport cela corespondra à un peu moins de 70% du prix donc au moment de la mise hors air-eau, je payerais l'amortissement et les intérêts du prêt cours et les intérêts du prêt long sur le montant débloqué. Résultat une échéance qui représente 90 % de mon échéance cible.
comparativement à un montage classique je réduis de près des 2/3 mes intérêts intercalaires.
Ai-je été clair ? VEFA + prêts emboités + déblocages optimisés = ça se complique un peu mais ça se fait.

 

[Aristide]

@Aristide - oki, alors c'est pas l'une de ces techniques que me propose LCL Habitat (enfin le gars avec qui je traite).
Il me dit qu'il va découper le prêt en X lignes correspondant à chaque appel de fonds mais que çà m'augmentera beaucoup le cout de garantie (garantir 100k en 1 ligne, çà coute moins cher 5 lignes de 20k).
Bref, çà fait une 4ème technique çà.

Je présume qu'il va vous faire autant de prêts - donc autant d'offres - que de déblocages prévus.
C'est la même chose que si pour financer un projet vous avez plusieurs crédits (Prêt taux zéro + prets épartne-logement + prêts complémentaires).

Dans ce cas, le coût des garanties est effectivement plus élevé car il y a plus de pages à l'acte et donc plus de timbres à payer. Le notaire a aussi plus de travail donc ses honoraires sont plus élevés.

Mais l'accroissement de ce coût est cependant assez limité.

NB) - Il n'est pas du tout nécessaire d'instruire autant de prêts que de déblocages.
Cordialement,

 

[kio]

Exactement, j'ai déjà 1 PTZ, 1 prêt CEL et je comptais faire 1 prêt principal pour compléter le financement. Au lieu de 3 "lignes", je vais me retrouver avec 1 PTZ, 1 prêt CEL et 6 "lignes" complémentaires soit 5 de plus :S
Quand je regarde sur creditlogement.fr, c'est ~150€ par lignes supplémentaire donc c'est pas une si petite somme.
Pour le notaire, c'est le Nexity qui prend les frais en charge donc...
Bref, avec les infos de hargneux&co, je vais retourner en chasse d'une banque qui fasse un véritable amortissement immédiat.


A moins que en cas de remboursement anticipé partiel, çà apporte un avantage dans le sens que si je décide dans 10 ans de faire un RA d 10k€ par ex, je pourrais clôturer une "ligne" et ainsi je payerais plus l'assurance de cette ligne, alors que si c'était un unique prêt, l'assurance resterait la même ?

 

[Aristide]

Exactement, j'ai déjà 1 PTZ, 1 prêt CEL et je comptais faire 1 prêt principal pour compléter le financement. Au lieu de 3 "lignes", je vais me retrouver avec 1 PTZ, 1 prêt CEL et 6 "lignes" complémentaires soit 5 de plus :S
Quand je regarde sur creditlogement.fr, c'est ~150€ par lignes supplémentaire donc c'est pas une si petite somme.
Pour le notaire, c'est le Nexity qui prend les frais en charge donc...
Bref, avec les infos de hargneux&co, je vais retourner en chasse d'une banque qui fasse un véritable amortissement immédiat.


A moins que en cas de remboursement anticipé partiel, çà apporte un avantage dans le sens que si je décide dans 10 ans de faire un RA d 10k€ par ex, je pourrais clôturer une "ligne" et ainsi je payerais plus l'assurance de cette ligne, alors que si c'était un unique prêt, l'assurance resterait la même ?

Bonjour,

Précisions bien les choses.

La technique que je vous est décrite c'est
=> 1 seul prêt complémentaire ((les prêt EL et PTZ sont en plus)
=> Débloqués en plusieurs fois = en plusieurs lignes

Vous, quand vous dites que vous avez plusieurs lignes, si je comprends bien, c'est parce que vous avez dès le départ plusieurs prêts complémentaires ((les prêt EL et PTZ sont en plus)

Concernant Crédit Logement
=> Si l'on est dans ma technique, il n'y a pas de supplément de coût
=> Si on est dans votre technique, c'est effectivement plus cher car Crédit Logement calcule ses primes prêt par prêt

Concernant l'assurance
=> si vous êtes dans ma technique, en général (dépend cependant des Etablissements) la prime d'assurance est recalculée suivant la formule :
+ (Capital initial - Remboursement anticipé) x taux de prime
Elle ne restera donc pas la même tel que vous le pensez.

=> Dans votre technique si le remboursement anticipé ne solde pas complètement la ligne, ce sera le même calcul et donc le même résultat que ci-dessus.

Si ce remboursement anticipé solde complètement la ligne, la prime d'assurance correspondante n'existera plus

Cordialement,

 

[SM2009]

Quand je lis ce qu'il faut faire pour éviter ses frais intercalaires, je me dis que c'est clair que les banques ne veulent pas se casser la tête pour faire ce genre de crédit et aussi à la fois difficile pour le client.

La solution d'injectée une somme juste avant le déblocage et du coup compenser le fait des payer des frais intercalaires m'a l'air d'être une bonne solution.

Petit exemple (théorique on va dire)

JE prend 100 000€ avec 50000 € intéret sur 20 ans avec 5000€ de frais intercalaires.
Attendre le dernier déblocage de fond (5% restant suite à la remise des clé de l'appart), injecter suffisament (remboursement anticipé) afin de passer de 50000 € à 45000 € d'intéret bancaire.

Bon certes c'est une solution et encore je sais pas combien il faudra injecter pour le remboursement pour réduire de 5000 € d'intéret. (je sais plus qui a proposé cette idée ).

tu nous tiens au courant kio pour savoir si tu t'en sort ?

 

[kio]

T'Chat avec le boss d'Empruntis.com : [lien réservé abonné]
J'ai essayé de demander son avis concernant l'amortissement immédiat, je m'en doutais il n'a pas donné de banque

 

[SM2009]

T'Chat avec le boss d'Empruntis.com : [lien réservé abonné]
J'ai essayé de demander son avis concernant l'amortissement immédiat, je m'en doutais il n'a pas donné de banque

C'est toi qui tchat avec empruntis ??? lol

 

[anticipateur]

Kio, Je crois que nous vous avons reconnu sur le tchat de la tribune.
BelleS tentativeS

 

[hargneux]

je m'en doutais il n'a pas donné de banque

Il les connait mais ces banques ne le commissionnent pas, il ne va quand même pas dire à tout le monde où aller pour qu'il ne touche rien !