conseils produits de placement immobilier

[pauline13]

Bonjour,
Suite à la visite à mon domicile d’un conseiller en défiscalisation, je m’interroge sur la pertinence d’un achat immobilier en ZRR (loi DEMESSINE).
Notre objectif principal est de préparer un complément retraite sûr (pas par placements financiers), immobilier locatif par exemple.
Nous sommes propriétaire de notre résidence + studio.
Ages 46 ans & 51 ans
Mariés sans enfants
Revenus annuels 50000€ (avant déductions)
Imposition nette 3000€ (TMI 14%)
Prêts en cours :
Immobilier 407.07€/ms (reste 40 mensualités)
Conso 520.09€/ms (reste 19 mensualités)
PEL 30000€ (résidence principale à rénover)
2Livret A+ 2 LDD+Portefeuille d’action gérés en direct (PEA)
Au vue de notre situation et de notre objectif quels types de placements seraient judicieux ?
Merci de vos conseils.
Pauline.

 

[tbw]

Bonsoir,

Enlevez vous l'idée que l'immobilier locatif est sûr.

Une fois celà fait, donnez nous une estimation du risque que vous désirez prendre.

Prenez en compte une diversification de vos investissements pour limiter les risques surtout en vue d'une redistribution de revenus après une période de capitalisation.

Pensez à racheter vos années d'études pour vous et votre mari, l'incitation fiscale est intéressante dans votre TMI

Bref, plusieurs mécanismes sont intéressant dans votre cas.

A+
erwan

 

[pauline13]

Merci de vos remarques,
Vous avez raison les mots sont importants, quand je parle de « placements sûrs » j’entends « placements grevés de risques acceptables ». Reste à préciser le « risque acceptable » pour nous. La défiscalisation n’est pas une priorité, mais reste la cerise sur le gâteau.(qui permet d’épargner pour placer d’avantage).
Pour ce qui est des ZRR, le risque est trop important, revente du bien (si nécessaire) très aléatoire.
-Nécessaire : problème dans la gestion locative
-Aléatoire : dévaluation importante du bien, due, entre autre, à l’importance du volume du marché.
En résumé, se retrouver à acquitter une dette bancaire (sur env 25 années) d’un bien qui ne s’autofinance plus et dont vous avez du mal à vous défaire sans y laisser autant de plumes !!.
Au pire, le conseiller financier me dit que les banques se servent sur la bête (saisie du bien). Je craints qu’avant de s’attaquer à la bête, elles ne s’attaquent au cavalier.
Dans ce type de placement en immobilier locatif, je préfèrerai acheter un morceau de maison de retraite par exemple.
Vous l’avez deviné je suis très novice en la matière, mais je me soigne.
Pour vous donner un aperçu de notre état d’esprit, nous avons fait construire (deniers perso) en annexe de notre habitation un petit studio (26m²) qui nous sert de bureau / amis, mais qui peut être loué (étudiant) ou vendu (aisément) si nécessaire. Donc, on a transformé un capital sonnant et trébuchant en un capital qui peut fructifier si (ou quand) nécessaire.
Vous parlez, d’incitation fiscale, de mécanismes intéressants pouvez-vous simplement me les citer, je me renseignerai par ailleurs et reviendrai sur le forum pour des interrogations précises.
A bientôt.
Pauline.

 

[tutu75]

Vous avez un TMI à 14%, les montages type ZRR ou autres n'apportent pas toutes leurs valeurs avec un taux d'imposition faible.

Votre dépendance pourrait être monté en meublé ce qui vous apportera des revenus futurs defiscalisés pour une belle période (LMNP).

En bonne gestion, pourquoi chercher un investissement alors que vous rémunérez les banques avec vos credit conso (plus de 500 €/mois). Vous devriez fermer cette ligne qui vous coute tres chere.

La marge restante devrais vous permettre par exemple d'acheter dans votre coin une maison à transformer en GITE pour profiter également d'un montage LMNP.

 

[pauline13]

Cette ligne sera fermée dès que possible. Rien n'empêche pour autant de m'informer sur des solutions avantageuses de placements.
Erwan dit "plusieurs mécanismes sont intéressant dans votre cas", lesquels?
Pour le statut LMNP, j'y ai passé une partie de l'après-midi à me documenter. Je n'ai pas tout compris, loin s'en faut, mais ce soir et demain j'y retourne.
Bonne soirée.
Pauline.

 

[tutu75]

Mais surtout ne pas acheter un package tout fait. Faites le vous même !

 

[tutu75]

Sinon avec un TMI à 14% pourquoi ne pas acheter des SCPIs de rendement ?

 

[tbw]

Bonsoir,

Avec un TMI de 14% vous vous rendez compte que tous les mécanismes de défiscalisation immobilier ne sont pas adaptés à votre profil.

Je chercherais dans qques voies interessantes :

1) Le rachat de vos années d'études (intéressant de part la déductibilité du revenu des montants rachetés)

2) le LMNP qui est clairement fait pour vous (mais vu la tendance du marché immobilier c'est surement prématuré de se positionner maintenant)

2 bis) les parts de SCPI pour limiter le risque car le bien n'est pas unique mais diversifié à travers le ou les fonds de SCPI.

3) l'achat de part dans des FIP/FCIP qui sont des investissements fortement défiscalisés pouvant générer des rendements intéressants et une future plus value si la gestion est bonne (attention à la volatilité de ces fonds).

4) d'autres voies à explorer mais ce sont des montages financiers sur des produits à bras de levier pour générer des plus values et là on ne parle plus de rendements

A+
erwan

 

[soukali]

je suis un particulier comme vous. Je vous conseille de voir plusieurs conseillers en patrimoine pour comparer. Un peu dans votre cas,j'ai fais affaire recemment avec un qui a repondu a mes attentes (pas tres precises au debut) et qui suit serieusement mon dossier. J'ai opte pour le LMNP.
Le conseil que j'ai retenu est que quelque soit la finalité de votre projet un achat immobilier reste un achat immobilier et l'emplacement est primordial ( voir malheureusement les deboires de certains dans ce forum).

 

[Gagarine]

Si vous ne voulez pas vous occuper du bien (au détriment de la rentabilité) optez effectivement pour le LMnP. Attention 1° au gestionnaire, 2° à l'emplacement, 3° au bail (à faire lire par des "pros"). Si vous êtes prêt à mettre un peu d'huile de coude (au profit de la renta - of course), préférez alors l'investissement dans l'ancien (appartement, locaux commerciaux, garages...).

Cordialement.

 

[tutu75]

Le risque avec un LMNP packagé vous allez souffrir si le gestionnaire se plante ou a des difficultés car c'est un bail commercial qui vous lie. Vous ne pourrez jamais utiliser l'appartement pour vous ... et la revente est pas si évidente que ca.

Pour ma part je suis allé sur des SCPIs par aversion au risque et la peur que les difficultés actuelles des gestionnaires de ZRR se retrouvent chez les gestionnaires de LMNP ...

 

[amff]

Bonjour,

au delà de la mesure fiscale que vous choisissez, c'est l'emplacement qui fera
que l'environnement est propice à un investissement.

Le meilleur conseil que je puisse vous donner c'est de vous rendre sur place et de faire votre propre étude. Il s'agit de rencontrer une personne en charge de l'urbanisme afin de connaitre les projets en cour. Aussi prenez le temps de discuter avec des acteurs qui pourraient vous renseigner : voisins, commerçants, agences immobilières, sociétés de gestion.

C'est difficile de faire confiance à un conseiller en fiscalité surtout quand on le connait que depuis peu de temps (voir depuis un RDV). C'est pourquoi, même si c'est pas à coté, il faut allez sur place.

Cordialement,

AMFF