Conseils prêt hypothécaire

[timoko]

Je viens d'aller sur le site Boursorama, je possède une assurance vie et un compte à terme chez eux , pour en savoir un peu plus sur le crédit lombard , j'ai fait une simulation , résultat : aucune contrainte de ratio d'endettement ni sur capacité à rembourser les mensualités , sur fonds sécurisé nantis 100% prêté . Le simulateur ne propose pas sur durée supérieure à 60 mois.( A voir si possible durée plus longue)
Je me demande si les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers ?
Cette formule me paraît top
Merci à tous , j'apprends beaucoup et la discussion continue .

 

[Triaslau]

Je viens d'aller sur le site Boursorama, je possède une assurance vie et un compte à terme chez eux , pour en savoir un peu plus sur le crédit lombard , j'ai fait une simulation , résultat : aucune contrainte de ratio d'endettement ni sur capacité à rembourser les mensualités , sur fonds sécurisé nantis 100% prêté . Le simulateur ne propose pas sur durée supérieure à 60 mois.( A voir si possible durée plus longue)
Je me demande si les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers ?
Cette formule me paraît top
Merci à tous , j'apprends beaucoup et la discussion continue .

il n'y a pas de mensualité vu que c'est un remboursement in fine - vous ne payez que les intérêts. Mais ce n'est pas possible d'utiliser ces sommes pour un achat immobilier.

 

[titif0u]

hypothécaire griffon chez crédit municipal de Toulon.

Oh merci je connaissais pas du tout !! je vais aller me renseigner

Soit une sci ou sas , qui fait que vous aurez affaire aux départements pro des banques qui ne sont pas soumis à la règle des 35%

Autres manières d'acheter qui me viennent en tête:
- Achat en vente a à terme ou crédit vendeur
- Viager libre / occupé
- Main levée hypothécaire
etc...

cela me ferait monter fortement l'IFI .

- Achat Nue propriété (immo ou scpi)
- Si une grosse part de vos revenus sont fonciers + que vous voulez eviter monter IFI, il y a des solutions "atypiques" comme l'investissement malraux / monuments historiques, ou des solutions comme PERL (que j'apprécie bcp)

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(ils sont un réseau de courtier / financeurs qui peuvent trouver des financements adaptés)

 

[moietmoi]

merci je connaissais pas du tout !! je vais aller me renseigner

Ils viennent de baisser a 200ke mais c'est 400 de faisable.

 

[titif0u]

Triaslau...

Je ne remets pas en cause votre expertise en matière de placements financiers, mais en matière d'immobilier, vous faites plusieurs affirmations qui:
1. Sont très catégoriques
2. Ne sont pas forcément vraies

en tout cas vous ne pourrez pas faire de crédit.

Cela dépend quel type de crédit, pour quel type de financement, de montage, de produit etc...
Je mentionnerais juste, par ex, que les banques peuvent déroger de la règles des 35% dans 4% des cas (cf: règle HCSF). Surtout pour des patrimoines déjà conséquents / revenus importants

La notion du reste à vivre est bcp plus pertinante pour ce genre de profil.

exactement ce que j'ai dit au dessus, sauf que ce sont des crédit court terme, totalement incompatible avec un achat immobilier.

5 ans, pour moi cela commence à être du moyen terme (CT = 1/2 ans).
Comment cela c'est "totalement" incompatible avec un achat immobilier ?

J'ai moi même fait des investissements immobiliers avec ce type de durée. Je ne préciserais pas le type d'achat ni la performance (certe elevé) que j'ai, mais attention aux affirmations qui ne laissent aucune place pour d'autres vérités.

Mais ce n'est pas possible d'utiliser ces sommes pour un achat immobilier.

Je n'ai pas lu cela dans leurs conditions. C'est un prêt non affecté. @Aristide
La seule interdiction c'est -il me semble de mémoire- que cela ne doit pas être utilisé pour faire des investissements en bourse ou AV -puisque c'est l'objet du nantissement-.

 

[titif0u]

Je me demande si les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers ?

Aristide lui meme à mentionné la possibilité de déduire les intérets d'un tel crédit des revenus fonciers, si le contrat était explicitment affecté ou mentionnait l'objet de la dépense (par ex travaux...)

 

[titif0u]

Ils viennent de baisser a 200ke mais c'est 400 de faisable.

Tu y as souscris toi meme, ou connait qlq un qui a fait appel à ce type de crédit ?
Comment as tu découvert cela, d'autres crédits municipaux le proposent ils à ta connaissance ?

Merci

 

[Triaslau]

Cela dépend quel type de crédit, pour quel type de financement, de montage, de produit etc...
Je mentionnerais juste, par ex, que les banques peuvent déroger de la règles des 35% dans 4% des cas (cf: règle HCSF). Surtout pour des patrimoines déjà conséquents / revenus importants

Parce que vous n'avez pas lu l'intégralité de la conversation; je suis le premier a avoir indiquer l'existence du crédit lombard - et oui dans cette phrase ci que vous citez, j'indiquais qu'il ne pouvait pas faire de crédit immobilier - au sens classique- car c'était sa question d'origine. Je n'ai évidemment pas dit qu'il ne pouvait faire "aucun crédit" ce qui n'aurait pas beaucoup de sens

La notion du reste à vivre est bcp plus pertinante pour ce genre de profil.

oui

5 ans, pour moi cela commence à être du moyen terme (CT = 1/2 ans).
Comment cela c'est "totalement" incompatible avec un achat immobilier ?

==> Le crédit mylombard est un crédit à la consommation
éventuellement pour acheter des SCPI, çà pourrait se discuter.

Après ce n'est pas exclu par la nature du produit, notamment car les clients fortuné vont refinancer leur dette à l'échéance pour ne pas rembourser in fine - ce type de montage n'existe que dans les banques patrimoniales spécialisées, pour les clients avec beaucoup plus d'actifs, peut être aussi un peu plus jeune ...

Tout peut se négocier, mais je doute très très fort que boursorama accepte ce type d'approche

J'ai moi même fait des investissements immobiliers avec ce type de durée. Je ne préciserais pas le type d'achat ni la performance (certe elevé) que j'ai, mais attention aux affirmations qui ne laissent aucune place pour d'autres vérités.


Je n'ai pas lu cela dans leurs conditions. C'est un prêt non affecté. @Aristide
La seule interdiction c'est -il me semble de mémoire- que cela ne doit pas être utilisé pour faire des investissements en bourse ou AV -puisque c'est l'objet du nantissement-.

le problème n'est évidemment pas la seule durée, c'est la capacité de rembourser in fine au terme, qui n'est pas présente ici - çà voudrait dire revendre le bien, ce qui veut dire beaucoup de frais et de contrainte.

Encore une fois, ces montages existent, certains sont très impressionnants (j'ai en tête un client qui avait nanti un immeuble de 50M€ pour avoir un crédit de 20M€ presque sans aucune formalité, quand on travaille aux risques ce type de montage fait toujours transpirer un peu) mais je doute qu'ils soient éligibles pour la demande en question, et encore plus qu'il soit possible de le faire chez Boursorama.

 

[Aristide]

Aristide lui meme à mentionné la possibilité de déduire les intérets d'un tel crédit des revenus fonciers, si le contrat était explicitment affecté ou mentionnait l'objet de la dépense (par ex travaux...)

Non; je n'ai pas dit "qu'un tel crédit" permet la déductibilité des intérêts des produits fonciers.
Page 12 ci-dessus j'ai d'ailleurs expliqué qu'il y a une différence entre un "prêt hypothécaire" et un "prêt personnel hypothécaire".

Une fois de plus, je vais donc désormais devoir ré-expliquer que, dans le premier cas, réglementairement parlant, il s'agit d'un prêt affecté avec interdépendances entre le contrat d'acquisition et le contrat de prêt; et inversement bien entendu.

=> Si l'un est, pour quelque cause que ce soit, annulé, l'autre l'est immédiatement sans autres formalités.

Donc, dans l'hypothèse d'une acquisition ou/et travaux dans une résidence locative, tant l'objet du financement que la destination/usage du logement seront précisées dans l'offre/contrat de prêt.

=> Il va donc se soi que, dans ce cas de figure, s'il s'agit d'une résidence locative permettant la déduction de certaines charges des revenus fonciers, les intérêt payés pour un tel crédit seront bien déductibles.

Mais ce n'est pas du tout le cas pour un "prêt personnel hypothécaire" puisque, étant un prêt personnel c'est un crédit "de trésorerie" non affecté (sans objet et sans destination/usage) et sans aucune interdépendance avec quelque autre contrat que ce soi.
Et les fonds issus dudit crédit peuvent être utilisés à n'importe quels emplois et sans qu'il y ait à fournir de justificatifs des dépenses.

Dès lors la déductibilité des intérêts d'un tel "prêt personnel hypothécaire" ne va pas de soi.
=> Cette éventuelle possibilité ne pourra être vérifiée que si, après preuves tangibles du réel emploi des fonds, l'administration fiscale l'accepte.

NB) - La règle d'un taux d'endettement maximum de 35% imposée par HCSF est autant valable pour les prêts personnels hypothécaires que les autres crédits; hypothécaires ou non d'ailleurs.

Et si une dérogation est éventuellement possible en prêt personnel hypothécaire, elle le sera tout autant dans les autres cas.


Cdt

 

[titif0u]

le problème n'est évidemment pas la seule durée, c'est la capacité de rembourser in fine au terme,

çà voudrait dire revendre le bien (pourquoi des commentaires toujours aussi catégoriques ?)

Je vous confirme que j'ai fait un investissement qui me permet de rembourser au terme sans revendre le dit bien. Vous parlez de montage exceptionnel a plusieurs millions sur des immeubles pour exemple, mais ce n'était pas mon propos.

j'indiquais qu'il ne pouvait pas faire de crédit immobilier - au sens classique-

Nous parlons bien de la meme chose, la derogation du HSCF peut concerner des prêt tout a fait classique ou on peut monter a 40% d'endettement, par exemple.

Page 12 ci-dessus j'ai d'ailleurs expliqué qu'il y a une différence entre un "prêt hypothécaire" et un "prêt personnel hypothécaire".

Aristide, je lui repondais sur le crédit lombard de boursorama (ou credit via nantissement d'AV) (cf son dernier post) et non sur un prêt hypothécaire !

 

[moietmoi]

Comment as tu découvert cela, d'autres crédits municipaux le proposent ils à ta connaissance ?

Il y a plusieurs années. J'en parle de ci de là sur le forum. Après avoir testé ..
Après la disparition du crédit viager hypothécaire, il fallait bien trouver des sources alternatives. Il y a avait aussi la banque Monte Pashi sur 15 ans mais cela ne se fait plus.

 

[Aristide]

timoko a dit: [lien réservé abonné]
Je me demande si les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers ?

Aristide lui meme à mentionné la possibilité de déduire les intérets d'un tel crédit des revenus fonciers, si le contrat était explicitment affecté ou mentionnait l'objet de la dépense (par ex travaux...)

Aristide, je lui repondais sur le crédit lombard de boursorama (ou credit via nantissement d'AV) (cf son dernier post) et non sur un prêt hypothécaire !

Je ne comprends pas votre réponse.
timotoke posait bien la question de la déductibilité - ou non - des intérêts d'un prêt personnel hypothécaire supposé financer un investissement locatif.
N'ayant jamais "mentionné la possibilité de déduire les intérets d'un tel crédit des revenus fonciers", j'ai répondu page 29 ci-dessus et je précise que cette réponse vaut strictement de la même façon pour un éventuel crédit lombard où seule la garantie peut différer.

Cdt

 

[baboune]

Il me semble que dans un autre post Baboune nous disait que les banques françaises avaient fermé ce robinet, si tu entend baboune ?

retour de vacance...

pour le profil client évoqué ici les données sont insuffisantes pour donner une solution car nous n'avons pas la structure des revenus et le détail du projet en terme de revenus (existants ou à venir)
en terme de prêts hypothécaires il existe des intervenants connus déjà cités mais aussi des intervenants étrangers qui peuvent financer en prenant, selon le département ou se trouve le ou les biens donnés en garantie, de 30 à 50% de la valeur à dire d'expert.
possible de monter un in fine sur 7 ans (banque Belge) mais toujours avec la limite des 35% voire 40% si le reste à vivre est bon, pas d'assurance emprunteur et calcul endettement en tenant compte des encours et des intérêts du in fine.
au niveau des banques Françaises de dépôt effectivement le locatif n'est plus trop apprécié et de plus compte tenu de l'âge de notre demandeur le taux d'usure sera surement encore dépassé.

sur ce type de projet il y a tellement de paramètres à prendre en compte que je ne peux que conseiller à @timoko de se rapprocher d'un courtier spécialisé qui connaisse bien ce genre de montage (ce qui n'est pas évident)

Cdt