Conseils pour un jeune investisseur

[Bahia17]

Bonjour,

Je me présente en quelques lignes:

27 ans, marié, un enfant
Salaire net du couple: 5500 euros
Liquidités 140 000 euros (dt 40 000 sur PEL à 4,5% et le reste disponible)
Logement de fonction: pas de charge locative
Grande stabilité d'emploi

Mon souhait: Épargner, de préférence dans l'immobilier pour créer un patrimoine

Ma question?
Quelle voie emprunter: un grand appart, plusieurs apparts, des garages, du meublé?
Emprunter ou utiliser mon épargne disponible?
Quelle stratégie sur du long terme?
Défiscaliser?

S'il y a de fins stratèges parmi vous, c'est l'occasion de me donner un avis!

 

[Buffeto]

B
S'il y a de fins stratèges parmi vous,

il y en a ..................

le problème est que la stratégie ne répond pas uniquement à des critères objectifs .

les critères subjectifs qui permettent à chacun de bâtir sa propre stratégie sont inhérents au vécu personnel et socio-culturel de chaque investisseur .

c'est l'occasion de me donner un avis!

mon avis sera sous forme de question pour commencer : meme si tu as une garantie de stabilité d'emploi ,ce logement de fonction dont tu disposes est il pérenne?

 

[ZRR_pigeon]

perennite du logement : oui il faut commencer par la, avant de faire quoi que ce soit; et surtout dans l'immo qui t'engage sur de nombreuses annees.

deux choses a ne pas faire en attendant que tu repondes :
- ne pas ouvrir de PERP
- ne pas racheter de trimestres de retraite

mais si tu as ce logement pour au moins dix ans, ca sent fort le logement locatif avec pret in fine vu l'apport dispo.
si c'est moins que 10 ans il faut prevoir l'achat(i.e. financement) de RP des aujourrd'hui meme si l'achat ne se fait pas immediatement.

et aussi : quid de la stabilite d'emploi de madame et son souhait de travailler ou non pendant les 20 prochaines annees ?

 

[RougeSang]

Bonjour,

Je me présente en quelques lignes:

27 ans, marié, un enfant
Salaire net du couple: 5500 euros
Liquidités 140 000 euros (dt 40 000 sur PEL à 4,5% et le reste disponible)
Logement de fonction: pas de charge locative
Grande stabilité d'emploi

Mon souhait: Épargner, de préférence dans l'immobilier pour créer un patrimoine

Ma question?
Quelle voie emprunter: un grand appart, plusieurs apparts, des garages, du meublé?
Emprunter ou utiliser mon épargne disponible?
Quelle stratégie sur du long terme?
Défiscaliser?

S'il y a de fins stratèges parmi vous, c'est l'occasion de me donner un avis!

Ouh là, c'est pas vraiment une bonne idée.
Ou alors faut prendre des SCPI...

 

[Gagarine]

Ouh là, c'est pas vraiment une bonne idée.
Ou alors faut prendre des SCPI...

Je ne relèverai même pas...

 

[Bahia17]

perennite du logement : oui il faut commencer par la, avant de faire quoi que ce soit; et surtout dans l'immo qui t'engage sur de nombreuses annees.

et aussi : quid de la stabilite d'emploi de madame et son souhait de travailler ou non pendant les 20 prochaines annees ?

1/Je dispose d'un logement de fonction jusqu'à ma retraite. J'ai donc du temps avant de voir arriver la nécessité de disposer d'une résidence principale.

2/Pour madame: pour faire simple, travail à plein temps les 10 prochaines années. A temps partiel ensuite (3/4 temps, voire peut être mi-temps), mais d'ici là le salaire de monsieur aura augmenté (et les enfants ne couteront pas encore trop cher!)

3/ Pourquoi l'épargne ne devrait-elle pas passer par l'investissement immobilier?

 

[RougeSang]

Pourquoi l'épargne ne devrait-elle pas passer par l'investissement immobilier?

Rendement trop faible et prix élevés (bulle immobilière).
A part pour les SCPI en murs de boutiques.

 

[Buffeto]

3/ Pourquoi l'épargne ne devrait-elle pas passer par l'investissement immobilier?

je ne crois pas qu'il ait voulu dire ca .....

en parlant d'un crédit in fine avec 140k€ d'apport nantis sur une AV on peut emprunter beaucoup plus que 140k€.....

te renseigner sur les LMNP (par ex dans les résidences senior) , il y en a qui marchent bien ......

 

[Bahia17]

je ne crois pas qu'il ait voulu dire ca .....

en parlant d'un crédit in fine avec 140k€ d'apport nantis sur une AV on peut emprunter beaucoup plus que 140k€.....

te renseigner sur les LMNP (par ex dans les résidences senior) , il y en a qui marchent bien ......

Pourquoi profiter de cette capacité à emprunter beaucoup plus que 140 000?
Dois-je atteindre ma capacité d'endettement maximale ou bien effectuer un emprunt plus modeste et mettre de côté la différence?

 

[Buffeto]

Pourquoi profiter de cette capacité à emprunter beaucoup plus que 140 000?
Dois-je atteindre ma capacité d'endettement maximale ou bien effectuer un emprunt plus modeste et mettre de côté la différence?

tu prends le problème à l'envers ....

à mon avis il ne faut pas partir de ta capacité max à emprunter mais plutôt d'abord trouver LE ou LES supports d'investissements qui te conviennent.( en restant dans une zone d'investissement raisonnable bien entendu )

lorsque tu auras trouvé le support qui te convient , le financement sera ,alors , à étudier.

il me semble que pour un crédit in fine avec un apport de 140k€ nanti en AV , l'investissement raisonnable est aux alentour de 320 -350 k€.

qu'en pensent les banquiers du site ?

 

[Bahia17]

tu prends le problème à l'envers ....

il me semble que pour un crédit in fine avec un apport de 140k€ nanti en AV , l'investissement raisonnable est aux alentour de 320 -350 k€.

Je croyais que l'emprunt in Fine n'avait d'intérêt que lorsqu'on est imposé à 40%..?

 

[ZRR_pigeon]

1/Je dispose d'un logement de fonction jusqu'à ma retraite. J'ai donc du temps avant de voir arriver la nécessité de disposer d'une résidence principale.

Parfait, c'est le cas ideal, pas besoin de se soucier de la RP.

2/Pour madame: pour faire simple, travail à plein temps les 10 prochaines années. A temps partiel ensuite (3/4 temps, voire peut être mi-temps), mais d'ici là le salaire de monsieur aura augmenté (et les enfants ne couteront pas encore trop cher!)

Parfait, ta fiscalite sera donc relativement constante, voire en legere augmentation, en tous cas de facon durable a un niveau eleve (~6-8K). Vive le plafonnement du quotient familial...bref.

3/ Pourquoi l'épargne ne devrait-elle pas passer par l'investissement immobilier?

non je disais pas ca, je disais que ton apport consequent te permet de faire de l'investissement massif (~500Ke) avec un financement efficace (double effet de levier). Apres il faut te restreindre a un endettement raisonnable, donc surement 350-400k.

Apres acheter dans quoi, ca depend des gouts. le LMNP est bien mais n'est ce pas plutot pour un achat sans apport ?
Le in fine permettra de defiscaliser une bonne partie des revenus fonciers.

 

[ZRR_pigeon]

Je croyais que l'emprunt in Fine n'avait d'intérêt que lorsqu'on est imposé à 40%..?

non, c'est encore plus interessant pour une TMI de 40%. ceci dit a 30% c'est deja bien. Par contre le credit in fine me parait contre indique si tu n'as qu'un tres faible apport de dispo.
Aussi, eviter absolument le in fine si tu empruntes en devises etrangeres, le risque devient ingerable.

 

[Buffeto]

Je croyais que l'emprunt in Fine n'avait d'intérêt que lorsqu'on est imposé à 40%..?

non......
le crédit in fine a pour principal intérêt de gommer une partie des bénéfices fonciers dans la mesure où tu ne rembourse QUE des interets d'emprunt .

@ FRED : au secours . j'ai fait un post assez détaillé sur le crédit in fine il y a peu ( mois d'octobre je pense ) mais je n'arrive pas à le retrouver.

pour ceux qui le retrouvent merci d'éviter vos commentaires du genre : quel gros nul ce buffeto , incapable de se débrouiller sur un forum ......

 

[ZRR_pigeon]

pour ceux qui le retrouvent merci d'éviter vos commentaires du genre : quel gros nul ce buffeto , incapable de se débrouiller sur un forum ......

j'ai remarqué aussi que je ne pouvais recuperer certains de mes anciens posts (sur lesquels j'avais passé pas mal de temps), des qu'ils ont plus de 8-10 jours...

 

[Bahia17]

non, c'est encore plus interessant pour une TMI de 40%. ceci dit a 30% c'est deja bien. Par contre le credit in fine me parait contre indique si tu n'as qu'un tres faible apport de dispo.
Aussi, eviter absolument le in fine si tu empruntes en devises etrangeres, le risque devient ingerable.

OK, je ne pensais pas pour un TMI de 30% que le gommage des revenus fonciers pouvait être à ce point intéressant, comparé au surcoût lié au taux d'intérêt plus élevé du in fine.

Exemple: [lien réservé abonné]

Dans cet exemple, je peux réduire de 26.774 € supplémentaires mes revenus. Mais pour un TMI de 30%, le surcoût lié au taux élevé du in fine dépasse le gommage des revenus fonciers. N'est ce pas?

 

[Fred]

Oui, les messages sont difficiles à retrouver quand on en écrit beaucoup !

@Buffeto : tu parles de ça : [lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

oui c'est ca merci FRED......

je vais peut être le sauvegarder dans mon blog du coup .

 

[Fred]

Oui, j'allais te le suggérer...

 

[ZRR_pigeon]

OK, je ne pensais pas pour un TMI de 30% que le gommage des revenus fonciers pouvait être à ce point intéressant, comparé au surcoût lié au taux d'intérêt plus élevé du in fine.

Exemple: [lien réservé abonné]

Dans cet exemple, je peux réduire de 26.774 € supplémentaires mes revenus. Mais pour un TMI de 30%, le surcoût lié au taux élevé du in fine dépasse le gommage des revenus fonciers. N'est ce pas?

Le surcout fait que le jeu n'en vaut pas la chandelle si tu n'as pas d'apport en parallele bien place sur une AV addose au in fine.
tu empruntes a 3%, tu recuperes 42% (TMI +12.1%) des ces interets soit ~1.2%.
parallelement, tu places ton gros capital a 3.5-4%, avec la fiscalite tres faible de l'assurance-vie.

1.8% contre 3.5% y'a pas photo....

evidemment si ta TMI est de 40%, alors c'est 52.1% des interets que tu recuperes.
et encore grace a nos chers amis deputes, les 12.1% vont se transformer en 14, 15, 16%....si la droite reste au pouvoir, et 20% ou 30% si la gauche revient...