Conseils location

[Pendragon]

Oui bien entendu...
Comment avoir une estimation correcte sans connaitre le résultat des diagnostics obligatoires ? -->

 

[Amapo]

Bonjour à tous,

Quelques nouvelles et encore des demandes en conseil. Dans tous les cas je remercie ici la communauté (particulièrement les contributeurs réguliers/modérateurs) pour la pertinence des conseils et le soutien!
Nous avons décidé de relouer la maison et de faire des travaux (amélioration énergétique avec PAC, VMC et isolation des rampants + rénovation d'une chambre et d'une salle de bain).
Les travaux sont actuellement en cours et nous avons bénéficié d'un PTZ.

Nous avons ensuite deux solutions : la première que nous avions décidé à savoir la mise en location par une agence ou une seconde qui "vient d'apparaître", à savoir un ouvrier du chantier m'a sollicité pour la louer. Je dois avouer ne pas savoir trop quoi en penser (si ce n'est que je me suis dit cool le bien intéresse). Le problème est qu'avec les frais d'agence le loyer est au-dessus de ses moyens donc je pourrais lui louer en direct mais je veux être sur que le loyer soit payé, le bail sécurisé.
Je précise nous n'avons rien signé pour le moment avec l'agence.
Que pensez-vous de ces deux choix (agence ou location en direct)?
Si location en direct, comment procédez vous pour la rédaction de votre bail et pour avoir une garantie sur les loyers (je suis preneur de liens ou de modèles de document)?


Merci par avance de vos retours.

 

[Kizzo]

Bonjour,

Pourquoi le loyer serait-il plus élevé si vous passez par une agence ?

Passer par une agence ou en direct ne garantit RIEN sur le bon paiement des loyers, ça dépend du locataire exclusivement.
Pour vous sécuriser davantage :
- prendre une garantie Visale
- faire un bail notarié

De mon avis, si déjà le candidat annonce qu'il est juste financièrement par rapport au loyer envisagé, faut-il ouvrir le dossier ?

 

[Pendragon]

L'agence prendra des frais et est moins réactive que vous le serez.
Donc le locataire paiera plus cher son loyer

Perso , je redige les baux et les EDL moi meme. Je les achete en librairie il y a des kits ou sur Amazon
Et je prends soit une Visale ou une assurance Cautioneo

 

[moietmoi]

problème est qu'avec les frais d'agence le loyer est au-dessus de ses moyens donc je pourrais lui louer en direct mais je veux être sur que le loyer soit payé, le bail sécurisé.

Bonjour on n'est jamais sûr.
Mais on peut mettre le maximum de chances de son côté.
Personnellement je ne passe pas par les assurances loyer impayés ni par visale, mais pour tout locataire quel que soit son âge et quel que soit son revenu ,je demande une personne qui se porte caution .
Je demande donc le même dossier au futur locataire et à la personne qui sera caution.

 

[Amapo]

Pourquoi le loyer serait-il plus élevé si vous passez par une agence ?

Oui comme le dit Pendragon (je donne des chiffres complétement aléatoires) si je passe par une agence loyer de 1700 euros (soit 1400euros pour moi et 300e de frais d'agence) si je passe en direct je n'augmente pas le loyer pour autant donc1400euros. Pour mois pas de différences (si ce n'est que l'on peut déduire les frais d'agence des revenus locatifs) pour le locataire si!

Je demande donc le même dossier au futur locataire et à la personne qui sera caution

Le dossier que tu demandes est constitué de quelles pièces?

Je les achete en librairie il y a des kits ou sur Amazon
Et je prends soit une Visale ou une assurance Cautioneo

Je vais explorer tout cela. Tu as un "livre" à conseiller? J'ai vu aussi que l'Anil donnait des exemples de bail.

- faire un bail notarié

Une idée du coût de ce type du bail? De plus j'imagine qu'en terme de délais c'est beaucoup plus long...

 

[Kizzo]

Oui comme le dit Pendragon (je donne des chiffres complétement aléatoires) si je passe par une agence loyer de 1700 euros (soit 1400euros pour moi et 300e de frais d'agence) si je passe en direct je n'augmente pas le loyer pour autant donc1400euros. Pour mois pas de différences (si ce n'est que l'on peut déduire les frais d'agence des revenus locatifs) pour le locataire si!

L'agence vous prend 300€ mensuels pour gérer 1 bien ? Mais ils sont pire qu'un syndic de copropriété ?! je sais les chiffres sont aléatoires.
Vous pouvez aussi laisser le même loyer, avoir plus de charges donc moins de fiscalité... mettez tout bout à bout je pense que l'écart est loin d'être significatif

Une idée du coût de ce type du bail? De plus j'imagine qu'en terme de délais c'est beaucoup plus long...

Souvent 1 mois de loyer répartiti entre bailleur et preneur, et pas plus long en terme de délai, ils ont besoin exactement des mêmes documents.

 

[Pendragon]

Amazon

Exacompta - Réf. 41E - Kit location non meublée​

Vous aurez baux, etat des lieux , etc... pour 10 euros.

Et faites comme moi, scannez les originaux vierge pour vos futures locations.
C'est extrêmement simple à remplir.

Ensuite vous avez tous compris pour vos loyers. Le locataire n'a pas à supporter les frais d'agence et cela vous permet de louer plus cher direct pour votre poche

LEs baux notarié, les cautions solidaire oubliez...

Visale est gratuite selon les profils et vous rembourse les impayés immédiatement pendant 3 ans juqu'à expulsion.

Idem pour Cautioneo.

Lisez juste auparavant les conditions éligibilité du locataire , cela imposera le profil que vous recherchez.

Revenez vers moi si besoin

 

[Kizzo]

LEs baux notarié, les cautions solidaire oubliez...

À quel titre puisque la force exécutoire d'un acte authentique a beaucoup plus de poids qu'un acte sous seing privé ?

 

[Pendragon]

À quel titre puisque la force exécutoire d'un acte authentique a beaucoup plus de poids qu'un acte sous seing privé ?

pfff...

Au titre de mon experience de 30 ans d'investisseur privé en immo locatif... (je ne touche donc rien à vendre des prestations de notaire inutiles)

 

[Kizzo]

pfff...

Au titre de mon experience de 30 ans d'investisseur privé en immo locatif... (je ne touche donc rien à vendre des prestations de notaire inutiles)

Ah OK... j'oubliais ce fondement juridique... merci !

 

[moietmoi]

1700 euros (soit 1400euros pour moi et 300e de frais d'agence) si je

Les agences prennent entre 3 et 8%.
Et avec l'assurance entre 6 et 12%...

 

[Amapo]

Bonjour à tous, une petite mise à jour/partage d'expérience pour ceu que xela peut intéresser. Nous avons fait le choix de garder le bien, faore lzs travaux et le remettre en location. Avec le recul et pour le moment nous nous disons que nous aurions dû choisir l'option vente. Mais nous assumons le choix. Le logement est resté longtemps vacant (selon mois) car les travaux ont pris plus de temps que prévu et nous avons perdu du temps lors de la mise en location par l'agence. Expérience toujours formatrice... l'agence avait trouvé un locataire qui avait négocié un délais d un mois pour prendre le logement (que nous avions accepté). Du coup l'agence a retiré l'annonce mais finalement au dernier moment le locataire a renoncé au logement du coup republication de l'annonce recherche d un nouveau locataire et... nous étions au mois d aout du coup deux mois de perdus...La maison est louée depuis le mois de septembre donc une vacance locative de mai à septembre. Nous espérons que les locataires seront stables et que l'agence jouera son rôle. Dans tous les cas avec les frais d'agence nous n'avons toujours pas touché de loyer...premier loyer partiel à la fin du mois. Si vous avez des questions n'hésitez pas.

 

[moietmoi]

l'agence avait trouvé un locataire qui avait négocié un délais d un mois pour prendre le logement (que nous avions accepté).

Une bonne agence aurait fait signer le bail avec une date d'entrée dans les lieux un ou 1 mois plus tard Avec paiement lors de l'entrée et préavis à la date de signature.
Il est évident que le locataire se réservait le droit de ne pas signer.. bizarre cette agence.

Dans tous les cas avec les frais d'agence nous n'avons toujours pas touché de loyer...

Tu pourrais négocier avec l'agence , au moins 1/2 mois.
Ils ont fait une grave erreur que tu as accepté sur leurs propositions.

 

[Amapo]

Une bonne agence aurait fait signer le bail avec une date d'entrée dans les lieux un ou 1 mois plus tard Avec paiement lors de l'entrée et préavis à la date de signature.

Oui c est ce que je me suis dit après...Meme en gestion il faut être vigilant. Je pêche par mon excès de confiance.

 

[moietmoi]

Oui c est ce que je me suis dit après...Meme en gestion il faut être vigilant. Je pêche par mon excès de confiance.

En tout cas , merci de ton retour ! Et bonne chance pour la suite

 

[lebadeil]

Oui c est ce que je me suis dit après...Meme en gestion il faut être vigilant. Je pêche par mon excès de confiance.

En ligne avec @moietmoi. Agence ou pas agence, la seule façon d'engager un locataire est la signature d'un contrat avec un mois de loyer payé , qui servira comme mois de caution plus tard.
On peut décaler la date d'entrée dans les lieux à 1 mois plus tard dans le contrat, mais le paiement est fait au moment de la signature du contrat.
Autant un particulier ne connait pas forcément tous les rouages au début, autant pour une agence, ce n'est pas sérieux.

Meme si c'est l'agence qui s'est occupée du recrutement, avez vous les détails du profil du locataire ? Car en cas d'impayés, c'est vous qui prendrez l'addition ....

 

[Amapo]

Meme si c'est l'agence qui s'est occupé du recrutement, avez vous les détails du profil du locataire ? Car en cas d'impayés, c'est vous qui prendrez l'addition ....

Le profil des locataires nous a été présenté par l'agence : un couple l un salarié l autre profession libérale mais je n ai aucun doute sur le fait que vu leur emploi ils auront toujours du travail, tous deux sont signataires du contrat avec en plus une personne caution. Au bout de 6 mois de loyers encaissés l'agence propose une assurance (payante bien sûr) qui peut se substituer à la personne qui s est portée caution. Je m'interrogeais la dessus : la personne qui s est portée caution est une personne relativement âgée (75 ans désolé aux ainées du forum) j'imagine qu'en cas de décés la caution disparait donc je me disais que peut etre nous prendrions l'assurance. Après j'hésite encore...

 

[lebadeil]

Le profil des locataires nous a été présenté par l'agence : un couple l un salarié l autre profession libérale mais je n ai aucun doute sur le fait que vu leur emploi ils auront toujours du travail, tous deux sont signataires du contrat avec en plus une personne caution. Au bout de 6 mois de loyers encaissés l'agence propose une assurance (payante bien sûr) qui peut se substituer à la personne qui s est portée caution. Je m'interrogeais la dessus : la personne qui s est portée caution est une personne relativement âgée (75 ans désolé aux ainées du forum) j'imagine qu'en cas de décés la caution disparait donc je me disais que peut etre nous prendrions l'assurance. Après j'hésite encore...

On rentre dans le detail de la selection des locataires, et les critères financiers (je ne mentionne que ce point ici)

Sur ce point, mes conditions sont les suivantes :

le locataire doit gagner 3 fois le montant du loyer + charges avec des revenus stables (CDI ou equivalent)
le garant doit gagner 4 fois le montant du loyer avec des revenus stables
Si le locataire ne gagne pas 3 fois le montant du loyer, alors je demande 2 garants (c'est le cas des étudiants, ou ca peut être des personnes rentrant dans la vie active)

Dans le cas d'un couple, le risque est la separation du couple, et on ne choisit pas celui qui reste.
Dans ce cas, je demande des garants des 2 cotés (sur le principe énoncé au dessus)

Voila ce que je fais, pares chacun est libre de faire ce qu'il veut / peut.

Les assurances de loyer impayés ont des conditions, des planchers, des plafonds. Je prefere ne pas avoir a passer par ce chemin, et donc je suis exigent sur la selection des locataires (à mettre en rapport avec le marché dans votre ville)

 

[Amapo]

Dans le cas d'un couple, le risque est la separation du couple, et on ne choisit pas celui qui reste.
Dans ce cas, je demande des garants des 2 cotés (sur le principe énoncé au dessus)

Oui, cela va dans le sens de prendre une assurance. Effectivement prévoir les aléas de la vie permet une gestion plus sereine. Il s agit d'une (grande) maison dans un endroit recherché et le loyer pour une personne seule (au regard des métiers exercés par les locataires) serait compliqué. Il faut que je relise comment le cautionnement a été rédigé mais de mémoire la caution était pour les deux personnes (mais je vais relire)