Conseils investissement SCELLIER et PLS

[GTN]

Merci pour vos éléments de réponse.
Compte tenu du quartier, un loyer de 250 € pour une surface de 20 m2 n'est pas cher. En recherchant sur plusieurs sites de location j'ai trouvé des studios de superficie équivalente entre 330 et 410 €.
Ce qui m'inquiète plutôt ce sont les contraintes liées au projet :
- Loyer soumis à plafond PLS qui normalement le limite à 164 € d'après plusieurs sites (8,20 € du m2), mais d'après Bouygues, la surface comptabilisée serait de 30 m2 (au lieu des 20 existants).
- Obligation de passer par un mandataire pour louer : que vaut ce mandataire?
- Peut-on cumuler PLS et SCELLIER avec ce logement : si ce n'est pas le cas, ça fait vraiment très cher!

Je voudrais faire un petit projet immobilier (80 à 90000 euros) pour améliorer une hypothétique retraite. Comme je paie environ 3000 € par an d'impôts, je pensais que déduire 2000 € par an en SCELLIER était raisonnable. Le seul projet sur marseille à ce prix là (je préfère acheter dans ma commune), c'est un T1 dans ce projet Bouygues qui oblige à être en PLS (le PLS augmente les conditions déjà restrictives).

Je me demande si ce ne serait pas mieux d'acheter un studio à crédit dans l'ancien sans les avantages fiscaux, que dans du neuf avec les avantages. D'un autre côté, dans le même quartier, un studio de 30 m2 dans l'ancien se négocie entre 50 000 euros (avec travaux) et 75 000 euros (sans trop de travaux). Mon apport serait d'environ 30 000 euros, à part l'immobilier qui utilise le crédit comme levier, je ne vois pas trop comment faire pour capitaliser un peu pour ma retraite.

Bonjour,

Le calcul du plafond de loyer ne se fait effectivement pas en multipliant simplement la surface utile par le loyer de base de la zone.
Pour calculer ce loyer, on calcule dans un premier temps un "coeffficient de structure" qui intègre effectivement la surface utile, puis on multiplie ce coefficient par le loyer de base.
Dans votre cas (SH = SU = 20m² - loyer de base à 8,20/m²), le loyer maximum en PLS est bien de 250 € (252,92 précisemment)

Cordialement

 

[amyntas]

Merci GTN pour votre réponse qui me rassure sur le montant du loyer en PLS.

Quelqu'un pourrait-il me répondre sur le second point concernant le cumul PLS et SCELLIER pour tout permis de construire déposé avant le 1er janvier 2010?
Quelle date du permis de construire fait date : son dépôt en 2009 ou sa modification en 2010?

J'ai 38 ans et compte tenu des réformes passées et à venir, je n'espère pas une retraite avant 25 à 30 ans. Ce qui me semble loin, très loin. Etant donné que je suis à peu près sûr de maintenir un taux d'imposition autour de 3000 € par an dans les 10 prochaines années, je pensais profiter de cette imposition comme effet de levier pour un petit investissement dans l'immobilier en vue de cette retraite.

 

[ZRR_pigeon]

J'ai 38 ans et compte tenu des réformes passées et à venir, je n'espère pas une retraite avant 25 à 30 ans. Ce qui me semble loin, très loin. Etant donné que je suis à peu près sûr de maintenir un taux d'imposition autour de 3000 € par an dans les 10 prochaines années, je pensais profiter de cette imposition comme effet de levier pour un petit investissement dans l'immobilier en vue de cette retraite.

vous disiez linverse dans votre post #19....
Dans ce cas, et si le prix de vente n'est pas surevalué, ca peut etre un bon plan. Mais il semble surevalué...
Qu'a donné votre etude de marche sur les loyers praticables ? Je ne parle pas des plafonds, je parle de la vraie vie.
Si votre logement n'existait pas, sur quel bien de remplacement les locataires se reporteraient ils ? et a quels prix ?
Autre question d'importance. Ces biens de remplacement sont-ils de plus en plus nombreux ? ou vont-ils devenir plus nombreux (construction en cours ?). Car cela aura un impact assez fort sur les loyers effectifs.

 

[amyntas]

Je me suis mal exprimé concernant l'évolution de mes revenus.
Je ne suis pas fonctionnaire, donc ma carrière n'est pas planifiée, c'est pour ça que je considère que rien n'est sûr à 100%.
Je suis TNS et je prends peu de temps libre (2 semaines de vacances par an) : je peux encore faire ça quelques années (10 à 12 ans max), mais après je souhaite réduire mon activité et par conséquent mes revenus.
Donc, si je ne fais pas un investissement SCELLIER maintenant, je ne le ferai sans doute jamais.
Très intéressant ce que vous dites concernant les constructions à venir : le projet euroméditerranée devrait modifier radicalement le quartier, en bien certes, mais peut être avec pléthore de logements.
Voici ce que dit le site Euroméditerranée :
"2 871 logements neufs ont été réalisés ou engagés depuis 1995, sur un objectif de 4000 à 2012.
Dans l'extension d'Euroméditerranée 14 000 logements neufs devraient être construits (2012-2020)."
Cela me semble faire beaucoup.

 

[ZRR_pigeon]

ok je comprends mieux, si vous avez le controle effectivement sur vos revenus, effectivement attendre vous obligerait a prolonger une activite soutenue.

sinon, c'est le piege dans le quel je suis tombé pour mon investissement locataif. les loyers etant presque realistes sur la brochure du vendeur (+5% par rapport a l'etude que j'avais mene conjointement avec ma famille qui elle est sur place), j'avais integre ces -5% sur le plan de financement afin de refleter la realite. l'assurance carence locative etait de 9 mois de couverture apres 1 mois de carence.

18 premiers moi sans aucun soucis de locataion, tres rapide meme par rapport a mes craintes initiales. Puis 3 ans plus tard, 5 autres residences se sont installes dans ce quartier ou les loyers etaient "tendus", et devinez quo ils se sont detendus....n'est ce pas le but des incitations fiscales, de "detendre" les marches afin de faciliter l'acces aux logements par les gens.
En pleine crise (fin 2008), les résidences nouvelles, venant d'ouvrir se mettent a accorder 2-3 mois de loyer gratuit pour "remplir". Mon locataire etant parti, les locataires potentiels sont attires par ces "bons plans"...logement vide, 3 mois, 5 mois....a ce stade je demandais des comptes sur les visites chaque semaine. A cela vous ajoutez l'imbroglio des GRL/GLI ou l'abaissement des conditions d'acces ont fait explosé les sinistres. du coup l'assureur nous donne un preavis et casse le contrat et nous propose un nouveau contrat, 2 mois de carence, et 3 mois de couverture. Pressions sur le syndic qui trouve finalement un nouvel assureur (2 mois de carence, 6 mois de couverture). 9 mois et appartement toujours vide, ainsi que plusieurs autres apparts de la residence. A ce stade j'ai reduit le logement plusieurs fois et en est a -20% par rapport a la livraison du logement.

finalement un locataire le loue a 6 semaines de la requalification fiscale....Et pourtant, appart T3 standing, tres bien concue (je l'ai receptionne en personne), ville dynamique de 100 000 hab., 500 metres du centre ville, tout ce qu'il faut surveiller quoi...

aujourd'hui le plan de financement n'est plsu du tout le meme, le risque non plus avec cette garantie locative reduite a peau de chagrin....

Comme quoi l'environnement exterieur joue enormement aussi. c'est aussi une histoire de timing pour le depart d'un locataire.

On peut redire que l'investissement locatif comporte pas mal de risques, contrairement a l'idee recue. et certains parametres sont en dehors de notre controle. Je suis sur que le proprietaire du dessus de mon appart n'a pas du tout la meme experience, et pour lui la venue des nouvelles residence et de la crise est passé inapercue...

 

[amyntas]

Au travers de votre exemple, je pense que le plus gros risque locatif dans le neuf vient de la surproduction de logements dans le quartier concerné. Je ne sais pas pour quelle raison les promoteurs construisent tous en général dans le même secteur. A Marseille, c'est dans des endroits très localisés : Joliette, Capelette, Parc du 26ème centenaire. Il en sort de tous les côtés.

 

[ZRR_pigeon]

je pense que c'est parce que dans leur recherches ils identifient les lieux de fortes rentabilite (pour eux). donc forte demande et faible offre actuelle. La simultaneite des construction est un plus car a leur permet de s'appuyer sur des vrais chiffres de loyer pendant la commercialisation et le debut de la construction.

Quand les premiers ennuis arrivent, ils sont deja ailleurs, et c'est l'investisseur qui eponge le risque. S'ils construisaient sequentiellement, ils ne pourrait faire la pirouette que sur la premiere residence.